জমির দাম এবং সাধারণ সম্পাদকের কৌশলগত অভিমুখ

(Chinhphu.vn) - "বাজার অনুযায়ী জমির দাম সহজেই কারসাজি এবং স্ফীত করা যায়" - হ্যানয়ে ভোটারদের সাথে সাম্প্রতিক বৈঠকে সাধারণ সম্পাদক টো লামের বক্তব্য তীব্র প্রতিধ্বনি সৃষ্টি করেছে।

সাধারণ সম্পাদক টো ল্যাম এই দৃষ্টিভঙ্গির উপর জোর দিয়েছিলেন যে রাষ্ট্রকে সকল মানুষের জন্য ন্যায্য এবং কার্যকর ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিশ্চিত করতে হবে। ছবি: ভিএনএ।

এর আগে, সাধারণ সম্পাদক ভূমি আইন সংশোধনের নির্দেশনা নিয়ে সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলির সাথে একটি বৈঠকও করেছিলেন। সাধারণ সম্পাদকের মতে, রাষ্ট্রকে সকল মানুষের জন্য সুষ্ঠু ও কার্যকর ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিশ্চিত করতে হবে, কার্যকর ভূমি ব্যবহার, ন্যায্য ও কার্যকর ভূমি মূল্য বন্টন ও বরাদ্দ নিশ্চিত করতে হবে, অপচয় রোধ করতে হবে; দেশের উন্নয়নের জন্য ভূমি সম্পদের দক্ষতা সর্বাধিক করতে হবে।

সাধারণ সম্পাদকের বক্তব্য কেবল একটি বাস্তব পর্যবেক্ষণই নয়, বরং ভিয়েতনামের ভূমি ব্যবস্থাপনার একটি মূল নীতিও তুলে ধরেছে। এই সংক্ষিপ্ত বিবৃতিটি একটি বিশাল তাত্ত্বিক এবং ব্যবহারিক সমস্যার সূচনা করেছে: যে অবস্থায় জমি সমগ্র জনগণের মালিকানাধীন এবং রাষ্ট্র দ্বারা পরিচালিত হয়, সেখানে জমির দামকে যান্ত্রিকভাবে "বাজার অনুসরণ" করতে বাধ্য করা নীতি অনুসারে নয় এবং এর অনেক সম্ভাব্য বিপজ্জনক পরিণতি হতে পারে।

এটি স্পষ্টভাবে দেখার জন্য, মালিকানা, অর্থনীতি এবং জননীতির দৃষ্টিকোণ থেকে গভীরভাবে বিশ্লেষণ করা প্রয়োজন।

ভূমি - জনমালিকানা এবং ভিয়েতনামের অনন্য বৈশিষ্ট্য

ভূমির ব্যক্তিগত মালিকানা স্বীকৃতি দেয় এমন অনেক দেশের বিপরীতে, ভিয়েতনামের সংবিধান নিশ্চিত করে যে ভূমি সমগ্র জনগণের, যেখানে রাষ্ট্র মালিকের প্রতিনিধিত্ব করে এবং এটি সমানভাবে পরিচালনা করে। এটি ভূমির দাম গঠনের পদ্ধতিতে একটি মৌলিক পার্থক্য তৈরি করে।

একটি সাধারণ বাজার অর্থনীতিতে, জমির দাম বিভিন্ন মালিকের মধ্যে প্রতিযোগিতার মাধ্যমে গঠিত হয়। সরবরাহ বৈচিত্র্যময়, চাহিদা বৈচিত্র্যময়, তাই প্রকৃত প্রতিযোগিতার ভিত্তিতে দাম নির্ধারিত হয়। কিন্তু ভিয়েতনামে, প্রাথমিক বাজারে রাষ্ট্রই একমাত্র সরবরাহকারী। জমির সমস্ত অ্যাক্সেসের চাহিদা জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের বিষয়ে রাষ্ট্রের সিদ্ধান্তের মধ্য দিয়ে যেতে হবে। অন্য কথায়, ভিয়েতনামের ভূমি বাজার একটি বিশেষ বাজার, যেখানে রাষ্ট্র সরবরাহকারী এবং নিয়ন্ত্রক উভয়ই।

সেই প্রেক্ষাপটে, যদি রাষ্ট্র "বাজার অনুসারে জমির দাম নির্ধারণের দায়িত্ব স্থানীয়দের উপর ছেড়ে দেয়, তাহলে মূলত এটি ফাটকাবাজ, দালাল এবং স্বার্থবাদী গোষ্ঠী দ্বারা সহজেই পরিচালিত ওঠানামার উপর ছেড়ে দেওয়া হচ্ছে। সেই সময়ে, জমির দাম আর প্রকৃত ব্যবহার মূল্য প্রতিফলিত করে না, বরং অনুমানমূলক প্রত্যাশা দ্বারা বিকৃত হয়। এটাই বিরোধের কারণ: অনেক পরিত্যক্ত জমির দাম এখনও আকাশচুম্বী, উৎপাদন প্রতিষ্ঠানের জমি অ্যাক্সেস করতে অসুবিধা হয় এবং দামের পার্থক্যের কারণে ফাটকাবাজরা ধনী হয়।"

ভিয়েতনামের ভূমি বাজার একটি বিশেষ বাজার যেখানে রাষ্ট্র সরবরাহকারী এবং নিয়ন্ত্রক উভয়ই।

"বাজার মূল্য" নীতি আরোপের ঝুঁকি

যখন সকল মানুষের মালিকানাধীন একটি পাবলিক সম্পদ "বাজার-ভিত্তিক" মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থার আওতায় আসে, তখন তাৎক্ষণিকভাবে একের পর এক গুরুতর ঝুঁকি দেখা দিতে পারে।

প্রথমত, জমির দাম অযৌক্তিকভাবে বৃদ্ধি করা হয়েছে। পরিকল্পনা বা অবকাঠামো সম্পর্কে যাচাই না করা তথ্যের একটি মাত্র টুকরো "জমি জ্বর" তৈরি করতে পারে। "জমি দালাল" এবং ফাটকাবাজরা সহজেই ভার্চুয়াল দাম তৈরি করে, দামকে আসল মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বাড়িয়ে দেয়, যার ফলে "বাজার মূল্য" ধারণাটি কৌশলীদের জন্য একটি খেলা হয়ে ওঠে।

দ্বিতীয়ত, নেতিবাচক সামাজিক প্রভাব। জমির দামের অযৌক্তিক বৃদ্ধির ফলে আবাসনের দাম, ভাড়ার দাম, জীবনযাত্রার ব্যয়, উৎপাদন খরচ - এই সবকিছুই মানুষ এবং ব্যবসার কাঁধে পড়ে। মধ্যম আয়ের লোকদের জন্য বসতি স্থাপনের স্বপ্ন ক্রমশ দূরের দিকে যাচ্ছে; জমির দাম বেশি হওয়ার কারণে ব্যবসাগুলি তাদের প্রতিযোগিতামূলক সুবিধা হারাচ্ছে; সামাজিক আবাসন বাজার শ্বাসরুদ্ধকর।

তৃতীয়ত, সম্পদ বণ্টনে বিকৃতি। যখন ভার্চুয়াল জমির দাম দ্রুত ধনী হওয়ার একটি মাধ্যম হয়ে ওঠে, তখন সামাজিক পুঁজি উৎপাদন, প্রযুক্তি এবং উদ্ভাবনের পরিবর্তে রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজির দিকে আকৃষ্ট হয়। অনেকেই উৎপাদন ত্যাগ করে ভূমি "সার্ফিং"-এ ছুটে যায়, যার ফলে সম্ভাব্য ঝুঁকি সহ একটি স্বল্পমেয়াদী, অস্থিতিশীল অর্থনীতি তৈরি হয়।

চতুর্থত, সামষ্টিক অর্থনৈতিক অস্থিরতার ঝুঁকি। ভূমির বুদবুদ ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য ঝুঁকি তৈরি করে, কারণ বেশিরভাগ জামানতই রিয়েল এস্টেট। একই সময়ে, ধনী ও দরিদ্রের মধ্যে ব্যবধান বৃদ্ধি পায় কারণ সংখ্যালঘুরা জমির ফটকাবাজির মাধ্যমে দ্রুত ধনী হয়ে ওঠে, অন্যদিকে সংখ্যাগরিষ্ঠরা বসতি স্থাপন এবং ক্যারিয়ার উন্নয়নের জন্য জমি পাওয়ার ক্ষমতা থেকে বঞ্চিত হয়।

অতএব, সাধারণ সম্পাদকের সতর্কীকরণ কেবল বাস্তবতার সাথে খাপ খায় না, বরং এর অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ নীতি-ভিত্তিক মূল্যও রয়েছে।

ভূমি মূল্যায়নে রাষ্ট্রের অনিবার্য ভূমিকা

একটি পাবলিক মালিকানা ব্যবস্থায়, রাষ্ট্র মূল্যায়নের দায়িত্ব এড়াতে পারে না। বিপরীতে, রাষ্ট্রের একটি আদর্শ ভূমি মূল্য কাঠামো প্রতিষ্ঠা করার বাধ্যবাধকতা রয়েছে, কারণ এটিই সমগ্র জনগণের স্বার্থ রক্ষা করার এবং পাবলিক সম্পদের ক্ষতি এড়ানোর একমাত্র উপায়।

যদি আমরা বাজারকে "স্ব-নিয়ন্ত্রিত" হতে দেই, তাহলে আমরা মূলত একদল ফাটকাবাজের কাছে সরকারি সম্পদের মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা হস্তান্তর করছি। এটি কেবল সরকারি সম্পদ ব্যবস্থাপনার নীতির ক্ষেত্রেই ভুল নয়, বরং সামাজিক পরিণতির দিক থেকেও বিপজ্জনক।

রাজ্যের জমির দাম নির্ধারণের অর্থ বাজারের ভূমিকা অস্বীকার করা নয়। বিপরীতে, এটি একটি নিয়ন্ত্রিত বাজারের নকশা, যেখানে রাজ্য-প্রদত্ত জমির দাম একটি "মানক নোঙ্গর" এর ভূমিকা পালন করে, যেখানে নাগরিক লেনদেন একটি যুক্তিসঙ্গত সীমার মধ্যে ওঠানামা করতে পারে। এটি এমন একটি মডেল যা বাজারের নমনীয়তা এবং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার প্রয়োজনীয় স্থিতিশীলতার ভারসাম্য বজায় রাখে।

বিশেষ করে, রাষ্ট্র কর্তৃক জারি করা জমির দামও একটি কৌশলগত নীতিগত হাতিয়ার যা সাহায্য করে: বসতি স্থাপন এবং কর্মজীবন উন্নয়নের জন্য জনগণের জমিতে প্রবেশাধিকার নিশ্চিত করা; ব্যবসার জন্য একটি স্থিতিশীল ব্যয় পরিবেশ তৈরি করা, প্রতিযোগিতামূলকতা উন্নত করা; অনুমানের পরিবর্তে সামাজিক মূলধনকে উৎপাদনে পরিচালিত করা; সরকারি ও স্বচ্ছ বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধি করা এবং সরকারি সম্পদের ক্ষতি রোধ করা।

সুতরাং, সাধারণ সম্পাদকের দৃষ্টিভঙ্গির একটি দৃঢ় তাত্ত্বিক ভিত্তি রয়েছে: রাজ্যের জমির মূল্যায়ন স্বেচ্ছাচারী প্রশাসনিক হস্তক্ষেপ নয়, বরং একটি বিশেষ মালিকানা ব্যবস্থার একটি অনিবার্য প্রয়োজনীয়তা - জমির জনসাধারণের মালিকানা।

ভিয়েতনামে জমির দাম নির্ধারণের জন্য উপযুক্ত ব্যবস্থা

এই দৃষ্টিভঙ্গি বাস্তবায়নের জন্য, একটি বৈজ্ঞানিক, সম্ভাব্য এবং স্বচ্ছ মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থা গড়ে তোলা প্রয়োজন।

প্রথমে, একটি জাতীয় মানসম্মত জমির মূল্য কাঠামো প্রতিষ্ঠা করুন। একটি স্বাধীন জাতীয় ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিলকে বৃহৎ তথ্য, বিশেষজ্ঞের পরামর্শ এবং নিবিড় তত্ত্বাবধানের উপর ভিত্তি করে একটি জমির মূল্য কাঠামো জারি করতে হবে। প্রতিটি এলাকাকে নিজস্ব মূল্য নির্ধারণ করতে দেওয়া অসম্ভব, যা সহজেই গোষ্ঠীগত স্বার্থের "অন্ধকার অঞ্চলে" পড়তে পারে।

দ্বিতীয়ত, একটি সমন্বিত ভূমি ডাটাবেস তৈরি করা। এটি হবে ভূমি ব্যবস্থাপনার "কেন্দ্রীয় স্নায়ুতন্ত্র", যা বাস্তব সময়ে সমস্ত লেনদেন, কর এবং ঋণের তথ্য রেকর্ড করবে, যার ফলে বস্তুনিষ্ঠ সরবরাহ এবং চাহিদা সঠিকভাবে প্রতিফলিত হবে এবং ভার্চুয়াল লেনদেন বাদ দেওয়া হবে।

তৃতীয়ত, ফটকাবাজি বিরোধী কর প্রয়োগ করুন । ফটকাবাজিমূলক উদ্দেশ্য দূর করার জন্য পরিত্যক্ত জমি বা অল্প সময়ের মধ্যে কেনা-বেচা করা জমির উপর ধীরে ধীরে কর আরোপ করুন, যাতে জমি তার সঠিক উৎপাদন এবং জীবনযাত্রার কাজে ফিরে যেতে পারে।

চতুর্থত, জমির ভাড়ার পার্থক্য পুনরুদ্ধারের জন্য একটি ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করুন। যখন রাষ্ট্র এমন অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করে যা জমির মূল্য বৃদ্ধি করে, তখন বর্ধিত মূল্য রাষ্ট্রকে কর, ফি বা নিলামের মাধ্যমে আদায় করতে হবে। এটি ন্যায্যতার নীতি: সেই মূল্য সমগ্র জনসংখ্যার, এবং একক ব্যক্তি গোষ্ঠী এটি উপভোগ করতে পারে না।

পঞ্চম, স্বচ্ছতা এবং তত্ত্বাবধান নিশ্চিত করুন। ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়া স্বচ্ছ হতে হবে এবং জাতীয় পরিষদ, ফাদারল্যান্ড ফ্রন্ট, সংবাদমাধ্যম এবং জনগণের তত্ত্বাবধানে থাকতে হবে। কেবলমাত্র স্বচ্ছতাই স্বার্থান্বেষী গোষ্ঠীকে প্রতিরোধ করতে পারে এবং সামাজিক আস্থা জোরদার করতে পারে।

ষষ্ঠত, যুক্তিসঙ্গত ওঠানামার পরিসর অনুমোদন করুন। একটি নির্দিষ্ট সীমার মধ্যে নাগরিক লেনদেনের মূল্য রাজ্যের মূল্য থেকে আলাদা হতে পারে, তবে স্থিতিশীল থাকার সময় নমনীয়তা বজায় রাখার জন্য সর্বোচ্চ সীমা অতিক্রম করতে পারবে না।

এই ব্যবস্থাগুলি, যদি গুরুত্ব সহকারে ডিজাইন এবং পরিচালিত হয়, তাহলে একটি ন্যায্য, স্বচ্ছ এবং টেকসই ভূমি বাজার তৈরি করবে - ঠিক যেমনটি সাধারণ সম্পাদক নিশ্চিত করেছেন।

ভূমি নীতি মৌলিকভাবে সংশোধনের কৌশলগত অভিমুখীকরণ

সাধারণ সম্পাদক টো ল্যাম ভূমি নীতি মৌলিকভাবে সংশোধন করার জন্য একটি কৌশলগত দিকনির্দেশনা প্রস্তাব করেন। জনমালিকানার শাসনব্যবস্থায়, রাষ্ট্র যদি মূল্য নির্ধারণ না করে তবে সঠিক "বাজার মূল্য" থাকে না। কেবলমাত্র রাষ্ট্র কর্তৃক প্রতিষ্ঠিত একটি আদর্শ মূল্যই জনস্বার্থ নিশ্চিত করতে পারে, জল্পনা-কল্পনা রোধ করতে পারে এবং ভূমি বাজারকে টেকসই উন্নয়নের কক্ষপথে ফিরিয়ে আনতে পারে।

এটি আমাদের জন্য শিথিলতা, মূল্যস্ফীতি এবং জমির জল্পনা-কল্পনার অবসান ঘটানোর একটি স্মারক, এবং একই সাথে ন্যায্যতা এবং স্বচ্ছতার জন্য জমির মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়াটিকে পুনরায় নকশা করার আহ্বান। রাষ্ট্রকে অবশ্যই জমির বাজারের স্থপতি হতে হবে, মূল্য নির্ধারণ প্রশাসনিক হস্তক্ষেপের জন্য নয়, বরং উন্নয়নের ভিত্তি তৈরি করার জন্য।

বার্তাটি খুবই স্পষ্ট: জনসাধারণের মালিকানাধীন জমির দাম নির্ধারণ রাষ্ট্রের ঐতিহাসিক দায়িত্ব, এবং ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য অনুমানমূলক সর্পিল থেকে বেরিয়ে আসার, একটি স্থিতিশীল এবং ন্যায্য কক্ষপথে প্রবেশ করার, টেকসই উন্নয়নের ভিত্তি তৈরি করার মূল চাবিকাঠিও এটি।

ডঃ নগুয়েন সি ডাং

সূত্র: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm