সংক্ষিপ্ত বিবরণ:
  • পরিকল্পনা বিধিমালা সাপেক্ষে ভূমির ধারণা এবং পরিকল্পনা বিধিমালাগুলোর সাধারণ প্রকারভেদ।
  • পরিকল্পিত এলাকার অন্তর্ভুক্ত জমির মালিকানা সনদপত্র প্রদান সংক্রান্ত প্রবিধানমালা।
  • উন্নয়নের জন্য নির্ধারিত জমি কি হস্তান্তর বা বিক্রি করা যায়?
  • জোনিং বিধিমালা দ্বারা প্রভাবিত জমি কেনার ক্ষেত্রে সাধারণ ঝুঁকিগুলো।
  • জমি পরিকল্পিত উন্নয়ন অঞ্চলের অন্তর্ভুক্ত হলে কী করা উচিত?

পরিকল্পনা বিধিমালা সাপেক্ষে ভূমির ধারণা এবং পরিকল্পনা বিধিমালাগুলোর সাধারণ প্রকারভেদ।

পরিকল্পনা বিধিমালা সাপেক্ষে ভূমি বলতে সাধারণত সেইসব ভূমি এলাকাকে বোঝানো হয়, যা উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় কর্তৃপক্ষ কর্তৃক ভবিষ্যৎ ব্যবহারের জন্য, যেমন—সড়ক নির্মাণ, আবাসিক এলাকা উন্নয়ন বা গণপূর্ত প্রকল্পের জন্য, নির্ধারিত পরিধির মধ্যে পড়ে। সাধারণত, এই ভূমি ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, নগর পরিকল্পনা বা পরিবহন পরিকল্পনার অন্তর্ভুক্ত হতে পারে।

বর্তমানে প্রচলিত সাধারণ পরিকল্পনা পদ্ধতিগুলো হলো:

  • পরিবহন পরিকল্পনা
  • আবাসিক এলাকা পরিকল্পনা
  • গণপূর্ত পরিকল্পনা
  • নগর পরিকল্পনা বা বাণিজ্যিক প্রকল্প
দৃষ্টান্তমূলক ছবি: হং খান

পরিকল্পিত এলাকার অন্তর্ভুক্ত জমির মালিকানা সনদপত্র প্রদান সংক্রান্ত প্রবিধানমালা।

বর্তমান ভূমি আইন প্রবিধান অনুযায়ী, কোনো পরিকল্পিত এলাকার অন্তর্গত জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (জমির দলিল) প্রদান নির্ভর করে সেই পরিকল্পনায় আগে থেকেই কোনো নির্দিষ্ট ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা আছে কি না, তার উপর।

যদি কোনো জমি শুধু পরিকল্পনার অন্তর্ভুক্ত থাকে কিন্তু জেলা পর্যায়ে কোনো বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা না থাকে, তাহলেও জনগণ যথারীতি ভূমি ব্যবহার সনদের জন্য নিবন্ধন, বাড়ি নির্মাণ, মালিকানা হস্তান্তর ইত্যাদির মতো তাদের আইনগত অধিকার প্রয়োগ করতে পারেন। রাষ্ট্র পরিকল্পনা অনুযায়ী ভূমি অধিগ্রহণ সম্পন্ন না করা পর্যন্ত ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার নিশ্চিত করার জন্যই এটি করা হয় বলে মনে করা হয়।

বিপরীতক্রমে, যদি জমিটি ইতিমধ্যেই রাষ্ট্র কর্তৃক ঘোষিত বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনায় অন্তর্ভুক্ত থাকে, তবে জনগণের কিছু অধিকার সাময়িকভাবে সীমিত করা হবে। বিশেষত, পরিকল্পনাটি নির্ধারিত সময়ে বাস্তবায়ন নিশ্চিত করার লক্ষ্যে, ভূমি অধিগ্রহণের অপেক্ষাকালীন সময়ে জমির মালিকানার সনদপত্র প্রদান, ভূমি বিভাজন বা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমোদন দেওয়া হবে না।

উন্নয়নের জন্য নির্ধারিত জমি কি হস্তান্তর বা বিক্রি করা যায়?

ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনা দ্বারা প্রভাবিত জমি হস্তান্তরের বিষয়টি সবচেয়ে সাধারণ প্রশ্নগুলোর মধ্যে একটি। এর সাধারণ নীতিটি হলো: যদি জমিটির কোনো বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা না থাকে, তবে মালিক স্বাভাবিকভাবে লেনদেন করতে পারেন। ক্রয়, বিক্রয়, দান, উত্তরাধিকার ইত্যাদি সংক্রান্ত চুক্তিগুলো অন্যান্য আইনসম্মতভাবে মালিকানাধীন জমির মতোই নোটারি দ্বারা সত্যায়িত ও নিবন্ধিত হয়।

তবে, কোনো জমি একবার সেই বছরের নির্দিষ্ট ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার অন্তর্ভুক্ত হয়ে গেলে, মালিকানা হস্তান্তরের অধিকার সীমিত হয়ে যায়। এক্ষেত্রে ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়গুলো সাধারণত মালিকানার পরিবর্তন নথিভুক্ত করে না। এরপরও যদি হাতে লেখা দলিল বা ত্রুটিপূর্ণভাবে স্বাক্ষরিত দেওয়ানি চুক্তির মাধ্যমে লেনদেনটি সম্পন্ন করা হয়, তবে তা অবৈধ বলে গণ্য হতে পারে, যার ফলে ক্রেতার ক্ষতি হতে পারে।

কোনো কোনো ক্ষেত্রে, যখন কোনো পরিকল্পনা বাস্তবায়ন ছাড়াই বহু বছর ধরে ঝুলে থাকে, তখন বাসিন্দারা জমির সমন্বয় সাধন, অস্থায়ী ব্যবহার বা হস্তান্তরের অনুমতি বিবেচনার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে একটি আবেদন জমা দিতে পারেন। তবে, এটি প্রতিটি এলাকার নীতির উপর নির্ভর করে এবং এর জন্য নির্দিষ্ট অনুমোদন প্রয়োজন।

জোনিং বিধিমালা দ্বারা প্রভাবিত জমি কেনার ক্ষেত্রে সাধারণ ঝুঁকিগুলো।

জমি ক্রেতারা প্রায়শই পরিকল্পনা সংক্রান্ত নিয়মকানুনের প্রতি তেমন মনোযোগ না দিয়ে শুধু অবস্থান এবং দামের উপরই গুরুত্ব দেন। এর ফলে, এমন অনেক ঘটনা ঘটে যেখানে মানুষ অধিগ্রহণের জন্য নির্ধারিত জমি কিনে ফেলে, যার পরিণতিতে জমির সম্পূর্ণ ক্ষতি হয় বা এর ব্যবহার সীমিত হয়ে পড়ে। সাধারণ ঝুঁকিগুলোর মধ্যে রয়েছে: জমির দলিল পেতে অক্ষমতা, নির্মাণকাজ করতে অক্ষমতা, জমিকে বিভক্ত করতে অক্ষমতা এবং বাজার মূল্যের তীব্র হ্রাস।

আরেকটি ঝুঁকি হলো স্থগিত পরিকল্পনা – অর্থাৎ এমন একটি পরিকল্পনা যা দীর্ঘদিন ধরে বিদ্যমান কিন্তু এখনও বাস্তবায়িত হয়নি। এই সময়ে মানুষের অধিকার "স্থগিত" থাকে এবং তারা জমি ও আবাসন সংক্রান্ত অনেক কার্যক্রম সম্পাদন করতে পারেন না।

জমি পরিকল্পিত উন্নয়ন অঞ্চলের অন্তর্ভুক্ত হলে কী করা উচিত?

কোনো জমি পরিকল্পনা প্রকল্পের অন্তর্ভুক্ত কিনা তা জানতে, জনগণ স্থানীয় পরিকল্পনা তথ্য পোর্টাল, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ, অথবা কমিউন বা ওয়ার্ড পর্যায়ের গণকমিটির মতো সরকারি উৎসগুলো যাচাই করতে পারেন। এছাড়াও, এখন অনেক জায়গায় অনলাইন পরিকল্পনা মানচিত্র পাওয়া যায়, যার ফলে মানুষ স্থানাঙ্ক বা প্লট নম্বর ব্যবহার করে দ্রুত অনুসন্ধান করতে পারে।

যদি কোনো জমি পরিকল্পিত এলাকার মধ্যে পাওয়া যায়, তাহলে পরবর্তী পদক্ষেপ হলো সেই পরিকল্পনায় আগে থেকেই কোনো নির্দিষ্ট ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা অন্তর্ভুক্ত আছে কিনা তা নির্ধারণ করা। যদি না থাকে, তাহলেও জমির দলিল সংগ্রহ বা লেনদেন করার পদ্ধতি অনুসরণ করা যেতে পারে। যদি আগে থেকেই কোনো পরিকল্পনা বিদ্যমান থাকে, তাহলে একটি সমন্বয় বিজ্ঞপ্তি জারি না হওয়া পর্যন্ত বা পরিকল্পনাটির বাস্তবায়নকাল শেষ না হওয়া পর্যন্ত ক্রয়-বিক্রয় সাময়িকভাবে স্থগিত রাখা উচিত।

পরিকল্পনাগত অবস্থা বোঝা শুধু মানুষকে তাদের জমির আইনগত ব্যবহারের অধিকার রক্ষা করতেই সাহায্য করে না, বরং রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সময় বিবাদ বা আর্থিক ঝুঁকিও এড়াতে সাহায্য করে।

উৎস: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html