ডেভেলপাররা খরচ বহন করতে ও ঋণের সুদ পরিশোধ করতে হিমশিম খাচ্ছেন।
প্রতিবেদক (এনডিটি): বর্তমানে, যেখানে লক্ষ লক্ষ নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষ একটি বাড়ির মালিক হওয়ার জন্য আকুল, সেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসনের সরবরাহ প্রায় নিঃশেষ হয়ে গেছে। এই পরিস্থিতির কারণগুলো কী বলে আপনি মনে করেন?
জনাব ভো হং থাং - পরিচালক, পরামর্শ পরিষেবা ও প্রকল্প উন্নয়ন, ডিকেআরএ গ্রুপ: নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষের চাহিদা মেটাতে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসনের অপর্যাপ্ত সরবরাহের সমস্যাটি বহু বছর ধরে বিদ্যমান রয়েছে।
এর পেছনে অনেকগুলো কারণ রয়েছে, তবে দুটি প্রধান কারণ এই খাতের সরবরাহকে সরাসরি প্রভাবিত করে।
প্রথমত, নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে। যদিও গত দুই বছরে রিয়েল এস্টেটের দাম কমার লক্ষণ দেখা গেছে, তবে এটা স্বীকার করতেই হবে যে, প্রায় ২০১৪-২০২০ সাল পর্যন্ত বিস্তৃত পূর্ববর্তী রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন চক্র সম্পত্তির দামকে উচ্চ পর্যায়ে রেখেছিল।
এর ফলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপারদের জন্য বিনিয়োগ এবং নির্মাণ ব্যয় অত্যন্ত বেড়ে যায়। জমি ক্রয়, কাঁচামাল, শ্রমিকের মজুরি ইত্যাদি সবকিছুর ব্যাপক বৃদ্ধির কারণে, তৈরি রিয়েল এস্টেটের দাম কমানো খুব কঠিন হয়ে পড়ে।
জনাব ভো হং থাং - পরামর্শ সেবা ও প্রকল্প উন্নয়ন পরিচালক, ডিকেআরএ গ্রুপ।
দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়া প্রায়শই দীর্ঘসূত্রিতাপূর্ণ হয়, যার নিষ্পত্তি হতে অনেক সময় লেগে যায়। জমির মালিকানা পর্যায় থেকেই ডেভেলপারদের বিভিন্ন স্তরের সরকারের কাছ থেকে অনুমোদন নিতে হয়, ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসন পরিকল্পনা প্রণয়নের কথা তো বাদই দিলাম… যার ফলে একটি প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হতে বহু বছর লেগে যায়।
বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের মতো বিশেষায়িত ব্যবসার ক্ষেত্রে, যেখানে বেশিরভাগ সময় উচ্চ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করা হয়, সেখানে বন্ড এবং ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়ার পরিমাণ উল্লেখযোগ্য। আইনি প্রক্রিয়া অসম্পূর্ণ থাকার কারণে প্রকল্প বিলম্বিত হলেও, ব্যবসাগুলোকে এই ঋণগুলোর বিপুল পরিমাণ সুদ পরিশোধ করতে হয়। এই সমস্ত আনুষঙ্গিক খরচগুলো শেষ পর্যন্ত প্রকল্পটি সম্পন্ন হওয়ার পর চূড়ান্ত পণ্যের মূল্যের সাথে যুক্ত হয়ে যায়।
সুতরাং, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর পক্ষে পণ্যের দাম অধিকাংশ মানুষের কাঙ্ক্ষিত ‘সাশ্রয়ী’ পর্যায়ে নামিয়ে আনা খুবই কঠিন, বিশেষ করে বর্তমান প্রেক্ষাপটে যেখানে খরচ ইতিমধ্যেই অনেক বেশি।
বিনিয়োগকারী: এটি দেখায় যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপাররা খরচের সমস্যা নিয়ে কতটা হিমশিম খাচ্ছেন। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো বর্তমানে যে খরচগুলোর ভারে জর্জরিত, সেগুলোর কয়েকটি সম্পর্কে আপনি কি বিস্তারিত বলবেন এবং এটি বাড়ির দাম কমার ওপর কীভাবে প্রভাব ফেলে?
জনাব ভো হং থাং: ভূমি ব্যবহারের ফি, জমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ, ব্যাংক ঋণের সুদ, শ্রমিকের মজুরি এবং নির্মাণ সামগ্রী ক্রয়ের মতো উপকরণগত খরচগুলো সাম্প্রতিক সময়ে ব্যাপকভাবে, এমনকি কয়েকগুণ পর্যন্ত বেড়েছে।
প্রাথমিক পরিকল্পনা পর্যায় থেকে শুরু করে আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হওয়া পর্যন্ত একটি প্রকল্প শেষ হতে গড়ে প্রায় ৩ বছর সময় লাগার কথা। তবে বাস্তবে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো আনুষ্ঠানিকভাবে নির্মাণকাজ শুরু করার জন্য কাগজপত্রের পেছনেই এক দশক বা তারও বেশি সময় ব্যয় করতে পারে, যার ফলে সম্পদের অপচয় হয়।
জমির মালিক হতে হলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, ভূমি ব্যবহার ফি, ভূমি খাজনা এবং ধানক্ষেত সুরক্ষার জন্য রাষ্ট্রকে ফি প্রদানের মাধ্যমে ক্ষতিপূরণ ও ভূমি পরিষ্কার সংক্রান্ত বিভিন্ন খরচ বহন করতে হয়।
এরপর, শ্রম ও উপকরণসহ নির্মাণ ব্যয় সময়ের সাথে সাথে ক্রমাগত বাড়তে থাকে। অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং প্রকল্পের ক্ষেত্রে নির্মাণ ব্যয় প্রায় ৫০%, টাউনহাউসের ক্ষেত্রে প্রায় ৩০% এবং ভিলার ক্ষেত্রে ২০%।
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে যখন ঋণের আসল ও সুদ পরিশোধ করতে হয়, তখন যে আর্থিক বোঝা তৈরি হয়, তা তো বলাই বাহুল্য। প্রকল্পটি সম্পন্ন হতে যত বেশি সময় লাগে, এই আর্থিক খরচও তত বাড়তে থাকে। এবং পরিশেষে, বাড়ি কেনার সময় গ্রাহকদের যে বিক্রয়মূল্য দিতে হয়, তার মধ্যেই এই সমস্ত খরচ অন্তর্ভুক্ত থাকে।
শুধুমাত্র মজুদ পণ্য শেষ করার জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো লোকসান মেনে নেবে, এটা আশা করা অসম্ভব।
গত দুই বছরের মতো মন্থর আবাসন বাজারের প্রেক্ষাপটে, অনেক ডেভেলপার চাহিদা বাড়াতে বাড়ি ক্রেতাদের আকর্ষণীয় প্রণোদনা দেওয়ার এবং অর্থ পরিশোধের সময়সীমা বাড়ানোর চেষ্টা করছেন।
প্রকৃতপক্ষে, এটি এমন একটি নীতি যা বিনিয়োগকারীদের মুনাফার ক্ষতি করে, কিন্তু তারল্য তৈরির চেষ্টায় তারা তা মেনে নেয়। এখন যেহেতু খরচ অনেক বেশি, ব্যবসায়ীরা ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের স্বার্থের ভারসাম্য রক্ষার জন্য যুক্তিসঙ্গত সীমা পর্যন্ত পণ্যের দাম কমাতে বাধ্য হচ্ছে।
আবাসন ব্যবসাগুলোকে বাড়ির দাম একটি "সাশ্রয়ী" পর্যায়ে নামিয়ে আনতে বাধ্য করা অত্যন্ত কঠিন, কারণ ব্যবসাকে লাভজনক হতে হয় এবং শুধুমাত্র নিজেদের মজুদ সম্পত্তি বিক্রি করার জন্য তারা যে লোকসান মেনে নেবে, তা আশা করা অসম্ভব।
পূর্বে, অনেক ডেভেলপার যেকোনো প্রকল্প হাতে নেওয়ার আগে কয়েক দশ শতাংশ মুনাফার লক্ষ্য রাখতেন। কিন্তু এখন, তারা শুধু লোকসান এড়ানোর লক্ষ্য রাখেন, বা এমনকি প্রাথমিক কিছু পর্যায়ে লোকসানও মেনে নেন। বর্তমানে ডেভেলপারদের সর্বোচ্চ লক্ষ্য হলো সর্বনিম্ন সম্ভাব্য বিক্রয়মূল্য নির্ধারণ করা এবং নগদ প্রবাহ তৈরির জন্য যত দ্রুত সম্ভব অর্থ সংগ্রহ করা, যা রিয়েল এস্টেটের মালিক হতে ইচ্ছুক গ্রাহকদের জন্য ইতোমধ্যেই সর্বোত্তম বিকল্প।
নীতি পরিবর্তনের কারণে আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধির প্রত্যাশা।
বিনিয়োগকারী: বাস্তবতা হলো, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট বাজারের সার্বিক হতাশাজনক প্রেক্ষাপটেও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন খাতটি গ্রাহকদের কাছ থেকে বরাবরই বিশেষ মনোযোগ পেয়েছে এবং এই খাতের প্রকল্পগুলো ধারাবাহিকভাবে স্থিতিশীল লেনদেনের পরিমাণ বজায় রেখেছে।
তবে, বিনিয়োগকারীরা বিলাসবহুল টাউনহাউস এবং উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণে বিশেষভাবে আগ্রহী বলে মনে হচ্ছে। এই বৈপরীত্য কেন বিদ্যমান?
জনাব ভো হং থাং: দেশব্যাপী হাজার হাজার প্রকল্পে একই সাথে উদ্ভূত আইনি জটিলতার কারণে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে খুব অল্প সংখ্যক প্রকল্পই চালুর যোগ্য হয়েছে, যা কেবল কয়েকটি নির্দিষ্ট খাতেই কেন্দ্রীভূত।
প্রকল্পের সংখ্যা সীমিত এবং সেগুলোর দাম সুলভ হওয়ায় বিক্রি খুব দ্রুত হবেই, এবং এই প্রাণবন্ত লেনদেন দেখে আমরা সহজেই ভুল ধারণা করতে পারি যে কেবল কম দামের প্রকল্পগুলোই জনসাধারণের আগ্রহ আকর্ষণ করে।
তবে, এই বাস্তবতাও স্বীকার করতে হবে যে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো ‘হট স্পট’-এ অবস্থিত প্রকল্পগুলিতে প্রতি বর্গমিটারে ৫০ মিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় নেই বললেই চলে। এই প্রকল্পগুলির দাম সাধারণত প্রতি বর্গমিটারে ৭০-৮০ মিলিয়ন VND, এমনকি ১০০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত হয়ে থাকে, যেগুলোকে বিলাসবহুল সম্পত্তি হিসেবে বিবেচনা করা হয়।
এইসব প্রকল্পগুলো এমন গুরুত্বপূর্ণ স্থানে অবস্থিত হওয়ায় ডেভেলপারদের পক্ষে পণ্যের দাম কমানো খুব কঠিন। তাছাড়া, সাম্প্রতিক সময়ে চালুর যোগ্য বিলাসবহুল প্রকল্পের সংখ্যা খুবই কম, যার ফলে এই বিভাগে লেনদেনের পরিমাণও কমে গেছে।
সুতরাং, বাজারের লেনদেনের সংখ্যার দিকে তাকিয়ে এই সিদ্ধান্তে আসা অসম্ভব যে বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেট খাতটি সাশ্রয়ী বা সামাজিক আবাসন খাতের তুলনায় কম জনপ্রিয়।
খরচ কমানো গেলে রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম তাৎক্ষণিকভাবে কমে যাবে।
তাছাড়া, কিছু ডেভেলপারের জন্য, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান শুরু থেকেই টাউনহাউস এবং উচ্চ-মূল্যের সম্পত্তি নির্মাণের জন্য নিজেদের প্রস্তুত করেছে এবং এই অংশটি বিকাশের জন্য তাদের একটি দীর্ঘমেয়াদী কৌশল রয়েছে। তাই, বাজারের চাহিদা মেটাতে তারা কম-মূল্যের অংশগুলোও বিকাশ করতে চাইলেও, তাদের প্রাথমিক লক্ষ্য অনুসরণ করাকেই মেনে নিতে হয়।
এছাড়াও, বিপুল পরিমাণ মূলধন বিনিয়োগ সত্ত্বেও কিছু প্রকল্প অসম্পূর্ণ রয়ে গেছে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের পক্ষে সহজে রিয়েল এস্টেটের অন্যান্য খাতে বিনিয়োগ স্থানান্তর করা কঠিন হয়ে পড়েছে।
বিনিয়োগকারী: তাহলে, আপনার মতে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের ঘাটতি মেটাতে কী ধরনের সমাধান প্রয়োজন? সংশোধিত ভূমি আইন পাস হয়েছে এবং শীঘ্রই তা কার্যকর করা হবে। আবাসন বাজারের সরবরাহের উপর এর প্রভাবকে আপনি কীভাবে মূল্যায়ন করেন?
জনাব ভো হং থাং: রাষ্ট্রের প্রধান নীতির উপর ভিত্তি করে আমরা পুরোপুরি আশা করতে পারি যে, আগামী ৩-৫ বছরে সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পাবে, যা সাম্প্রতিক সময়ে জনসংখ্যার বিশাল অংশের সম্মুখীন হওয়া আবাসন সংকট পূরণ করবে।
এটি অর্জনে রাষ্ট্রের ভূমিকা সর্বাপেক্ষা গুরুত্বপূর্ণ, যা নীতিমালা, প্রতিষ্ঠান ও প্রবিধানের মাধ্যমে বাজার উন্নয়নের ব্যবস্থাপনা ও দিকনির্দেশনার প্রধান দায়িত্ব পালন করে।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো প্রকল্পের সমস্ত আইনি সমস্যার সমাধান করা এবং প্রশাসনিক প্রক্রিয়া সংক্ষিপ্ত করা, যাতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো দ্রুত নির্মাণকাজ শুরু করতে পারে। বিশেষ করে, সম্প্রতি সংশোধিত ও পরিপূরিত আইনগুলো আনুষ্ঠানিকভাবে বাস্তবায়িত হওয়ার পর বাজার সরবরাহের উপর অবশ্যই একটি তাৎক্ষণিক ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে।
দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহারের ব্যয় পর্যালোচনা করা প্রয়োজন এবং সুলভ আবাসন ও সামাজিক আবাসন নির্মাণকারী ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য আরও কর সহায়তা কর্মসূচি থাকা উচিত।
তৃতীয়ত, সিঙ্গাপুরের মতো ভিয়েতনামেরও প্রথমবারের মতো বাড়ির মালিকদের জন্য আরও আবাসন উন্নয়ন তহবিল প্রতিষ্ঠার বিষয়টি বিবেচনা করা উচিত।
অবশেষে, আমাদের দেশে আরও পরিবেশবান্ধব ভূমি তহবিল গঠন করে সেগুলো নিলামে তোলা উচিত, যাতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো সহজে জমি পেতে পারে।
ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, মৌলিক সম্পর্কটি হলো সরবরাহ ও চাহিদার। যদি উৎপাদন খরচ বাড়ে, তাহলে বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি পাবে এবং এর বিপরীতে, যদি খরচ কমে যায়, তাহলে রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম তাৎক্ষণিকভাবে হ্রাস পাবে। এই খরচগুলো নিয়ন্ত্রণ করতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের উত্থান-পতনের প্রবণতা নির্ধারণে রাষ্ট্র এখনও একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে ।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
মন্তব্য (0)