ডেভেলপাররা খরচ বহন করতে এবং ঋণের সুদ পরিশোধ করতে হিমশিম খাচ্ছেন।
প্রতিবেদক (এনডিটি): বর্তমানে, লক্ষ লক্ষ নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষ যখন একটি বাড়ির মালিক হতে আগ্রহী, তখন সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসনের সরবরাহ প্রায় শেষ। এই পরিস্থিতির কারণ কী বলে আপনি মনে করেন?
ডিকেআরএ গ্রুপের পরামর্শ সেবা ও প্রকল্প উন্নয়ন পরিচালক মিঃ ভো হং থাং: নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষের চাহিদা পূরণের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসনের অপর্যাপ্ত সরবরাহের সমস্যা বহু বছর ধরেই দেখা দিয়েছে এবং তা অব্যাহত রয়েছে।
অনেকগুলি অবদানকারী কারণ রয়েছে, তবে দুটি প্রধান কারণ সরাসরি এই বিভাগে সরবরাহকে প্রভাবিত করে।
প্রথমত, উপকরণ খরচ বৃদ্ধি পেয়েছে। যদিও গত দুই বছরে রিয়েল এস্টেটের দাম হ্রাসের লক্ষণ দেখা গেছে, তবে এটা স্বীকার করতে হবে যে আনুমানিক ২০১৪-২০২০ সালের পূর্ববর্তী রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন চক্র সম্পত্তির দামকে উচ্চ স্তরে রেখেছিল।
এর ফলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপারদের বিনিয়োগ এবং নির্মাণ ব্যয় অত্যন্ত বেশি হয়। জমি ক্রয়, কাঁচামাল, শ্রম খরচ ইত্যাদি নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পাওয়ায়, সমাপ্ত রিয়েল এস্টেটের দাম কমানো খুবই কঠিন।
মিঃ ভো হং থাং - ডিকেআরএ গ্রুপের পরামর্শ পরিষেবা এবং প্রকল্প উন্নয়ন পরিচালক।
দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আইনি অবস্থা প্রায়শই দীর্ঘ হয়, যার সমাধান হতে অনেক সময় লাগে। জমির মালিকানা পর্যায় থেকে শুরু করে, ডেভেলপারদের এখনও সরকারের বিভিন্ন স্তরের অনুমোদন নিতে হয়, ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন পরিকল্পনা তৈরির কথা তো বাদই দেওয়া যায়... যার ফলে প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হতে অনেক বছর ধরে সময় লাগে।
বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের মতো বিশেষায়িত ব্যবসার জন্য, যেখানে বেশিরভাগই উচ্চ আর্থিক সুবিধা ব্যবহার করা হয়, বন্ড এবং ব্যাংক চ্যানেল থেকে ঋণ নেওয়া যথেষ্ট। অসম্পূর্ণ আইনি প্রক্রিয়ার কারণে প্রকল্পগুলি বিলম্বিত হলেও, ব্যবসাগুলিকে এখনও এই ঋণ থেকে বিপুল সুদ পরিশোধ করতে হয়। এই সমস্ত সংশ্লিষ্ট খরচ শেষ পর্যন্ত সমাপ্তির পরে চূড়ান্ত পণ্য মূল্যের সাথে যুক্ত করা হবে।
অতএব, ব্যবসার পক্ষে পণ্যের দাম এমন একটি স্তরে কমানো খুবই কঠিন যা বেশিরভাগ মানুষের ইচ্ছানুযায়ী "সাশ্রয়ী", বিশেষ করে বর্তমান প্রেক্ষাপটে যেখানে খরচ ইতিমধ্যেই অনেক বেশি।
বিনিয়োগকারী: এটি দেখায় যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপাররা কীভাবে খরচের সমস্যার সাথে লড়াই করছেন। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি বর্তমানে যে খরচের বোঝা বহন করছে তার কিছু ব্যাখ্যা করতে পারেন এবং এটি বাড়ির দাম হ্রাসের উপর কীভাবে প্রভাব ফেলে?
মিঃ ভো হং থাং: জমি ব্যবহারের ফি, জমি ছাড়পত্রের ক্ষতিপূরণ, ব্যাংক ঋণের সুদ, শ্রম খরচ এবং নির্মাণ সামগ্রী ক্রয়ের মতো উপকরণ খরচ... সবই তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, এমনকি সাম্প্রতিক সময়ে বেশ কয়েকগুণ বেড়েছে।
প্রাথমিক পরিকল্পনা পর্যায় থেকে আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা পর্যন্ত একটি প্রকল্পের জন্য গড়ে মাত্র ৩ বছর সময় লাগবে বলে আশা করা হচ্ছে। তবে বাস্তবে, ব্যবসাগুলি আনুষ্ঠানিকভাবে নির্মাণ শুরু করতে কাগজপত্রের জন্য এক দশক বা তারও বেশি সময় ব্যয় করতে পারে, যার ফলে সম্পদের অপচয় হয়।
জমির মালিকানা পেতে, ব্যবসাগুলিকে ক্ষতিপূরণ এবং জমির ছাড়পত্র সম্পর্কিত একাধিক খরচ বহন করতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, ভূমি ব্যবহারের ফি, জমির ভাড়া প্রদান এবং ধানের জমি রক্ষার জন্য ফি রাজ্যের কাছে হস্তান্তর।
পরবর্তীতে, নির্মাণ খরচ, যার মধ্যে শ্রম ও উপকরণ অন্তর্ভুক্ত, সময়ের সাথে সাথে ক্রমাগত বৃদ্ধি পায়। অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ প্রকল্পের জন্য, নির্মাণ খরচ প্রায় ৫০%, টাউনহাউসের জন্য প্রায় ৩০% এবং ভিলার জন্য ২০%।
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে ঋণের মূলধন এবং সুদ পরিশোধ করতে হলে যে আর্থিক বোঝার সম্মুখীন হতে হয়, তার কথা তো বাদই দিলাম। প্রকল্পটি সম্পন্ন হতে যত বেশি সময় লাগবে, এই আর্থিক খরচ তত বেশি হবে। এবং পরিশেষে, এই সমস্ত খরচ গ্রাহকদের বাড়ি কেনার সময় যে বিক্রয়মূল্য দিতে হয় তার সাথে জড়িত।
শুধুমাত্র মজুদ নষ্ট করার জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি লোকসান মেনে নেবে এমনটা আশা করা অসম্ভব।
গত দুই বছরের মতো মন্থর রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রেক্ষাপটে, অনেক ডেভেলপার চাহিদা বৃদ্ধির জন্য গৃহ ক্রেতাদের আকর্ষণীয় প্রণোদনা দেওয়ার এবং অর্থপ্রদানের মেয়াদ বাড়ানোর চেষ্টা করছেন।
বাস্তবে, এটি এমন একটি নীতি যা বিনিয়োগকারীদের লাভের ক্ষতি করে, কিন্তু তারা এখনও তরলতা তৈরির প্রয়াসে এটি গ্রহণ করে। এখন যেহেতু খরচ খুব বেশি, ব্যবসাগুলি কেবল ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের স্বার্থের ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য পণ্যের দাম কমাতে পারে।
রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে বাড়ির দাম "সাশ্রয়ী মূল্যের" পর্যায়ে কমাতে বাধ্য করা খুবই কঠিন কারণ ব্যবসাকে লাভজনক হতে হবে, এবং কেবল তাদের মজুদ বিক্রি করার জন্য তাদের ক্ষতি মেনে নেওয়ার আশা করা অসম্ভব।
পূর্বে, অনেক ডেভেলপার কোনও প্রকল্প গ্রহণের আগে দশ শতাংশ লাভের লক্ষ্য রাখত। তবে, এখন তারা প্রাথমিক পর্যায়ে সমান লাভ অর্জন করতে বা এমনকি লোকসান গুনতে চায়। আজকের ডেভেলপারদের সর্বোচ্চ লক্ষ্য হল সর্বনিম্ন সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য প্রদান করা এবং নগদ প্রবাহ তৈরি করার জন্য যত তাড়াতাড়ি সম্ভব অর্থ সংগ্রহ করা, যা ইতিমধ্যেই রিয়েল এস্টেটের মালিক হতে ইচ্ছুক গ্রাহকদের জন্য সেরা বিকল্প।
নীতি পরিবর্তনের কারণে আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধির প্রত্যাশা।
বিনিয়োগকারী: বাস্তবতা হলো, ২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের সাধারণভাবে হতাশাজনক প্রেক্ষাপটেও, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগটি সর্বদা গ্রাহকদের কাছ থেকে বিশেষ মনোযোগ পেয়েছে এবং এই বিভাগের প্রকল্পগুলি ধারাবাহিকভাবে স্থিতিশীল লেনদেনের পরিমাণ বজায় রেখেছে।
তবে, বিনিয়োগকারীরা বিলাসবহুল টাউনহাউস এবং উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট তৈরিতে বিশেষভাবে আগ্রহী বলে মনে হচ্ছে। এই বৈপরীত্য কেন বিদ্যমান?
মি. ভো হং থাং: দেশব্যাপী হাজার হাজার প্রকল্পে একই সাথে আইনি জটিলতা দেখা দেওয়ার ফলে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে খুব কম সংখ্যক প্রকল্প চালুর যোগ্য হয়েছে, শুধুমাত্র কয়েকটি নির্দিষ্ট বিভাগে কেন্দ্রীভূত।
সীমিত সংখ্যক প্রকল্প এবং তাদের যুক্তিসঙ্গত মূল্যের কারণে, বিক্রয় নিশ্চিতভাবে খুব দ্রুত হবে, এবং প্রাণবন্ত লেনদেনগুলি সহজেই আমাদের ভুলভাবে বিশ্বাস করতে পরিচালিত করে যে কেবল কম দামের প্রকল্পগুলিই জনসাধারণের আগ্রহ আকর্ষণ করে।
তবে, এই বাস্তবতাটি স্বীকার করাও গুরুত্বপূর্ণ যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো "হট স্পট"-এ অবস্থিত প্রকল্পগুলির জন্য, ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের নিচে দামের কোনও অ্যাপার্টমেন্ট নেই। এই প্রকল্পগুলির দাম সাধারণত ৭০-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, এমনকি ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের মধ্যে থাকে, যা বিলাসবহুল সম্পত্তি হিসাবে বিবেচিত হয়।
এই সমস্ত প্রকল্পগুলি এত গুরুত্বপূর্ণ স্থানে অবস্থিত হওয়ায়, ডেভেলপারদের জন্য পণ্যের দাম কমানো খুবই কঠিন। তাছাড়া, সাম্প্রতিক সময়ে, চালু করার জন্য যোগ্য বিলাসবহুল প্রকল্পের সংখ্যা খুবই কম, যার ফলে এই বিভাগে লেনদেনের পরিমাণও কম হয়েছে।
অতএব, বাজারে লেনদেনের সংখ্যা দেখে এই সিদ্ধান্তে আসা অসম্ভব যে বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেট বিভাগটি সাশ্রয়ী মূল্যের বা সামাজিক আবাসন বিভাগের তুলনায় কম জনপ্রিয়।
যদি খরচ কমানো যায়, তাহলে রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম তাৎক্ষণিকভাবে কমে যাবে।
তদুপরি, কিছু ডেভেলপারের জন্য, অনেক ব্যবসা শুরু থেকেই টাউনহাউস এবং উচ্চ-মূল্যের সম্পত্তি তৈরির জন্য নিজেদের অবস্থান তৈরি করেছে এবং এই বিভাগটি বিকাশের জন্য একটি দীর্ঘমেয়াদী কৌশল রয়েছে। অতএব, যদিও তারা বাজারের চাহিদা মেটাতে কম-মূল্যের বিভাগগুলি তৈরি করতে চায়, তবুও তাদের প্রাথমিক দিক অনুসরণ করা মেনে নিতে হবে।
এছাড়াও, কিছু প্রকল্প অসম্পূর্ণ রেখে দেওয়া হয়েছে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের জন্য সহজেই অন্যান্য রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টে স্যুইচ করা কঠিন হয়ে পড়েছে।
বিনিয়োগকারী: তাহলে, আপনার মতে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের ঘাটতি মোকাবেলায় কোন সমাধানগুলি প্রয়োজন? সংশোধিত ভূমি আইন পাস হয়েছে এবং শীঘ্রই এটি বাস্তবায়িত হবে। রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহের উপর এর প্রভাব আপনি কীভাবে মূল্যায়ন করেন?
মিঃ ভো হং থাং: রাজ্যের প্রধান নীতির উপর ভিত্তি করে, আমরা সম্পূর্ণরূপে আশা করতে পারি যে আগামী ৩-৫ বছরে, সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পাবে, যা সাম্প্রতিক সময়ে জনসংখ্যার বিশাল সংখ্যাগরিষ্ঠের আবাসন ঘাটতি পূরণ করবে।
এটি অর্জনের জন্য, রাষ্ট্রের ভূমিকা সর্বাগ্রে রয়ে গেছে, নীতি, প্রতিষ্ঠান এবং প্রবিধানের মাধ্যমে বাজার উন্নয়ন পরিচালনা এবং নির্দেশনা দেওয়ার জন্য রাষ্ট্রের অগ্রণী দায়িত্ব রয়েছে।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল প্রকল্পের জন্য সমস্ত আইনি সমস্যা সমাধান করা, প্রশাসনিক প্রক্রিয়া সংক্ষিপ্ত করা যাতে ব্যবসাগুলি দ্রুত নির্মাণ শুরু করতে পারে। বিশেষ করে, সম্প্রতি সংশোধিত এবং পরিপূরক আইনগুলি আনুষ্ঠানিকভাবে বাস্তবায়িত হওয়ার পরে বাজার সরবরাহের উপর তাৎক্ষণিক ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে।
দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহারের খরচ পর্যালোচনা করা দরকার, এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসন তৈরির ব্যবসাগুলির জন্য আরও কর সহায়তা কর্মসূচি থাকা উচিত।
তৃতীয়ত, সিঙ্গাপুরের মতো ভিয়েতনামেরও প্রথমবারের মতো বাড়িওয়ালাদের জন্য আরও আবাসন উন্নয়ন তহবিল প্রতিষ্ঠার কথা বিবেচনা করা উচিত।
পরিশেষে, আমাদের দেশে, আমাদের আরও পরিষ্কার ভূমি তহবিল তৈরি করা উচিত এবং সেগুলি নিলামে তোলা উচিত যাতে ব্যবসাগুলি সহজেই জমি পেতে পারে।
ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, মৌলিক সম্পর্কটি সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে রয়ে গেছে। যদি উপকরণের খরচ বৃদ্ধি পায়, তাহলে বিক্রয়মূল্য বৃদ্ধি পাবে, এবং বিপরীতভাবে, যদি খরচ কমানো হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম তাৎক্ষণিকভাবে হ্রাস পাবে। এই খরচ নিয়ন্ত্রণে, রাষ্ট্র এখনও রিয়েল এস্টেট বাজারের ঊর্ধ্বমুখী এবং নিম্নমুখী প্রবণতা নির্ধারণে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে ।
[বিজ্ঞাপন_২]
সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
মন্তব্য (0)