২৭ জুলাই, ২০২৩ তারিখে ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপার কর্তৃক আয়োজিত "প্রকল্পগুলিকে সহজতর করার জন্য উপযুক্ত জমি মূল্যায়ন" বৈজ্ঞানিক সেমিনারে, বিশেষজ্ঞ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি বলেছিল যে: সঠিক পদ্ধতি ব্যবহার করা হলে, প্রকল্পগুলি সুচারুভাবে এগিয়ে যাবে; অন্যথায়, এটি সামাজিক সম্পদের প্রবাহকে ধীর করে দেওয়ার এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নকে বাধাগ্রস্ত করার ক্ষেত্রে একটি বড় বাধা হয়ে দাঁড়াবে।
কর্মশালার একটি দৃশ্য।
প্রধানমন্ত্রী প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী এবং প্রদেশ ও কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরগুলির গণ কমিটির চেয়ারম্যানদের কাছে অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং 634/CĐ-TTg জারি করেছেন, যাতে তাদের জমির মূল্যায়নের ক্ষেত্রে সমস্যা ও বাধাগুলি জরুরিভাবে সমাধান করার জন্য অনুরোধ করা হয়েছে।
নির্দেশিকায় বলা হয়েছে যে, ৩১ জুলাই, ২০২৩ সালের আগে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে ১৫ মে, ২০১৪ তারিখের ডিক্রি নং ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি সংশোধন ও পরিপূরক করে একটি ডিক্রি বিবেচনা ও প্রণয়নের জন্য সরকারের কাছে জমা দিতে হবে, যা জমির দাম নিয়ন্ত্রণ করে; এবং একই সাথে ৩০ জুন, ২০১৪ তারিখের সার্কুলার নং ৩৬/২০১৪/টিটি-বিটিএনএমটি সংশোধন ও পরিপূরক করে, যাতে জমির মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি, জমির মূল্য নির্ধারণের টেবিল নির্মাণ ও সমন্বয়, নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ এবং জমির মূল্য নির্ধারণ পরামর্শ সম্পর্কিত বিস্তারিত প্রবিধান অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।
বর্তমানে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় ডিক্রি ৪৪ এবং সার্কুলার ৩৬-এর খসড়া সংশোধনী সম্পর্কে সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়, সংস্থা এবং সংস্থাগুলির কাছ থেকে প্রতিক্রিয়া চাইছে। বর্তমান ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিতে প্রস্তাবিত সংশোধনী সম্পর্কে অনেক ভিন্ন মতামত রয়েছে, যার মধ্যে "উদ্বৃত্ত" পদ্ধতি অপসারণ সবচেয়ে বেশি বিতর্কিত।
খসড়া আইনে খসড়া প্রণয়নকারী সংস্থার প্রস্তাবিত উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করার সুপারিশের উল্লেখযোগ্য প্রভাব পড়তে পারে এবং জমির মূল্যায়ন ২০০৭ সালের পূর্ববর্তী যুগে ফিরিয়ে আনা যেতে পারে, যা ইতিমধ্যেই কঠিন কাজটিকে আরও বাড়িয়ে তুলবে। জাতীয় অর্থনীতি বিশ্ববিদ্যালয়ের রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং বলেছেন: "এর পূর্বাভাসযোগ্য পরিণতি হল যে রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক অংশের যথাযথ মূল্যায়ন করা হবে না, যার ফলে এমন এক সময়ে বাজারে যানজট দেখা দেবে যখন ভিয়েতনামে প্রকল্প উন্নয়নের জন্য বিশাল চাহিদা রয়েছে।"
"জমির মূল্যায়নের উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বৈজ্ঞানিক এবং আন্তর্জাতিকভাবে স্বীকৃত। এই পদ্ধতিটি বিশ্বের বিভিন্ন দেশ আন্তর্জাতিক মূল্যায়ন মান বা জাতীয় মূল্যায়ন মানদণ্ডে বিকশিত করেছে, বাজার, খরচ এবং আয়ের পদ্ধতিগুলিকে একত্রিত করে, এবং বিভিন্ন দেশে জমি এবং সম্পদের ব্যবহারিক মূল্যায়নে ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করা হয়। এই পদ্ধতিটি বজায় রাখা উচিত কারণ এটি যুক্তিসঙ্গত, রাজ্য বাজেটের জন্য রাজস্ব ক্ষতি রোধ করে এবং ব্যবসাগুলিকে আরও দ্রুত প্রকল্প বাস্তবায়নে সহায়তা করে," ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং নিশ্চিত করেছেন।
তবে, ডঃ লুওং আরও উল্লেখ করেছেন যে, সমস্ত ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি, যদি সেগুলি সঠিকভাবে গণনা করতে হয়, তবুও বাজারের তথ্যের উপর নির্ভর করতে হবে, এবং এটি একটি মৌলিক সমস্যা যা সমাধান করা প্রয়োজন যদি আমরা ভবিষ্যতে ডিক্রি এবং নির্দেশিকা সার্কুলারগুলিকে পুনরায় সংশোধন করা, উদ্দেশ্য অনুসারে মূল্যায়ন পদ্ধতি যুক্ত করা বা অপসারণ করা এড়াতে চাই।
"উদ্বৃত্ত পদ্ধতি একটি বৈজ্ঞানিক পদ্ধতি যা পরিত্যাগ করা যায় না, এবং এটি অপসারণের প্রস্তাবের ভিত্তি এখনও আরও বিবেচনার প্রয়োজন। অন্যদিকে, প্রকল্পগুলির জন্য (একাধিক জমির টুকরো - একাধিক পণ্য; ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে উন্নয়নের সম্ভাবনা সহ; রিয়েল এস্টেট ব্যবসা; বৃহৎ জমির এলাকা), শুধুমাত্র এই পদ্ধতিটি সঠিকভাবে জমির দাম নির্ধারণ করতে পারে," হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ট্রান ডুক ফুওং বিশ্লেষণ করেছেন। মিঃ ফুওং এর মতে: "প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে সংশোধিত ডিক্রির খসড়া তৈরিতে জোর দেওয়া উচিত যে এটি দুটি পদ্ধতি বজায় রাখবে: "উদ্বৃত্ত পদ্ধতি" এবং "বিয়োগ পদ্ধতি", পাশাপাশি বাস্তবে বাস্তবায়ন সহজতর করার জন্য আরও বিস্তারিত এবং ব্যাপক নিয়মকানুন যোগ করা উচিত।"
ভিসিসিআই-এর আইন বিভাগের মিসেস নগুয়েন থি ডিউ হং-এর মতে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি সম্ভাব্য ভবিষ্যতের উন্নয়ন ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে জমির দাম নির্ধারণ করে, তুলনামূলক বা আয়ের পদ্ধতির মতো বর্তমান ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে নয়। বর্তমানে, ভিয়েতনামের ভূমি ডাটাবেস বাজারের বাস্তবতা সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না। অতএব, খসড়ায় প্রস্তাবিত তিনটি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করলে বাস্তবায়নে অসুবিধা হতে পারে।
হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, হো চি মিন সিটির ৮৭.৫% রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়। ডিক্রি ৪৪ কার্যকর হওয়ার পর থেকে আট বছরেরও বেশি সময় ধরে এটিই প্রাথমিক ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি। অন্যান্য পদ্ধতি প্রয়োগে ব্যবহারিক অসুবিধার কারণেই এর কারণ।
ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS) এর স্থায়ী ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন চি থান বলেন যে ব্যবসাগুলি প্রায়শই উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করে কারণ এটি প্রকল্প বাস্তবায়নের কার্যকারিতা গণনা করে। যদি কোনও দৃশ্যমান কার্যকারিতা না থাকে, তবে কোনও বিনিয়োগকারী প্রকল্পটি গ্রহণ করবে না। বিশ্বের অনেক দেশেও এটিই ব্যবহৃত পদ্ধতি, কারণ অন্যান্য পদ্ধতিগুলি ব্যবহারিক সমস্যাগুলি সমাধান করে না।
"আমরা বাজার মূল্য নির্ধারণের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ করার জন্য ভূমি আইন সংশোধন করছি, কারণ দাম ওঠানামা করে এবং কমতে থাকে। তবে, তিনটি বর্তমান পদ্ধতিই দাম নির্ধারণ করে যা কেবল বাড়ে, কখনও কমতে পারে না, কারণ নতুন প্রকল্পগুলির দাম সর্বদা তুলনা করা প্রকল্পগুলির সমান বা তার বেশি হতে হবে। এটি ক্রমাগত জমির দাম বাড়ায়, যা মানুষের বাড়ি মালিকানার ক্ষমতাকে প্রভাবিত করে। আমরা প্রস্তাব করছি যে জমির মূল্যায়ন বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত, ঊর্ধ্বমুখী এবং নিম্নমুখী গতিবিধির সাথে, যাতে লোকেরাই রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম নির্ধারণ করে। যদি মূল্যায়ন এমনভাবে করা হয় যা রাজস্ব সর্বাধিক করে এবং দাম ধারাবাহিকভাবে উচ্চ রাখে, তাহলে মানসিকতার পরিবর্তন প্রয়োজন," মিঃ থান পরামর্শ দেন।
রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির দৃষ্টিকোণ থেকে, ভূমি সম্পদ পরিকল্পনা ও উন্নয়ন বিভাগের (প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) পরিচালক মিঃ দাও ট্রুং চিন ভাগ করে নিয়েছেন যে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করার সময়, যদি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ না করা হয়, তবে মূল্যায়নকারী, মূল্যায়নকারী এবং স্থানীয় নেতাদের ব্যক্তিগত ইচ্ছা মূল্যায়নের ফলাফলকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করবে। উল্লেখ না করে, এটি রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির হারের উপরও নির্ভর করে, যদিও আমাদের একটি পর্যবেক্ষণ সংস্থা এবং সম্পূর্ণ তথ্যের অভাব রয়েছে।
মিঃ চিন আরও বলেন যে বিভাগটি বাজার থেকে প্রতিক্রিয়া শুনতে থাকবে এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং সরকারের নেতাদের কাছে উপস্থাপন করার জন্য এটি সংকলন করবে যাতে এটি বাজারের উন্নয়নের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়।
থান বুই
মন্তব্য (0)