প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য জমির যথাযথ মূল্যায়ন অপরিহার্য।

Việt Nam•28/07/2023

২০২৩ সালের ২৭শে জুলাই ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপার কর্তৃক আয়োজিত "প্রকল্প সহজীকরণে যথাযথ ভূমি মূল্যায়ন" শীর্ষক বৈজ্ঞানিক সেমিনারে বিশেষজ্ঞ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা বলেন যে: সঠিক পদ্ধতি ব্যবহার করা হলে প্রকল্পগুলো মসৃণভাবে এগিয়ে যাবে; অন্যথায়, এটি সামাজিক সম্পদের প্রবাহকে মন্থর করে এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নে বাধা সৃষ্টি করবে।

কর্মশালাটির একটি দৃশ্য।

প্রধানমন্ত্রী প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী এবং প্রদেশ ও কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরগুলোর গণকমিটির চেয়ারম্যানদেরকে ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বিদ্যমান অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতাগুলো জরুরি ভিত্তিতে সমাধানের অনুরোধ জানিয়ে সরকারি নির্দেশ নং ৬৩৪/সিডি-টিটিজি জারি করেছেন।

নির্দেশনা অনুযায়ী, ২০২৩ সালের ৩১শে জুলাইয়ের পূর্বে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে অবশ্যই ভূমি মূল্য নিয়ন্ত্রণকারী ২০১৪ সালের ১৫ই মে তারিখের ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি নং অধ্যাদেশ সংশোধন ও পরিপূরণ করে একটি অধ্যাদেশ সরকারের বিবেচনা ও জারির জন্য দাখিল করতে হবে; এবং একই সাথে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি, ভূমি মূল্য সারণী প্রণয়ন ও সমন্বয়, নির্দিষ্ট ভূমি মূল্যায়ন এবং ভূমি মূল্য নির্ধারণ পরামর্শ সংক্রান্ত বিস্তারিত নিয়মাবলীর বিষয়ে ২০১৪ সালের ৩০শে জুন তারিখের ৩৬/২০১৪/টিটি-বিটিএনএমটি নং পরিপত্রটিও সংশোধন ও পরিপূরণ করতে হবে।

বর্তমানে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় ডিক্রি ৪৪ এবং সার্কুলার ৩৬-এর খসড়া সংশোধনী বিষয়ে সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়, সংস্থা ও সংগঠনগুলোর কাছ থেকে মতামত আহ্বান করছে। বর্তমান ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিতে প্রস্তাবিত সংশোধনীগুলো নিয়ে নানা ভিন্নমত রয়েছে, যার মধ্যে ‘উদ্বৃত্ত’ পদ্ধতিটি বাতিল করার বিষয়টিই সবচেয়ে বেশি বিতর্কিত।

খসড়া আইনে খসড়া প্রণয়নকারী সংস্থার প্রস্তাবিত উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগের সুপারিশটি একটি উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলতে পারে এবং ভূমি মূল্যায়নকে ২০০৭-পূর্ববর্তী যুগে ফিরিয়ে নিয়ে যেতে পারে, যা ইতিমধ্যেই কঠিন কাজটিকে আরও বাড়িয়ে তুলবে। ন্যাশনাল ইকোনমিক্স ইউনিভার্সিটির রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ড. ট্রান জুয়ান লুয়ং বলেন: “এর সম্ভাব্য পরিণতি হলো, রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক অংশের যথাযথ মূল্যায়ন হবে না, যার ফলে বাজারে তীব্র ভিড় তৈরি হবে, এমন এক সময়ে যখন ভিয়েতনামে প্রকল্প উন্নয়নের ব্যাপক চাহিদা রয়েছে।”

“ভূমি মূল্যায়নের উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বৈজ্ঞানিক এবং আন্তর্জাতিকভাবে স্বীকৃত। বিশ্বজুড়ে বিভিন্ন দেশ বাজার, ব্যয় এবং আয়ের দৃষ্টিকোণকে একত্রিত করে এই পদ্ধতিটিকে আন্তর্জাতিক বা জাতীয় মূল্যায়ন মানদণ্ডে পরিণত করেছে এবং এটি বিভিন্ন দেশে ভূমি ও সম্পদের বাস্তব মূল্যায়নে ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করা হয়। এই পদ্ধতিটি ধরে রাখা উচিত, কারণ এটি যুক্তিসঙ্গত, যা রাষ্ট্রীয় বাজেটের রাজস্ব ক্ষতি রোধ করে এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে আরও দ্রুত প্রকল্প বাস্তবায়নে সহায়তা করে,” ডঃ ট্রান জুয়ান লুয়ং নিশ্চিত করেছেন।

তবে, ডঃ লুয়ং আরও উল্লেখ করেছেন যে, জমির মূল্যায়নের সমস্ত পদ্ধতিকে নির্ভুলভাবে গণনা করতে হলে এখনও বাজার তথ্যের উপর নির্ভর করতে হয়, এবং এটি একটি মৌলিক বিষয় যার সমাধান করা প্রয়োজন, যদি আমরা ভবিষ্যতে উদ্দেশ্য অনুযায়ী মূল্যায়ন পদ্ধতি যোগ বা অপসারণ করে অধ্যাদেশ এবং নির্দেশিকাগুলো পুনরায় সংশোধন করার ঝামেলা এড়াতে চাই।

হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ত্রান দুক ফুয়ং বিশ্লেষণ করে বলেন, “উদ্বৃত্ত পদ্ধতি একটি বৈজ্ঞানিক পদ্ধতি যা পরিত্যাগ করা যায় না, এবং এটি অপসারণের প্রস্তাবের ভিত্তি নিয়ে এখনও আরও বিবেচনার প্রয়োজন রয়েছে। অন্যদিকে, প্রকল্পগুলোর (একাধিক জমির খণ্ড – একাধিক পণ্য; ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনা অনুযায়ী উন্নয়ন সম্ভাবনাযুক্ত; রিয়েল এস্টেট ব্যবসা; বৃহৎ জমির এলাকা) ক্ষেত্রে, শুধুমাত্র এই পদ্ধতিই জমির মূল্য সঠিকভাবে নির্ধারণ করতে পারে।” জনাব ফুয়ং-এর মতে: “সংশোধিত অধ্যাদেশের খসড়া প্রণয়নের সময় প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে এই বিষয়ে জোর দিতে হবে যে, ‘উদ্বৃত্ত পদ্ধতি’ এবং ‘বর্জন পদ্ধতি’—এই দুটি পদ্ধতি যেন বহাল রাখা হয় এবং একই সাথে বাস্তবে প্রয়োগ সহজ করার জন্য আরও বিস্তারিত ও ব্যাপক বিধিমালা যুক্ত করা হয়।”

VCCI-এর আইন বিভাগের মিস নগুয়েন থি ডিউ হং-এর মতে, সারপ্লাস পদ্ধতি তুলনামূলক বা আয় পদ্ধতির মতো বর্তমান ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে নয়, বরং সম্ভাব্য ভবিষ্যৎ উন্নয়নমূলক ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য নির্ধারণ করে। বর্তমানে, ভিয়েতনামের ভূমি ডেটাবেস বাজারের বাস্তবতাকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না। তাই, খসড়ায় প্রস্তাবিত শুধুমাত্র তিনটি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করলে বাস্তবায়নে অসুবিধা সৃষ্টি হতে পারে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ-এর মতে, হো চি মিন সিটির ৮৭.৫% রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়। ডিক্রি ৪৪ কার্যকর হওয়ার পর থেকে আট বছরেরও বেশি সময় ধরে এটিই জমির মূল্যায়নের প্রধান পদ্ধতি। এর কারণ হলো অন্যান্য পদ্ধতি প্রয়োগের ক্ষেত্রে বাস্তব অসুবিধা।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর স্থায়ী ভাইস চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন চি থান বলেছেন যে, ব্যবসায়ীরা প্রায়শই উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করে, কারণ এটি প্রকল্প বাস্তবায়নের কার্যকারিতা গণনা করে। যদি কোনো দৃশ্যমান কার্যকারিতা না থাকে, তবে কোনো বিনিয়োগকারীই প্রকল্পটি গ্রহণ করবে না। বিশ্বের অনেক দেশেই এই পদ্ধতিটি ব্যবহৃত হয়, কারণ অন্যান্য পদ্ধতিগুলো বাস্তব সমস্যাগুলোর সমাধান করে না।

“আমরা ভূমি আইন সংশোধন করছি যাতে তা বাজার মূল্যায়নের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়, যেখানে দামের ওঠানামা থাকবে। তবে, বর্তমানে প্রচলিত তিনটি পদ্ধতিতেই দাম কেবল বাড়ে, কখনো কমে না, কারণ নতুন প্রকল্পগুলোর দাম সবসময় তুলনাকৃত প্রকল্পগুলোর সমান বা তার চেয়ে বেশি হতে হয়। এটি ক্রমাগত জমির দাম বাড়িয়ে দেয়, যা মানুষের বাড়ি কেনার সামর্থ্যকে প্রভাবিত করে। আমরা প্রস্তাব করছি যে, জমির মূল্যায়ন বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত, যেখানে দামের ওঠানামা থাকবে, যাতে মানুষই রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম নির্ধারণ করতে পারে। যদি এমনভাবে মূল্যায়ন করা হয় যা থেকে সর্বোচ্চ রাজস্ব আয় হয় এবং দাম ধারাবাহিকভাবে বেশি থাকে, তাহলে মানসিকতার পরিবর্তন প্রয়োজন,” জনাব থান পরামর্শ দেন।

রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোর দৃষ্টিকোণ থেকে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি সম্পদ পরিকল্পনা ও উন্নয়ন বিভাগের পরিচালক জনাব দাও ট্রুং চিন বলেন যে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহারের ক্ষেত্রে যদি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ না করা হয়, তবে মূল্যায়নকারী, কর নির্ধারক এবং স্থানীয় নেতাদের ব্যক্তিগত ইচ্ছা মূল্যায়নের ফলাফলকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করবে। তাছাড়া, এটি রিয়েল এস্টেটের মূল্যবৃদ্ধির হারের উপরও নির্ভর করে, অথচ এ বিষয়ে আমাদের কোনো তদারকি সংস্থা এবং পূর্ণাঙ্গ তথ্যের অভাব রয়েছে।

জনাব চিন আরও বলেন যে, বিভাগটি বাজার থেকে মতামত শোনা অব্যাহত রাখবে এবং তা সংকলন করে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং সরকারের নেতৃবৃন্দের কাছে উপস্থাপন করবে, যাতে এটি বাজারের উন্নয়নের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকে।

থান বুই