বিশেষজ্ঞরা: থানহ ওইতে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার প্রতি বর্গমিটারে জমির নিলাম স্থানীয় জনগণের কাছ থেকে বিনিয়োগের তীব্র প্রয়োজনীয়তা প্রদর্শন করে।

মানুষ বিনিয়োগের জন্য ক্ষুধার্ত।

১০ আগস্ট সকালে থান কাও কমিউনের (থান ওই জেলা, হ্যানয় ) থান থান গ্রামের নগো বা এলাকায় ৬৮টি জমির নিলাম জনমনে আলোড়ন সৃষ্টি করে। নিলামে তোলা প্লটগুলির আকার ছিল ৬০ বর্গমিটার থেকে ৮৫ বর্গমিটার পর্যন্ত, যার শুরুর দাম ৮.৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার থেকে ১২.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত। নিলাম শেষে, কোণার প্লটটি সর্বোচ্চ দাম পেয়েছে প্রায় ১০০.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা শুরুর দামের চেয়ে আট গুণ বেশি। নিয়মিত প্লটগুলিতে ৬৩-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার বিড জয়ের জন্য দরপত্র জমা হয়েছিল, যা শুরুর দামের চেয়ে ৫ থেকে ৬.৪ গুণ বেশি।

১৫ই আগস্ট সকালে বিজনেস ম্যাগাজিন আয়োজিত "২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং সম্পর্কিত আইন থেকে নতুন গতিশীলতা, নতুন সুযোগ এবং চ্যালেঞ্জ" শীর্ষক সেমিনারে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেছেন যে এই ঘটনাটি বাজারের একটি সমস্যা।

তাঁর মতে, আইন সংশোধন ও প্রণয়নের দীর্ঘ প্রক্রিয়ার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারে খুব একটা ওঠানামা হয়নি। এমনকি হ্যানয়েও, গত ৩-৪ বছর ধরে, বাজারে প্রায় কোনও নতুন, সরকারীভাবে স্বীকৃত প্রকল্প প্রবেশ করেনি। জমি-সম্পর্কিত প্রকল্পগুলিও কার্যত অস্তিত্বহীন। ২০২২-২০২৩ সালে অনেক জমি নিলাম ব্যর্থ হয়েছিল।

তিনি বলেন যে রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ দুর্বল হলেও চাহিদা খুবই শক্তিশালী। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের তথ্য থেকে দেখা যায় যে জনসাধারণের কাছ থেকে আবাসন এবং বিনিয়োগ উভয়ের জন্যই প্রচুর চাহিদা রয়েছে। মানুষ সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র সহ প্রকল্পের জন্য অপেক্ষা করছে, যেমন সাম্প্রতিক থানহ ওয়ে জমি নিলাম। এই কারণেই কয়েক হাজার মানুষ কয়েক ডজন জমির প্লটে আগ্রহী, এবং প্রায় এক হাজার মানুষ নিলামে অংশগ্রহণের নথি কিনেছেন।

থান কাও কমিউনে (থান ওআই জেলা, হ্যানয়) ৬৮টি জমির নিলামের দৃশ্য (ছবি: ডিটি)।

"যখন সরবরাহ কম এবং চাহিদা বেশি থাকে, তখন অতিরিক্ত সরবরাহ হলে লোকেরা ছুটে আসে। তারা বিনিয়োগের জন্য মরিয়া, পণ্যের জন্য মরিয়া," মিঃ দিন মন্তব্য করেন। তিনি বিশ্বাস করেন যে এই ঘটনাটি স্বাভাবিক, তবে দাম বাজার গড়ের চেয়ে বেশি।

বাজার অংশগ্রহণকারীদের গণনাকৃত পদক্ষেপের মাধ্যমে দাম বৃদ্ধি ঘটে, তবে সরবরাহ ও চাহিদার উপর ভিত্তি করে সমন্বয় অনিবার্য। মিঃ দিন উল্লেখ করেছেন যে সাম্প্রতিক দিনগুলিতে কিছু লোক তাড়াহুড়ো করে তাদের ক্ষতি কমিয়ে আনছে। অতএব, বাজার অংশগ্রহণকারীদের জ্ঞান এবং দক্ষতার প্রয়োজন।

পরিত্যক্ত রিয়েল এস্টেটের উপর একটি কর নীতি বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন।

সম্মেলনে, জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি ফান ডুক হিউ - জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির স্থায়ী সদস্য - মূল্যায়ন করেন যে তিনটি রিয়েল এস্টেট আইনের এমন নিয়ম রয়েছে যা বাজারকে স্বচ্ছ, ন্যায্য এবং ব্যাপক করতে সহায়তা করে। তবে, তিনি যুক্তি দিয়েছিলেন যে ভূমি আইন বাজারের সমস্ত সমস্যার সমাধান করবে না।

"আমি অবসর গ্রহণ না করা পর্যন্ত এই বিষয়টি নিয়ে আলোচনা চালিয়ে যাব। ভূমি আইন ভূমি ব্যবহারের অধিকার মূল্যের বিষয়টিকে ব্যাপকভাবে সমাধান করবে না," মিঃ হিউ জোর দিয়ে বলেন।

তিনি বলেন যে বর্তমান ভূমি আইন একটি ব্যাপক পদ্ধতি গ্রহণ করে, যেখানে বাজারের নীতি অনুসারে জমির দাম নির্ধারণ করা হয়। তবে, যদি প্রক্রিয়াটি শুধুমাত্র ভূমি আইনের উপর নির্ভর করে, তাহলে জমির দাম কেবল বৃদ্ধি পাবে, কমবে না এমন সম্ভাবনা রয়েছে।

জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির স্থায়ী সদস্য জনাব ফান ডুক হিউ (ছবি: আয়োজক কমিটি)।

রেজোলিউশন ১৮ এও বলা হয়েছে যে, ভূমি আইন ছাড়াও, রাজ্যের একটি কর নীতি থাকতে হবে যাতে জমির অতিরিক্ত ব্যবহার, ধীর ব্যবহার এবং পরিত্যক্ত জমির উপর কর আরোপ করা হয়, যাকে জমির উপর সম্পত্তি কর বলা হয়। যদি সরকার শীঘ্রই এই কর নীতি জারি না করে, তাহলে রিয়েল এস্টেট বাজারের সমস্যাগুলি ব্যাপকভাবে সমাধান করা অসম্ভব হয়ে পড়বে।

"আমি বিশ্বাস করি যে আমাদের দেশে, পরিত্যক্ত রিয়েল এস্টেটের উপর অবিলম্বে একটি কর নীতি প্রণয়ন করা কেবল প্রয়োজনীয়ই নয়, অত্যন্ত জরুরি," মিঃ হিউ জোর দিয়ে বলেন। মিঃ হিউ বলেন যে জমির দাম জোর করে বাড়াতে বা কমাতে প্রশাসনিক ব্যবস্থা ব্যবহার করা যাবে না; পরিবর্তে, বাজার ব্যবস্থা এবং নতুন হস্তক্ষেপ পদ্ধতির সমন্বয় প্রয়োজন।

যদি সরকার শীঘ্রই বাজার-ভিত্তিক সরঞ্জাম ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য রিয়েল এস্টেট কর প্রকল্পটি পুনরায় চালু না করে, তাহলে ভূমি আইন উপরের সমস্যার সমাধান করতে সক্ষম হবে না। অবশ্যই, কর মূল্যায়নের মানদণ্ডে ন্যায্যতা নিশ্চিত করতে হবে।

"আমি বিশ্বাস করি যে এই কর জারির ফলে তাৎক্ষণিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর প্রভাব পড়বে। এমনকি আনুষ্ঠানিকভাবে অনুমোদিত হওয়ার আগেই খসড়াটি ইতিমধ্যেই বাজারে প্রভাব ফেলবে," মিঃ ফান ডুক হিউ জোর দিয়ে বলেন।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-dau-gia-dat-thanh-oai-100-trieu-dongm2-dan-rat-doi-dau-tu-20240815143718987.htm