এটা কি সত্যিকারের 'জমি কেনার উন্মাদনা' নাকি শুধুই একটি 'অনুমানমূলক বুদবুদ'?

[বিজ্ঞাপন_১]

২০২৪ সালের ১৯শে আগস্ট রাতে এবং ২০শে আগস্ট ভোরে, হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কম্যুনে ১৯টি জমির প্লটের নিলাম শেষ হয়েছে এবং জমির চূড়ান্ত মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ১৩৩ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা প্রাথমিক মূল্যের চেয়ে ৩০ গুণ বেশি।

হ্যানয়ের উপকণ্ঠে অবস্থিত জমির প্লটগুলোর নিলাম ১৮ ঘণ্টা পর্যন্ত চলেছিল, যা সামাজিক যোগাযোগ মাধ্যমে ব্যাপক আলোড়ন সৃষ্টি করে। নিলামে অংশগ্রহণের জন্য শত শত বিনিয়োগকারীকে লাইনে দাঁড়িয়ে নাম নিবন্ধন করতে হুড়োহুড়ি করতে দেখা যায়।

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — ২০২৪ সালের ২০শে আগস্ট, জমি নিলাম প্রায় ভোর ৪টা পর্যন্ত চলেছিল (ছবি: হু থাং)।

এই নিলামে সর্বনিম্ন দামে বিক্রি হওয়া দুটি জমির দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৯১.৩ মিলিয়ন VND, কিন্তু তা সত্ত্বেও, এই দামও প্রাথমিক মূল্যের চেয়ে ১২.৫ গুণ বেশি ছিল।

এই পরিস্থিতি পুরোপুরি নতুন নয়, কারণ মাস পনেরো দিনেরও কম সময় আগে থান ওআই-এর জমি নিলামের কেন্দ্রস্থলটিও শহরতলির জমির জন্য একটি নতুন মূল্যের মানদণ্ড স্থাপন করেছিল।

গত সপ্তাহান্তে হ্যানয়ের থান ওআই জেলায় অনুষ্ঠিত জমি নিলামে হাজার হাজার অংশগ্রহণকারী আকৃষ্ট হয়েছিল। সর্বোচ্চ বিজয়ী দর ছিল প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এরও বেশি, যা প্রাথমিক প্রারম্ভিক মূল্য মাত্র ৮.৬ মিলিয়ন থেকে ১২.৫ মিলিয়ন VND/বর্গমিটারের চেয়ে আট গুণ বেশি।

সেই অনুযায়ী, সাম্প্রতিক নিলাম থেকে থান ওআই জেলা মোট ৪০৪.৬ বিলিয়ন VND সংগ্রহ করেছে, যা প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে ৩৪৯ বিলিয়ন VND বেশি এবং এটি প্রাথমিক প্রারম্ভিক মূল্যের প্রায় আট গুণ অধিক।

হোয়াই ডুক জেলায় নিলাম থেকে ১৮৬ বিলিয়ন VND ছাড়িয়ে যাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা প্রাথমিক মূল্যের ১১ গুণেরও বেশি।

জমি নিলামের আগে শহরতলির জমির বাজারে দাম প্রতি বর্গমিটারে ২০-৩০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত ছিল।

নগুয়ি দুয়া টিন কর্তৃক পরিচালিত একটি বাজার সমীক্ষা এবং বাতদংসান.কম.ভিএন-এর মতো বিভিন্ন অনলাইন রিয়েল এস্টেট প্ল্যাটফর্মের একটি সারসংক্ষেপ প্রতিবেদন অনুসারে, সাম্প্রতিক বছরগুলোতে থান কাও কমিউনে (থান ওআই জেলা, হ্যানয়) জমির প্লটের চাওয়া দাম প্রকৃতপক্ষে ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা দেখাচ্ছে।

তবে, গত চার বছরে এই এলাকায় জমির গড় বিক্রয়মূল্য মাত্র প্রায় ৮০% বৃদ্ধি পেয়েছে – ২০২০ সালের সাধারণ মূল্য ১৫ মিলিয়ন VND/m2 থেকে ২০২৪ সালে ২৭ মিলিয়ন VND/m2-এ পৌঁছেছে – এবং পূর্বোক্ত নিলামের মূল্যের মতো কয়েক দশগুণ আকস্মিক বৃদ্ধি ঘটেনি।

সুতরাং, ২০২৪ সালের ১০ই আগস্টের নিলামে থান কাও কম্যুনের জমির প্লটের জন্য প্রচলিত প্রতি বর্গমিটার ২৭ মিলিয়ন VND-এর তুলনায়, বিজয়ী দর ছিল প্রতি বর্গমিটার ৬৩-১০০ মিলিয়ন VND, যা ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ২.৩ থেকে ৩.৭ গুণ বেশি।

থান ওআই জেলার পার্শ্ববর্তী এলাকাগুলোতেও দাম প্রতি বর্গমিটারে ২০-৩০ মিলিয়ন VND-এর মধ্যে ওঠানামা করে।

হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন এলাকায়, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে জমির প্লটের জন্য সর্বোচ্চ প্রস্তাবিত মূল্য ছিল মাত্র ৪৩ মিলিয়ন VND/m², যা গত এক বছরে ৪৮%-এর বেশি হারে বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, সাম্প্রতিক নিলামে জমির দাম প্রচলিত বাজার মূল্যের চেয়ে এখনও দুই থেকে তিন গুণ বেশি ছিল।

২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে হোয়াই ডুক জেলার পার্শ্ববর্তী এলাকাগুলোতেও প্রতি বর্গমিটারে দাম ছিল মাত্র ২২ থেকে ৬২ মিলিয়ন VND।

জমির আকাশছোঁয়া দাম বাজারে চাহিদারই একটি লক্ষণ।

পরিস্থিতি সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন কুওক আন বলেন যে, ২০২৫ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক থেকে জমির দাম পুনরুদ্ধারের মূল ধারায় প্রবেশ করতে শুরু করবে। বর্তমান মূল্যবৃদ্ধি শুধুমাত্র নির্দিষ্ট কিছু এলাকাতেই সীমাবদ্ধ।

Batdongsan.com.vn-এর তথ্য থেকে আরও জানা যায় যে, ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের (Q1/2/2024) তুলনায় ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে (Q2/2024) দেশব্যাপী জমির চাহিদা ৩৩% বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, বিশেষজ্ঞ এটিকে নির্দিষ্ট কিছু এলাকায়, বিশেষ করে উত্তরাঞ্চলীয় প্রদেশগুলোতে, একটি স্থানীয় উন্নতি হিসেবেই মূল্যায়ন করেছেন। হ্যানয়ে জমির প্লটের প্রতি আগ্রহ ৭৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"বিশেষ করে, হ্যানয়ের পার্শ্ববর্তী এলাকাগুলোতে আগ্রহ বৃদ্ধি এবং মূল্যবৃদ্ধির কারণ হলো পরিকল্পনাগত বিষয় এবং নিলাম কার্যক্রম," জনাব কুওক আন বলেন।

সুনির্দিষ্টভাবে বলতে গেলে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে ডং আন, গিয়া লাম, হোয়াই ডুক, থাচ থাট এবং কুওক ওআই জেলাগুলিতে জমির প্লটের অনুসন্ধানের পরিমাণ ৪৮% থেকে ১০৪% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধের তুলনায় এই উপশহরীয় জেলাগুলিতে জমির প্লটের প্রস্তাবিত মূল্য ৪% থেকে ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

জনাব নগুয়েন কুওক আন-এর মতে, তিনটি প্রধান কারণ ভূমি বাজারকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করে: সামষ্টিক পর্যায়ে আঞ্চলিক, এমনকি জাতীয় অর্থনীতি ; অবকাঠামো পরিকল্পনা; এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধির পাশাপাশি অন্যান্য অঞ্চলের সাথে সংযোগ স্থাপন।

প্রচলিত বাজারগুলো ছাড়াও, অনেক নতুন বাজারে যেখানে অবকাঠামো পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্য ঘোষণা করা হয়েছে, সেখানে সাধারণত দাম ১০-৩০% বৃদ্ধি পায় এবং কিছু কিছু জায়গায় অল্প সময়ের মধ্যে জমির দাম দ্বিগুণ বা তিনগুণ হয়ে গেছে।

বর্তমানে দেশজুড়ে ব্যাপক পরিসরে পরিকল্পনা-সংক্রান্ত তথ্য প্রকাশ করা হচ্ছে, যা সমন্বিত পরিকল্পনার মাধ্যমে বাস্তবায়িত একটি বৃহৎ প্রকল্পের মতো। এই ইতিবাচক তথ্য জমির প্লট খাতে তারল্য ও দাম বাড়াচ্ছে," বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেন।

তবে, ঝুঁকিগুলো বিশ্লেষণ করতে গিয়ে জনাব কুওক আনহ এও জোর দিয়ে বলেন যে, যদিও অবকাঠামোগত তথ্যের ভিত্তিতে জমির দাম বাড়ে, কিছু এলাকায় চাহিদা ও সম্ভাবনার কারণে দাম বৃদ্ধি পায়, আবার অন্য কিছু এলাকায় গুজবের কারণে দাম বেড়ে যায়, যা বাজারের ওপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে।

অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর চেয়ারম্যান ড. নগুয়েন ভান দিন মনে করেন যে, জমির নিলামে ব্যাপক আগ্রহ এবং দামের আকস্মিক উল্লম্ফন স্পষ্টভাবে জমির প্রতি জনগণের 'তৃষ্ণা'কেই প্রতিফলিত করে।

সাম্প্রতিক বছরগুলোতে, ত্রুটিহীন আইনি নথিপত্রসহ প্রকল্প, জমির প্লট এবং রিয়েল এস্টেট পণ্যের সংখ্যা অত্যন্ত দুর্লভ হয়ে পড়েছে; এগুলো খুব অল্প পরিমাণে বাজারে আসছে, এবং বলা যেতে পারে যে এগুলোর অস্তিত্ব প্রায় নেই বললেই চলে।

সুতরাং, রাষ্ট্র-পরিচালিত ও আইনসম্মত একটি প্রকল্প চালু হলে তা বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে ব্যাপক আগ্রহ আকর্ষণ করবে, যারা জমিটি অধিগ্রহণের জন্য বিপুল পরিমাণ অর্থ দিতে ইচ্ছুক।

জমি মজুত করার গোপন ঝুঁকি।

জমির দাম বৃদ্ধির পেছনে আংশিকভাবে বাজারের চাহিদাকে স্বীকার করলেও, জনাব দিন বিনিয়োগকারীদের সতর্ক থাকার কথা মনে করিয়ে দিয়েছেন। কারণ, একটি আকর্ষণীয় ক্ষেত্র হয়ে উঠলেও, জমির লেনদেন এখনও শক্তিশালী তারল্যযুক্ত একটি খাত নয়। কিছু এলাকায় তেজিভাব দেখা গেলেও, এমন এলাকাও রয়েছে যেখানে বাজারকে প্রভাবিত করার উদ্দেশ্যে মূল্য কারসাজি করা হচ্ছে।

এটা পুরোপুরি সম্ভব যে বিনিয়োগকারীরা নিলামে যোগসাজশ করে মুনাফা লাভের উদ্দেশ্যে আশেপাশের এলাকার জমির দাম বাড়িয়ে নতুন মূল্যস্তরের কাছাকাছি নিয়ে গেছে। উল্লেখ্য যে, হ্যানয় একটি উচ্চ জনঘনত্ব ও সীমিত জমির একটি প্রধান শহরাঞ্চল, যেখানে রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ সবসময় চাহিদার চেয়ে কম থাকে, তাই এটা পুরোপুরি সম্ভব যে বিনিয়োগকারীরা এই পরিস্থিতির সুযোগ নিয়ে মুনাফা অর্জন করতে পারে।

জমির দাম সত্যিই এতটা চড়া পর্যায়ে পৌঁছেছে কিনা, তা নির্ভর করে নিলামে বিজয়ী বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যতে আসলেই অর্থ পরিশোধ করবেন কিনা তার ওপর। থু থিয়েম নিলামে পরিত্যক্ত দরপত্রের ঘটনাটি এখনও রয়ে গেছে, যা জমির এই মূল্যবৃদ্ধির বিষয়ে আমাদের আরও বাস্তবসম্মত একটি চিত্র তুলে ধরে," মিঃ দিন বলেন।

জমির উচ্চ নিলাম মূল্য নতুন প্রকল্পের জন্য জমি অধিগ্রহণের খরচ আরও বাড়িয়ে দেবে উল্লেখ করে, জনাব নগুয়েন কুওক আন উদ্বেগ প্রকাশ করেন যে, গড় বাজার মূল্যের চেয়ে ২ থেকে ৩ গুণ বেশি দর ওঠায় আশেপাশের এলাকার জমির মালিকরাও তাদের জমির বিক্রয় মূল্য সেই অনুযায়ী বাড়িয়ে দিতে পারেন।

জমির দামের আকস্মিক বৃদ্ধি জমি নিয়ে ফটকাবাজির একটি প্রবণতাও তৈরি করতে পারে, কারণ অনেকেই দামের ক্রমাগত বৃদ্ধি থেকে লাভের আশায় জমি কিনতে ছুটে যায়।

তবে, এর ফলে এমন পরিস্থিতি তৈরি হতে পারে যেখানে অর্থ অন্যান্য অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডে আবর্তিত না হয়ে জমিতেই আটকে থাকবে।

বিশেষজ্ঞের মতে, বাজারের প্রতিকূলতার একটি সময়ের পর রিয়েল এস্টেট ক্রেতা ও বিনিয়োগকারীদের সাধারণ মনোভাব আগের চেয়ে আরও সতর্ক হবে।

তাই, তিনি পরামর্শ দেন যে, ক্রেতা ও বিনিয়োগকারীরা যেকোনো পণ্যে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে যেন বাজার সম্পর্কে পুঙ্খানুপুঙ্খ গবেষণা করেন এবং বস্তুনিষ্ঠ তথ্যসূত্রের মাধ্যমে মূল্যের ওঠানামা বুঝে নেন।

থান ওআই-এর জমি নিলাম সম্পূর্ণ স্বচ্ছ ছিল এবং সঠিক পদ্ধতি অনুসরণ করা হয়েছিল।

১০ই আগস্ট থান ওআই জেলার থান কাও কম্যুনের থান থান গ্রামের নগো বা এলাকায় অনুষ্ঠিত ৬৮টি প্লট জমির প্রকল্প বাস্তবায়ন, প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম আয়োজনে স্বচ্ছতার অভাব ছিল বলে পরস্পরবিরোধী প্রতিবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে, থান ওআই জেলার গণ কমিটি এই বিষয়ে হ্যানয় শহরের গণ কমিটির কাছে একটি প্রতিবেদন জমা দিয়েছে।

প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে, নিলামটি ২০২৪ সালের ভূমি আইন; ২০১৬ সালের নিলাম আইন; এবং হ্যানয়ে ভূমি ব্যবহার ফি সহ ভূমি বরাদ্দ বা ভূমি ইজারার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের প্রবিধান জারি সংক্রান্ত হ্যানয় গণ কমিটির সিদ্ধান্ত অনুসারে পরিচালিত হয়েছিল।

পর্যালোচনায় দেখা গেছে যে, নিলামে অংশগ্রহণের জন্য মোট ১,৫৫০ জন গ্রাহক ৪,২০১টি আবেদন জমা দিয়েছেন। এর মধ্যে, ১,৪৩৯ জন গ্রাহক (যাদের ৩,৯২৩টি আবেদন ছিল) অংশগ্রহণের জন্য যোগ্য বলে বিবেচিত হয়েছেন।

নথিপত্র ও বর্তমান নির্দেশিকা পর্যালোচনা করার পর, থান ওআই জেলার গণ কমিটি দেখতে পেয়েছে যে, বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ার সকল পর্যায় নির্দেশিকা অনুসারে পরিচালিত হয়েছে, যা বস্তুনিষ্ঠতা, স্বচ্ছতা এবং আইনানুগতা নিশ্চিত করেছে। থান কাও কমিউনে সাম্প্রতিক নিলামের মাধ্যমে জমি মজুত, মূল্য কারসাজি বা মুনাফাখোরির কোনো প্রমাণ পাওয়া যায়নি।

থান ওআই জেলার গণ কমিটি নিশ্চিত করছে যে, প্রকল্পের সংগঠন ও বাস্তবায়ন, ভূমি অধিগ্রহণ, স্থান পরিষ্কারকরণ, অবকাঠামো নির্মাণ, প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ এবং নিলাম আয়োজক নির্বাচন; দলিলপত্র টাঙানো এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের আয়োজন আইনসম্মতভাবে করা হয়েছে; এবং নিলামটি সততা, উন্মুক্ততা, স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা ও বস্তুনিষ্ঠতার সাথে পরিচালিত হয়েছে।

ক্রেতারা তাদের প্রয়োজন ও বাজার পরিস্থিতি অনুযায়ী দর হাঁকেন; আইন প্রয়োগকারী সংস্থা ও জনসাধারণের তত্ত্বাবধানে যথাযথ পদ্ধতি অনুসরণ করে নিলাম পরিচালিত হয়।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm