"ভূমি তৃষ্ণার" প্রকাশ নাকি কেবল "ভার্চুয়াল জ্বরের" প্রকাশ?

[বিজ্ঞাপন_১]

১৯ আগস্ট রাতে, ২০ আগস্ট, ২০২৪ তারিখের ভোরে, হোয়াই ডাক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনে ১৯টি জমির নিলাম শেষ হয় ১৩৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত "চূড়ান্ত" জমির দাম দিয়ে, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৩০ গুণ বেশি।

হ্যানয়ের শহরতলিতে অবস্থিত জমির নিলাম ১৮ ঘন্টা ধরে চলে, যার ফলে সোশ্যাল নেটওয়ার্কিং সাইটগুলিতে নিলামে অংশগ্রহণের জন্য নিবন্ধনের জন্য শত শত বিনিয়োগকারীর লাইনে দাঁড়িয়ে থাকা এবং ব্যস্ততার ছবি সহ আলোড়ন সৃষ্টি হয়।

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — জমির নিলাম ২০ আগস্ট, ২০২৪ তারিখে প্রায় ৪টা পর্যন্ত চলে (ছবি: হু থাং)।

এই নিলামে সবচেয়ে কম জয়ী মূল্যের দুটি জমির প্লট ছিল ৯১.৩ মিলিয়ন ভিয়েনডি/বর্গমিটার, কিন্তু এটি এখনও প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে ১২.৫ গুণ বেশি।

এই চিত্রটি খুব নতুন নয় কারণ মাত্র অর্ধ মাসেরও কম সময় আগে, থানহ ওয়েতে জমি নিলামের "অগ্নিকুণ্ড" শহরতলির জমি বিভাগের জন্য একটি নতুন মূল্য স্তরও প্রতিষ্ঠা করেছিল।

গত সপ্তাহান্তে হ্যানয়ের থান ওয়াই জেলায় অনুষ্ঠিত জমি নিলামে হাজার হাজার অংশগ্রহণকারী অংশগ্রহণ করেন। ১০০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টার উপরে জয়ের সর্বোচ্চ মূল্য ছিল, যা প্রাথমিক মূল্য মাত্র ৮.৬ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টার চেয়ে ৮ গুণ বেশি এবং ১২.৫ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টার উপরে জয়লাভ করে।

তদনুসারে, সাম্প্রতিক নিলাম থেকে থানহ ওই জেলা থেকে মোট সংগৃহীত অর্থের পরিমাণ ছিল ৪০৪.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, প্রারম্ভিক মূল্যের পার্থক্য ছিল ৩৪৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা মূল প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে প্রায় ৮ গুণ বেশি।

হোয়াই ডাকের ক্ষেত্রে, এই জেলা নিলাম থেকে ১৮৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি সংগ্রহের আশা করছে, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ১১ গুণ বেশি।

নিলামের আগে শহরতলির জমির বাজার, ২০-৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বিক্রির জন্য জমি

নগুই দুয়া টিনের প্রকৃত বাজার জরিপ এবং Batdongsan.com.vn-এর মতো কিছু ইলেকট্রনিক ট্রেডিং ফ্লোরের সারসংক্ষেপ প্রতিবেদন অনুসারে, বাস্তবে, থান কাও কমিউনে (থান ওয়াই জেলা, হ্যানয়) জমির বিক্রয়মূল্য সাম্প্রতিক বছরগুলিতে বৃদ্ধির প্রবণতা দেখা গেছে।

তবে, গত ৪ বছরে এই এলাকার জমির গড় দাম মাত্র ৮০% বৃদ্ধি পেয়েছে - ২০২০ সালে ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার সাধারণ স্তর থেকে ২০২৪ সালে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, উপরোক্ত নিলামের দামের মতো হঠাৎ কয়েক ডজন গুণ বৃদ্ধির ঘটনাটি ছাড়াই।

সুতরাং, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার সাধারণ বিক্রয় মূল্যের তুলনায়, ১০ আগস্ট, ২০২৪ তারিখে থান কাও কমিউনে জমির লটের জন্য ৬৩ - ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বিজয়ী নিলাম মূল্য ২.৩ থেকে ৩.৭ গুণ বেশি।

থানহ ওয়ে জেলার পার্শ্ববর্তী এলাকায়ও দাম ২০-৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টার মধ্যে ওঠানামা করে।

২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে তিয়েন ইয়েন, হোই ডাক, হ্যানয় এলাকার জমির সবচেয়ে জনপ্রিয় বিক্রয়মূল্য রেকর্ড করা হয়েছিল মাত্র ৪৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যার সাম্প্রতিক বছরে বৃদ্ধির হার প্রায় ৪৮% এরও বেশি।

তবে, গত অধিবেশনে নিলামে জয়ী জমির দাম এখনও সাধারণ মূল্য স্তরের চেয়ে ২ থেকে ৩ গুণ বেশি ছিল।

হোয়াই ডাক জেলার পার্শ্ববর্তী অঞ্চলগুলির জন্য, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে দাম মাত্র ২২ থেকে ৬২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার²।

জমির দাম আকাশছোঁয়া, বাজারে "তৃষ্ণার" বহিঃপ্রকাশ।

উপরোক্ত পরিস্থিতি সম্পর্কে জানাতে গিয়ে, Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোওক আনহ বলেন যে ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিক থেকে, জমির প্লটগুলি পুনরুদ্ধারের মূল ধারায় প্রবেশ করতে শুরু করবে। বর্তমান তরঙ্গগুলি কেবল কিছু এলাকায় স্থানীয়।

Batdongsan.com.vn এর তথ্য থেকে আরও দেখা যায় যে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে দেশব্যাপী জমির চাহিদা ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় ৩৩% বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, বিশেষজ্ঞ মূল্যায়ন করেছেন যে এটি কিছু এলাকায়, বিশেষ করে উত্তর প্রদেশগুলিতে কেবল আংশিক উন্নতি। হ্যানয়ে জমির প্লটের প্রতি আগ্রহ ৭৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"বিশেষ করে, হ্যানয়ের শহরতলির এলাকায় আগ্রহের মাত্রা এবং মূল্য বৃদ্ধির কারণ পরিকল্পনার কারণ এবং নিলাম কার্যক্রম," মিঃ কোওক আন বলেন।

বিশেষ করে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, দং আন, গিয়া লাম, হোয়াই ডুক, থাচ থাট এবং কোওক ওই-তে জমি অনুসন্ধানে ৪৮% - ১০৪% বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে, যার ফলে ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধের তুলনায় এই শহরতলির জেলাগুলিতে জমির দাম ৪% - ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

মিঃ নগুয়েন কোক আন বলেন যে ভূমি বাজারকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করে এমন তিনটি প্রধান কারণ রয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে আঞ্চলিক অর্থনীতি , অথবা আরও বেশি সামষ্টিক-অর্থনৈতিকভাবে, জাতীয় অর্থনীতি; অবকাঠামো পরিকল্পনা এবং জনসংখ্যা, এবং অন্যান্য এলাকার সাথে সংযোগ।

"ঐতিহ্যবাহী বাজার ছাড়াও, অনেক নতুন বাজারে যেখানে অবকাঠামো পরিকল্পনার তথ্য ঘোষণা করা হয়, সেখানে দাম সাধারণত ১০-৩০% বৃদ্ধি পায় এবং কিছু জায়গায় জমির দাম অল্প সময়ের মধ্যে ২-৩ গুণ বেড়ে যায়।"

বর্তমানে, পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্য ব্যাপকভাবে প্রকাশ করা হচ্ছে, সমগ্র দেশটি যেন একটি বৃহৎ প্রকল্প যা সমলয় পরিকল্পনার মাধ্যমে বাস্তবায়িত হচ্ছে। এই ইতিবাচক তথ্য জমির তারল্য এবং মূল্যকে ডানা দিচ্ছে,” বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন।

তবে, মিঃ কোওক আন ঝুঁকি বিশ্লেষণে জোর দিয়ে বলেন যে, অবকাঠামোগত তথ্যের ভিত্তিতে, এমন কিছু জায়গা আছে যেখানে চাহিদা এবং সম্ভাবনার উপর ভিত্তি করে জমির দাম বৃদ্ধি পায়, তবে এমন কিছু জায়গাও আছে যেখানে গুজবের কারণে দাম বৃদ্ধি পায় এবং বাজারে নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে।

অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS) এর চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেছেন যে জমির নিলাম অনেক অংশগ্রহণকারীর দৃষ্টি আকর্ষণ করে এবং হঠাৎ করে দাম বৃদ্ধি স্পষ্টতই জমির জন্য মানুষের "তৃষ্ণা" দেখায়।

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, "পরিষ্কার" আইনি দলিল সহ প্রকল্প, জমির প্লট এবং রিয়েল এস্টেট পণ্যের সংখ্যা অত্যন্ত কম, বাজারে খুব কম পরিমাণে আসছে এবং বলা যেতে পারে যে এগুলি প্রায় অস্তিত্বহীন।

অতএব, রাষ্ট্র কর্তৃক আইনত পরিচালিত একটি প্রকল্পের উদ্বোধন বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে ব্যাপক মনোযোগ আকর্ষণ করবে, যারা জমি "ধরে রাখার" জন্য বিপুল পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে ইচ্ছুক।

"আলিঙ্গন" করা জমির লুকানো ঝুঁকি

যদিও তিনি বিশ্বাস করেন যে জমির দামের এই উচ্চমূল্য আংশিকভাবে বাজারের "তৃষ্ণা"র কারণে, মিঃ দিন বিনিয়োগকারীদের সতর্ক থাকার কথাও মনে করিয়ে দেন কারণ যদিও এটি একটি হট স্পট হয়ে উঠেছে, জমির লেনদেন এখনও শক্তিশালী তরলতার সাথে একটি অংশ নয়। কিছু ক্ষেত্র সত্যিই উত্তপ্ত, তবে এমন কিছু ক্ষেত্রও রয়েছে যেখানে বাজারকে নিয়ন্ত্রণ করার উদ্দেশ্যে মূল্যস্ফীতি দেখা দেয়।

"এটা সম্পূর্ণ সম্ভব যে বিনিয়োগকারীরা নিলামে অংশগ্রহণের জন্য যোগসাজশ করে, যার ফলে প্রতিবেশী অঞ্চলগুলিতে জমির দাম নতুন মূল্য স্তরের কাছাকাছি চলে আসে যাতে লাভ হয়। হ্যানয় একটি গুরুত্বপূর্ণ শহুরে এলাকা যেখানে জমির সংকীর্ণতা এবং ঘন জনসংখ্যার বৈশিষ্ট্য রয়েছে, রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ সর্বদা চাহিদা মেটাতে পর্যাপ্ত নয়, তাই বিনিয়োগকারীরা লাভ করার জন্য সেই মনোবিজ্ঞানের সুযোগ নিতে পারেন।"

জমির দাম আসলেই এত বেশি হোক বা না হোক, আমাদের ভাবতে হবে যে ভবিষ্যতে বিজয়ী বিনিয়োগকারীরা আসলেই অর্থ প্রদান করবেন কিনা। থু থিয়েমে জমা ছাড়াই নিলামের গল্পটি এখনও আমাদের এই ভূমি জ্বর পরিস্থিতির আরও বাস্তবসম্মত দৃষ্টিভঙ্গি দেওয়ার জন্য রয়েছে, "মিঃ দিন বলেন।

জমির নিলামের ফলে এত বেশি দামের ফলে নতুন প্রকল্পের জন্য সাইট ক্লিয়ারেন্সের খরচ আরও ব্যয়বহুল হয়ে উঠবে বলে মন্তব্য করে মিঃ নগুয়েন কোক আনহ আরও উদ্বিগ্ন যে বিজয়ী নিলামের দাম গড় মূল্যের চেয়ে ২ থেকে ৩ গুণ বেশি হওয়ায়, আশেপাশের এলাকার জমির মালিকদের তাদের জমির বিক্রয় মূল্য বাড়ানোর মানসিকতা তৈরি হবে।

জমির দাম হঠাৎ করে বেড়ে যাওয়ায় জমি নিয়ে জল্পনা-কল্পনার প্রবণতাও তৈরি হতে পারে, কারণ জমির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধির ফলে লাভের আশায় অনেকেই জমি কিনতে ছুটে যান।

তবে, এর ফলে অন্যান্য অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডে অর্থ সঞ্চালিত হওয়ার পরিবর্তে জমিতে জমা হতে পারে।

বিশেষজ্ঞের মতে, বাজারের কঠিন সময়ের পর, রিয়েল এস্টেট ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীদের সাধারণ মনোবিজ্ঞান আগের চেয়ে আরও সতর্ক হবে।

অতএব, তিনি সুপারিশ করেন যে ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীদের যেকোনো পণ্যের উপর অর্থ ব্যয় করার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে বাজারটি সাবধানে গবেষণা করা উচিত এবং তথ্যের বস্তুনিষ্ঠ উৎসের মাধ্যমে মূল্যের ওঠানামা সম্পর্কে জানা উচিত।

থানহ ওইতে জমির নিলাম সম্পূর্ণ স্বচ্ছ এবং সঠিক পদ্ধতি অনুসরণ করে।

১০ আগস্ট থান ওয়াই জেলার থান কাও কমিউনের থান থান গ্রামের নগো বা এলাকার ৬৮টি জমির জন্য প্রকল্প বাস্তবায়ন, প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামের আয়োজন স্বচ্ছ ছিল না বলে পরস্পরবিরোধী তথ্যের জবাবে, থান ওয়াই জেলা গণ কমিটি উপরোক্ত বিষয়ে হ্যানয় গণ কমিটিকে একটি প্রতিবেদন পাঠিয়েছে।

প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে নিলামটি ২০২৪ সালের ভূমি আইন; ২০১৬ সালের নিলাম আইন; এবং হ্যানয়ে ভূমি ব্যবহারের ফি বা লিজ জমি বরাদ্দের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সম্পর্কিত প্রবিধান জারির সাথে সম্পর্কিত হ্যানয় পিপলস কমিটির সিদ্ধান্ত অনুসারে সংগঠিত হয়েছিল।

পর্যালোচনায় দেখা গেছে যে নিলামে অংশগ্রহণের জন্য মোট ১,৫৫০ জন গ্রাহক নিবন্ধন নথি জমা দিয়েছেন, যার সংখ্যা ৪,২০১টি। এর মধ্যে ১,৪৩৯ জন গ্রাহক নিলামে অংশগ্রহণের যোগ্য ছিলেন, যার সংখ্যা ৩,৯২৩টি।

থানহ ওয়াই জেলা গণ কমিটি নথিপত্র এবং বর্তমান নির্দেশিকা নথিপত্র পরীক্ষা ও পর্যালোচনা করে দেখেছে যে বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ার ধাপগুলি নির্দেশাবলী মেনে পরিচালিত হয়েছে এবং বস্তুনিষ্ঠতা, স্বচ্ছতা এবং আইনি বিধিমালার সাথে সম্মতি নিশ্চিত করা হয়েছে, থানহ কাও কমিউনে সাম্প্রতিক নিলামের মাধ্যমে কোনও জমি মজুদ, মূল্যবৃদ্ধি এবং মুনাফাখোরির ঘটনা ঘটেনি।

থানহ ওয়ে জেলা গণ কমিটি নিশ্চিত করেছে যে প্রকল্প স্থাপন, ভূমি অধিগ্রহণ, স্থান ছাড়পত্র, অবকাঠামো নির্মাণ, প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ এবং নিলাম সংস্থার নির্বাচন; নথি পোস্টিং এবং ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের সংগঠন আইনের বিধান অনুসারে ছিল; নিলামটি সততার সাথে, প্রকাশ্যে, স্বচ্ছভাবে, ন্যায্যভাবে এবং বস্তুনিষ্ঠভাবে আয়োজন করা হয়েছিল।

গ্রাহকরা চাহিদা এবং বাজারের অবস্থা অনুসারে দরপত্র জমা দেন। নিলামটি আইন প্রয়োগকারী সংস্থা এবং জনগণের তত্ত্বাবধানে পদ্ধতি অনুসারে অনুষ্ঠিত হয়।

[বিজ্ঞাপন_২]
সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm