২০২৫ সালে মেয়াদপূর্তি হওয়া রিয়েল এস্টেট বন্ডের চাপ

রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক অগ্রগতি সত্ত্বেও, কিছু বিশেষজ্ঞ আগামী বছর রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর বন্ডের অর্থ পরিশোধে খেলাপি হওয়ার ঝুঁকি নিয়ে উদ্বিগ্ন রয়েছেন।

রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক অগ্রগতি সত্ত্বেও, কিছু বিশেষজ্ঞ আগামী বছর রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর বন্ডের অর্থ পরিশোধে খেলাপি হওয়ার ঝুঁকি নিয়ে উদ্বিগ্ন রয়েছেন।

BIDV-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ ড. ক্যান ভ্যান লুকের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে কঠিন সময়ে (জুন থেকে আগস্ট ২০২৩ পর্যন্ত), সরকারি ডিক্রি ০৮/২০২৩/এনডি-সিপি জারি করা হয়েছিল, যা ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও বিনিয়োগকারীদের বন্ড পরিশোধের মেয়াদ বৃদ্ধি এবং স্থগিত করার জন্য আলোচনার সুযোগ দেয়। এই "জীবনরেখা"-র মাধ্যমে ৬০% ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে দুই বছরের জন্য মেয়াদ বৃদ্ধি মঞ্জুর করা হয়, যার ফলে পরিশোধের শেষ তারিখ জুন ২০২৫ পর্যন্ত নির্ধারিত হয়।

একটি ক্রেডিট রেটিং এজেন্সির পরিসংখ্যান অনুযায়ী, ২০২৫ সালে মেয়াদপূর্তি হতে যাওয়া কর্পোরেট বন্ডের (মূলধন ও সুদ উভয়ই) বকেয়া স্থিতির পরিমাণ আনুমানিক ৩৩৪,০০০ বিলিয়ন VND হবে বলে অনুমান করা হচ্ছে। শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট খাতের জন্যই, মেয়াদপূর্তি হতে যাওয়া এই স্থিতির আনুমানিক পরিমাণ প্রায় ১৩৫,০০০ বিলিয়ন VND।

উপরোক্ত পরিসংখ্যানের উপর মন্তব্য করতে গিয়ে BIDV-এর বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে, ২০২৫ সালে বন্ডের উপর চাপ উদ্বেগের কারণ নয়। ক্রমশ উন্নত হতে থাকা রিয়েল এস্টেট বাজারের কারণে খেলাপি হওয়ার সম্ভাবনা কম। অনেক ব্যবসাকে তাদের পণ্য বিক্রি করার জন্য আগের সময়ের মতো ৪০-৫০% এর পরিবর্তে মাত্র ১০% এর মতো ছাড় দিতে হবে।

এছাড়াও, জনাব লুক আত্মবিশ্বাসের সাথে দাবি করেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজার সামষ্টিক অর্থনৈতিক কারণগুলো থেকে লাভবান হচ্ছে। বিশেষত, মুদ্রাস্ফীতি নিয়ন্ত্রণে থেকে বাড়ছে; ভিয়েতনামে সুদের হার কম রয়েছে; বিনিময় হার ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হচ্ছে; এবং বাজেট ঘাটতি, সরকারি ঋণ, বৈদেশিক ঋণ ও সরকারি ঋণ পরিশোধের বাধ্যবাধকতা জাতীয় সংসদ কর্তৃক অনুমোদিত সীমার মধ্যে রয়েছে। এর পাশাপাশি, তিনটি নতুন রিয়েল এস্টেট আইনের উপস্থিতির কারণে প্রাতিষ্ঠানিক ও আইনি কাঠামোও ধীরে ধীরে উন্নত হচ্ছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের ২০২৪ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের প্রতিবেদনে বাজারের পুনরুদ্ধার স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত হয়েছে। বিশেষত, অ্যাপার্টমেন্ট এবং স্বতন্ত্র বাড়ির ক্ষেত্রে মোট সফল লেনদেনের সংখ্যা ৩৮,৩৯৮-এ পৌঁছেছে। এই সংখ্যাটি ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৪৮.৩% এবং ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ২৯% বৃদ্ধি পেয়েছে। বাজারের মনোভাবের উন্নতির সাথে সাথে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ফিরে আসার সম্ভাবনা ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে।

একই মত প্রকাশ করে ফিনরেটিংস-এর জেনারেল ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন কোয়াং থুয়ান বলেন যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মূলধনের বৃহত্তম উৎস ব্যাংক ঋণ বা বন্ড থেকে আসে না, বরং গ্রাহকদের পরিশোধ করা অর্থ থেকে আসে। সরকার যদি প্রকল্পগুলোর আইনি জটিলতা দূর করে এবং ডেভেলপারদের দ্রুত বিক্রি শুরু করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করে দেয়, তবে বন্ডের ঋণ সামলানো আর কঠিন সমস্যা থাকবে না।

প্রকৃতপক্ষে, আইনি বাধা নিরসনে অগ্রগতি ত্বরান্বিত হচ্ছে। ২০২৪ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক থেকে, বহু বছর ধরে স্থগিত থাকা অনেক প্রকল্পের বিক্রি পুনরায় শুরু হয়েছে। হ্যানয়-এ এগুলোর মধ্যে রয়েছে হ্যানয় মেলোডি রেসিডেন্সেস (হোয়াং মাই জেলা) এবং কিউএমএস টপ টাওয়ার (নাম তু লিয়েম জেলা)। হো চি মিন সিটিতে, পুনরুজ্জীবিত প্রকল্পগুলোর মধ্যে রয়েছে ড্যাট শান হোমস রিভারসাইড (থু ডুক সিটি), মেট্রো স্টার (থু ডুক সিটি), ডি-হোম (জেলা ৬), ল্যাভিডা প্লাস (জেলা ৭) ইত্যাদি।

তবে, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ ডঃ ভু দিন আন-এর দৃষ্টিকোণ থেকে, ২০২৫ সালে মেয়াদপূর্তি হতে চলা বন্ডের সংখ্যা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর উপর একটি উল্লেখযোগ্য চাপ সৃষ্টি করছে। বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর ইস্যু করা বন্ডগুলোর খেলাপি হওয়ার এবং সম্ভাব্য মন্দ ঋণের ঝুঁকি বাজারের গড়ের চেয়ে অনেক বেশি।

বিশেষজ্ঞের সিদ্ধান্তটি যথার্থ, বিশেষ করে একটি সাম্প্রতিক প্রতিবেদনের সাথে তুলনা করলে। সেই প্রতিবেদন অনুসারে, গত ১০ মাসে মোট খেলাপি বন্ডের ৬০ শতাংশই ছিল আবাসিক রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর। এছাড়াও, দুর্বল ঋণযোগ্যতা সম্পন্ন ইস্যুকারীদের ৫৬ শতাংশই ছিল আবাসিক রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ খাতের।

প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, "আগামী ১২ মাসে আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতের প্রায় ১০৯ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের বন্ডের মেয়াদপূর্তি হবে, যা মেয়াদপূর্তি হতে চলা মোট বন্ডের প্রায় অর্ধেক। এর মধ্যে, আমাদের অনুমান অনুযায়ী প্রায় ৩০ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের বন্ড মূলধন পরিশোধে খেলাপি হওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে।"

ভিআইএস রেটিং-এর নন-ফাইন্যান্সিয়াল এন্টারপ্রাইজ সেগমেন্টের ক্রেডিট রেটিং অ্যান্ড অ্যানালাইসিস ডিভিশনের পরিচালক জনাব ডুয়ং ডুক হিউ-এর মতে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা দুর্বল রয়ে গেছে এবং ঋণ পরিশোধের সক্ষমতার এই বৈষম্য ক্রমশ বাড়ছে।

ভিআইএস রেটিং-এর একজন বিশেষজ্ঞের মতে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতে কেন্দ্রীভূত আবাসিক খাতের প্রকল্পযুক্ত ব্যবসাগুলি ২০২৪ সালে তুলনামূলকভাবে ভালো বিক্রি এবং পুনরুদ্ধারের অভিজ্ঞতা লাভ করবে। এই ব্যবসাগুলির কাছে উন্নততর সম্পদ এবং উচ্চ ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা থাকবে।

অন্যদিকে, পূর্বে অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ প্রকল্পের উপর মনোযোগ দেওয়ার কারণে কিছু ব্যবসা কঠিন পরিস্থিতিতে থাকবে। এই খাতে চাহিদা কম থাকায় ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা দুর্বল হয়ে পড়েছে," মিঃ হিউ মন্তব্য করেন।

ভিআইএস রেটিং জোর দিয়ে বলেছে যে, তালিকাভুক্ত ডেভেলপারদের দুই-তৃতীয়াংশ পর্যন্ত ঋণ পরিশোধের জন্য দুর্বল থেকে অত্যন্ত দুর্বল নগদ প্রবাহ রয়েছে, বিশেষত পরিচালন নগদ প্রবাহ মোট ঋণের ৫% এর নিচে। প্রকল্পের আইনি সমস্যায় ক্ষতিগ্রস্ত ডেভেলপারদের জন্য এটি বিশেষভাবে গুরুতর।

উপরোক্ত পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে, পূর্বাভাস করা হচ্ছে যে ২০২৪ সালের শেষভাগ থেকে ২০২৫ সালের শুরু পর্যন্ত বিনিয়োগকারীদের মেয়াদপূর্তিগামী বন্ডগুলোর ৫০% মূলধন ও সুদ পরিশোধে খেলাপি হওয়ার ঝুঁকিতে পড়তে পারে, যার অধিকাংশই হবে এমন ব্যবসা প্রতিষ্ঠান যারা প্রায়শই অর্থ পরিশোধে বিলম্ব করে।

উৎস: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html