جدل حول لوائح ودائع العقارات.

ينص مشروع القانون المقدم إلى الجمعية الوطنية للاستشارة الأولية (مذكرة الحكومة رقم 108/TTr-CP بتاريخ 5 أبريل) على إلزام مستثمري المشاريع الذين يبيعون مساكن أو أعمال بناء قيد الإنشاء، أو ينقلون أو يؤجرون حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية القائمة ضمن مشروع، بإجراء المعاملات من خلال بورصة عقارية (المادة 57). وقد لاقت هذه المقترحات ردود فعل متباينة، مع وجود العديد من الآراء المخالفة من الخبراء وبعض ممثلي الجمعية الوطنية.

خياران

استنادًا إلى آراء نواب الجمعية الوطنية في دورتها الخامسة، قامت الجهة المسؤولة عن صياغة القانون، بالتنسيق مع الجهات المعنية، بدراسة مشروع القانون وإدراجه ومراجعته. وفي التقرير الأخير المقدم إلى اللجنة الاقتصادية بالجمعية الوطنية بشأن دمج الملاحظات والتعديلات وإقرار مشروع القانون بصيغته النهائية، وافقت الحكومة على إلغاء شرط مرور معاملات العقارات عبر منصة تداول (المادة 57)، واستبداله بتشجيع الجهات على إجراء هذه المعاملات.

"إن تبني الوكالة الصياغة لهذا الرأي جاء في وقته المناسب وهو موضع ترحيب كبير، لأن اشتراط مرور بعض المعاملات العقارية عبر طرف ثالث، مثل بورصة العقارات، من شأنه أن يخلق إجراءات وتكاليف إضافية، مما يزيد من أسعار العقارات في سياق يتضمن فيه القانون بالفعل لوائح بشأن توثيق العقود وتصديقها"، هذا ما قاله السيد نغوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال العقارات.

ومن الأحكام الجديرة بالذكر في مسودة القانون الشرط الذي يسمح للمطورين بتحصيل الدفعات المقدمة في معاملات العقارات. في البند 5 من المادة 23 من أحدث مسودة للقانون، تقترح الجهة المسؤولة عن الصياغة خيارين.

لا تزال هناك آراء متضاربة كثيرة بشأن لوائح الإيداع في معاملات العقارات كما هو مقترح في مسودة قانون الأعمال العقارية (المعدل). الصورة: تان ثانه

الخيار الأول: لا يُسمح لمطور المشروع العقاري بتحصيل دفعة مقدمة إلا بعد موافقة جهة حكومية على التصميم الأساسي للمشروع السكني أو الإنشائي، وحصول المطور على وثيقة واحدة على الأقل من وثائق حق استخدام الأرض المنصوص عليها في البند 2 من المادة 25 من هذا القانون، واستكماله إجراءات إخطار بدء الإنشاء وفقًا للقانون. يجب أن ينص اتفاق الدفعة المقدمة بوضوح على سعر البيع أو سعر الإيجار مع خيار الشراء للمشروع السكني أو الإنشائي، وألا تتجاوز قيمة الدفعة المقدمة 10% من سعر البيع أو سعر الإيجار مع خيار الشراء للمشروع السكني أو الإنشائي.

الخيار الثاني: لا يُسمح لمطور المشروع العقاري بتحصيل الودائع إلا وفقًا لما تم الاتفاق عليه مع العملاء عندما يستوفي مشروع الإسكان أو البناء جميع شروط بدء العمل ويتم إجراء المعاملة وفقًا لأحكام هذا القانون.

هل ينبغي تخفيض شرط الإيداع أم إلغاؤه؟

أعرب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، عن عدم موافقته على بعض بنود الخيار الأول، إذ يرى أنها لا تُحقق حماية كافية لحقوق العملاء، وخاصةً العملاء الأفراد. وعلى وجه التحديد، يرى ضرورة تعديل مبلغ التأمين المنصوص عليه في الخيار الأول إلى...

يُعتبر مبلغ التأمين الذي لا يتجاوز 5% مبلغًا معقولًا وفقًا للأعراف الاجتماعية، ويضمن عدم استخدامه لأغراض جمع التبرعات، وأن يكون ذا قيمة كافية لضمان إلمام كل من المودع والمستفيد بالاتفاقية والتزامهما بها. كما يُساعد هذا مطوّر المشروع على فهم احتياجات العملاء وتفضيلاتهم لتحسين جودة منتجات المشروع ومرافقه وخدماته.

في غضون ذلك، يرى الخبير نغوين فان دينه أنه من الضروري، نظرياً، تقييم ما إذا كان مبلغ التأمين يندرج ضمن نطاق قانون الأعمال العقارية. ووفقاً له، فإن العلاقة بين البائع (المطور) والمشتري (العميل المحتمل) هي علاقة مدنية تخضع للقانون المدني.

وفقًا للمادة 328 من القانون المدني، فإن الوديعة هي فعل يقوم به أحد الأطراف بإعطاء طرف آخر مبلغًا من المال أو المعادن الثمينة أو الأحجار الكريمة أو غيرها من الأصول القيّمة (يشار إليها مجتمعة باسم الأصول المودعة) لفترة محددة لضمان إبرام أو تنفيذ عقد.

لذلك، إذا كان الغرض من اتفاقية الإيداع بين البائع والمشتري هو مجرد ضمان أن كلا الطرفين سيمضيان قدماً في عقد بيع وشراء الشقة عند استيفاء الشروط (لحجز العقار)، فهل يمكن للقوانين المتخصصة (قانون أعمال العقارات) أن تقيد توقيت أو قيمة الإيداع؟

بحسب السيد دينه، ولضمان فعالية السياسة وتجنب "تضارب القوانين"، لا يحتاج قانون أعمال العقارات إلى تنظيم شرط الإيداع. بل يلزم وضع لوائح تُحكم الرقابة على بيع المساكن ومشاريع البناء قيد الإنشاء، وتعبئة رأس المال واستخدامه من قبل المستثمرين، وفرض عقوبات صارمة على المخالفات. لذا، ينبغي حذف اللوائح المتعلقة بشروط استلام الودائع وقيمتها من مسودة القانون.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA):

أوجه القصور في نقل المشروع

فيما يتعلق بلوائح نقل المشاريع، تنص المادة 38 من المسودة بوضوح على مبدأ نقل المشروع كليًا أو جزئيًا. وبالتحديد، تنص الفقرة 3 من المادة 38 على أنه بعد النقل، يجوز للمستثمر أن يرث المشروع، إلا أن هذا المبدأ يتعارض مع المادة 39 من المسودة. وبالتحديد، تنص النقطة (ج)، الفقرة 1 من المادة 39 على أنه في حالة نقل المشروع، يجب على المستثمر إكمال البنية التحتية...

في الواقع، لدى بائعي المشروع ومشتريه أفكارٌ مختلفة تمامًا. فالمشترون يملكون المال، ولديهم أفكارٌ مختلفة، ويرغبون في الاستثمار لتغيير الوضع الراهن للمشروع. لذا، بعد استلامهم سند الملكية، يمكنهم تعديل خطة المشروع بمقياس 1/500، ويقبلون دفع مبلغٍ أكبر، ويوفون بالتزاماتهم المالية، ولا يحتاجون إلى استخدام البنية التحتية القديمة؛ بل يقومون ببناء بنية تحتية جديدة. في المقابل، يشترط البند 3 من المادة 39 استكمال البنية التحتية الجديدة قبل السماح بنقل الملكية، وهو ما يُعدّ غير ملائم للبائع. وعندما تبقى اللوائح مُقيِّدة، سيُصعِّب ذلك عمليات الاندماج والاستحواذ للمشاريع، ولن يُهيئ بيئةً مُواتيةً لعمليات نقل الملكية، وسيجد العديد من المستثمرين غير الأكفاء صعوبةً في العثور على مستثمرين جدد.

الدكتور فام آنه خوي، المدير العام لشركة فينا للخدمات المالية العقارية:

يجب أن تضمن اللوائح تحقيق التوازن.

ناقشت الجمعية الوطنية وقررت العديد من القضايا الهامة المتعلقة بقانون تعديل تجارة العقارات. ومع ذلك، يجب أن تكون جميع القرارات السياسية متوازنة بين جميع المشاركين في السوق، بمن فيهم مشتري وبائعي العقارات. فإذا تسبب القانون في صعوبات لأي من المشترين أو البائعين، فسيؤدي ذلك إلى اختلال التوازن. على سبيل المثال، فيما يتعلق باللوائح الخاصة بشروط طرح منتج للبيع، إذا كان القانون صارمًا للغاية، سيجد المطورون صعوبة أو استحالة في جمع رأس المال، مما يعيق تنفيذ المشاريع، وبالتالي ستكون المنتجات المعروضة في السوق أقل جودة، وبأسعار بيع تتجاوز قدرة المشترين.

علاوة على ذلك، ستتكبد الحكومة خسائر في الميزانية، وستفقد الصناعات الأخرى المرتبطة بالعقارات مثل مواد البناء والتشييد وظائفها، وسيتأثر الاقتصاد بأكمله.

السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للتجارة والإنشاءات المحدودة:

ينبغي وضع لوائح لإدارة الأموال التي يتم جمعها.

هناك لوائح غير ضرورية ينبغي على الجمعية الوطنية تجاهلها؛ ففرضها لا يؤدي إلا إلى إهدار الموارد البشرية في عمليات التفتيش والإشراف... على سبيل المثال، يُعدّ نظام الدفعة المقدمة مسألة مدنية، يُقررها كل من البائع والمشتري. فإذا وافق المشتري على دفع دفعة مقدمة ولم يشترِ، فإنه يخسرها، أما إذا استلم البائع المال ثم ألغى الصفقة، فعليه تعويض المشتري عن الدفعة المقدمة.

ينبغي ترك حرية اختيار إجراء المعاملات عبر منصة تداول للمطورين، فهم أدرى بالمنصة الأنسب. وإلا، فبإمكانهم بيع منتجاتهم بأنفسهم وتحمّل المسؤولية أمام العملاء. في الواقع، لو كان الأمر إلزاميًا، لبالغت العديد من المنصات عديمة الضمير، التي لا يهمها سوى بيع المنتجات لجني العمولات، في وصف المشروع أو تحريفه لجذب العملاء، ولتحمل المطور حينها كامل المسؤولية.

يُعدّ إدارة التدفقات النقدية للمطور جانبًا بالغ الأهمية في مجال العقارات. فأين يستثمر الأموال التي يتلقاها من العملاء؟ إذا لم تُدار هذه الأموال بشكل سليم، واستُخدمت بشكل عشوائي بدلًا من استثمارها في المشروع، فإن ذلك يُعرّض العملاء للخطر.

كتب فام دين

المصدر: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm