প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রক জমি মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগের প্রস্তাব ব্যাখ্যা করেছে

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রক জমি মূল্যায়নের জন্য ৩টি পদ্ধতি প্রস্তাব করেছে

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে এই সংস্থাটি বিচার মন্ত্রণালয়ে একটি আনুষ্ঠানিক প্রেরণ পাঠিয়েছে, যেখানে জমির দাম সংক্রান্ত ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP-এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক এবং ভূমি আইন বাস্তবায়নের নির্দেশনা প্রদানকারী ডিক্রি নং 10/2023/ND-CP-এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক ডিক্রি মূল্যায়নের অনুরোধ জানানো হয়েছে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, খসড়া ডিক্রির বিষয়বস্তুতে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় (TNMT) ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি সংশোধন এবং পরিপূরক করার প্রস্তাব করেছে যাতে 3টি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি নিয়ন্ত্রণ করা যায়, যার মধ্যে রয়েছে: তুলনা পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি; ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি।

সুতরাং, ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP এর সাথে তুলনা করে, খসড়া ডিক্রিতে 2টি জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি হ্রাস করা হয়েছে। বিশেষ করে, এটি তুলনা পদ্ধতির সাথে কর্তন পদ্ধতিকে একীভূত করে এবং জমির মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে না।

এর ব্যাখ্যা দিতে গিয়ে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি হল জমির মূল্যায়নের একটি পদ্ধতি যার মাধ্যমে সম্পত্তির মোট অনুমিত উন্নয়ন রাজস্ব গণনা করে মোট অনুমিত উন্নয়ন খরচ বাদ দেওয়া হয়।

তদনুসারে, রিয়েল এস্টেটের মোট অনুমিত উন্নয়ন রাজস্বের গণনা নিম্নলিখিত বিষয়গুলির উপর ভিত্তি করে হতে হবে: স্থানান্তর মূল্য, ভাড়া মূল্য, বিক্রয় সময়, বিক্রয় হার, স্থানান্তর মূল্যের প্রবণতা এবং ওঠানামা, ভবিষ্যতের ভাড়া মূল্য, দখল হার... এবং ব্যাংকের ঋণ প্রদানের সুদের হার অনুসারে মূল্যায়ন সময়ের উপর নগদ প্রবাহ ছাড় দিতে হবে; রিয়েল এস্টেটের মোট অনুমিত উন্নয়ন ব্যয়ের গণনা, উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি দ্বারা জারি করা নিয়ম এবং ইউনিট মূল্যের উপর ভিত্তি করে ছাড়াও, নির্মাণ সময়, প্রতি বছরের জন্য নির্মাণ হার, আকস্মিক খরচ, ঋণের সুদের খরচ, ঝুঁকির কারণগুলি বিবেচনা করে বিনিয়োগকারীদের লাভ, বিজ্ঞাপন এবং বিক্রয় খরচের উপরও নির্ভর করে...

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রকের মতে, মোট উন্নয়ন রাজস্ব এবং মোট উন্নয়ন ব্যয়ের উপর উপরে উল্লিখিত অনুমানকৃত কারণগুলির গণনা খুবই জটিল, মূল্যায়নের ফলাফল অনিশ্চিত, ভুল এবং বড় ধরনের ত্রুটি রয়েছে (একই জমির জন্য, অনুমানকৃত কারণগুলিতে কেবল একটি সূচক পরিবর্তন করলে মূল্যায়নের ফলাফল পরিবর্তিত হবে), এবং সহজেই শোষিত হয় এবং ভূমি মূল্যায়ন কর্মী এবং স্থানীয়ভাবে নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণকারীদের জন্য ঝুঁকি তৈরি করে। অতীতে এটি নির্ধারণ, মূল্যায়ন এবং নির্দিষ্ট সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং বিলম্বের প্রধান কারণ।

অন্যদিকে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়, জমি সর্বদা প্রথমে বিদ্যমান থাকে এবং রিয়েল এস্টেট তৈরির প্রক্রিয়ার আগে এর দাম নির্ধারিত হয়, তাই ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেটের মূল্য অনুমান করা এবং তারপরে জমির দাম নির্ধারণ করা অনুচিত, যার ফলে জমির দাম বিনিয়োগকারীর রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক পদ্ধতির উপর নির্ভর করে, জমির প্রকৃত বাজার মূল্য প্রতিফলিত করে না।

রেজোলিউশন ১৮-এনকিউ/টিডব্লিউ-এর চেতনা অনুসারে, জমির দাম নির্ধারণের পদ্ধতিতে বাজার নীতিমালার সাথে সম্মতি নিশ্চিত করতে হবে। অতএব, খসড়া ডিক্রিতে জমির দাম নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়নি, যা ভূমি ব্যবহারকারীদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা এবং রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ গণনা করা হয়, যা দলের নীতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রকের জমা দেওয়া বিবৃতিতে বলা হয়েছে যে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ না করার ক্ষেত্রে সীমাবদ্ধতা কাটিয়ে ওঠার জন্য, খসড়া ডিক্রি তুলনা পদ্ধতির বিষয়বস্তু সংশোধন ও পরিপূরক করেছে, যেখানে এটি প্রযুক্তিগত অবকাঠামোতে বিনিয়োগ না করা জমির প্লট এবং জমির এলাকার মূল্যায়নের নির্দেশনা দেয়, যা প্রযুক্তিগত অবকাঠামো বিনিয়োগের খরচ বাদ দেওয়ার জন্য কর্তন কৌশলকে একত্রিত করে, এবং একই সাথে, এটি এই নিয়ন্ত্রণের সাথে সম্পূরক যে জমির দাম নির্ধারণ করার সময়, জমির মূল্যায়ন ফলাফলের নির্ভুলতা নিশ্চিত করার জন্য তুলনা এবং যাচাইয়ের জন্য বার্ষিক সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করতে হবে।

"তিনটি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির (তুলনামূলক, আয়, ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ) নিয়ন্ত্রণের ফলে ভূমির রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার সাথে সম্পর্কিত সমস্ত ভূমি মূল্যায়ন মামলার কভারেজ নিশ্চিত করা হয়েছে," প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রকের জমা দেওয়া তথ্যে বলা হয়েছে।

জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করা হলে প্রকল্পের "বাধা" সম্পর্কে অনেক মতামত উদ্বিগ্ন।

অনেক মতামত উদ্বিগ্ন যে, যদি উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করা হয়, তাহলে প্রকল্পগুলির জন্য জমির মূল্য নির্ধারণ করা কঠিন হয়ে পড়বে, যার ফলে যানজট তৈরি হবে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের মতে, সম্প্রতি, শহরের ৮৭% পর্যন্ত প্রকল্পের মূল্যায়ন উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে করা হয়েছে।

"উদ্বৃত্ত পদ্ধতি হল ভূমি মূল্যায়নের একটি বৈজ্ঞানিক এবং আন্তর্জাতিকভাবে স্বীকৃত পদ্ধতি। আমরা দৃঢ়ভাবে সুপারিশ করছি যে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং সরকার ভূমি মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বজায় রাখুক," হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ প্রস্তাব করেন।

ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতির প্রতিনিধি বলেন যে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি নতুন উন্নয়ন বিনিয়োগ প্রকল্পের জমি মূল্যায়নের জন্য উপযুক্ত। অন্যান্য মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের যোগ্য নয়। যদি পরিত্যক্ত করা হয়, তাহলে প্রকল্পের জন্য জমি মূল্যায়ন করা কঠিন হয়ে পড়তে পারে, যার ফলে যানজট সৃষ্টি হতে পারে।

"প্রতিটি পদ্ধতি বিভিন্ন ধরণের জন্য উপযুক্ত। উদাহরণস্বরূপ, তুলনা এবং আয়ের পদ্ধতি বর্তমান ব্যবহারের জন্য জমির দাম নির্ধারণের জন্য ব্যবহার করা হয়। ভবিষ্যতের ব্যবহারের জন্য জমির দাম নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়। বর্তমান জমির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি ভবিষ্যতে প্রয়োগ করা যাবে না। বাজারে, তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগ করার জন্য সমস্ত প্রকল্পের একই রকম সম্পদ থাকে না। যদি উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করা হয়, তাহলে উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য জমির দাম নির্ধারণ করা খুব কঠিন হবে," ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতির চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন তিয়েন থোয়া বলেন।

স্থানীয়দের কাছ থেকে পাওয়া প্রতিবেদন অনুসারে, এই বছরের প্রথম ৬ মাসে নতুন আবাসন প্রকল্পের সরবরাহ ক্রমাগতভাবে তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে। এর মূল কারণ হল জমির মূল্যায়ন সহ আইনি সমস্যা। উদ্যোগগুলি বিশ্বাস করে যে জমির মূল্যায়নে অসুবিধা দূর করার জন্য প্রধানমন্ত্রীর প্রেরণ প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রনালয় এবং স্থানীয়দের জন্য সম্পর্কিত আইনি নথি, বিশেষ করে জমির মূল্যায়ন পদ্ধতির ব্যবস্থা পর্যালোচনা এবং পুনর্বিবেচনা করার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি, যাতে বাজারের জন্য সবচেয়ে উপযুক্ত সমকালীন সমন্বয় করা যায়।

ব্যবসা এবং সমিতিগুলির মতামতের ভিত্তিতে, ভিয়েতনাম ফেডারেশন অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI)ও এই মতামত পোষণ করে যে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বাদ দিলে জমির মূল্যায়ন কঠিন হয়ে পড়ে।

ভিসিসিআই জোর দিয়ে বলেছে যে তুলনামূলক তথ্যের ক্ষেত্রে তুলনামূলক পদ্ধতির সীমাবদ্ধতা রয়েছে, কারণ লেনদেনের তথ্য প্রায়শই রিয়েল এস্টেটের সাথে মূল্যায়ন করা কঠিন; অনেক স্পষ্ট এবং সঠিক লেনদেনের তথ্যের প্রয়োজন হয়, যদিও বাস্তবে, কাগজে লেনদেনের মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেনের মূল্য প্রায়শই একই রকম হয় না। তুলনামূলক তথ্যের উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিতেও একই রকম সীমাবদ্ধতা রয়েছে, তথ্য এবং ইনপুট ডেটার ক্ষেত্রেও ত্রুটি রয়েছে।

VCCI আরও বিশ্বাস করে যে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি হল পেশাদার মূল্যায়ন সংস্থাগুলির দ্বারা প্রয়োগ করা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলির মধ্যে একটি, বিশেষ করে উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন জমির মূল্যায়নের সময়। এর অর্থ হল বাজার নীতি অনুসারে সর্বোত্তম এবং কার্যকর ব্যবহার অর্জনের জন্য জমির মূল্য গণনা করা হয়েছে। খসড়ায় উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের ফলে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সম্পর্কিত আইনি নথিতে অসঙ্গতি দেখা দিতে পারে। রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার লক্ষ্যে, VCCI দ্বারা প্রস্তাবিত ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিতে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বজায় রেখে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের ফলে ভূমি মূল্যায়ন বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় অসুবিধা হতে পারে।

টিএম

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/bo-tnmt-ly-giai-viec-de-xuat-bo-phuong-phap-thang-du-de-dinh-gia-dat-a618808.html