হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেটের দাম এক নতুন 'খেলায়' প্রবেশ করেছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, এই নতুন পর্যায়ে রিয়েল এস্টেটের মূল্য আর ফটকাবাজি বা পরিকল্পনা সংক্রান্ত গুজবের উপর নির্ভর করে না, বরং তা নির্ধারিত হয় আইনি দিক, অবকাঠামো, পরিবহন সংযোগ এবং প্রকৃত আবাসন চাহিদার দ্বারা।

রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণকারী ৫টি কারণ

২রা জুন সকালে একটি রিয়েল এস্টেট সেমিনারে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের সহ-সভাপতি এবং ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি ডঃ নগুয়েন ভান দিন বলেন যে, কেন্দ্রীয় এলাকায় ক্রমবর্ধমান চাপ মোকাবেলায় হ্যানয় তার উন্নয়ন ক্ষেত্র পুনর্গঠনের প্রয়োজনীয়তার সম্মুখীন হচ্ছে।

“রিয়েল এস্টেট বাজার একটি নতুন পর্যায়ে প্রবেশ করছে। রিয়েল এস্টেটের মূল্য এখন আর স্বল্পমেয়াদী প্রত্যাশা বা পরিকল্পনা সংক্রান্ত গুজবের ওপর ভিত্তি করে তৈরি হওয়া ফটকাবাজি দ্বারা নির্ধারিত হয় না, বরং তা অবশ্যই সুস্পষ্ট আইনি কাঠামো, সমন্বিত অবকাঠামো, প্রকৃত চাহিদা এবং প্রকৃত উন্নয়ন ক্ষমতার ভিত্তির ওপর গড়ে তুলতে হবে,” জনাব দিন জোর দিয়ে বলেন।

একই মত প্রকাশ করে জাতীয় সংসদের অর্থনৈতিক কমিটির প্রাক্তন উপ-সভাপতি এবং প্রধানমন্ত্রীর অর্থনৈতিক উপদেষ্টা গোষ্ঠীর প্রাক্তন প্রধান ড. নগুয়েন ডুক কিয়েন বলেছেন যে, অর্থনীতি ও রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য নতুন প্রবৃদ্ধিকেন্দ্র তৈরির লক্ষ্যে হ্যানয় নগর স্থানিক পুনর্গঠনের একটি পর্যায়ে প্রবেশ করছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেটের দাম এখন অবকাঠামো এবং আইনি কাঠামো দ্বারা চালিত হচ্ছে। ছবি: নগুয়েন লে

তার মতে, প্রবেশদ্বার হিসেবে সুবিধা, আঞ্চলিক সংযোগ, বিশাল ভূখণ্ড এবং গুরুত্বপূর্ণ অর্থনৈতিক, শিল্প ও সরবরাহ করিডোরের উপস্থিতির কারণে হ্যানয়ের উত্তরাঞ্চল একটি কৌশলগত প্রবৃদ্ধির কেন্দ্র হিসেবে আবির্ভূত হচ্ছে। একটি নতুন প্রশাসনিক কেন্দ্র ও প্রধান অবকাঠামোগত পথ গড়ে ওঠার পাশাপাশি, এই এলাকাটি ধীরে ধীরে একটি সম্প্রসারণ অঞ্চল থেকে রাজধানীর উন্নয়নের এক নতুন চালিকাশক্তিতে রূপান্তরিত হচ্ছে।

স্থাবর সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের মানদণ্ড সম্পর্কে বলতে গিয়ে জনাব কিয়েন বলেন যে, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিই বাসিন্দাদের আকৃষ্ট করার প্রধান কারণ, যা জমির দাম বাড়ার ভিত্তি তৈরি করে।

এছাড়াও, একটি পূর্ণাঙ্গ আইনি কাঠামোও একটি গুরুত্বপূর্ণ মাপকাঠি যা কোনো শহরাঞ্চলের মূল্য বৃদ্ধিতে সহায়তা করে।

আবাসন বাজারের জন্য ঋণ একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ চালিকাশক্তি হিসেবে কাজ করে চলেছে। এর কার্যকারিতা সর্বোচ্চ পর্যায়ে নিয়ে যেতে, যথাযথ আর্থিক সুবিধা তৈরির লক্ষ্যে ডেভেলপার, ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠান এবং বাড়ি ক্রেতাদের মধ্যে সমন্বয় প্রয়োজন। বিনিয়োগের গতি নির্ধারণে সুদের হার একটি নির্ণায়ক ভূমিকা পালন করে, কারণ বিনিয়োগকারীরা তাদের ব্যক্তিগত আর্থিক সামর্থ্যের সাথে মূলধনী ব্যয়ের ভারসাম্য রক্ষা করেন।

পরবর্তী বিষয়টি হলো, উন্মুক্ত অবকাঠামো নতুন মূল্য সৃষ্টি করবে। তবে, এই মূল্যবৃদ্ধি সমগ্র এলাকা জুড়ে সমানভাবে ঘটে না, বরং এটি মেট্রো স্টেশনের মতো পরিবহন কেন্দ্র থেকে আবাসিক এলাকা বা অন্যান্য পরিবহন ব্যবস্থার দূরত্বের উপর নির্ভর করে।

এছাড়াও, বসবাসের জায়গা বেছে নেওয়ার ক্ষেত্রে যাতায়াত ব্যবস্থাও একটি নির্ণায়ক মাপকাঠি। সেই অনুযায়ী, স্থাবর সম্পত্তির মূল্য এখন আর ভৌগোলিক দূরত্ব দিয়ে নয়, বরং যাতায়াতের সময় দিয়ে মাপা হয়। বাড়ি থেকে কর্মস্থলে যেতে অথবা পরিবারের সাপ্তাহিক বিনোদনের জন্য বিনোদন কেন্দ্রে পৌঁছাতে কত মিনিট সময় লাগে, তা নিয়েও মানুষ চিন্তিত থাকবে।

হ্যানয়ের বিভিন্ন এলাকায় রিয়েল এস্টেটের দামে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য রয়েছে।

অবকাঠামোগত পরিবর্তন এবং উন্নয়ন অভিমুখের প্রভাব হ্যানয়ের অনেক এলাকার রিয়েল এস্টেটের দামেও স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত হয়েছে।

কিছু এলাকার রিয়েল এস্টেটের দাম প্রসঙ্গে ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ ইনস্টিটিউটের ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ফাম থি মিয়েন বলেন যে, পশ্চিমাঞ্চলের ব্যাপক উন্নয়ন হয়েছে, জমির পরিমাণ সীমিত, দাম বেশি এবং প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা ক্রমশ কমে আসছে। বর্তমানে এই এলাকায় নিচু তলার রিয়েল এস্টেটের দাম প্রতি বর্গমিটারে ২৫০-৪০০ মিলিয়ন VND এবং অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে ৮০ মিলিয়ন VND-এর বেশি।

বিশেষ করে নতুন তাই হো তাই প্রশাসনিক কেন্দ্র এলাকায়, কিছু প্রকল্পে নিচু তলার বাড়ির দাম প্রতি বর্গমিটারে ৪৮০ মিলিয়ন থেকে ১ বিলিয়ন VND পর্যন্ত, যেখানে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে ১৫০-২৫০ মিলিয়ন VND।

বৃহৎ শহরাঞ্চলের উত্থান এবং জনসংখ্যার বিকেন্দ্রীকরণের প্রবণতার কারণে হ্যানয়ের পূর্বাঞ্চলে দ্রুত মূল্যবৃদ্ধির চক্র চলছে। মিসেস মিয়েনের মতে, এই এলাকায় বর্তমানে নিচু তলার বাড়ির দাম প্রতি বর্গমিটারে ১৮০-৩০০ মিলিয়ন VND এবং অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে ৭০ মিলিয়ন VND-এর বেশি, যা ক্রমবর্ধমান তীব্র প্রতিযোগিতার সাথে একটি নতুন মূল্যস্তর তৈরি করছে।

উত্তর হ্যানয়ে ২০২৬ সালের প্রথম পাঁচ মাসে নতুন সরবরাহের পরিমাণ ১,৪০০ ইউনিট ছাড়িয়ে গেছে। মে লিন-এর অনেক নিচু তলার প্রকল্পের দাম প্রতি বর্গমিটারে মাত্র প্রায় ৮০-১২০ মিলিয়ন VND রেকর্ড করা হয়েছে।

"এই দামগুলো একই ধরনের অবস্থানে থাকা পার্শ্ববর্তী এলাকাগুলোর দামের এক-তৃতীয়াংশ থেকে অর্ধেক, এমনকি পশ্চিম হ্রদ প্রশাসনিক কেন্দ্র এলাকার দামেরও প্রায় এক-পঞ্চমাংশ। মে লিনই হয়তো হ্যানয়ের শেষ অবশিষ্ট স্বল্পমূল্যের এলাকা হতে পারে," মিসেস মিয়েন মূল্যায়ন করেন।

এসজিও ল্যান্ড-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর, জনাব লে দিন চুং মন্তব্য করেছেন যে, বিনিয়োগকারীদের পছন্দ স্পষ্টভাবে পরিবর্তিত হচ্ছে। পূর্বে যেখানে বিনিয়োগকারীরা প্রধানত স্বল্পমেয়াদী মূল্যবৃদ্ধির সুযোগ খুঁজতেন, সেখানে এখন তারা কমিউনিটি উন্নয়নের সম্ভাবনা, পরিচালনগত মান, সুযোগ-সুবিধার পরিকাঠামো এবং সম্পত্তির বাস্তব ব্যবহারিক মূল্যের প্রতি ক্রমবর্ধমানভাবে আগ্রহী হচ্ছেন।

তার মতে, এই প্রবণতা সুপরিকল্পিত নগর উন্নয়ন, সমন্বিত অবকাঠামো এবং প্রকৃত আবাসন চাহিদা মেটানোর সক্ষমতা সম্পন্ন এলাকাগুলোর জন্য সুবিধা তৈরি করছে। কেন্দ্রীয় এলাকাগুলোতে জমির পরিমাণ ক্রমশ সীমিত হওয়া এবং অনেক অঞ্চলে মূল্যবৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে, অবশিষ্ট উন্নয়ন সম্ভাবনাসম্পন্ন এলাকাগুলো পরবর্তী প্রবৃদ্ধিচক্রে বিনিয়োগের নতুন কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হতে পারে।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ঠিকাদার হিসেবে কাজ করা উচিত, আর রাষ্ট্র সরাসরি ভাড়াবাড়ির ব্যবস্থাপনা ও পরিচালনা করবে। বড় শহরগুলোতে ভাড়াবাড়ি একটি অনিবার্য প্রবণতা, কিন্তু দীর্ঘ পরিশোধের সময়কাল এবং উচ্চ সুদের হারের চাপের কারণে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো এতে খুব একটা আগ্রহী নয়। বিশেষজ্ঞদের মতে, টেকসই উন্নয়নের জন্য ভাড়াবাড়ি তহবিল গঠনে রাষ্ট্রের সরাসরি নেতৃত্ব দেওয়া প্রয়োজন।

উৎস: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html