من "الشراء بغرض التملك" إلى "الإيجار بغرض السكن"

أصبح حلم امتلاك منزل بعيد المنال بشكل متزايد بالنسبة للعاملين في المدن مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات، متجاوزة قدرة معظم الناس على تحمل التكاليف.

في هذا السياق، يُنظر إلى التوجه التنموي للإسكان الإيجاري على أنه تحول كبير في التفكير السياسي، من اعتبار السكن أصلاً للتراكم إلى اعتباره حاجة أساسية للرعاية الاجتماعية.

يُنظر إلى تطوير المساكن للإيجار كوسيلة لمساعدة السوق على العودة إلى طبيعتها الحقيقية المتمثلة في تلبية احتياجات السكن. (صورة توضيحية: VNA)

يحظى توجيه الأمين العام والرئيس تو لام بشأن اعتبار الإسكان الإيجاري "ركيزة استراتيجية" باهتمام الخبراء وشركات العقارات. ويرى العديد من الخبراء أن هذا ليس مجرد حل لقطاع الإسكان الاجتماعي، بل يعكس أيضاً تحولاً في نهج التعامل مع سوق الإسكان في فيتنام.

على مدى سنوات طويلة، تطور سوق العقارات على أساس عقلية "الشراء بغرض التملك". لم يعد السكن مجرد مكان للعيش، بل أصبح تدريجياً أداة للمضاربة وتكوين الثروة. ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار المنازل باستمرار، بينما يجد أصحاب الاحتياجات الحقيقية صعوبة متزايدة في الحصول عليها.

في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، ارتفعت أسعار الشقق بشكل حاد في السنوات الأخيرة. وتُباع العديد من مشاريع الشقق التجارية بعشرات الملايين من الدونغ للمتر المربع، وهو سعر يتجاوز بكثير دخل غالبية العمال. حتى أن ما يُسمى بالشريحة "الميسورة" أصبحت نادرة.

في هذا السياق، يُنظر إلى تطوير المساكن للإيجار كوسيلة لمساعدة السوق على العودة إلى طبيعتها الحقيقية المتمثلة في تلبية احتياجات السكن. ووفقًا للخبراء، عندما تتوفر للناس خيارات أكثر للإيجار طويل الأجل بأسعار معقولة، سيقل الضغط عليهم لامتلاك منزل بأي ثمن.

من منظور السوق، يُسهم نموذج الإسكان الإيجاري في الحد من المضاربة. فالسوق الذي يهيمن عليه عقلية تكديس الأصول من المرجح أن يدفع أسعار العقارات فوق قيمتها الحقيقية، مما يُسبب ضغطًا ماليًا طويل الأمد على الأفراد ويُخلّ بالتوازن بين العرض والطلب. في المقابل، إذا تطور سوق الإيجار بشكل مطرد، سيعود السكن إلى دوره الحقيقي كمكان للعيش بدلًا من كونه أداة لتحقيق الربح.

يُظهر التوجه التنموي نحو الإسكان الإيجاري تحولاً في التفكير السياسي من هدف "التملك بأي ثمن" إلى ضمان الحق في ظروف معيشية مستقرة وبأسعار معقولة للناس.

في العديد من الدول المتقدمة، يُعدّ الاستئجار اتجاهاً شائعاً. ففي أوروبا وبعض الاقتصادات الآسيوية، ترتفع نسبة المستأجرين، لا سيما في المدن الكبرى. وقد صُممت العديد من نماذج الإسكان الاجتماعي أساساً للإيجار طويل الأجل بدلاً من البيع المباشر كما هو الحال في فيتنام. وهذا يُسهم في الحفاظ على صندوق إسكان اجتماعي مستدام، مع الحدّ من المضاربة والارتفاعات المفرطة في الأسعار.

في غضون ذلك، ركزت سياسات الإسكان الاجتماعي في فيتنام على مر السنين بشكل أساسي على مساعدة الناس في شراء المنازل. ومع ذلك، يكشف هذا النموذج عن العديد من أوجه القصور.

غالباً ما يفتقر ذوو الدخل المنخفض - وهم الفئة الأكثر احتياجاً للدعم - إلى الموارد المالية اللازمة لشراء منزل، حتى مع القروض التفضيلية. في المقابل، تجد شريحة من السكان ذوي الأوضاع الاقتصادية الأفضل طرقاً للتحايل على سياسات الحصول على السكن الميسور، ثم إعادة بيعه لتحقيق الربح.

يرى المحامي نغوين فان دينه أن هذا "عدم توافق" نموذجي في سياسة الإسكان الاجتماعي. فالمؤهلون لا يستطيعون الشراء، بينما القادرون على الشراء غير مؤهلين.

بحسب السيد دينه، في العديد من المناطق، يقوم أفراد من ذوي الدخل المحدود بتسجيل أنفسهم لشراء مساكن اجتماعية نيابةً عن آخرين للاستفادة من فرق السعر. هذا الأمر يشوه سياسات الرعاية الاجتماعية ويؤدي إلى استنزاف موارد الدعم الحكومي. لذا، يُعتبر تحويل التركيز من "منازل للبيع" إلى "منازل للسكن"، وتحديداً من خلال تطوير نموذج تأجير المساكن الاجتماعية بشكل فعّال، تعديلاً ضرورياً.

وعلق المحامي نغوين فان دين قائلاً: "هذا النهج يتوافق مع روح دستور 2013، الذي يؤكد على الحق في السكن القانوني ومسؤولية الدولة في تهيئة الظروف التي تمكن الجميع من الحصول على السكن، وليس بالضرورة امتلاك منزل".

إلى جانب أهميته في تعزيز الرفاه الاجتماعي، يُنظر إلى تطوير المساكن الإيجارية كأداة لتنظيم سوق العقارات. فعندما تُنشئ الحكومة صندوقًا استباقيًا للمساكن الإيجارية بأسعار معقولة، سيخف الضغط على قطاع المساكن التجارية. ويكتسب هذا الأمر أهمية خاصة في ظل ارتفاع أسعار المساكن في العديد من المدن الكبرى بوتيرة أسرع بكثير من نمو دخول الأفراد.

مع ذلك، فإن تطوير نموذج الإسكان الإيجاري على نطاق واسع ليس بالأمر السهل. ويعتقد السيد نغوين آنه كيو، عضو المجلس التنفيذي لجمعية العقارات الفيتنامية، أن الشركات الخاصة لن تُبدي اهتمامًا حقيقيًا بالإسكان الاجتماعي للإيجار إلا إذا وُجدت آليات تحفيزية قوية بما فيه الكفاية.

بحسب السيد كيو، ونظرًا لهوامش الربح المنخفضة وفترات السداد الطويلة، تجد الشركات صعوبة في تحقيق الكفاءة المالية إذا استمرت في الاقتراض بأسعار فائدة تجارية. فحتى لو كان سعر الفائدة حوالي 3% سنويًا، ستظل الشركات تعاني في موازنة تدفقاتها النقدية لأن الإيجار وحده لا يكفي لتغطية تكاليف رأس المال.

انطلاقاً من هذا الواقع، يعتقد العديد من الخبراء أن مجرد دعوة الشركات للمشاركة بدافع المسؤولية الاجتماعية لن يُحدث تغييراً ملموساً. ولتطوير سوق الإسكان الإيجاري، يتعين على الدولة أن تضطلع بدورٍ داعمٍ ومُيسّر.

هذا يعني ضرورة انخراط القطاع العام بشكل أعمق، بدءًا من تخطيط استخدام الأراضي والاستثمار في البنية التحتية وصولًا إلى تصميم آليات مالية وائتمانية تفضيلية. فهذا قطاع ذو ربحية منخفضة ولكنه ذو أهمية بالغة للرعاية الاجتماعية، لذا لا يمكن الاعتماد عليه كليًا على السوق.

يُعتبر إصدار الجمعية الوطنية للقرار رقم 201/2025/QH15 وموافقة الحكومة على إنشاء الصندوق الوطني للإسكان خطوتين هامتين نحو تحقيق هذا التوجه. ويتوقع الخبراء أن يصبح هذا الصندوق، في حال إدارته بكفاءة، أداة مالية رئيسية لتطوير مساكن إيجار طويلة الأجل بأسعار معقولة لذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

مع استمرار ارتفاع أسعار المساكن، فإن التحول من عقلية "الشراء للتملك" إلى عقلية "الإيجار للسكن" ليس مجرد حل قصير الأجل لمشكلة الإسكان، بل هو أيضاً خطوة نحو إعادة هيكلة سوق العقارات في اتجاه أكثر استدامة.

المصدر: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm