সকল পক্ষের স্বার্থের সমন্বয় সাধন করা প্রয়োজন

বিনিয়োগকারীদের খরচ "বহন" এবং ঋণের সুদ পরিশোধ করতে হিমশিম খেতে হচ্ছে

নুই দুয়া টিন (এনডিটি): বর্তমানে, লক্ষ লক্ষ নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষ যখন একটি বাড়ির মালিক হতে আগ্রহী, তখন সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসনের সরবরাহ প্রায় শেষ। এই পরিস্থিতির কারণ কী বলে আপনি মনে করেন?

ডিকেআরএ গ্রুপের পরামর্শ সেবা ও প্রকল্প উন্নয়ন পরিচালক মিঃ ভো হং থাং: নিম্ন আয়ের এবং মধ্যম আয়ের মানুষের চাহিদা পূরণের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহ এবং সামাজিক আবাসনের অভাবের সমস্যা বহু বছর ধরেই বিদ্যমান এবং তা অব্যাহত রয়েছে।

এই বিভাগকে প্রভাবিত করে এমন অনেক কারণ রয়েছে, তবে দুটি প্রধান কারণ রয়েছে যা সরাসরি এই বিভাগের সরবরাহকে প্রভাবিত করে।

প্রথমত, উপকরণ খরচ বাড়ছে। যদিও গত দুই বছরে রিয়েল এস্টেটের দাম কমার লক্ষণ দেখা গেছে, তবে এটা স্বীকার করতে হবে যে ২০১৪-২০২০ সালের পূর্ববর্তী রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন চক্র আবাসনের দামকে উচ্চ স্তরে রেখেছিল।

এর ফলে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের জন্য অত্যন্ত ব্যয়বহুল বিনিয়োগ এবং নির্মাণ খরচ হয়। জমি ক্রয়, কাঁচামাল, শ্রম ইত্যাদি থেকে শুরু করে, সবকিছুই উল্লম্বভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, সমাপ্ত রিয়েল এস্টেটের দাম কমানো খুবই কঠিন।

মিঃ ভো হং থাং - ডিকেআরএ গ্রুপের পরামর্শ পরিষেবা এবং প্রকল্প উন্নয়ন পরিচালক।

দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আইনি অবস্থা দীর্ঘস্থায়ী হয় এবং সমাধান হতে অনেক সময় লাগে। জমির মালিকানা পর্যায় থেকে শুরু করে, বিনিয়োগকারীদের সরকারের বিভিন্ন স্তরের অনুমোদনের নথির জন্যও আবেদন করতে হয়, ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের পরিকল্পনা করার কথা তো বাদই দেওয়া উচিত... যার ফলে একটি প্রকল্পের আইনি সমাপ্তি অনেক বছর সময় নেয়।

বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের মতো নির্দিষ্ট ব্যবসার ক্ষেত্রে, তাদের বেশিরভাগই উচ্চ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করে, বন্ড চ্যানেল এবং ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়ার পরিমাণ অনেক বেশি। অসম্পূর্ণ আইনি নথির কারণে প্রকল্পটি বিলম্বিত হলেও, ব্যবসাটিকে এখনও ঋণ থেকে বিপুল পরিমাণ সুদ "বহন" করতে হবে। উপরোক্ত সমস্ত সংযুক্তি সমাপ্তির পরে পণ্যের মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত করা হবে।

অতএব, ব্যবসার পক্ষে পণ্যের দাম কমিয়ে আনা বা বেশিরভাগ মানুষের ইচ্ছানুযায়ী "সাশ্রয়ী মূল্যের" ধারণা পূরণ করা খুবই কঠিন, বিশেষ করে বর্তমান প্রেক্ষাপটে যখন খরচ ইতিমধ্যেই অনেক বেশি।

বিনিয়োগকারী: এটা বলা মানেই বোঝা যাচ্ছে যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের খরচের সমস্যা নিয়ে "মাথাব্যথা" হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে যে খরচ বহন করতে হচ্ছে তার কিছু স্পষ্ট করে শেয়ার করতে পারেন, এটি বাড়ির দাম হ্রাসের উপর কীভাবে প্রভাব ফেলবে, স্যার?

