Bất động sản: Tội đồ hay động lực tăng trưởng?

Mục tiêu đưa GDP Việt Nam tăng trưởng 8% năm 2025 và hướng tới hai con số ở những năm tiếp theo thể hiện khát vọng lớn lao của dân tộc - một khát vọng chính đáng, phản ánh ý chí vươn lên mạnh mẽ của đất nước trên hành trình hội nhập và phát triển.

Nhưng tăng trưởng không thể chỉ là con số. Điều quan trọng hơn là chất lượng của tăng trưởng, là sức bền của nền kinh tế trong những biến động toàn cầu. Câu hỏi đặt ra: liệu Việt Nam có đủ nền tảng thực chất để tạo nên một cú bứt phá bền vững, hay chỉ là cú “bùng nổ” ngắn hạn được dẫn dắt bởi thị trường bất động sản - một lĩnh vực vừa là động lực, vừa là thước đo sức khỏe của nền kinh tế?

Không thể phủ nhận rằng trong hơn một thập kỷ qua, các tập đoàn bất động sản đã góp phần làm thay đổi diện mạo đất nước. Những khu đô thị mới, đại lộ, khu nghỉ dưỡng và khu công nghiệp hiện đại đã góp phần hình thành dáng vóc đô thị văn minh hơn, tạo việc làm, thúc đẩy hạ tầng và nâng cao chất lượng đời sống.

Nhiều doanh nghiệp còn tích cực đóng góp cho xã hội, đồng hành cùng Chính phủ trong các đợt thiên tai, đại dịch. Những đóng góp đó là thực chất, phản ánh tinh thần trách nhiệm và vai trò của doanh nhân Việt Nam thời kỳ mới.

Tuy nhiên, song song với những thành quả ấy, thị trường bất động sản cũng bộc lộ không ít thách thức. Giá nhà tăng nhanh, nguồn cung hạn chế, và quá trình pháp lý kéo dài đã khiến áp lực lên cả doanh nghiệp lẫn người dân gia tăng.

Theo thống kê, trong quý II/2025, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 33% so với cùng kỳ, đạt khoảng 3.000 USD/m²; tại TP.HCM tăng tới 47%, lên gần 4.700 USD/m².

Cần nhìn nhận khách quan rằng thị trường bất động sản không đồng nhất. Về cơ bản, có hai loại doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

Một loại chỉ quan tâm đến việc “mua rẻ, bán đắt”, đánh vào tâm lý đầu cơ ngắn hạn, ít tạo ra giá trị bền vững cho xã hội. Chính nhóm này khiến thị trường méo mó và làm mất niềm tin của người mua thực.

Nhưng bên cạnh đó là những nhà phát triển bất động sản chân chính, những doanh nghiệp theo đuổi tầm nhìn dài hạn, không chỉ xây nhà để bán mà kiến tạo cả một đô thị đáng sống. Họ đầu tư bài bản, quy mô đủ lớn, thường ở các khu vực vệ tinh của thành phố nhằm thực hiện đúng định hướng giãn dân, cân bằng phát triển vùng.

Muốn thu hút người dân đến sinh sống tại các đô thị mới, các dự án này phải đáp ứng được hệ sinh thái sống toàn diện: hạ tầng hiện đại, giáo dục, y tế, thương mại, không gian xanh và tiện ích tốt hơn hẳn khu vực trung tâm. Khi đó, mỗi khu đô thị không chỉ là nơi ở, mà còn là động lực phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Các doanh nghiệp như vậy thường phải mất rất nhiều năm chuẩn bị, từ quy hoạch, pháp lý, đầu tư hạ tầng đến thu hút dân cư.

Ví dụ điển hình là Dự án đô thị lấn biển Cần Giờ mất tới 21 năm chuẩn bị mới đủ điều kiện triển khai, dự án Vinhomes Wonder City (Đan Phượng cũ) 13 năm mới thông pháp lý...Thời gian chuẩn bị dài do khung pháp lý thiếu đồng bộ khiến vốn đầu tư bị đội lên, là một trong những lý do rất lớn cản trở việc giảm giá nhà.

Một thực tế đáng chú ý là dòng vốn tín dụng trong thời gian qua chảy mạnh vào bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ ngân hàng. Tính đến 31/7/2025, dư nợ tín dụng lĩnh vực này vượt 4,1 triệu tỷ đồng (tương đương 155 tỷ USD), chiếm gần 24% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng. Tốc độ tăng tín dụng bất động sản (17%) gần gấp đôi mức tăng chung của nền kinh tế (9,6%).

Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở việc vốn chảy vào bất động sản mà là vào đâu trong bất động sản. Khi vốn tập trung vào các dự án đầu cơ, phân lô, tạo sóng giá, nền kinh tế chịu rủi ro. Nhưng nếu vốn được định hướng đúng, chảy vào các dự án đô thị bền vững, hạ tầng và nhà ở thực… thì đó lại là đòn bẩy phát triển hạ tầng và an sinh xã hội.

Bởi bất động sản, nếu phát triển đúng hướng, không chỉ tạo ra tài sản mà còn kích hoạt hàng trăm ngành nghề liên quan như vật liệu, xây dựng, nội thất, logistics, thương mại và dịch vụ. Đây chính là điểm cần được nhìn thẳng và điều chỉnh sớm.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, mọi nền kinh tế phát triển đều từng trải qua giai đoạn thị trường bất động sản tăng nóng. Điều quan trọng là khả năng quản trị rủi ro và điều tiết chính sách. Khi Nhà nước có cơ chế pháp lý minh bạch, kiểm soát dòng vốn hiệu quả và tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, bất động sản trở thành động lực tăng trưởng thay vì rủi ro tiềm ẩn.

Ở nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc, giai đoạn đầu công nghiệp hóa đều chứng kiến bất động sản tăng trưởng mạnh, đóng góp lớn cho GDP. Nhưng khi thị trường đạt đến ngưỡng nhất định, các nước này đã nhanh chóng chuyển hướng sang phát triển sản xuất, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

Trung Quốc là bài học gần nhất - khi không kịp điều tiết đã gây ra cú sốc dây chuyền cho cả hệ thống tài chính. Việt Nam vì thế cần đặc biệt chú ý đến bài toán “tăng trưởng cân bằng”, phát triển hài hòa giữa thị trường đất đai và lĩnh vực sản xuất.

Một nền kinh tế vững mạnh phải dựa vào sản xuất, khoa học – công nghệ và đổi mới sáng tạo, chứ không thể đặt hết “trách nhiệm” vào đất đai hay tài sản. Muốn đạt tăng trưởng bền vững, Việt Nam cần tập trung vào những trụ cột sau:

Cải cách, loại bỏ rào cản hành chính và chi phí không cần thiết.

Thúc đẩy công nghiệp chế biến, chế tạo, nông nghiệp công nghệ cao, năng lượng tái tạo và kinh tế số.

Phát triển thị trường vốn (chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp) để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Đầu tư mạnh cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở giá rẻ, đưa bất động sản trở lại đúng chức năng dân sinh.

Cải cách thuế đất, thuế tài sản, áp dụng thuế chống đầu cơ và thuế nhà bỏ trống.

Minh bạch hóa dữ liệu đất đai, giá giao dịch và tín dụng bất động sản để người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư cùng giám sát.

Trọng tâm của cải cách là minh bạch hóa thị trường đất đai bởi vì chỉ khi giá đất, quy hoạch và pháp lý được công khai, thị trường tài chính - ngân hàng mới ổn định, niềm tin xã hội mới được củng cố, và tăng trưởng GDP mới có nền tảng thực chất.

Quan trọng hơn cả là phục hồi niềm tin của doanh nghiệp và người dân. Một thị trường chỉ vận hành trơn tru khi doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn, người dân tin rằng tài sản của họ được bảo vệ và Nhà nước đóng vai trò trọng tài công minh. Chính phủ kiến tạo ở đây không phải là can thiệp hành chính, mà là thiết lập luật chơi minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo dài hạn - nền tảng của một nền kinh tế trưởng thành.

Tăng trưởng hai con số là khát vọng đáng quý. Nhưng phát triển phải đi liền với ổn định; tăng trưởng phải gắn với chất lượng và công bằng xã hội. Đã đến lúc chúng ta phải lựa chọn: hoặc chạy theo ánh hào quang nhất thời của tăng trưởng, hoặc kiên định xây dựng nền móng sản xuất - công nghệ - tri thức cho tương lai lâu dài.

Một “cú hích” đúng hướng có thể mở ra kỷ nguyên phát triển mới; còn một “cú hích” sai lệch có thể kéo nền kinh tế vào chiếc bẫy rủi ro. Lịch sử sẽ phán xét lựa chọn ấy và thế hệ hôm nay có trách nhiệm làm sao để “cú hích tăng trưởng” không biến thành “chiếc bẫy” trong tương lai.

Tăng trưởng không chỉ là chuyện của những con số mà còn là câu chuyện của niềm tin, trí tuệ và khát vọng con người Việt Nam. Nếu biết đặt lợi ích lâu dài của quốc gia lên trên lợi ích ngắn hạn, chúng ta sẽ có không chỉ một “cú hích tăng trưởng” mà còn một nền tảng bền vững để bước vào kỷ nguyên phát triển tự cường và thịnh vượng.

Nguồn: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html