 |
| يشهد سوق العقارات الصناعية في فيتنام تحولاً جذرياً، ليصبح نقطةً مضيئةً في ظل اقتصاد عالمي متقلب. (المصدر: VnEconomy) |
مع معدل نمو مستقر للناتج المحلي الإجمالي يبلغ نحو 6-7% سنويا، وتدفقات مستمرة لرأس المال الأجنبي المباشر إلى قطاعي التصنيع والتكنولوجيا الفائقة، ونظام البنية التحتية للنقل الذي يتم تحديثه بشكل متزامن، فإن هذا القطاع يعيد تشكيل خريطة الاستثمار الوطنية.
وصلت معدلات الإشغال في المناطق الصناعية الرئيسية إلى 80-89%، في حين ارتفعت أسعار إيجار الأراضي الصناعية بنسبة 4-5% سنويا، مما يعكس جاذبية موجة التحول الإنتاجي العالمي واستراتيجية "الصين +1" للشركات المتعددة الجنسيات.
محركات النمو من تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر وتحولات سلسلة التوريد: استقطبت فيتنام 38.23 مليار دولار أمريكي من الاستثمار الأجنبي المباشر في عام 2024، مع التركيز على مشاريع التكنولوجيا المتقدمة مثل تصنيع أشباه الموصلات، والمكونات الإلكترونية، والطاقة المتجددة. وتواصل شركات مثل سامسونج، وإل جي، وفوكسكون توسيع عملياتها، مما يخلق طلبًا على 1.2 مليون متر مربع من مساحات المصانع في مدينتي هو تشي منه وهانوي. ويعود هذا التوجه إلى موقعها الاستراتيجي في سلسلة التوريد في منطقة آسيا والمحيط الهادئ ، بالإضافة إلى حافز ضريبي للشركات بنسبة 10% لمشاريع التكنولوجيا المتقدمة.
التوزيع المكاني وديناميكيات الأسعار: ستسجل المنطقة الشمالية مساحة استيعاب تبلغ 400 هكتار بحلول عام 2024، تتركز في هاي فونغ وباك نينه، بمتوسط سعر إيجار يبلغ 137 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، بزيادة قدرها 4.2% على أساس سنوي. في الوقت نفسه، ستحافظ المنطقة الجنوبية على معدل إشغال يبلغ 89% في المناطق الصناعية الرئيسية، مثل بينه دونغ ودونغ ناي، حيث وصلت أسعار الإيجار إلى 175 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع بفضل الطلب من قطاعي الخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية. والجدير بالذكر أن المنطقة الوسطى تبرز كوجهة جديدة بأسعار تنافسية تتراوح بين 60 و90 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، مما يجذب مشاريع بمليارات الدولارات من شركتي لوكسشير وفوكسكون في نغي آن.
تحويل نموذج التنمية: بدلاً من النموذج التقليدي، تُدمج المناطق الصناعية من الجيل الجديد ثلاث طبقات من الخدمات: البنية التحتية الذكية (إنترنت الأشياء، الجيل الخامس)، ومنظومة الأعمال الداعمة، والمرافق متعددة الوظائف (مركز البحث والتطوير، ومنطقة سكن العمال). يوفر نموذج المصانع الشاهقة 40% من المساحة، مما يسمح بتأجير الوحدات بمرونة في العديد من المقاطعات والمدن، مثل مدينة هو تشي منه، وبينه دونغ، ودونغ ناي، وتاي نينه، وبا ريا-فونغ تاو، ولونغ آن، وهاي دونغ، وباك نينه...
يشهد سوق العقارات الصناعية في فيتنام اتجاهاتٍ تنمويةً هامة. إلى جانب ذلك، تتاح فرص استثمارية جديدة في العديد من المجالات، من المناطق الاقتصادية الرئيسية إلى المقاطعات والمدن الناشئة.
تطوير البنية التحتية الصناعية الخضراء: تهدف الحكومة إلى حصول 30% من المجمعات الصناعية على شهادة LEED/البيئة الخضراء بحلول عام 2030، مما يتيح فرصًا لمشاريع تستخدم مواد مُعاد تدويرها، وأنظمة الطاقة الشمسية على أسطح المنازل، ومعالجة مياه الصرف الصحي المُعاد تدويرها. ويُعدّ مشروع المجمع الصناعي الكوري في هونغ ين، باستثمار إجمالي قدره 6,083 مليار دونج فيتنامي، مثالًا نموذجيًا على هذا التوجه.
التوسع في السوق الثانوية: تجذب مقاطعات مثل داك لاك، وفو ثو، وتاي نينه المستثمرين بفضل وفرة أراضيها وحوافزها الخاصة. ويُعد مشروع مجمع فو شوان الصناعي، الذي تبلغ مساحته 313 هكتارًا في داك لاك، والمرحلة الثانية من مجمع باك دونغ فو الصناعي في بينه فوك، بعوائد إيجارية تتراوح بين 12% و15% سنويًا، بفضل انخفاض أسعار الأراضي بنسبة 40% عن أسعارها في المناطق الرئيسية.
الخدمات اللوجستية الحديثة والنقل متعدد الوسائط: من المتوقع أن يزداد الطلب على التخزين البارد الصناعي لصناعات الأغذية والأدوية بنسبة 25% سنويًا، في حين تعاني مراكز التوزيع الإقليمية في كاي ميب (با ريا-فونج تاو) ولاك هونغ (هاي فونج) من نقص في المساحة قدره 500,000 متر مربع. يمكن للمستثمرين الجمع بين نماذج المستودعات الذكية وإدارة المخزون المتكاملة بالذكاء الاصطناعي وأنظمة الشحن المتقاطع لتحسين سلسلة التوريد.
الصناعة 4.0 والابتكار: يُتيح نشر تقنية الجيل الخامس (5G) في المناطق الصناعية الرئيسية استخدام الروبوتات ذاتية التشغيل وأنظمة مراقبة الإنتاج في الوقت الفعلي. في منتزه هوا لاك للتكنولوجيا المتقدمة، تُختبر شركتا نستله وإنتل نموذج "مصنع رقمي" باستخدام التوأم الرقمي، ومن المتوقع أن يوفر 15% من تكاليف التشغيل.
تطوير نظام بيئي صناعي مغلق: يتزايد التوجه نحو تشكيل تجمعات صناعية متخصصة (CLKCN)، مثل تجمع الإلكترونيات في باك نينه - فينه فوك أو مركز المنسوجات في لونغ آن. تتكامل هذه المجمعات الصناعية من المواد الخام إلى الإنتاج المساعد، مما يقلل 30% من تكاليف الخدمات اللوجستية للشركات.
التكيف مع سياسة الحد الأدنى للضرائب العالمية: وفقًا للوائح منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، يتعين على الشركات متعددة الجنسيات دفع ضريبة لا تقل عن 15% اعتبارًا من عام 2024، مما يشجعها على الاستثمار في البنية التحتية الخضراء ورفاهية الموظفين. وهذا يتيح فرصًا لمشاريع إسكان عمالية عالية الجودة ومراكز تدريب مهني في المناطق الصناعية.
رغم فرص التطوير العديدة، يواجه سوق العقارات الصناعية في فيتنام تحديات عديدة. ويتطلب حل هذه المشكلات سياسات مناسبة، إلى جانب استثمارات قوية من الشركات، ومشاركة هيئات الإدارة.
مخاطر التخطيط والقانون: يتطلب تداخل التخطيط في 28% من المناطق الصناعية الإقليمية آلية تنسيق بين القطاعات. وتجري وزارة التخطيط والاستثمار حاليًا تجربة تطبيق منصة رقمية لنظم المعلومات الجغرافية في إدارة الأراضي الصناعية في 15 مقاطعة.
الضغط التنافسي من الدول المجاورة: للحفاظ على تفوقها على تايلاند وإندونيسيا، تحتاج فيتنام إلى تحسين مؤشرها اللوجستي (الذي يحتل حاليًا المرتبة 39/160) من خلال تطوير موانئ بحرية عميقة وأنظمة مستودعات جمركية. ويجري حاليًا تسريع مشروع ميناء كاي ميب وخط السكة الحديدية الذي يربط لاو كاي بهاي فونغ.
التحول الطاقي في الصناعة: وفقًا للالتزام المقدم في مؤتمر الأطراف الثامن والعشرين (COP28)، يجب أن يأتي ما لا يقل عن 20% من الكهرباء في المناطق الصناعية من مصادر متجددة بحلول عام 2030. ويتم تشجيع نموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص في تركيب أنظمة الطاقة الشمسية على أسطح المنازل وأنظمة بطاريات تخزين الطاقة من خلال الحوافز الضريبية.
وبحسب كتاب العقارات الصناعية السنوي في فيتنام - خطة التنمية حتى عام 2030 ، فإن سوق العقارات الصناعية في فيتنام تواجه فرصة "ذهبية" لتصبح مركز التصنيع الذكي في رابطة دول جنوب شرق آسيا، وخاصة في الصناعات التكنولوجية العالية والخدمات اللوجستية.
ينبغي على المستثمرين التركيز على ثلاثة ركائز: تطوير المناطق الصناعية الخضراء التي تدمج الطاقة المتجددة؛ وبناء نظام بيئي صناعي مغلق وفقا لسلسلة القيمة؛ وتطبيق التكنولوجيا الرقمية في إدارة البنية التحتية.
وفي الوقت نفسه، سيكون تحقيق التوازن بين النمو والتنمية المستدامة من خلال آليات صارمة للرصد البيئي أمراً أساسياً للحفاظ على جاذبية هذا القطاع على المدى الطويل.
تعليق (0)