মিঃ ভো হং থাং: জমি ব্যবহারের ফি, সাইট ক্লিয়ারেন্স ক্ষতিপূরণ, ব্যাংক ঋণের সুদ, শ্রম খরচ, নির্মাণ সামগ্রী ক্রয়... এর মতো উপকরণ খরচ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, এমনকি সাম্প্রতিক সময়ে বেশ কয়েকগুণ বেড়েছে।

নির্মাণ নীতিমালা প্রণয়নের সময় থেকে পরিকল্পনা অনুযায়ী আইনি সমাপ্তি পর্যন্ত একটি প্রকল্প গড়ে প্রায় ৩ বছর সময় নেয়, কিন্তু বাস্তবে, আনুষ্ঠানিকভাবে নির্মাণ শুরু করতে ইচ্ছুক ব্যবসায়ীরা কাগজপত্রের পেছনে দশ বছর পর্যন্ত সময় ব্যয় করতে পারে, সম্পদের অপচয় করতে পারে।

জমির মালিকানা পেতে, উদ্যোগগুলিকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর গ্রহণ, ভূমি ব্যবহারের ফি, জমির ভাড়া এবং ধানক্ষেত সুরক্ষা ফি প্রদানের মাধ্যমে রাজ্যকে একাধিক ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচ দিতে হবে।

পরবর্তীতে, সময়ের সাথে সাথে শ্রম, উপকরণ ইত্যাদির নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি পায়। অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের ক্ষেত্রে, নির্মাণ ব্যয় প্রায় ৫০%, টাউনহাউসের ক্ষেত্রে প্রায় ৩০% এবং ভিলার ক্ষেত্রে ২০%।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে ঋণের মূলধন এবং সুদ পরিশোধ করতে হলে যে আর্থিক বোঝার সম্মুখীন হতে হয়, তার কথা তো বাদই দিলাম। প্রকল্পটি সম্পন্ন হতে যত বেশি সময় লাগবে, আর্থিক ব্যয় তত বেশি হবে। এবং পরিশেষে, বাড়ি কেনার সময় গ্রাহকদের যে বিক্রয়মূল্য দিতে হয়, তার মধ্যে এই ব্যয় অন্তর্ভুক্ত থাকে।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর পক্ষে কেবল তাদের পণ্য বিক্রি করার জন্য লোকসান মেনে নেওয়া অসম্ভব।

গত দুই বছরে রিয়েল এস্টেট বাজারের মন্দার প্রেক্ষাপটে, অনেক বিনিয়োগকারী চাহিদা বৃদ্ধির জন্য বাড়ি ক্রেতাদের আকর্ষণীয় প্রণোদনা দেওয়ার এবং অর্থপ্রদানের সময়কাল বাড়ানোর চেষ্টা করেছেন।

আসলে, এটি এমন একটি নীতি যা বিনিয়োগকারীদের লাভের ক্ষতি করে, কিন্তু তারা এখনও তরলতা তৈরির চেষ্টা করার জন্য এটি গ্রহণ করে। এখন যেহেতু খরচ খুব বেশি, ব্যবসাগুলি কেবল তাদের পণ্যের দাম কমাতে পারে যাতে ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের স্বার্থকে মাঝারি স্তরে সামঞ্জস্যপূর্ণ করা যায়।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে বাড়ির দাম "সাশ্রয়ী মূল্যের" পর্যায়ে কমাতে বাধ্য করা খুবই কঠিন কারণ ব্যবসার লাভের প্রয়োজন। শুধুমাত্র তাদের পণ্য বিক্রি করার জন্য ব্যবসাগুলি লোকসান মেনে নেবে বলে আশা করা অসম্ভব।

অতীতে, অনেক বিনিয়োগকারী কিছু করার আগে দশ শতাংশ পর্যন্ত লাভের আশা করতেন, কিন্তু এখন তারা কিছুটা প্রাথমিক পর্যায়ে এমনকি অর্থ হারাতেও দৃঢ়প্রতিজ্ঞ। আজকাল বিনিয়োগকারীদের সর্বোচ্চ লক্ষ্য হল সর্বনিম্ন সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য, যত তাড়াতাড়ি সম্ভব অর্থ সংগ্রহ করে নগদ প্রবাহ তৈরি করা, যা রিয়েল এস্টেটের মালিক হতে চান এমন গ্রাহকদের জন্য সেরা বিকল্প।

নীতিমালার কারণে আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধির প্রত্যাশা

বিনিয়োগকারী: প্রকৃতপক্ষে, ২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের সাধারণ হতাশাজনক প্রেক্ষাপটেও, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগটি এখনও গ্রাহকদের কাছ থেকে বিশেষ মনোযোগ পাচ্ছে এবং এই বিভাগের প্রকল্পগুলিতে সর্বদা স্থিতিশীল লেনদেনের পরিমাণ থাকে।

তবে, বিনিয়োগকারীরা বিলাসবহুল টাউনহাউস এবং উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট তৈরিতে আগ্রহী বলে মনে হচ্ছে.... আপনার কি মনে হয় এই বৈপরীত্য কেন বিদ্যমান?

মি. ভো হং থাং: দেশজুড়ে হাজার হাজার প্রকল্পে একই সাথে আইনি অচলাবস্থার কারণে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে চালু করার যোগ্য প্রকল্পের সংখ্যা খুবই কম হয়েছে, শুধুমাত্র নির্দিষ্ট কিছু ক্ষেত্রে।

যুক্তিসঙ্গত মূল্যের প্রকল্পের সংখ্যা কম থাকার কারণে, বিক্রয়ের গতি অবশ্যই খুব দ্রুত হবে, এবং ব্যস্ত লেনদেনের কারণে আমরা সহজেই ভুল করে ভাবতে বাধ্য হই যে শুধুমাত্র কম খরচের প্রকল্পগুলিই মানুষের আগ্রহের বিষয়।

তবে, বাস্তবতাটিও বিবেচনা করা প্রয়োজন যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো "হট স্পট"-এ অবস্থিত প্রকল্পগুলির জন্য, 50 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের কম দামের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা প্রায় নেই বললেই চলে। উপরের প্রকল্পগুলির দাম 70-80 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, এমনকি 100 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, যা বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেট নামেও পরিচিত।

উপরের সমস্ত প্রকল্পগুলি এত গুরুত্বপূর্ণ স্থানে অবস্থিত যে বিনিয়োগকারীদের পক্ষে পণ্যের দাম কমানো খুবই কঠিন। এবং বিশেষ করে সাম্প্রতিক অতীতে, বিক্রয়ের জন্য যোগ্য বিলাসবহুল প্রকল্পের সংখ্যা খুবই কম, যার ফলে এই বিভাগের লেনদেনের পরিমাণও কম হয়েছে।

অতএব, বাজারে লেনদেনের সংখ্যা দেখে নিশ্চিত হওয়া অসম্ভব যে বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেট বিভাগ সাশ্রয়ী মূল্যের বা সামাজিক আবাসন বিভাগের তুলনায় কম আগ্রহী।

খরচ কমানো হলে, রিয়েল এস্টেটের দামও তাৎক্ষণিকভাবে কমে যাবে।

এছাড়াও, কিছু বিনিয়োগকারীর জন্য, অনেক ব্যবসা শুরু থেকেই টাউনহাউস এবং উচ্চ-মূল্যের বাড়ি বিভাগ বিকাশের জন্য নিজেদের অবস্থান তৈরি করেছে এবং এই বিভাগটি বিকাশের জন্য একটি দীর্ঘমেয়াদী কৌশল রয়েছে, তাই যদিও তারা বাজারের চাহিদা মেটাতে সত্যিই নিম্ন-মূল্যের বিভাগগুলি বিকাশ করতে চায়, তবুও তাদের মূল অভিযোজন অনুসরণ করা মেনে নিতে হবে।

এর পাশাপাশি, কিছু প্রকল্প খুব বেশি মূলধন বিনিয়োগের মাধ্যমে অসম্পূর্ণভাবে বাস্তবায়িত হয়েছে, তাই বিনিয়োগকারীদের পক্ষে সহজেই অন্যান্য রিয়েল এস্টেট বিভাগে স্যুইচ করা কঠিন।

বিনিয়োগকারী: তাহলে, আপনার মতে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহের অভাবের সমস্যা সমাধানের জন্য কোন সমাধানগুলি বাস্তবায়ন করা উচিত? সংশোধিত ভূমি আইন পাস হয়েছে এবং বাস্তবে এটি প্রয়োগ করা হবে। রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহের উপর এর প্রভাব কীভাবে পড়বে তা আপনি কীভাবে মূল্যায়ন করেন?

মিঃ ভো হং থাং: রাজ্যের প্রধান নীতির উপর ভিত্তি করে, আমরা সম্পূর্ণরূপে আশা করতে পারি যে আগামী ৩-৫ বছরে, সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পাবে, যা সাম্প্রতিক সময়ে বেশিরভাগ মানুষের আবাসনের চাহিদার ঘাটতি পূরণ করবে।

এটি করার জন্য, রাষ্ট্রের ভূমিকা এখনও সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ, নীতি, প্রতিষ্ঠান এবং কৌশলের মাধ্যমে বাজারের উন্নয়ন পরিচালনা এবং দিকনির্দেশনা করার মূল কাজটি তাদের হাতে...

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল প্রকল্পের জন্য সমস্ত আইনি সমস্যা সমাধান করা, প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার সময় কমানো যাতে ব্যবসাগুলি দ্রুত নির্মাণ কাজ শুরু করতে পারে। বিশেষ করে, নতুন সংশোধিত এবং পরিপূরক আইনগুলি আনুষ্ঠানিকভাবে বাস্তবায়নের পরে বাজারে সরবরাহের উপর তাৎক্ষণিক ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে।

দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহারের খরচ পর্যালোচনা করা প্রয়োজন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসন বিভাগ তৈরিকারী ব্যবসাগুলির জন্য আরও কর সহায়তা কর্মসূচি থাকা উচিত।

তৃতীয়ত, সিঙ্গাপুরের মতো ভিয়েতনামের উচিত প্রথমবারের মতো বাড়িওয়ালাদের জন্য অতিরিক্ত আবাসন উন্নয়ন তহবিল প্রতিষ্ঠার কথা বিবেচনা করা।

এবং পরিশেষে, আমাদের দেশের উচিত আরও পরিষ্কার ভূমি তহবিল তৈরি করা এবং সেগুলি নিলামে তোলা যাতে ব্যবসাগুলি সহজেই জমি পেতে পারে।

ব্যবসার ক্ষেত্রে, প্রকৃতি এখনও সরবরাহ এবং চাহিদার সম্পর্ক। যদি উপকরণ খরচ বৃদ্ধি পায়, বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি পাবে এবং তদ্বিপরীতও। যদি খরচ কমানো হয়, তাহলে তৈরি রিয়েল এস্টেট পণ্যের দামও তাৎক্ষণিকভাবে হ্রাস পাবে। উপরোক্ত খরচ নিয়ন্ত্রণের জন্য, রাষ্ট্র এখনও রিয়েল এস্টেট বাজারের বৃদ্ধি এবং হ্রাস নির্ধারণে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে ।

সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html