হো চি মিন সিটির শহরতলিতে জনশূন্য ভিলা এবং টাউনহাউস

নভেম্বরের শুরুতে, পুরাতন জেলা ৯ (বর্তমানে থু ডাক সিটি, হো চি মিন সিটি), নোন ট্রাচ, লং থান (ডং নাই), ক্যান গিওক, ডুক হোয়া ( লং আন ) জেলার কিছু নগর প্রকল্প ঘুরে দেখার সময় আমরা বুঝতে পেরেছিলাম যে রিয়েল এস্টেট বাজারের অসুবিধাগুলি এখনও বিদ্যমান, যখন অনেক প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে কিন্তু খুব কম বাসিন্দাই সেখানে স্থানান্তরিত হয়েছে, এবং বিক্রয় মূল্য কয়েক বছর আগের তুলনায় তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে।

যেকোনো দামে বিক্রি করা কঠিন

ডিভি প্রকল্পে (নুগেইন থি তু স্ট্রিট, পুরাতন জেলা ৯), প্রায় ৭০০টি সম্পূর্ণ টাউনহাউস প্রায় ২ বছর আগে হস্তান্তর করা হয়েছিল, কিন্তু খুব কম বাসিন্দাই সেখানে স্থানান্তরিত হয়েছিল, তাই পুরো এলাকাটি সর্বদা জনশূন্য থাকে।

সম্প্রতি, যারা এখানে টাউনহাউস কিনেছেন তারা ক্রমাগত সেগুলো পুনরায় বিক্রি করছেন কিন্তু ক্রেতা খুঁজে পাওয়া খুবই কঠিন। পূর্বে, এই প্রকল্পের টাউনহাউসগুলি ৬.৫-৬.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ইউনিটে বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হয়েছিল যার আয়তন ৬x১৫ মিটার, এখন তা কমিয়ে ৪.৯-৫.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং করা হয়েছে; এবং ৮x২০ মিটার ভিয়েতনামি ডং যেগুলির দাম আগে ১০-১১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বা তার বেশি ছিল, এখন তা কমিয়ে ৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কম করা হয়েছে।

"গত বছর, আমি প্রকল্পটিতে একটি ভিলা কেনার জন্য ব্যাংক থেকে আরও ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ধার করার পরিকল্পনা করেছিলাম, যখন আমি দেখলাম মালিক মাত্র ৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লোকসানে এটি বিক্রি করছেন, কিন্তু তারপর আমি থামি। আমি আশা করিনি যে বর্তমান দাম মাত্র ৮.৩-৮.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। যদি আমি সেই সময়ে বাড়িটি কেনার জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়ার সিদ্ধান্ত নিতাম, তাহলে এখন পর্যন্ত আমার এক বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লোকসান হত," থু ডাক সিটির থাও দিয়েন এলাকার বাসিন্দা মিঃ ডাক টোয়ান বলেন।

একসময় নহন ট্র্যাচ নতুন শহরের একটি বিখ্যাত প্রকল্প, যেখানে রিং রোড ৩ এবং লং থান বিমানবন্দরকে স্বাগত জানানোর প্রত্যাশা ছিল, সোয়ান পার্ক সিটি প্রকল্পটি ৩ বছর ধরে হস্তান্তরিত হলেও এখনও খুব কম জনবসতিপূর্ণ। এই এলাকার অনেক টাউনহাউস এবং ভিলা বর্তমানে ধুলোময়, নির্জন অবস্থায় রয়েছে। যারা এই প্রকল্পে বাড়ি কিনেছেন তারা গত বছর ধরে বিক্রয়ের জন্য ক্রমাগত বিজ্ঞাপন দিয়েছেন কিন্তু কোনও ক্রেতা খুঁজে পাননি।

লাও ডং নিউজপেপারের একজন প্রতিবেদকের জরিপ অনুসারে, এই প্রকল্পের ৬x১৭ মিলিয়ন টাউনহাউস প্রায় ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রি হচ্ছে; ৯x১৭ মিলিয়ন টাউনহাউসের দাম প্রায় ৪.১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ইউনিট; এবং দোকানঘরগুলির দাম ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ইউনিটেরও বেশি। এই দাম ২ বছর আগের তুলনায় অনেক কম, যদিও এটি সম্পূর্ণ অবকাঠামো, সুন্দর রাস্তা, সবুজ গাছ এবং পার্ক এবং সুইমিং পুলের মতো সম্পূর্ণ অভ্যন্তরীণ সুবিধা সহ একটি প্রকল্প।

