ভূমি ব্যবহার ফি গণনার পদ্ধতিতে ত্রুটি।

প্রকল্পটি লাভজনক থেকে লোকসানের দিকে ঝুঁকছে।

হো চি মিন সিটির একটি সুপরিচিত রিয়েল এস্টেট কোম্পানির নেতার মতে, বর্তমানে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের ক্ষেত্রে সবচেয়ে বড় বাধা হল ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করা, যার মধ্যে সম্পূরক ভূমি ব্যবহারের ফিও অন্তর্ভুক্ত। পূর্বে, অনেক প্রকল্পকে শহর অগ্রাধিকারমূলক সুবিধা প্রদান করত, যার ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি নির্মাণ ও বিক্রয়ের কাজ এগিয়ে নিতে সক্ষম হওয়ার জন্য অস্থায়ী ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করা হত। এখন, প্রকল্পগুলি সম্পন্ন হওয়ার পরে এবং বাসিন্দারা বহু বছর ধরে সেখানে বসবাস করার পরে, ভূমি ব্যবহারের ফি বর্তমান সময়ে গণনা করা হয়, জমি বরাদ্দের সময় থেকে নয়। এর ফলে কেবল ব্যবসা প্রতিষ্ঠানই নয়, বাড়ি ক্রেতাদের জন্যও উল্লেখযোগ্য ক্ষতি এবং হতাশা দেখা দিয়েছে।

লেকভিউ সিটি প্রকল্পের জন্য হো চি মিন সিটিকে ৪,৬৬৪ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হচ্ছে, যার ফলে কোম্পানিটি অসুবিধা এবং ক্ষতির সম্মুখীন হচ্ছে।

"আইনে বলা হয়েছে যে জমির মূল্যায়ন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার গণনার সময় হল সেই সময় যখন জমি বরাদ্দ, ভূমি ব্যবহারের রূপান্তরের অনুমতি, অথবা সাইটে জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়। যাইহোক, বাস্তবে, যখনই কোনও পরিবর্তন আসে যা ভূমি ব্যবহারের অধিকার গণনাকে দীর্ঘায়িত করে, তখন কর্তৃপক্ষ বর্তমান সময়ে জমি এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারকে মূল্যায়ন করে। আরেকটি অসুবিধা হল যে ব্যবসাগুলি অগ্রগতি এবং তাদের যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হবে তা সক্রিয়ভাবে পরিচালনা করতে পারে না। ব্যবসাগুলির দক্ষতার অভাব রয়েছে এবং কর্তৃপক্ষের সাথে ভূমি ব্যবহারের অধিকার গণনার একটি যুক্তিসঙ্গত পদ্ধতি নিয়ে আলোচনা করার জন্য তাদের অনুমোদিত নয়।"

অতএব, ব্যবসাগুলিকে ন্যায্য ফলাফল পেতে অন্য একটি মূল্যায়ন সংস্থা নিয়োগ করতে হয়। বর্তমানে, ব্যবসাগুলি এখনও কর্তৃপক্ষের গণনার উপর নির্ভরশীল এবং তাদের চ্যালেঞ্জ করার অনুমতি নেই। এদিকে, নিরাপত্তার কারণে, বর্তমানে রাজ্য কর্মকর্তারা ভূমি ব্যবহার কর খুব বেশি গণনা করেন। অনেক প্রকল্পে পূর্বে একটি নির্দিষ্ট অঙ্কে তাদের ভূমি ব্যবহার কর অস্থায়ীভাবে গণনা করা হত এবং ব্যবসাগুলি গ্রাহকদের কাছে বিক্রয় মূল্য গঠনের জন্য সেই অঙ্কটি ব্যবহার করত। এখন, বহু বছর পরে, যখন কর্তৃপক্ষ ভূমি ব্যবহার কর পুনর্গণনা করে, তখন এই অঙ্কটি অস্থায়ী গণনার চেয়ে বহুগুণ বেশি। এর ফলে অনেক লাভজনক প্রকল্প হঠাৎ করেই ভারী ক্ষতির সম্মুখীন হয় এবং কিছু ব্যবসা এমনকি অর্থ প্রদান করতে অক্ষম হয়," এই ব্যক্তি বলেন।

প্রধানমন্ত্রী এবং অর্থ মন্ত্রণালয়ের কাছে পাঠানো একটি নথিতে, খসড়াটির উপর প্রতিক্রিয়া প্রদান করে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ পরামর্শ দিয়েছেন যে যখন বিস্তারিত পরিকল্পনা সমন্বয় করার সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়, তখন সমন্বয় সিদ্ধান্তের সময় সমগ্র প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার কর (TSD) পুনঃগণনা করা উচিত। পরিকল্পনা পুনঃঅনুমোদনের সময় এন্টারপ্রাইজটি পূর্বে যে পরিমাণ TSD প্রদান করেছিল তা পুনঃগণনা করা উচিত এবং পুনঃগণনার পরে TSD থেকে কেটে নেওয়া উচিত, যাতে কাটা পরিমাণ প্রদেয় TSD এর বেশি না হয়।

প্রকল্পের বিস্তারিত পরিকল্পনা সমন্বয়ের আগে যদি উদ্যোগটি ভূমি ব্যবহার কর পরিশোধ না করে থাকে, তাহলে পরিকল্পনা সমন্বয়ের সময় অবশ্যই ভূমি ব্যবহার কর পরিশোধ করতে হবে। ইতিমধ্যে প্রদত্ত যেকোনো ভূমি ব্যবহার কর (যদি থাকে) পরিকল্পনা সমন্বয়ের সময় মুদ্রাস্ফীতি বিবেচনা করে পুনঃগণনা করা হবে এবং পুনঃগণনা করা ভূমি ব্যবহার কর থেকে কেটে নেওয়া হবে। কাটা পরিমাণ বকেয়া ভূমি ব্যবহার করের পরিমাণের বেশি হবে না। একই সাথে, যদি উদ্যোগটি ভূমি ব্যবহার করের জন্য নোটিশ পেয়ে থাকে তবে ভূমি ব্যবহার করের জন্য বিলম্বিত অর্থ প্রদানের জরিমানা দিতে হবে।

মিঃ চাউ জেলা ৭ (হো চি মিন সিটি) তে ৫.২ হেক্টর জমির উপর নির্মিত একটি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের উদাহরণ তুলে ধরেন, যার জন্য উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা ২০২১ সালের জানুয়ারিতে জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত জারি করে, যার ভূমি ব্যবহার সহগ ৩.০৫ গুণ এবং সর্বোচ্চ নির্মাণ ঘনত্ব ৩৫%। প্রকল্পটিতে ৯০৩টি অ্যাপার্টমেন্ট সহ সর্বোচ্চ ২৭ তলা উচ্চতার একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং ১১০টি টাউনহাউস সহ একটি নিম্ন-উচ্চ টাউনহাউস এলাকা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। ২০২১ সালের মার্চ মাসে, কোম্পানিটি ভূমি ব্যবহার ফি হিসেবে ৮৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ প্রদান করে। পরবর্তীকালে, বিনিয়োগকারী বিস্তারিত পরিকল্পনায় সমন্বয়ের অনুরোধ করেন, ভূমি ব্যবহার সহগ ৪.৫৭ গুণ, সর্বোচ্চ নির্মাণ ঘনত্ব ৪০% এবং মোট অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ১,৩৫৫ ইউনিটে উন্নীত করেন। ২০২৪ সালের মার্চ মাসে উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা এটি অনুমোদন করে। খসড়া ডিক্রি অনুসারে, প্রকল্পটিকে ৪২৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে, কিন্তু মিঃ চাউয়ের প্রস্তাব অনুসারে, এন্টারপ্রাইজকে কেবলমাত্র ৩২৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে।

"যদি ব্যবসাটি ইতিমধ্যেই সম্পত্তি বিক্রি করে অর্থ সংগ্রহ করে থাকে, তাহলে খসড়া ডিক্রিতে উল্লেখিত গণনা পদ্ধতি অনুসারে, ব্যবসাটিকে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য নিজস্ব অর্থ ব্যবহার করতে হবে, যার ফলে ক্ষতির ঝুঁকি তৈরি হবে। যদি প্রকল্পটি এখনও বিক্রি না করা হয়, তাহলে বিক্রয় মূল্যের সাথে ভূমি ব্যবহার কর যোগ করা হবে, যার ফলে বাড়ির দাম বেড়ে যাবে এবং শেষ পর্যন্ত, বাড়ির ক্রেতারা এই বোঝা বহন করবেন," মিঃ চাউ হিসাব করেছেন।

জমির খাজনা মওকুফের জন্য কেবল একটি মামলা যোগ্য রয়ে গেছে।

খসড়া ডিক্রি অনুসারে, বিনিয়োগ-প্রণোদনা ক্ষেত্রগুলির মধ্যে বিনিয়োগ-প্রণোদনা খাতে উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে জমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে কেবলমাত্র একটি ক্ষেত্রেই বর্তমানে জমির ভাড়া অব্যাহতি রয়েছে। খসড়াটি বর্তমান বিধিমালার তুলনায় জমির ভাড়া অব্যাহতির জন্য যোগ্য মামলাগুলিকে উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিত করেছে। এই বিধিমালা অনুমোদিত হলে, বিদেশী বিনিয়োগকারী সহ বিনিয়োগকারীরা আর জমির ভাড়া অব্যাহতি নীতি থেকে উপকৃত হবেন না বলে উদ্বেগ রয়েছে কারণ এই এলাকাগুলিকে বিনিয়োগ-প্রণোদনা ক্ষেত্র হিসাবে বিবেচনা করা হয় না।

অধিকন্তু, মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, খসড়া ডিক্রিতে আর কোনও প্রকল্পের মৌলিক নির্মাণ সময়কালে বা মৌলিক নির্মাণ সময়কালে ভূমি ও জলের পৃষ্ঠতলের ইজারা ফিতে ছাড়ের সময়কালের পরে ভূমি ব্যবহার ফি ছাড়ের নীতি নির্ধারণ করা হয়নি। অতএব, এটি ডিক্রি ৪৬-এ নির্ধারিত বর্তমান বিনিয়োগ প্রণোদনা নীতির উত্তরাধিকারী হতে ব্যর্থ হয়েছে। নতুন প্রবিধানটি ২০২০ সালের বিনিয়োগ আইন এবং বিশেষ বিনিয়োগ প্রণোদনা সম্পর্কিত প্রধানমন্ত্রীর সিদ্ধান্ত ২৯-এ নির্ধারিত বিশেষ বিনিয়োগ প্রণোদনা নীতিকে অকার্যকর করে তুলেছে। এটি বিনিয়োগ আকর্ষণ নীতিগুলিকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করতে পারে, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের কাছে ভিয়েতনামের বিনিয়োগ পরিবেশের আকর্ষণ হ্রাস করতে পারে।

"এটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়, তাই সরকার এবং সংশ্লিষ্ট রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিকে ডিক্রি জারি করার আগে এটির প্রতি বিশেষ মনোযোগ দেওয়া উচিত যাতে স্বল্প, মধ্যম এবং দীর্ঘমেয়াদী উভয় ক্ষেত্রেই জাতীয় এবং জাতিগত স্বার্থ নিশ্চিত করা যায়, একই সাথে বিনিয়োগকারীদের বৈধ স্বার্থও নিশ্চিত করা যায়। বিদেশী সরাসরি বিনিয়োগ (FDI) আকর্ষণ করার জন্য দেশগুলির মধ্যে তীব্র প্রতিযোগিতার প্রেক্ষাপটে এটি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ, বিশেষ করে আর্থিক, উচ্চ-প্রযুক্তি, চিপ এবং সেমিকন্ডাক্টর খাতে; উদাহরণস্বরূপ, এমনকি মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রও চিপস এবং সেমিকন্ডাক্টর প্রযুক্তির উপর আইন প্রণয়ন করেছে," মিঃ চাউ পরামর্শ দেন।

আইনজীবী ট্রান মিন কুওং (হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন) বিশ্লেষণ করেছেন যে ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে রাজ্য জমি ইজারা দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় থেকে ৫ বছরের চক্রের জন্য বার্ষিক জমি ভাড়া স্থিরভাবে প্রয়োগ করা হবে, যা বার্ষিক ভাড়া প্রদানের সাথে রাষ্ট্রীয় জমি ইজারার আকারে রূপান্তরের সাথে সম্পর্কিত ভূমি ব্যবহারের রূপান্তরকে অনুমতি দেয়, প্রতিটি সময়ের জন্য সমন্বয় হার সরকার দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, তবে জমির ভাড়া বৃদ্ধি মুদ্রাস্ফীতির সমান বা তার চেয়ে কম হতে পারে। যাইহোক, খসড়া ডিক্রিতে বলা হয়েছে যে ভূমি ভাড়া বৃদ্ধির জন্য সমন্বয় হার মুদ্রাস্ফীতির সমান। অতএব, ডিক্রিতে প্রতিটি ৫ বছরের চক্রের জন্য জমির ভাড়া বৃদ্ধি সীমিত করার কথা বিবেচনা করা উচিত যাতে সিপিআই বৃদ্ধি অতিক্রম না করে ১৫% এর বেশি না হয়। এটি ব্যবসাগুলিকে আর্থিক ঝুঁকি কমাতে এবং দীর্ঘ মূলধন পুনরুদ্ধারের সময়কাল সহ বৃহৎ প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগ করতে প্রস্তুত থাকতে সহায়তা করে।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর সাথে পরামর্শ করার পর, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) বিশ্বাস করে যে ডিক্রি ৪৬-এর বর্তমান নীতির তুলনায়, খসড়ায় থাকা ছাড় এবং হ্রাস নীতি কম আকর্ষণীয়। বর্তমান প্রবিধান অনুসারে, এমন কিছু ক্ষেত্রে রয়েছে যেখানে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে জমির ভাড়া থেকে সম্পূর্ণরূপে অব্যাহতি দেওয়া হয়েছে, কেবল নির্দিষ্ট সংখ্যক বছরের জন্য হ্রাস করা হয়নি। বর্তমান প্রবিধান অনুসারে, এমন কিছু ক্ষেত্রে রয়েছে যেখানে পুরো ইজারা মেয়াদের জন্য জমির ভাড়া থেকে ১০০% অব্যাহতি দেওয়া হয়েছে: বিশেষভাবে কঠিন আর্থ-সামাজিক অবস্থার এলাকায় অবস্থিত বিশেষভাবে অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত বিনিয়োগ খাতে বিনিয়োগ প্রকল্প; রাষ্ট্রীয় বাজেট তহবিল দিয়ে ছাত্র ছাত্রাবাস নির্মাণের জন্য জমি ব্যবহার করে প্রকল্প, যেখানে ছাত্রদের থাকার জন্য জমি পরিচালনা এবং ব্যবহারের জন্য নিযুক্ত ইউনিটকে ভাড়া মূল্যে জমির ভাড়া খরচ অন্তর্ভুক্ত করার অনুমতি নেই; জাতিগত সংখ্যালঘুদের জন্য কৃষি জমি; প্রতিরক্ষামূলক বন রোপণ প্রকল্পের জন্য জমি, ভূমি পুনরুদ্ধার প্রকল্প ইত্যাদি। অতএব, ডিক্রিতে কেবল ভাড়া কমানোর পরিবর্তে জমির ভাড়া ছাড়ের জন্য যোগ্য মামলাগুলি সম্প্রসারণের কথা বিবেচনা করা উচিত। যদি এটি অর্জন করা যায়, তবে এটি বিশেষ প্রণোদনা সহ সুবিধাবঞ্চিত এলাকা বা খাতে বিনিয়োগ আকর্ষণ করবে।

সূত্র: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm