এটা কি সত্যিকারের "ভূমি জ্বর" নাকি শুধুই "অনুমানমূলক বুদবুদ"?

১৯শে আগস্ট রাতে এবং ২০শে আগস্ট, ২০২৪ তারিখের ভোরে, হোয়াই ডাক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনে ১৯টি জমির নিলাম শেষ হয়, যার চূড়ান্ত মূল্য ১৩৩ মিলিয়ন ভিয়েনডি/ঘণ্টায় পৌঁছে, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৩০ গুণ বেশি।

হ্যানয়ের উপকণ্ঠে অবস্থিত জমির নিলাম ১৮ ঘন্টা ধরে চলে, সোশ্যাল মিডিয়ায় আলোড়ন সৃষ্টি করে যেখানে শত শত বিনিয়োগকারী নিলামে অংশগ্রহণের জন্য লাইনে দাঁড়িয়ে নিবন্ধনের জন্য ছুটে বেড়াচ্ছেন।

জমির নিলাম ২০ আগস্ট, ২০২৪ তারিখে প্রায় ৪:০০ টা পর্যন্ত চলে (ছবি: হু থাং)।

এই নিলামে যে দুটি জমির দাম সবচেয়ে কম ছিল তা ছিল ৯১.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, তবুও, এটি এখনও প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে ১২.৫ গুণ বেশি।

এই পরিস্থিতি সম্পূর্ণ নতুন নয়, কারণ অর্ধেকেরও কম সময় আগে, থানহ ওয়েতে জমি নিলামের "হটবেড" শহরতলির জমির জন্য একটি নতুন মূল্য মানদণ্ডও স্থাপন করেছিল।

গত সপ্তাহান্তে হ্যানয়ের থান ওয়াই জেলায় অনুষ্ঠিত জমি নিলামে হাজার হাজার অংশগ্রহণকারী অংশগ্রহণ করেন। সর্বোচ্চ জয়ী দর ছিল ১০০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টার উপরে, যা প্রাথমিক মূল্য মাত্র ৮.৬ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টার থেকে আট গুণ বেশি এবং ১২.৫ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টার উপরে।

নিলামের পরপরই রিয়েল এস্টেট দালালরা জমি বিক্রি করে (ছবি: হু থাং)।

তদনুসারে, সাম্প্রতিক নিলাম থেকে থানহ ওয়ে জেলা থেকে মোট সংগৃহীত অর্থের পরিমাণ ছিল ৪০৪.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৩৪৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর পার্থক্য, যা প্রাথমিক শুরুর মূল্যের চেয়ে প্রায় আট গুণ বেশি।

হোয়াই ডাক জেলায়, নিলাম থেকে আয় ১৮৬ বিলিয়ন ভিয়েনডি ছাড়িয়ে যাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে ১১ গুণ বেশি।

জমি নিলামের আগে শহরতলির জমির বাজারে ২০-৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে দাম দেখা গিয়েছিল।

Nguoi Dua Tin দ্বারা পরিচালিত একটি বাজার জরিপ এবং Batdongsan.com.vn এর মতো বেশ কয়েকটি অনলাইন রিয়েল এস্টেট প্ল্যাটফর্মের একটি সারসংক্ষেপ প্রতিবেদন অনুসারে, থান কাও কমিউনে (থান ওয়ে জেলা, হ্যানয়) জমির প্লটের জন্য চাওয়া মূল্য সাম্প্রতিক বছরগুলিতে ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা দেখা দিয়েছে।

তবে, গত চার বছরে এই এলাকায় জমির গড় চাওয়া দাম মাত্র ৮০% বৃদ্ধি পেয়েছে - ২০২০ সালে ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার সাধারণ মূল্য থেকে ২০২৪ সালে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার সাধারণ মূল্য - এবং উপরে উল্লিখিত নিলামের দামের মতো হঠাৎ করে কয়েক দশ গুণ বৃদ্ধি পায়নি।

হোয়াই ডাকে নিলামে জমির দাম প্রচলিত বাজার মূল্যের তুলনায় ২ থেকে ৩ গুণ বেশি ছিল (ছবি: হু থাং)।

সুতরাং, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার সাধারণ চাওয়া মূল্যের তুলনায়, ১০ আগস্ট, ২০২৪ তারিখে নিলামে থান কাও কমিউনে জমির প্লটের জন্য ৬৩-১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বিজয়ী দর মূল্য ২.৩ থেকে ৩.৭ গুণ বেশি ছিল।

থানহ ওয়ে জেলার পার্শ্ববর্তী এলাকায়ও দাম ২০-৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টার মধ্যে ওঠানামা করে।

হ্যানয়ের হোয়াই ডাক জেলার তিয়েন ইয়েন এলাকায়, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে জমির প্লটের জন্য সবচেয়ে সাধারণ চাওয়া মূল্য ছিল মাত্র ৪৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, গত বছরে এর বৃদ্ধির হার ৪৮% এরও বেশি।

তবে, সাম্প্রতিক নিলামে জমির দাম এখনও বিদ্যমান বাজার মূল্যের চেয়ে দুই থেকে তিন গুণ বেশি ছিল।

হোয়াই ডাক জেলার পার্শ্ববর্তী অঞ্চলগুলির জন্য, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে দাম ছিল মাত্র ২২ থেকে ৬২ মিলিয়ন ভিয়েনডি/ঘণ্টা।

জমির দাম বৃদ্ধি বাজারের চাহিদার লক্ষণ।

পরিস্থিতি সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে, Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোওক আনহ বলেন যে ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিক থেকে জমির দাম মূল পুনরুদ্ধারের প্রবণতায় প্রবেশ করতে শুরু করবে। বর্তমান মূল্যবৃদ্ধি শুধুমাত্র নির্দিষ্ট কিছু এলাকায় স্থানীয়ভাবে ঘটে।

Batdongsan.com.vn এর তথ্য থেকে আরও জানা যায় যে, ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে জমির চাহিদা ৩৩% বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, বিশেষজ্ঞ এটিকে কিছু নির্দিষ্ট অঞ্চলে, বিশেষ করে উত্তর প্রদেশগুলিতে, স্থানীয়ভাবে উন্নতি হিসাবে মূল্যায়ন করেছেন। হ্যানয়ে জমির প্লটের প্রতি আগ্রহ ৭৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"বিশেষ করে, হ্যানয়ের আশেপাশের এলাকায় বর্ধিত আগ্রহ এবং ক্রমবর্ধমান দাম পরিকল্পনার কারণ এবং নিলাম কার্যক্রমের কারণে," মিঃ কোওক আন বলেন।

জনাব নগুয়েন কুক আনহ - Batdongsan.com.vn এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর।

বিশেষ করে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, দং আন, গিয়া লাম, হোয়াই ডুক, থাচ থাট এবং কোওক ওই জেলায় জমির প্লট অনুসন্ধানের পরিমাণ ৪৮% - ১০৪% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধের তুলনায় এই শহরতলির জেলাগুলিতে জমির প্লটের জন্য জিজ্ঞাসার দাম ৪% - ২৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

মিঃ নগুয়েন কোক আনহের মতে, তিনটি প্রধান কারণ ভূমি বাজারকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করে: আঞ্চলিক অর্থনীতি , এমনকি সামষ্টিক স্তরে জাতীয় অর্থনীতি; অবকাঠামো পরিকল্পনা; এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধি এবং অন্যান্য এলাকার সাথে সংযোগ।

"ঐতিহ্যবাহী বাজার ছাড়াও, অনেক নতুন বাজারে যেখানে অবকাঠামো পরিকল্পনার তথ্য ঘোষণা করা হয়েছে, দাম সাধারণত ১০-৩০% বৃদ্ধি পায় এবং কিছু জায়গায় জমির দাম অল্প সময়ের মধ্যে দ্বিগুণ বা তিনগুণ বেড়েছে।"

"বর্তমানে, পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্য সারা দেশে ব্যাপকভাবে প্রকাশ করা হচ্ছে, যেমন একটি বৃহৎ প্রকল্প যা সমন্বিত পরিকল্পনার সাথে বাস্তবায়িত হচ্ছে। এই ইতিবাচক তথ্য জমির প্লট বিভাগে তারল্য এবং দাম বৃদ্ধি করছে," বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন।

তবে, ঝুঁকি বিশ্লেষণ করে, মিঃ কোওক আন আরও জোর দিয়েছিলেন যে, অবকাঠামোগত তথ্যের উপর ভিত্তি করে জমির দাম বৃদ্ধি পেলেও, কিছু এলাকায় চাহিদা এবং সম্ভাবনার কারণে দাম বৃদ্ধি দেখা যায়, আবার কিছু এলাকায় গুজবের কারণে দাম বৃদ্ধি পায়, যা বাজারের উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বিশ্বাস করেন যে জমির উচ্চ মূল্য রিয়েল এস্টেট বাজারের তৃষ্ণাকে প্রতিফলিত করে।

অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS)-এর চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বিশ্বাস করেন যে জমির নিলাম ব্যাপক আগ্রহ আকর্ষণ করছে এবং দামের হঠাৎ বৃদ্ধি স্পষ্টতই জনগণের জমির প্রতি "তৃষ্ণা" প্রতিফলিত করে।

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, পরিষ্কার আইনি নথিপত্র সহ প্রকল্প, জমির প্লট এবং রিয়েল এস্টেট পণ্যের সংখ্যা অত্যন্ত কম, বাজারে খুব কম পরিমাণে প্রবেশ করেছে এবং সম্ভবত প্রায় অস্তিত্বহীন।

অতএব, রাষ্ট্র কর্তৃক পরিচালিত একটি আইনসম্মত প্রকল্প চালু করার ফলে বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে উল্লেখযোগ্য আগ্রহ তৈরি হবে, যারা জমি অধিগ্রহণের জন্য বিপুল পরিমাণ অর্থ ব্যয় করতে ইচ্ছুক।

জমি "মজুদদারি" থেকে লুকানো ঝুঁকি।

যদিও জমির দামের ঊর্ধ্বগতি আংশিকভাবে বাজারের চাহিদার কারণে তা স্বীকার করে, মিঃ দিন বিনিয়োগকারীদের সতর্ক থাকার কথাও মনে করিয়ে দেন কারণ, হটস্পট হয়ে ওঠা সত্ত্বেও, জমির লেনদেন এখনও শক্তিশালী তরলতার ক্ষেত্র নয়। যদিও কিছু এলাকায় উত্থান দেখা দিচ্ছে, এমন কিছু ক্ষেত্রও রয়েছে যেখানে বাজারকে কারসাজির উদ্দেশ্যে মূল্যের কারসাজি ঘটছে।

"এটা সম্পূর্ণ সম্ভব যে বিনিয়োগকারীরা নিলামে যোগসাজশ করেছেন, যার ফলে লাভ করার জন্য আশেপাশের এলাকার জমির দাম নতুন মূল্য স্তরের কাছাকাছি পৌঁছেছে। হ্যানয় একটি গুরুত্বপূর্ণ শহুরে এলাকা যেখানে জনসংখ্যার ঘনত্ব বেশি এবং জমি সীমিত, যেখানে রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ সবসময় চাহিদার তুলনায় কম থাকে, তাই এটা সম্পূর্ণ সম্ভব যে বিনিয়োগকারীরা লাভের জন্য এই পরিস্থিতিকে কাজে লাগাতে পারেন।"

"জমির দাম সত্যিই এত উচ্চ স্তরে পৌঁছেছে কিনা তা নির্ভর করে নিলামে জয়ী বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যতে আসলেই অর্থ প্রদান করবেন কিনা তার উপর। থু থিয়েম নিলামে পরিত্যক্ত দরপত্রের গল্প এখনও রয়ে গেছে, যা আমাদের জমির দামের এই ঊর্ধ্বগতির আরও বাস্তবসম্মত ধারণা দেয়," মিঃ দিন বলেন।

বিশেষজ্ঞরা জমি মজুদ করার সম্ভাব্য ঝুঁকি নিয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন (ছবি: হু থাং)।

জমির উচ্চ নিলাম মূল্য নতুন প্রকল্পের জন্য জমি ছাড়পত্রের খরচ আরও ব্যয়বহুল করে তুলবে উল্লেখ করে, মিঃ নগুয়েন কোক আন উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন যে গড় বাজার মূল্যের চেয়ে ২ থেকে ৩ গুণ বেশি দরপত্র জেতার ফলে, আশেপাশের এলাকার জমির মালিকরা তাদের জমির বিক্রয় মূল্য সেই অনুযায়ী বাড়াতে আগ্রহী হতে পারেন।

জমির দামের আকস্মিক বৃদ্ধি জমির জল্পনা-কল্পনার প্রবণতাও তৈরি করতে পারে, কারণ দামের ক্রমাগত বৃদ্ধি থেকে লাভের আশায় অনেকেই জমি কিনতে ছুটে যান।

তবে, এর ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হতে পারে যেখানে অর্থ অন্যান্য অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডে সঞ্চালিত না হয়ে জমিতে আটকে থাকবে।

বিশেষজ্ঞের মতে, বাজারের জটিলতার এক সময়ের পর, রিয়েল এস্টেট ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে সাধারণ মনোভাব আগের চেয়ে আরও সতর্ক থাকবে।

অতএব, তিনি সুপারিশ করেন যে ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীদের যেকোনো পণ্যে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে বাজার সম্পর্কে পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে গবেষণা করা উচিত এবং তথ্যের বস্তুনিষ্ঠ উৎসের মাধ্যমে মূল্যের ওঠানামা বোঝা উচিত।

থানহ ওইতে জমির নিলাম সম্পূর্ণ স্বচ্ছ ছিল এবং সঠিক পদ্ধতি অনুসরণ করা হয়েছিল।

১০ আগস্ট থান ওয়াই জেলার থান কাও কমিউনের থান থান গ্রামের নগো বা এলাকার ৬৮টি জমির জন্য প্রকল্প বাস্তবায়ন, প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ এবং ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের আয়োজনের অভিযোগে পরস্পরবিরোধী প্রতিবেদনের পর, থান ওয়াই জেলার পিপলস কমিটি এই বিষয়ে হ্যানয় শহরের পিপলস কমিটির কাছে একটি প্রতিবেদন জমা দিয়েছে।

প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে নিলামটি ২০২৪ সালের ভূমি আইন; ২০১৬ সালের নিলাম আইন; এবং হ্যানয়ে ভূমি ব্যবহার ফি বা জমি ইজারা সহ জমি বরাদ্দের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের বিষয়ে প্রবিধান জারি করার বিষয়ে হ্যানয় পিপলস কমিটির সিদ্ধান্ত অনুসারে পরিচালিত হয়েছিল।

পর্যালোচনায় দেখা গেছে যে নিলামে অংশগ্রহণের জন্য মোট ১,৫৫০ জন গ্রাহক আবেদন জমা দিয়েছেন, যার মধ্যে ৪,২০১টি আবেদন জমা পড়েছে। এর মধ্যে ১,৪৩৯ জন গ্রাহক, অর্থাৎ ৩,৯২৩টি আবেদনপত্র অংশগ্রহণের জন্য যোগ্য বলে বিবেচিত হয়েছেন।

রেকর্ড এবং বর্তমান নির্দেশিকা পর্যালোচনা করার পর, থানহ ওয়াই জেলার পিপলস কমিটি দেখতে পেয়েছে যে বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ার সকল ধাপ নির্দেশিকা অনুসারে সম্পন্ন করা হয়েছে, যা বস্তুনিষ্ঠতা, স্বচ্ছতা এবং আইনের সাথে সম্মতি নিশ্চিত করে। থানহ কাও কমিউনে সাম্প্রতিক নিলামের মাধ্যমে জমি মজুদ, মূল্য হেরফের বা মুনাফাখোরির কোনও প্রমাণ পাওয়া যায়নি।

থানহ ওয়ে জেলার পিপলস কমিটি নিশ্চিত করে যে প্রকল্পের সংগঠন এবং বাস্তবায়ন, ভূমি অধিগ্রহণ, স্থান ছাড়পত্র, অবকাঠামো নির্মাণ, প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ এবং নিলাম আয়োজক নির্বাচন; নথি পোস্টিং এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের সংগঠন আইন অনুসারে; নিলামটি সততার সাথে, খোলামেলাভাবে, স্বচ্ছভাবে, ন্যায্যভাবে এবং বস্তুনিষ্ঠভাবে পরিচালিত হয়।

গ্রাহকরা তাদের চাহিদা এবং বাজারের পরিস্থিতি অনুসারে দরপত্র জমা দেন; আইন প্রয়োগকারী সংস্থা এবং জনসাধারণের তত্ত্বাবধানে যথাযথ পদ্ধতি অনুসারে নিলাম পরিচালিত হয়।

সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm