من "النقطة الساخنة" في الطابق 584

عقود القروض هي معاملات يستخدمها المستثمرون للالتفاف على القانون عندما لا تُنجز المشاريع العقارية جميع بنود الاستثمار وفقًا للخطة الموضوعة، ولم تُشغّل أو تُجمع رأس المال. ومع ذلك، يُعدّ هذا النوع من العقود شائعًا جدًا في السوق اليوم. ويعود ذلك جزئيًا إلى جشع المشترين للربح، وجزئيًا إلى عدم إلمامهم بالقانون، وانصياعهم لوعود المستثمرين "المُضلّلة"، مما يؤدي إلى "نتائج مُرّة" عندما "تنكث الشركات بوعودها".

يتم إنشاء MB 584، حي Quang Thanh (مدينة Thanh Hoa ) في وقت واحد، وتحدث العديد من الصراعات والخلافات بين العملاء والمستثمرين.

منذ نهاية عام ٢٠٢٣ وحتى الآن، وفي مشروع دونغ فات الحضري الجنوبي الشرقي السكني (المعروف أيضًا باسم MB ٥٨٤)، في حي كوانغ ثانه (مدينة ثانه هوا)، الذي تستثمر فيه شركة BNB المحدودة، يجري العمل على بناء مئات قطع الأراضي السكنية بنشاط. ومع ذلك، هناك العديد من النزاعات والخلافات بين العملاء والمستثمرين في هذا المشروع والتي يصعب حلها. ومن هنا، تنكشف العديد من "مخالفات" المستثمر.

قطعة أرض واحدة تم "بيعها" للعديد من الأشخاص؟

تم الاعتراف بمشروع منطقة دونج فات الحضرية الجنوبية الشرقية السكنية من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية باعتباره النتيجة الفائزة لمزاد حقوق استخدام الأراضي في القرار رقم 1055 / QD-UBND، المؤرخ 26 مارس 2020. وبناءً على ذلك، تبلغ المساحة الإجمالية للمشروع أكثر من 35400 متر مربع، أي ما يعادل 257 قطعة أرض، بما في ذلك 211 منزلًا و46 فيلا.

بعد فوزه بالمزاد مباشرةً، لم يكن المستثمر قد أكمل بناء البنية التحتية وفقًا للأنظمة، بل كان قد جمع رأس المال من عملائه عبر عقد قرض، وتمّ تقنين "تسجيل" اسم مالك الأرض بتسجيل رغباته، مع تحديد عدد قطع الأراضي التي يرغب العملاء في "شرائها" بوضوح. وفي تسجيل الرغبات، أكّد المستثمر بوضوح حقه في توقيع عقد بيع مع العملاء عند استيفاء المشروع لشروط توقيع عقد البيع وفقًا لأحكام القانون. ومع ذلك، منذ بداية عام ٢٠٢٣، عندما بدأت شركة BNB المحدودة بالسماح للعملاء بتسجيل رغباتهم في الحصول على أرض وبناء منازل جاهزة وفقًا للتصميم، فوجئت العديد من الأسر بـ"بيع" قطع أراضيها لأشخاص متعددين في آنٍ واحد.

على سبيل المثال، في حالة السيد لي نغوك هـ. في مدينة ثانه هوا. في أكتوبر 2021، أراد السيد هـ. شراء منتج في MB 584، فقام بالتعامل مع شركة BNB المحدودة عبر توقيع عقد قرض، مع تسجيل رغبته في "شراء" قطعة الأرض LK141. دفع السيد هـ. المبلغ كاملاً، وقدره مليار و260 مليون دونج فيتنامي، على 3 أقساط، وحصل على سجل تسليم الأرض ووثائق التصميم من المستثمر. منذ ذلك الحين وحتى نهاية عام 2023، لم يتلقَّ السيد هـ. أي وثائق أو مكالمات أو معلومات من المستثمر حول تنظيم البناء وجمع الأموال للبناء الأولي وفقًا للجدول الزمني، أو دعوات للعمل وحلّ المشكلات المتعلقة بتسجيل الرغبات المؤكد. في مارس 2024، صُدم السيد هـ. بتلقيه إشعارًا من المستثمر بإنهاء طلب تسجيل قطعة الأرض LK141. نزل السيد هـ إلى موقع الأرض للتحقق، فرأى أن شخصًا ما كان يبني منزلًا على قطعة أرضه وقد دفع المال وسجل.

في الالتماس المرسل إلى الصحافة، أضاف السيد ح.: بعد العمل مع ممثل المستثمر، السيد نجوين هوي هوانغ، كبير المحاسبين والمعين من قبل الشركة للتعامل مع الأمر، وافق السيد هوانغ على حل الأمر للسيد ح. من خلال إعادة شراء الشركة لقطعة الأرض LK141 مقابل مليار و600 مليون دونج ودفعها على 4 أقساط. كان القسط الأول في 16 أبريل 300 مليون دونج، والقسط الثاني في 29 أبريل 200 مليون دونج، والقسط الثالث 500 مليون دونج، والقسط الرابع 600 مليون دونج. ومع ذلك، حتى الآن، وبعد عدة مرات من العمل المباشر والاتصال، دفعت شركة BNB المحدودة للسيد ح. 300 مليون دونج فقط في 16 أبريل.

وفقًا لتحقيقات المراسل، فإن سبب تخصيص قطعة الأرض LK141 لعميل آخر للبناء هو أن أرض هذا العميل (LK239) "باعها" المستثمر لعميل آخر. ولتسوية "شكوى" العميل في قطعة الأرض LK239، قام المستثمر "بتعويض" العميل في قطعة الأرض LK141.

وفقًا لتعليقات العديد من العملاء لصحيفة ثانه هوا، لا يزال وضع بيع قطعة أرض واحدة للعديد من الأشخاص في MB 584 معقدًا. لم يقتصر الأمر على "البيع" لعميلين فحسب، بل هناك قطع أراضي متداخلة مع ثلاثة أو أربعة عملاء. عند الشك أو اكتشاف التداخل، يتصل العديد من العملاء أو يحجزون موعدًا، طالبين العمل مع المستثمر، لكن شركة BNB المحدودة لم ترسل بعد شخصًا ذا صلاحيات كافية للرد، وبالتالي تهربت من معالجة الأمر.

اختلاف المصالح والصراع المستمر

ليس الأمر "مأساويًا" مثل العملاء الذين حصلوا على أراضٍ متداخلة، ولكن العديد من العملاء الذين دفعوا ثمن البناء وفقًا للجدول الزمني، أو حصلوا على أراضٍ للتسجيل للبناء الذاتي هم أيضًا في وضع "نصف بكاء ونصف ضحك".

وفقًا لنموذج الطلب الذي وقّعته شركة BNB المحدودة في نفس يوم عقد القرض، فإن منتج "البيع" غير القانوني هو منزل خام مبني وفقًا لتصميم معتمد من جهة حكومية مختصة. لذلك، منذ بداية عام 2023، بدأت شركة BNB المحدودة بإرسال إشعارات حول تقدم أعمال البناء الخام والتشطيب الخارجي للمشروع. وبناءً على ذلك، سيبدأ المستثمر أعمال البناء المتزامن للموقع اعتبارًا من 1 مارس 2023، وسيُلزم الأسر بالدفع وفقًا للتقدم. وقد التزم بعض العملاء، منذ البداية، بهذا الأمر بدقة. ومع ذلك، ووفقًا لآراء المواطنين، لم يفِ المستثمر بالتزاماته بشأن التقدم وفقًا لعقد البناء الخام، كما لم تُضمن جودة بناء المشروع.

في حالة السيد NTV (تم تغيير اسم الشخصية)، في مدينة ثانه هوا، كانت لديه حاجة ماسة للسكن، فكان من أوائل العملاء الذين التزموا بسداد تكاليف البناء الأولي للمنزل بناءً على طلب المستثمر. كما بدأ المستثمر في بناء المنزل له منذ مارس 2023. ومع ذلك، لم يحصل حتى الآن على منزل يسكنه. قال السيد V. إن حتى مقاول البناء... بكى، لأن المستثمر لم يدفع له تكاليف البناء وفقًا لعقد البناء الأولي، مما أثر على سير العمل وجودة منزله. "بعد العديد من الطلبات والالتماسات، قام المستثمر الآن بالتنسيق مع المقاول لإيجاد حل لتدعيم نظام الأعمدة الرئيسية، لإصلاحه لعائلتي" - شعر السيد V. بالإحباط.

من فقدان سمعة التقدم والجودة عند تنفيذ مشاريع البناء في المراحل المبكرة، إلى حقيقة أن المستثمر عرض سعر بناء تقريبي اعتبره العملاء "مرتفعًا للغاية" مقارنة بسعر السوق، لم يوافق العديد من العملاء على دفع ثمن البناء للمستثمر بل قاموا بتنظيم البناء بأنفسهم.

تجدر الإشارة هنا إلى أنه عندما يُنظّم العملاء بناء منازلهم بأنفسهم، يُجبرهم المستثمر على دفع مبالغ مالية غير معقولة. لا تُودع هذه المبالغ في حساب المستثمر، بل تُحوّل إلى حسابات أشخاص مختلفين، دون معرفة صلاحياتهم أو مناصبهم في شركة BNB المحدودة، ودون وجود شخص مُخوّل بالتوقيع والختم.

بناءً على ذلك، تطلب شركة BNB المحدودة من العملاء دفع مبلغ يتراوح بين 300 و350 مليون دونج مقابل كل قطعة أرض يبنيها العملاء بأنفسهم. أفاد العديد من العملاء أن المستثمر أوضح أن هذه المبالغ تتعلق بتكاليف التصميم، وتكاليف الإدارة، وأكوام البناء وفقًا للمخطط... أعرب عميل شركة LTC، في مقاطعة ثو شوان، عن استيائه قائلاً: "تم شرح المبلغ الذي يزيد عن 350 مليون دونج الذي طلبه المستثمر من العملاء، والذي يشمل: 50 مليون دونج لتكلفة دقّ الأكوام، و50 مليون دونج لتكلفة إجراءات منح شهادات حق استخدام الأرض، وحوالي 80 مليون دونج لتكاليف الإدارة، وحوالي 170 مليون دونج لتكلفة ضمان بناء المقاول وفقًا للتصميم".

قال المستثمر إنه سيعيد عربون ضمان مقاول البناء في حال عدم وجود مخالفات تصميمية، ولكن لم يكن هناك التزام كتابي واضح بشأن فترة الاسترداد. لقد فقدنا الثقة بهذا المستثمر، وفي الواقع، انتهى العديد من العملاء من بناء منازلهم ويعيشون في استقرار، لكنهم لم يستردوا أموالهم بعد، كما أضاف السيد "س".

في تعليقاتهم لصحيفة ثانه هوا، أعرب العديد من العملاء عن استيائهم من عدم تعاون المستثمر معهم خلال عملية البناء لحل المشكلات والاستماع إلى مناقشاتهم واقتراحاتهم، فضلًا عن تغيير سياساته باستمرار في وقت قصير جدًا. فأحيانًا، كان يُجبر المستثمر على تنظيم عملية البناء، وأحيانًا أخرى يُجبر الناس على البناء بأنفسهم. كما اختلفت سياسات التحصيل باختلاف الموضوع والعلاقة و"موقف" العميل.

قال السيد Tr.D.T، من مدينة ثانه هوا: "أملك قطعتي أرض متجاورتين في MB 584. بالنظر إلى "دروس" العملاء الذين دفعوا أموالاً للشركة لبناء منازل غير مكتملة، لا أجرؤ على دفع المزيد من المال لهذه الشركة. ومع ذلك، إذا لم أواصل البناء، فماذا لو قام المستثمر "سراً" بتصفية عقد القرض وتسجيل الرغبات، فسأعاني أكثر. لأجعل المستثمر يسلمني الأرض للبناء، عليّ أيضاً دفع مبلغ "زائف" قدره 200 مليون دونج. ليس هذا فحسب، بل يرسل شخص يدعي أنه موظف في الشركة كل بضعة أيام رسالة يطلب فيها تحويل مبالغ إضافية "مجهولة" من المال، وهذا أمر يثير استيائي حقاً. ما يقلقنا هو أن دفع 300-350 مليون دونج لبناء منزل على هذا الموقع من السهل جداً على المستثمر أن يتراجع عن وعده، وأخشى أن يكون طلب استرداد هذا المبلغ غير واقعي!".

أفاد العديد من العملاء أيضًا للصحفيين أنه بعد تكرار "خيانة الثقة" مع العملاء، غيّرت شركة BNB المحدودة ممثليها في فرع ثانه هوا باستمرار. لم يكن الاتصال متاحًا، ولم يكن إرسال الرسائل النصية ممكنًا، وتم تجنب مقابلتهم، وإرسال أشخاص غير مرخصين إلى العمل... لذلك، استعاد مئات العملاء الذين أنفقوا مليارات الدونغ على هذا الموقع ما يكفي من القلق والتوتر والارتباك والجمود!

مجموعة المراسلين

الدرس الثاني: التعاون أو "الفخ" في تعبئة رأس المال.

المصدر: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-1-tu-diem-nong-mat-bang-584-217352.htm