الجدل حول لوائح الإيداع العقاري

يتضمن مشروع القانون المُقدّم إلى الجمعية الوطنية (NA) لأول مرة لإبداء الملاحظات عليه (الطلب رقم 108/TTr-CP بتاريخ 5 أبريل من الحكومة)، بندًا ينص على أن مستثمري المشاريع الذين يبيعون المنازل وأعمال البناء مستقبلًا، سيُلزمون بنقل وتأجير حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية في المشروع عبر قاعة تداول العقارات (المادة 57). وقد لاقت هذه المقترحات العديد من الآراء المتعارضة، بما في ذلك العديد من الخلافات من الخبراء وبعض نواب الجمعية الوطنية.

خياران

بناءً على آراء نواب مجلس الأمة في دورته الخامسة، نسقت هيئة الصياغة مع الجهات المعنية لبحث واستيعاب ومراجعة مشروع القانون. وفي تقريرها حول استيعاب ومراجعة واستكمال مشروع القانون الأخير المُرسل إلى اللجنة الاقتصادية بمجلس الأمة، وافقت الحكومة على إلغاء المادة 57 التي تُلزم بإجراء المعاملات العقارية عبر المجلس، مُكتفيةً بتشجيع الجهات على ذلك.

"إن قبول وكالة الصياغة يأتي في الوقت المناسب ومرحب به للغاية لأنه إذا كان يتطلب من بعض معاملات العقارات أن تمر عبر طرف ثالث، وهو قاعة تداول العقارات، فسوف يخلق إجراءات وتكاليف إضافية، مما يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات في سياق القانون الذي يتضمن بالفعل لوائح بشأن التصديق والتصديق على العقود" - أعرب الخبير القانوني في مجال العقارات، السيد نجوين فان دينه، عن رأيه.

من الأحكام الجديرة بالملاحظة في مشروع القانون شروط حصول المستثمرين على ودائع في المعاملات العقارية. ففي البند الخامس من المادة ٢٣ من مشروع القانون الأخير، تقترح هيئة الصياغة خيارين.

لا تزال هناك آراء متضاربة حول قواعد الودائع في مبيعات ومعاملات العقارات المقترحة في مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدَّل). الصورة: تان ثانه

الخيار الأول: لا يجوز لمستثمر المشروع العقاري تحصيل العربون بموجب الاتفاقية المبرمة مع العميل إلا إذا كان المنزل أو أعمال البناء ذات تصميم أساسي مُقَيَّم من قِبل جهة حكومية، وكان لدى المستثمر وثيقة واحدة على الأقل من وثائق حقوق الانتفاع بالأرض المنصوص عليها في البند 2 من المادة 25 من هذا القانون، وأنه قد استكمل إجراءات الإخطار ببدء أعمال البناء وفقًا لأحكام القانون. يجب أن يُنص في اتفاقية العربون بوضوح على سعر البيع، وسعر التأجير مع الشراء للمنزل أو أعمال البناء، ويجب ألا يتجاوز مبلغ العربون 10% من سعر البيع، وسعر التأجير مع الشراء للمنزل أو أعمال البناء.

الخيار 2: لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الدفعات إلا وفقاً للاتفاق مع العملاء، عندما تكون أعمال الإسكان والبناء قد استوفت جميع الشروط اللازمة لبدء العمل، وأجرت المعاملات وفقاً لأحكام هذا القانون.

تخفيض أو إزالة شرط الإيداع؟

أعرب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، عن عدم موافقته على بعض بنود الخيار الأول، لعدم جدواه في حماية مصالح العملاء، وخاصةً الأفراد. وتحديدًا، ينبغي تعديل مبلغ الإيداع المنصوص عليه في الخيار الأول ليصبح:

يُعدّ شرط "إيداع لا يتجاوز 5%" مستوىً معقولاً وفقاً للعرف الاجتماعي، ويضمن ألا يكون الإيداع لأغراض حشد رأس المال، وأن تكون قيمته كبيرة بما يكفي ليلتزم كلٌّ من المودع والمستفيد بالاتفاقية. كما يُساعد هذا الشرط مستثمر المشروع على فهم احتياجات العملاء وأذواقهم، مما يُحسّن جودة منتجات المشروع ومرافقه وخدماته.

في غضون ذلك، صرّح الخبير نجوين فان دينه بأنه من الضروري، نظريًا، تقييم مدى انطباق الوديعة على قانون الأعمال العقارية. وأوضح أن العلاقة بين الراغب في البيع (المستثمر) والراغب في الشراء (العميل المحتمل) هي علاقة مدنية، ينظمها القانون المدني.

طبقا للمادة 328 من القانون المدني فإن الوديعة هي تسليم أحد الطرفين للطرف الآخر مبلغا من المال أو من المعادن الثمينة أو الأحجار الكريمة أو غيرها من الأشياء الثمينة (يشار إليها مجتمعة باسم الوديعة) لمدة من الزمن لضمان إبرام أو تنفيذ عقد.

لذلك، إذا كان الغرض من اتفاقية الوديعة بين البائع والمشتري هو فقط التأكد من أنه عندما يكون كلا الطرفين مؤهلين، فإنهم سيدخلون في عقد بيع وشراء شقة (لحجز مكان)، فهل يمكن للقانون المتخصص (قانون الأعمال العقارية) أن يحدد مدة استلام الوديعة أو قيمة الوديعة؟

وفقاً للسيد دينه، لضمان فعالية السياسة وتجنب "النزاعات القانونية"، لا يحتاج قانون الأعمال العقارية إلى تنظيم الودائع. بل من الضروري تنظيم رقابة صارمة على بيع المنازل، وأعمال البناء المستقبلية، وتعبئة رأس المال واستخدامه من قبل المستثمرين، مع فرض عقوبات صارمة على المخالفات. لذلك، ينبغي حذف الأحكام المتعلقة بشروط استلام الودائع وقيمتها من مشروع القانون.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA):

مشاكل نقل المشروع

فيما يتعلق بلوائح نقل ملكية المشاريع، تنص المادة 38 من المسودة بوضوح على مبدأ نقل ملكية المشروع كليًا أو جزئيًا. وتحديدًا، تنص الفقرة 3 من المادة 38 على أنه بعد نقل الملكية، يمكن للمستثمر أن يرث المشروع، إلا أن هذا المبدأ لا يتوافق مع المادة 39 من المسودة. وتحديدًا، تنص الفقرة 1 من النقطة ج من المادة 39 على أنه في حالة نقل ملكية المشروع، يجب على المستثمر إكمال البنية التحتية...

في الواقع، تختلف أفكار بائعي المشاريع ومشتريها اختلافًا جذريًا. يمتلك المشترون أموالًا وأفكارًا مختلفة، ويرغبون في الاستثمار في تغيير الوضع الحالي للمشروع. بعد استلام التحويل، يمكنهم تعديل خطة 1/500، ويقبلون بدفع المزيد من المال، والوفاء بالالتزامات المالية، ولا يحتاجون إلى استخدام البنية التحتية القديمة، بل يبنون بنية تحتية جديدة. في حين أن البند 3 من المادة 39 يشترط استكمال البنية التحتية الجديدة للسماح بالتحويل، وهو ما يُمثل عائقًا أمام المُحوِّل. عندما تكون اللوائح لا تزال مُلزمة، فإنها ستُصعّب عمليات دمج واستحواذ المشاريع، ولن تُهيئ ظروفًا مواتية للنقل، وسيجد العديد من المستثمرين غير المؤهلين صعوبة في العثور على مستثمرين جدد.

الدكتور فام آنه خوي، المدير العام لشركة فينا للخدمات المالية العقارية:

يجب أن تضمن اللوائح التوازن

هناك العديد من المواضيع المهمة التي ناقشها مجلس الأمة وقرر بشأن قانون الأعمال العقارية (المُعدّل). ومع ذلك، يجب أن تكون جميع القرارات متوازنة بين الأطراف المشاركة في السوق، بمن فيهم مشتري العقارات وبائعيها. فإذا صعّب القانون على المشترين أو البائعين، اختلّ التوازن. على سبيل المثال، فيما يتعلق بلوائح شروط بيع المنتجات، إذا كان القانون صارمًا للغاية، فلن يتمكن المستثمرون من تعبئة رأس المال أو سيواجهون صعوبة في ذلك، وسيصعّب تنفيذ المشاريع، وسترتفع التكاليف؛ وستكون المنتجات المعروضة في السوق منخفضة، وسيكون سعر البيع فوق قدرة المشترين.

حتى الدولة ستخسر إيرادات الميزانية، والصناعات الأخرى المرتبطة بالعقارات مثل مواد البناء والتركيب والعمال ستخسر وظائفها.. والاقتصاد كله سيتأثر أيضا.

السيد لي هوو نغهي، المدير العام لشركة لي ثانه للإنشاءات والتجارة المحدودة:

ينبغي أن تكون هناك قواعد لإدارة الأموال المجمعة.

هناك لوائح غير ضرورية ينبغي على المجلس الوطني تجاهلها، فالإلزام لا يؤدي إلا إلى زيادة تكلفة التدقيق والإشراف... على سبيل المثال، لائحة الإيداع مسألة مدنية، يبت فيها كل من المشتري والبائع. إذا وافق المشتري على الإيداع ولكنه لم يشترِ، يُفقد الإيداع، وإذا أخذ البائع المبلغ وفسخ العقد، يُعاد الإيداع.

يجب أن يُترك للمستثمر حرية اختيار تنظيم التداول عبر القاعة، لأنه سيعرف أي قاعة مناسبة، وإلا فسيبيع المنتج بنفسه ويتحمل المسؤولية تجاه العميل. في الواقع، إذا كان التنظيم إلزاميًا، فإن العديد من القاعات غير الموثوقة، التي تسعى فقط إلى بيع المنتج للحصول على عمولة، ستبالغ في الحقيقة، وتتحدث بشكل خاطئ عن المشروع لبيع المنتج للعملاء، وعندها يتحمل المستثمر المسؤولية الكاملة.

أهم ما في مجال العقارات هو إدارة التدفق النقدي للمستثمر. أين يستثمرون أموال العملاء؟ إذا لم تُدار وتُستخدم بشكل عشوائي، ولم تُستثمر في تنفيذ المشروع، فسيكون ذلك محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للعملاء.

سجل فام دينه

المصدر: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm