হ্যানয়ের শহরতলিতে "থু থিয়েম-স্টাইল" জমি নিলাম থেকে অস্বাভাবিকতা, অসুবিধা এবং অস্থিরতা - পর্ব ২
হ্যানয়ের শহরতলিতে সাম্প্রতিক জমি নিলামগুলি যদি ফাটকাবাজ এবং জমি দালালদের দ্বারা পরিচালিত হয় তা স্পষ্ট না করা হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং অর্থনীতির জন্য অনেক পরিণতি হবে।
বছরের শুরুতে শহরতলিতে জমি নিলাম পুনরায় চালু হওয়ার পর থেকে, জমি নিলামে অনিয়মগুলিকে ফাটকাবাজ এবং জমি দালালদের "কারচুপি" সন্দেহের চোখে দেখা কঠিন নয়, যা আবাসনের দাম কমাতে এবং সামাজিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য সরকারের প্রচেষ্টা ব্যাহত করার ঝুঁকি তৈরি করে, একই সাথে উচ্চ মূল্যে জমি বিক্রির জন্য অপেক্ষা করার মনোভাবের কারণে সমগ্র অর্থনীতিকে স্থবির করে দেয়।
পর্ব ২: থু থিয়েম ল্যান্ডের অন্ধকার উদ্দেশ্য এবং পুনরাবৃত্ত "দুঃস্বপ্ন"
সাম্প্রতিক জমি নিলামের ফলে হ্যানয়ের শহরতলিতে "জ্বর" সৃষ্টি হয়েছে, যার সাধারণ বিষয় হল, অনেক ফটকাবাজ, এমনকি স্থানীয় মানুষও নয়, জমির দামকে অযৌক্তিক, অ-বাজার স্তরে ঠেলে দিচ্ছে এবং ভবিষ্যদ্বাণী করছে যে কোনও বাস্তব লেনদেন হবে না। বাজারের অনেক সদস্য নিজেদেরকে জিজ্ঞাসা করছেন "সাম্প্রতিক জমি নিলাম কৌশলের পিছনে কি কোনও অন্ধকার উদ্দেশ্য আছে"? জমি দালালদের একচেটিয়াকরণ এবং বাজার নিয়ন্ত্রণের পরিস্থিতি তৈরি করার অনুমতি দেওয়ার ক্ষেত্রে এখানে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থার ভূমিকা কী?
যখন ফটকাবাজরা জমি নিলামের উত্তেজনায় ইন্ধন জোগায়
অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, স্বল্পমেয়াদে নিলাম এলাকায় দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা অবশ্যই খুব বেশি নয়, কারণ এটি কেবল সেই এলাকার বাসিন্দাদের আবাসিক এবং বিনিয়োগের চাহিদা পূরণ করে। যাইহোক, তিয়েন ইয়েন কমিউন (হোয়াই ডাক) এবং তার আগে থান কাও কমিউন (থানহ ওয়ে) -এ সাম্প্রতিক দুটি "জ্বরপ্রবণ" নিলামের পরে প্রশ্ন হল স্থানীয় মানুষ কত শতাংশ নিলামে জিতেছে।
অনেক অনলাইন ফোরাম গ্রুপে, দাউ তু সংবাদপত্রের রেকর্ড দেখায় যে স্থানীয় বাসিন্দা বলে দাবি করা অনেক ব্যক্তি বলেছেন যে তারা সাম্প্রতিক নিলামে জয়লাভ করার জন্য যথেষ্ট ভাগ্যবান কারণ তাদের এর কোনও প্রয়োজন ছিল না, তাই তারা এটিকে কিছুটা বেশি দামে, কয়েকশ মিলিয়ন ডং বেশি দামে স্থানান্তর করতে চেয়েছিলেন। যাইহোক, বাস্তবে, স্থানীয়ভাবে রেকর্ড করা হলে, তাদের বেশিরভাগই এই অঞ্চলে স্থায়ীভাবে বসবাসকারী মানুষ ছিলেন না।
 |
| তিয়েন ইয়েন (হোয়াই ডাক) -এ জমি নিলামের পর, "কয়েকশ মিলিয়ন ডং" মূল্যের পার্থক্য সহ স্থানান্তরের তথ্য পাওয়া গেছে। |
উদাহরণস্বরূপ, থান কাও কমিউনে সাম্প্রতিক নিলামে, থান ওয়াই জেলা ভূমি তহবিল উন্নয়ন কেন্দ্রের পরিচালক মিঃ নগুয়েন কং কোয়াংয়ের মতে, থান ওয়াইতে মাত্র ২ জন নিলামে জয়লাভ করেছেন, যার জমির মূল্য প্রায় ৮০ মিলিয়ন ভিয়েনডি/বর্গমিটার। মে লিন জেলায় (হ্যানয়) খুব কম লোকই অনেক লট জিতেছেন এবং চুওং মাই জেলায় (হ্যানয়) একজন ব্যক্তি নিলামে জয়লাভ করেছেন। নিলামে জয়ীদের বেশিরভাগই বাক নিন, বাক গিয়াং, হাই ডুয়ং এবং ফু থো থেকে এসেছেন।
এদিকে, তিয়েন ইয়েন কমিউনের (হোয়াই ডাক) নিলামে অংশগ্রহণকারী অনেক ব্যক্তির কাছ থেকে নিশ্চিত হওয়া গেছে যে চূড়ান্ত বিজয়ী দলের ৯৯% পর্যন্ত মানুষ তিয়েন ইয়েন কমিউনের বাসিন্দা ছিলেন না, বরং বা ভি, কিম চুং (হ্যানয়), হাই ডুওং, বাক নিন, বাক জিয়াং-এর মতো অন্যান্য এলাকার বিনিয়োগকারীদের দল ছিলেন... যারা অংশগ্রহণ করেছিলেন কিন্তু নিলামে জয়ী হওয়ার মতো "ভাগ্যবান" ছিলেন না তাদের মধ্যে স্থানীয় লোকের সংখ্যাও খুব কম ছিল, প্রধানত ৭ থেকে ১৯টি জমির প্লট নিলামে অংশগ্রহণকারী দলগুলির বিনিয়োগকারীরা।
 |
| সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ দিন ট্রং থিন, একাডেমি অফ ফাইন্যান্সের আন্তর্জাতিক অর্থ বিভাগের প্রাক্তন প্রধান |
১৯ আগস্ট সকাল থেকে হোয়াই ডুক জেলা জিমন্যাসিয়ামের ভেতরে নিলামে অংশগ্রহণকারীদের পাশাপাশি, বিপুল সংখ্যক রিয়েল এস্টেট ব্রোকারও জমি নিলাম পর্যবেক্ষণের জন্য জড়ো হয়েছিলেন। কিছু ব্রোকার নিলাম এলাকার পরিবেশ সম্পর্কে রিপোর্ট করার জন্য সোশ্যাল মিডিয়া প্ল্যাটফর্মে লাইভ ভিডিও স্ট্রিমিং চালু করেছিলেন।
"যদি অবকাঠামো এখনও সীমিত থাকে, তাহলে পরে ভালো হবে, যদি কৃষিজমি পরে নগরায়ণ করা হয়, যদি খুব বেশি বিশেষ অর্থনৈতিক সুবিধা না থাকে, তাহলে মানুষের কাছে জমি থাকবে, কিন্তু যদি তারা এখন জমি না কিনে, তাহলে বহু বছর ধরে তাদের কাছে জমি থাকবে না" এই ধারণা নিয়ে, বিনিয়োগকারীদের এই দলগুলি নিলামে জমির দাম আকাশচুম্বী স্তরে নিয়ে যাওয়ার জন্য অর্থ ব্যয় করতে দ্বিধা করে না, এমনকি স্থানীয় মানুষের কল্পনারও বাইরে।
থু থিয়েমের জমি নিলামের দুঃস্বপ্নের "ছায়া"
Batdongsan.com.vn এর একটি জরিপ অনুসারে, থান কাও কমিউনে (থান ওই, হ্যানয়) বিক্রয়ের জন্য জমির দাম সাম্প্রতিক বছরগুলিতে বৃদ্ধি পেয়েছে, সম্প্রতি প্রযুক্তি প্ল্যাটফর্ম Batdongsan.com.vn দ্বারা প্রকাশিত একটি প্রতিবেদন অনুসারে। এই ইউনিটের মূল্য ইতিহাস সরঞ্জাম অনুসারে, গত ৪ বছরে এই এলাকায় বিক্রয়ের জন্য জমির গড় দাম প্রায় ৮০% বৃদ্ধি পেয়েছে - ২০২০ সালে ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার সাধারণ স্তর থেকে ২০২৪ সালে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে। গত ২ সপ্তাহে, এই ওয়েবসাইটে বিক্রয়ের জন্য অনেক নতুন জমির লটের মূল্য পরিসীমা ৪৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় নতুন স্তরে উন্নীত করা হয়েছে, যা পুরানো দামের তুলনায় প্রায় ৬০% বৃদ্ধি পেয়েছে।
এদিকে, এই ওয়েবসাইটে ব্রোকারের অফারিং ডেটা পর্যবেক্ষণ করে, তিয়েন ইয়েন কমিউনে (হোয়াই ডাক, থান কাও) গত কয়েক বছরে উল্লেখযোগ্য পরিমাণে বৃদ্ধি পেয়েছে, প্রায় ১ কোটি ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা থেকে প্রায় ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা হয়েছে, যেহেতু এই জেলাটি একটি জেলা হওয়ার প্রস্তুতি নিচ্ছে, একই সময়ে রিং রোড ৪ এর মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। যাইহোক, থান কাওতে জমি নিলামের মাত্র কয়েক সপ্তাহ পরে, তিয়েন ইয়েন এবং আশেপাশের কিছু কমিউনে জমির দাম দ্রুত ৩০-৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে, প্রায় ৫৫-৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা লেনদেন হয়েছে।
জমি নিলামের উত্তাপ স্পষ্টতই বিনিয়োগকারী এবং স্থানীয় বাসিন্দাদের মনস্তত্ত্বের উপর বিশাল প্রভাব ফেলেছে, কারণ অনেকেই বিশ্বাস করেন যে এত উচ্চ নিলাম মূল্যের অর্থ হল তাদের জমির মূল্য সংশ্লিষ্ট স্তরে সমন্বয় করা যাবে না এমন কোনও কারণ নেই।
থান কাও কমিউনে ব্যবসায়িক পরিষেবার জন্য জমি কিনতে হবে এমন একজন ব্যক্তির পরিচয় দিয়ে, অনেক ব্রোকারের সাথে কথা বলে তারা বলে, "বর্তমানে, থান কাওতে জমি কেনার চাহিদা খুব বেশি, প্রায় কোনও প্লট নেই। আপনি যদি একটি ভাল প্লট চান, তাহলে আপনাকে অপেক্ষা করতে হবে অথবা আরও জমা দিতে হবে যাতে ব্রোকার পূর্ববর্তী ক্রেতাকে তা ছেড়ে দিতে রাজি করতে পারে, তাহলে হয়তো আপনি একটি পাবেন"।
একইভাবে, "হোয়াই ডাক" ফায়ার প্যানে, গত কয়েকদিনে, লং খুক এলাকার আশেপাশে জমি কিনতে চাওয়া বিনিয়োগকারীদের নিলামকৃত জমির সুবিধা নেওয়া প্রায় অসম্ভব হয়ে পড়েছে এবং বিনিয়োগকারীদের পূর্বে থাকা পুরনো জমির লটগুলি ফেরত পেতে কয়েকশ মিলিয়ন ডলারের বিশাল পার্থক্য দিতে হচ্ছে। গলিতে কেবল খারাপ জমির লটই নেই যা মূলত বসবাসের জন্য উপযুক্ত, ব্যবসা করাও কঠিন, তবে কল্পনার মতো খুঁজে পাওয়াও সহজ নয়।
ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS) এর ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন চি থানের মতে, "অস্বাভাবিকভাবে" উচ্চ বিজয়ী ফলাফলের সাথে জমির নিলামের ক্ষেত্রে সবচেয়ে বড় উদ্বেগ হল অস্পষ্ট উদ্দেশ্য নিয়ে বিনিয়োগকারীদের গোষ্ঠীর দ্বারা মূল্য বৃদ্ধি।
এটি অস্বাভাবিক কারণ সাম্প্রতিক কঠিন বাজার সময়ের পরে, এমনকি ভাল অবকাঠামো, স্পষ্ট পরিকল্পনা সহ পণ্যগুলি, প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনাময় এলাকায় অবস্থিত থাকা সত্ত্বেও, অনেক বিনিয়োগকারী এখনও খুব সতর্ক, কিন্তু থানহ ওয়ে বা হোয়ে ডুক-এ জমির দাম আকাশচুম্বী।
থানহ ওই-তে নিলামে অংশগ্রহণকারীরা মূলত অন্যান্য এলাকা থেকে এসেছিলেন, মিঃ থান বলেন, এটি আরও প্রমাণ করে যে এটি প্রকৃত আবাসন চাহিদা থেকে আসেনি। এমনকি অনেক বিনিয়োগকারী নিলামে জয়লাভের পরপরই কয়েকশ মিলিয়ন ডলারের পার্থক্য নিয়ে বিক্রি করতে ছুটে যান, যা এটি আরও প্রমাণ করে।
প্রারম্ভিক মূল্যের (১০০ - ২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/লট) উপর গণনা করা বর্তমান নিম্ন আমানতের স্তরে, বিনিয়োগকারীরা আমানত মওকুফ করতে রাজি হন কিন্তু এর ফলে নিলামকৃত জমির আশেপাশের মূল্য স্তর একটি নতুন উচ্চতায় পৌঁছেছে, যেখানে ক্রয়ের প্রকৃত চাহিদা বেশি নয়। যদিও রাজ্য আমানত থেকে খুব কম পরিমাণ অর্থ সংগ্রহ করে, তবে যখন এলাকার আশেপাশের অনেক প্রকল্পের ছাড়পত্রের জন্য ক্ষতিপূরণ ব্যয় অবশ্যই বৃদ্ধি পাবে তখন এটি আরও বেশি ক্ষতিগ্রস্থ হবে।
 |
| কিছু শহরতলির জেলায় জমি নিলামের উত্তেজনা, যার মধ্যে অনুমানমূলক মূল্যস্ফীতি রয়েছে, স্থানীয় আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রক্রিয়াকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করবে এবং ধীর করে দেবে। |
এদিকে, একই মতামত শেয়ার করে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ পরামর্শদাতা ট্রান মিন বলেন যে উদ্বেগজনক বিষয় হল যে হ্যানয়ের ব্রোকার এবং বিনিয়োগকারীরা অন্যান্য এলাকার প্রকল্পের বিক্রয় মূল্য তুলনা এবং বৃদ্ধি করার জন্য এই তথ্য ব্যবহার করে, যার ফলে হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেটের দাম আরও বেশি হয়ে যায়। এদিকে, স্বল্পমেয়াদে নিলাম এলাকায় দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা অবশ্যই খুব বেশি নয় কারণ এটি কেবল সেই এলাকার বাসিন্দাদের ক্রয় এবং বিনিয়োগের চাহিদা পূরণ করে। দাম বাড়ানোর জন্য বা অন্য জায়গা থেকে লোকেদের এখানে আসার জন্য আকৃষ্ট করার জন্য এখানে কোনও অসাধারণ পরিকল্পনাও নেই।
 |
| জিপি ইনভেস্টের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন কোওক হিপ |
এই "রেকর্ড" নিলামগুলি দুটি কারণের সংমিশ্রণ দ্বারা প্রভাবিত হতে পারে।
প্রথমটি গুজবের কারণে, যার লক্ষ্য নিলামের মাধ্যমে মুনাফা অর্জনের জন্য দাম "বৃদ্ধি" করা। দ্বিতীয়টি কিছু অজ্ঞ লোকের প্রভাবের কারণে যাদের সম্পূর্ণ তথ্য নেই, কারণ কিছু এলাকা একটি নতুন জমির মূল্য তালিকার খসড়া জারি করেছে যা খুব বেশি, 5 থেকে 50 গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। অতএব, এই গোষ্ঠীর লোকেরা জমির দামের আসন্ন বৃদ্ধি সম্পর্কে চিন্তিত হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে এবং তারা "এগিয়ে যাওয়ার" জন্য নিলামে অংশগ্রহণ করে।
অতএব, এই নিলামের ফলাফলের পরে, দামটি আসলে ভার্চুয়াল কিনা তা জানতে জমার সময়কাল শেষ না হওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা করুন। 
.
থানহ ওই বা হোয়াই ডাকে যা ঘটেছিল, যদিও স্কেলে ভিন্নতা ছিল, তা অনেককে ২০২১ সালের শেষের দিকে থু থিয়েম (HCMC) -এ "অভূতপূর্ব" জমি নিলামের কথা মনে করিয়ে দেয়। সেই নিলামের মাধ্যমে, ৪টি জমির প্লটের সবকটিই, যখন দাম শুরুর দামের চেয়ে অনেক বেশি বাড়ানো হয়েছিল, যেখানে একটি কর্পোরেশনের একটি সহযোগী প্রতিষ্ঠান ১০,০০০ বর্গমিটারের বেশি বা ২.৪ বিলিয়ন বর্গমিটারের বেশি আয়তনের জমির প্লটের জন্য ২৪,৫০০ বিলিয়ন বর্গমিটারে নিলাম জিতেছিল। সৌভাগ্যবশত, উপরের দামটি প্রতিষ্ঠিত হয়নি, কারণ এর খুব বেশি দিন পরেই, বিজয়ী উদ্যোগগুলি একই সাথে তাদের আমানত বাতিল করতে বলেছিল।
কিন্তু থু থিয়েমে জমি নিলামের ঠিক পরেই, ভার্চুয়াল জয়ের মূল্যের সুযোগ নিয়ে "বৃষ্টির পরে" এবং পার্শ্ববর্তী অঞ্চলে জমি ও বাড়ির দাম বাড়িয়ে দেওয়ার ঘটনা ঘটে। এমনকি কাছাকাছি জমি তহবিল সহ অন্যান্য তালিকাভুক্ত কোম্পানিগুলিও লাভবান হয়েছিল যখন বন্ড এবং স্টকের মূল্য বহুগুণ বৃদ্ধি করে বৃদ্ধি করা হয়েছিল।
ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (VARS IEX) এর উপ-পরিচালক ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং এর মতে, কিছু শহরতলির জেলায় জমি নিলামের জ্বর অনুমানমূলক মূল্যস্ফীতির কারণ হচ্ছে এবং এর নেতিবাচক প্রভাব পড়ছে বলে মনে করা হচ্ছে, যা এলাকার আর্থ-সামাজিক উন্নয়নকে ধীর করে দিচ্ছে। নগরায়ন কমে গেলে, বিদেশী এবং দেশীয় উভয় বিনিয়োগের আকর্ষণও হ্রাস পাবে। স্থানীয় অর্থনীতির জন্য দীর্ঘমেয়াদী পরিণতি বিশাল।
"যখন জমির নিলাম বৃদ্ধি পাবে, একটি নতুন মূল্য স্তর স্থাপন করা হবে, ভবিষ্যতে জনগণের জন্য জমি পুনরুদ্ধারের সময় রাজ্যের ক্ষতিপূরণ অনেক বাধার সম্মুখীন হবে, যার ফলে সাইট ক্লিয়ারেন্স এবং প্রকল্প বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া কঠিন হয়ে পড়বে। এই ক্ষেত্রে রাজ্যের স্পষ্ট নীতি এবং দৃষ্টিভঙ্গি থাকা দরকার," ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং বলেন।
(চলবে)
![[ছবি] প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন এবং তার স্ত্রী আলজেরিয়ায় ভিয়েতনামী সম্প্রদায়ের সাথে দেখা করছেন](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/19/1763510299099_1763510015166-jpg.webp)
![[ছবি] সাধারণ সম্পাদক টু ল্যাম স্লোভাকিয়ার উপ-প্রধানমন্ত্রী এবং প্রতিরক্ষামন্ত্রী রবার্ট কালিনাককে স্বাগত জানাচ্ছেন](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/18/1763467091441_a1-bnd-8261-6981-jpg.webp)
মন্তব্য (0)