এলাকার কিছু পরিবার বলেছেন যে প্রকল্পটির কোনও সার্টিফিকেট (ভূমি ব্যবহারের অধিকার সার্টিফিকেট এবং বাড়ির মালিকানা সার্টিফিকেট - পিভি) না থাকায় এবং এটি পরিদর্শন করা হচ্ছে কারণ এটি পুরাতন বিনিয়োগকারী, টিন এনঘিয়া কোম্পানির সাথে সম্পর্কিত, অনেক লোক, যদিও তারা প্রকল্পটিকে ভাল এবং সস্তা বলে মনে করে, তবুও "ঘুরে দাঁড়ানোর" সিদ্ধান্ত নেয় এবং আইনি সমস্যার ভয়ে এটি আর কিনবে না। যারা কিনেছে তারা সেখানে যেতে চায় না, কেবল আশা করে যে দাম বাড়বে যাতে তারা লাভের জন্য বিক্রি করতে পারে, তাদের ছাড়া যাদের ব্যাংক থেকে টাকা আটকে আছে এবং লোকসানে বিক্রি করতে বাধ্য হচ্ছে।

এছাড়াও ডং নাই এলাকায়, আরও বেশ কয়েকটি প্রকল্পের অবস্থা বেহাল, যেমন এসসিটি লং থান প্রকল্প, যার আয়তন প্রায় ২০ হেক্টর, যেখানে শত শত টাউনহাউস, দোকানঘর, ভিলা ইত্যাদি রয়েছে। অনেক বাড়ি তৈরি সম্পন্ন হয়েছে কিন্তু ভেতরের অংশ জনশূন্য কারণ সেখানে কেউ বাস করে না।

উল্লেখ্য যে, এই প্রকল্পটি লং থান বিমানবন্দর থেকে মাত্র কয়েক কিলোমিটার দূরে, ২০ হেক্টরেরও বেশি এলাকা জুড়ে অবস্থিত। পরিকল্পনা অনুসারে, প্রকল্পটিতে মোট ১,০৮৩টি জমি রয়েছে, যার মধ্যে ২৬৩টি টাউনহাউস, ৭৮৯টি বাগান টাউনহাউস এবং ৩১টি আধা-বিচ্ছিন্ন ভিলা।

এর পাশেই রয়েছে প্রায় ৫০ হেক্টর আয়তনের সেঞ্চুরি সিটি প্রকল্প, যা বিন সোন কমিউনে (লং থান জেলা) প্রাদেশিক সড়ক ৭৬৯ এর সামনে অবস্থিত। পরিকল্পনা অনুসারে, প্রকল্পটিতে ভিলা, টাউনহাউস এবং বাগান টাউনহাউস সহ ২,১২৮টি লট রয়েছে। বর্তমানে, প্রায় ১০০টি সম্পূর্ণ বাড়ি রয়েছে, যার মধ্যে অনেক দোকানঘর রয়েছে কিন্তু কেউ সেখানে স্থানান্তরিত হয়নি বা ব্যবসা করেনি।

বিনিয়োগকারীরা ক্রেতাদের কাছে বাড়িগুলি হস্তান্তর করলেও, দং নাইয়ের একটি শহুরে এলাকা বেশ জনশূন্য।

বাড়ি ক্রেতাদের জন্য সুযোগ

অর্থনীতি ও আইন বিশ্ববিদ্যালয়ের ডঃ কাও ভু মিনের মতে, যেসব রিয়েল এস্টেট গ্রাহকদের কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে কিন্তু সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র নেই এবং সার্টিফিকেট জারি করা যায় না, সেগুলোকে সাময়িকভাবে "ত্রুটিপূর্ণ" রিয়েল এস্টেট বলা হয়, তাই ক্রেতাদের প্রত্যাশিত দাম তাদের কাছে থাকতে পারে না।

যেসব প্রকল্পের আইনি গ্যারান্টি নেই এবং যেসব প্রকল্পের গ্যারান্টিযুক্ত ইউটিলিটি এবং অবকাঠামোগত সংযোগ নেই, সেগুলোর বাসিন্দাদের আকর্ষণ করা আরও কঠিন এবং দামও মূল প্রকল্পের চেয়ে কম। যাইহোক, যারা বসবাসের জন্য কিনছেন তাদের জন্য এটি একটি সুযোগ, কিন্তু যারা বিনিয়োগের জন্য কিনছেন তাদের সংখ্যাও খুব কম কারণ এই পর্যায়ে, খুব কম বিনিয়োগকারীই "অর্থ জমা" করার সাহস করেন। অতএব, পূর্ণ ইউটিলিটি সহ ব্যস্ত প্রকল্পগুলি তাদের দাম বজায় রাখতে পারে, অন্যথায় সেগুলি বেকার অবস্থায় পড়ে যাবে, এবং দাম তীব্রভাবে কমে গেলেও, কোনও ক্রেতা থাকবে না।

"আগে, যখন বাজার ভালো ছিল, তখন অনেক বৃহৎ বিনিয়োগকারী গ্রাহকদের সাথে আস্থা তৈরি করতেন, তাই যখন তারা কোনও প্রকল্প চালু করতেন, ক্রেতারা বিশ্বাস করতেন এবং অর্থ প্রদান করতেন। পরে, যখন বাজার কঠিন ছিল, ক্রেতারা খুব সাবধানে বিবেচনা করতেন, সম্মানিত বিনিয়োগকারীদের বেছে নিতেন, পূর্ণ আইনি মর্যাদা এবং যুক্তিসঙ্গত মূল্যের প্রকল্পগুলি বেছে নিতেন এবং আগের মতো এলোমেলোভাবে কিনতে পারতেন না" - ডঃ কাও ভু মিন স্বীকার করেন।

রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে একটি ক্রেতার বাজার, তাই ক্রেতা এবং দালাল উভয়ই বিনিয়োগকারী এবং প্রকল্প কেনার বা বিতরণের ক্ষেত্রে খুব সতর্ক থাকেন।

Dat Xanh রিয়েল এস্টেট সার্ভিসেস ইকোনমিক রিসার্চ ইনস্টিটিউটের সাম্প্রতিক জরিপ অনুসারে, গ্রাহকদের রিয়েল এস্টেট পণ্য কেনার সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করার শীর্ষ কারণ হল প্রকল্পের আইনি অবস্থা, তারপরে দ্রুত অর্থপ্রদানের ফি, বিনিয়োগকারীদের খ্যাতি, তাদের বাজেটের সাথে মানানসই পণ্য ইত্যাদি। প্রকৃতপক্ষে, বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানি বর্তমানে মূলত নিরাপদ আইনি অবস্থা এবং দ্রুত অর্থপ্রদানের ফি সহ প্রকল্পগুলি বেছে নেয়।

যখন ব্রোকারেজ ইউনিটগুলি রিয়েল এস্টেট পণ্য বিক্রির ক্ষেত্রেও সতর্ক থাকে, তখন বিনিয়োগকারীরা সফলভাবে বিক্রির আশায় প্রকল্পগুলি গুরুত্ব সহকারে বাস্তবায়ন করতে বাধ্য হয়। এটি দীর্ঘমেয়াদে সাধারণ বাজারে ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে এবং রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের আস্থা ফিরিয়ে আনবে।

উন্নত গ্রাহক মনোভাব

ডাট জান রিয়েল এস্টেট সার্ভিসেস ইকোনমিক রিসার্চ ইনস্টিটিউটের পরিচালক ডঃ ফাম আন খোই ইনস্টিটিউটের একটি জরিপের উদ্ধৃতি দিয়ে বলেছেন যে ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজারে গ্রাহক মনোভাবের উন্নতি হয়েছে। গ্রাহকদের দ্বারা রিয়েল এস্টেট অনুসন্ধানের হার বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের চাহিদা পূরণকারী বিভাগে। তাদের চাহিদা পূর্ণ আইনি মর্যাদা, সম্মানিত বিনিয়োগকারী এবং প্রতিযোগিতামূলক বিক্রয় নীতি, বিশেষ করে অর্থ এবং অর্থ প্রদানের ক্ষেত্রে পণ্যের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm