الجدل حول لوائح الإيداع العقاري

يتضمن مشروع القانون المقدم إلى الجمعية الوطنية (NA) لأول مرة لإبداء الملاحظات عليه (الطلب رقم 108/TTr-CP بتاريخ 5 أبريل من الحكومة)، بندًا ينص على أن مستثمري المشاريع الذين يبيعون المنازل وأعمال البناء في المستقبل، سيخضع نقل وتأجير حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية في المشروع لسوق العقارات (المادة 57). وقد لاقت هذه المقترحات العديد من الآراء المتعارضة، بما في ذلك العديد من الخلافات من الخبراء وبعض نواب الجمعية الوطنية.

خياران

بناءً على آراء نواب مجلس الأمة في دور الانعقاد الخامس، قامت هيئة الصياغة بالتنسيق مع الجهات المعنية لدراسة واستيعاب ومراجعة مشروع القانون. وفي تقريرها بشأن استيعاب ومراجعة واستكمال مشروع القانون الأخير المُحال إلى اللجنة الاقتصادية بمجلس الأمة، وافقت الحكومة على إلغاء المادة 57 التي تُلزم بإجراء المعاملات العقارية عبر المجلس، مُكتفيةً بتشجيع الجهات على ذلك.

"إن قبول وكالة الصياغة يأتي في الوقت المناسب ومرحب به للغاية لأنه إذا كان يتطلب من بعض المعاملات العقارية أن تمر عبر طرف ثالث، وهو قاعة تداول العقارات، فسوف يخلق إجراءات وتكاليف إضافية، مما يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات في سياق أن القانون يحتوي بالفعل على لوائح بشأن التصديق والتصديق على العقود" - أعرب الخبير القانوني العقاري، السيد نجوين فان دينه، عن رأيه.

من الأحكام الجديرة بالملاحظة في مشروع القانون شروط حصول المستثمرين على ودائع في المعاملات العقارية. في البند الخامس من المادة ٢٣ من مشروع القانون الأخير، تقترح هيئة الصياغة خيارين.

لا تزال هناك آراء متضاربة حول قواعد الإيداع في تداول العقارات والمعاملات المقترحة في مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل). الصورة: تان ثانه

الخيار الأول: لا يجوز لمستثمر المشروع العقاري تحصيل دفعة مقدمة بموجب الاتفاقية المبرمة مع العميل إلا إذا كان للمنزل أو العمل الإنشائي تصميم أساسي معتمد من جهة حكومية، وكان لدى المستثمر وثيقة واحدة على الأقل من وثائق حقوق الانتفاع بالأرض المنصوص عليها في البند 2 من المادة 25 من هذا القانون، وأنه قد استكمل إجراءات الإخطار ببدء العمل وفقًا لأحكام القانون. يجب أن ينص عقد الدفعة المقدمة بوضوح على سعر البيع، وسعر التأجير المنتهي بالتمليك للمنزل أو العمل الإنشائي، ويجب ألا يتجاوز مبلغ الدفعة المقدمة 10% من سعر البيع، وسعر التأجير المنتهي بالتمليك للمنزل أو العمل الإنشائي.

الخيار 2: لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الدفعات المقدمة وفقاً للاتفاق مع العملاء إلا بعد أن تكون أعمال الإسكان والبناء قد استوفت جميع الشروط اللازمة لبدء العمل وأجرت المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون.

تخفيض أو إزالة شرط الإيداع؟

أعرب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، عن عدم موافقته على بعض بنود الخيار الأول، لعدم جدواه في حماية مصالح العملاء، وخاصةً الأفراد. وتحديدًا، ينبغي تعديل مبلغ الإيداع المنصوص عليه في الخيار الأول ليصبح:

يُعدّ شرط "عدم تجاوز مبلغ الإيداع 5%" مستوىً معقولاً وفقاً للعرف الاجتماعي، وذلك لضمان ألا يكون الإيداع لأغراض تعبئة رأس المال، وأن تكون قيمته كبيرة بما يكفي ليلتزم كلٌّ من المودع والمستفيد بالاتفاقية. كما يُساعد هذا الشرط مستثمر المشروع على فهم احتياجات العملاء وأذواقهم، مما يُحسّن جودة منتجات المشروع ومرافقه وخدماته.

في غضون ذلك، صرّح الخبير نجوين فان دينه بأنه من الضروري، نظريًا، تقييم مدى انطباق الوديعة على قانون الأعمال العقارية. وأوضح أن العلاقة بين البائع (المستثمر) والمشتري (العميل المحتمل) هي علاقة مدنية، ينظمها القانون المدني.

طبقا للمادة 328 من القانون المدني فإن الوديعة هي تسليم أحد الطرفين للطرف الآخر مبلغا من المال أو من المعادن الثمينة أو الأحجار الكريمة أو غيرها من الأشياء الثمينة (ويشار إليها مجتمعة باسم الوديعة) لمدة من الزمن لضمان إبرام أو تنفيذ عقد.

لذلك، إذا كان الغرض من اتفاقية الوديعة بين البائع والمشتري هو فقط ضمان أنه عندما يكون كلا الطرفين مؤهلين، فإنهم سيدخلون في عقد بيع وشراء شقة (لحجز مكان)، فهل يمكن للقانون المتخصص (قانون أعمال العقارات) أن يحدد مدة استلام الوديعة أو قيمة الوديعة؟

وفقاً للسيد دينه، لضمان فعالية السياسة وتجنب "تضارب القوانين"، لا يحتاج قانون الأعمال العقارية إلى تنظيم الودائع. بل من الضروري تنظيم رقابة صارمة على بيع المنازل، وأعمال البناء المستقبلية، وتعبئة رأس المال واستخدامه من قبل المستثمرين، مع فرض عقوبات صارمة على المخالفات. لذلك، ينبغي حذف الأحكام المتعلقة بشروط استلام الودائع وقيمتها في مشروع القانون.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA):

مشاكل نقل المشروع

فيما يتعلق بلوائح نقل ملكية المشاريع، تنص المادة 38 من المسودة بوضوح على مبدأ نقل ملكية المشروع كليًا أو جزئيًا. وتحديدًا، تنص الفقرة 3 من المادة 38 على أنه بعد نقل الملكية، يمكن للمستثمر أن يرث المشروع، إلا أن هذا المبدأ لا يتوافق مع المادة 39 من المسودة. وتحديدًا، تنص الفقرة 1 من النقطة ج من المادة 39 على أنه في حالة نقل ملكية المشروع، يجب على المستثمر إكمال البنية التحتية...

في الواقع، تختلف أفكار كلٍّ من بائع المشروع ومشتريه اختلافًا جذريًا. فالمشتري لديه مالٌ وأفكارٌ مختلفة، ويرغب في الاستثمار في تغيير الوضع الحالي للمشروع. لذا، بعد استلام التحويل، يمكنه تعديل خطة 1/500، ويقبل بدفع المزيد من المال، والوفاء بالتزاماته المالية، ولا يحتاج إلى استخدام البنية التحتية القديمة، بل يبني بنيةً جديدة. في حين أن البند 3 من المادة 39 يشترط إكمال البنية التحتية الجديدة للسماح بالتحويل، وهو أمرٌ غير مريحٍ للناقل. وعندما تكون اللوائح لا تزال ملزمة، فإن ذلك سيصعّب عملية دمج واستحواذ المشروع، ولن يُهيئ ظروفًا مواتيةً للنقل، وسيجد العديد من المستثمرين غير المؤهلين صعوبةً في العثور على مستثمرين جدد.

الدكتور فام آنه خوي، المدير العام لشركة فينا للخدمات المالية العقارية:

يجب أن تضمن اللوائح التوازن

هناك العديد من المواضيع المهمة التي ناقشها مجلس الأمة وقرر بشأنها بشأن قانون الأعمال العقارية (المُعدّل). ومع ذلك، يجب أن تكون جميع القرارات متوازنة بين الأطراف المشاركة في السوق، بمن فيهم مشتري العقارات وبائعيها. فإذا صعّب القانون على المشترين أو البائعين، اختلّ التوازن. على سبيل المثال، فيما يتعلق بلوائح شروط بيع المنتجات، إذا كان القانون صارمًا للغاية، فلن يتمكن المستثمرون من تعبئة رأس المال أو سيواجهون صعوبة في ذلك، وصعوبة في تنفيذ المشاريع، وسترتفع التكاليف؛ وستكون المنتجات المعروضة في السوق منخفضة، وسيكون سعر البيع فوق قدرة المشترين.

حتى الدولة ستخسر إيرادات الموازنة، والصناعات الأخرى المرتبطة بالعقارات مثل مواد البناء والإنشاءات والتركيب، والعمال سيخسرون وظائفهم.. والاقتصاد كله سيتأثر أيضاً.

السيد لي هوو نغهي، المدير العام لشركة لي ثانه للتجارة والإنشاءات المحدودة:

ينبغي أن تكون هناك قواعد لإدارة الأموال المجمعة.

هناك لوائح غير ضرورية ينبغي على المجلس الوطني تجاهلها، فالإلزام لا يؤدي إلا إلى زيادة تكلفة التدقيق والإشراف... على سبيل المثال، لائحة الإيداع مسألة مدنية، يبت فيها كل من البائع والمشتري. إذا وافق المشتري على الإيداع ولكنه لم يشترِ، يُفقد الإيداع، ويأخذ البائع المال ويلغي العقد، ويُعاد الإيداع.

يجب أن يُترك للمستثمر حرية اختيار تنظيم التداول عبر البورصة، لأنه سيعرف أي بورصة مؤهلة، وإلا فسيبيع المنتج بنفسه ويتحمل مسؤولية العميل. في الواقع، إذا كان التنظيم إلزاميًا، فإن العديد من البورصات غير الموثوقة، التي لا تسعى إلا لبيع المنتجات للحصول على عمولة، ستبالغ في الحقيقة، وتُشوّه مشروع بيع المنتجات للعملاء، وعندها سيتحمل المستثمر المسؤولية كاملة.

أهم ما في مجال العقارات هو إدارة التدفق النقدي للمستثمر. أين يستثمرون أموال العملاء؟ إذا لم تُدار وتُستخدم بشكل عشوائي، ولم تُستثمر في تنفيذ المشاريع، فسيكون ذلك محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للعملاء.

سجل فام دينه

المصدر: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm