রিয়েল এস্টেট বাঁচাতে চীনা কর্তৃপক্ষ কী করেছে?

দুই বছরেরও বেশি সময় ধরে রিয়েল এস্টেট সংকটের পর, চীন সুদের হার কমানো, বাড়ি কেনার নিয়ম শিথিল করা থেকে শুরু করে বিনিয়োগকে উৎসাহিত করা পর্যন্ত অনেক ব্যবস্থা প্রয়োগ করেছে।

৮ নভেম্বর, রয়টার্স বিষয়টির সাথে ঘনিষ্ঠ একটি সূত্রের বরাত দিয়ে জানিয়েছে যে চীনা কর্তৃপক্ষ বীমা জায়ান্ট পিং আন ইন্স্যুরেন্স গ্রুপকে চীনের বৃহত্তম বেসরকারি রিয়েল এস্টেট কোম্পানি কান্ট্রি গার্ডেনের একটি নিয়ন্ত্রণমূলক অংশীদারিত্ব কিনতে বলেছে, যা সমস্যায় পড়েছে। এই সূত্র অনুসারে, চীনা সরকার গুয়াংডং প্রাদেশিক সরকারকে - যেখানে উভয় কোম্পানির সদর দপ্তর অবস্থিত - নির্দেশ দিয়েছে যে তারা পিং আনকে কান্ট্রি গার্ডেন উদ্ধারে মধ্যস্থতাকারী হিসেবে কাজ করবে।

পিং আনকে বেছে নেওয়া হয়েছে কারণ এটি কান্ট্রি গার্ডেনের একটি প্রধান শেয়ারহোল্ডার। চীনা কর্তৃপক্ষ চায় কান্ট্রি গার্ডেনের তারল্য সমস্যার সমাধান প্রদেশের মধ্যেই হোক।

জুনের শেষ নাগাদ কান্ট্রি গার্ডেনের ঋণ ছিল ১.৪ ট্রিলিয়ন ইউয়ান (১৯০ বিলিয়ন ডলার)। বর্তমানে চীনে এর প্রায় ৩,০০০ প্রকল্প নির্মাণাধীন রয়েছে। গত কয়েক মাস ধরে কান্ট্রি গার্ডেন সমস্যায় পড়েছে, ক্রমাগত ঋণ খেলাপি হওয়ার পথে।

কর্তৃপক্ষের পক্ষ থেকে একটি কোম্পানিকে অন্য কোম্পানির দখল নেওয়ার নির্দেশ দেওয়া নজিরবিহীন নয়। কিন্তু যদি তা হয়, তাহলে ঋণগ্রস্ত এবং তরল সম্পত্তি খাতকে উদ্ধারের জন্য চীনের এটি হবে এখনও পর্যন্ত সবচেয়ে আক্রমণাত্মক হস্তক্ষেপগুলির মধ্যে একটি।

যদিও চায়না এভারগ্রান্ড সহ অন্যান্য চীনা ডেভেলপাররা ঋণ খেলাপি হয়েছে, দেশটির নীতিগুলি এখন পর্যন্ত মূলত ঋণের হার কমানো এবং বাড়ি কেনার নিয়ম শিথিল করার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করেছে। পিং আন নিউজ এই প্রক্রিয়ায় চীনা সরকারের বৃহত্তর ভূমিকা পালনের ইচ্ছার ইঙ্গিত দেয়।

এই সপ্তাহের শুরুতে, চায়না ভ্যাঙ্কের শীর্ষ শেয়ারহোল্ডার, রাষ্ট্রায়ত্ত শেনজেন মেট্রো, ঘোষণা করেছে যে তারা চীনের দ্বিতীয় বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট ফার্মকে সমর্থন করার জন্য প্রায় ১০ বিলিয়ন ইউয়ান ($১.৪ বিলিয়ন) প্রস্তুত করেছে।

২০২৩ সালের আগস্টে তিয়ানজিনে (চীন) একটি কান্ট্রি গার্ডেন প্রকল্প। ছবি: রয়টার্স

২০২১ সালের মাঝামাঝি থেকে চীনের রিয়েল এস্টেট বাজার সংকটের মধ্যে রয়েছে। সেই সময়ে, চায়না এভারগ্রান্ড গ্রুপের মতো বৃহৎ বেসরকারি কোম্পানি থেকে শুরু করে সিআইএফআই হোল্ডিংসের মতো সরকার-সমর্থিত কোম্পানি পর্যন্ত বেশ কয়েকটি ব্যবসা নগদ প্রবাহ এবং ঋণ পরিশোধে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছিল।

এর কারণ হিসেবে বেইজিংয়ের "তিনটি লাল রেখা" নীতিকে বিবেচনা করা হচ্ছে, যা রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির নতুন অর্থ ধার করার ক্ষমতা সীমিত করে পদ্ধতিগত ঝুঁকি কমাতে চালু করা হয়েছিল। এই দেশের অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানি তাদের ঋণ পরিশোধে খেলাপি হওয়ার মূল কারণ হিসেবে এটিকেই বিবেচনা করা হয়। জেপি মরগানের মতে, গত দুই বছরে, প্রায় ৫০টি কোম্পানি বিদেশী বন্ডে খেলাপি হয়েছে, যার স্কেল ১০০ বিলিয়ন মার্কিন ডলার। দেউলিয়া অবস্থা থেকে বেরিয়ে আসা উদ্যোগগুলি সর্বদা একটি অনিশ্চিত পরিস্থিতিতে থাকে এবং নতুন মূলধন ধার করতে অসুবিধা হয়।

গত বছরের মাঝামাঝি সময়ে পরিস্থিতি আরও খারাপ হয়ে যায়। চীনে বাড়ির দাম ক্রমাগত হ্রাস পেতে থাকে। তহবিলের অভাবে অনেক প্রকল্প স্থগিত হয়ে যায়। সর্বত্র বন্ধকী ঋণ খেলাপির ঢেউ শুরু হয়। চীনের কঠোর কোভিড-১৯ বিরোধী অভিযান বাজারের আস্থাকে আরও দুর্বল করে তোলে।

চীনের জিডিপির ২৫% এখন রিয়েল এস্টেট খাতের। তাই এই খাতের সমস্যাগুলি আরও বিস্তৃত আর্থিক সংকটের আশঙ্কাকে আরও বাড়িয়ে তুলছে।

তাই বেইজিংকে তার নীতি পরিবর্তন করতে হয়েছে এবং শিল্পকে পুনরুজ্জীবিত করার উপায় খুঁজে বের করতে হয়েছে। ২০২২ সালের মার্চ মাসে, চীনা সরকার রিয়েল এস্টেট কর আরোপের জন্য তার পাইলট প্রোগ্রামটি বন্ধ করে দেয়। তারা বারবার আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলিকে শিল্পকে সমর্থন করার জন্য অনুরোধ করেছে।

গত বছরের নভেম্বরে, বেইজিং সম্পত্তি বাজার উদ্ধারের জন্য একটি ১৬-দফা পরিকল্পনা প্রকাশ করে, যা পিপলস ব্যাংক অফ চায়না (PBOC) এবং চায়না ব্যাংকিং অ্যান্ড ইন্স্যুরেন্স রেগুলেটরি কমিশন (CBIRC) মাসের মাঝামাঝি সময়ে প্রকাশ করে। এই পরিকল্পনাটি দেশজুড়ে আর্থিক কর্তৃপক্ষকে নির্দেশনা প্রদান করে, উদ্যোগগুলির তারল্য সংকট মোকাবেলার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে এবং ব্যাংক ঋণের উপর বিধিনিষেধ সাময়িকভাবে শিথিল করবে।

এটি বাজার উদ্ধারের জন্য চীনের একটি ব্যাপক প্রচেষ্টার চিহ্ন, যা প্রাক্তন গভর্নর ই গ্যাং আশা করেছিলেন যে এটি একটি "নরম অবতরণ" হবে। কয়েক সপ্তাহ পরে, চীনা ব্যাংকগুলির একটি সিরিজ ঘোষণা করেছিল যে তারা রিয়েল এস্টেটে শত শত বিলিয়ন ডলার বিনিয়োগ করবে, যা পরিকল্পনার প্রাথমিক সাফল্য হিসাবে বিবেচিত হয়েছিল।

বিশেষ করে, ছয়টি প্রধান চীনা রাষ্ট্রায়ত্ত ব্যাংক বাজারে ১৪০ বিলিয়ন ডলার বিনিয়োগের পরিকল্পনা করছে। এই মূলধন মূলত রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন, গ্রাহকদের জন্য বন্ধক, একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণ, সরবরাহ শৃঙ্খল অর্থায়ন এবং বন্ড বিনিয়োগের জন্য ব্যবহৃত হবে।

পিবিওসি বছরের মাঝামাঝি সময়ে ঋণের সুদের হার কমানো শুরু করে। এটি ১৬-দফা উদ্ধার প্যাকেজের কিছু নীতি ২০২৪ সালের শেষ পর্যন্ত বাড়িয়েছে।

চীন সরকার রিয়েল এস্টেট খাতে বিনিয়োগ বাড়াতে প্রধান শহরগুলিতে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণ এবং অনুন্নত এলাকা সংস্কারের পরিকল্পনাও অনুমোদন করেছে। এটি কিছু নিয়মকানুনও শিথিল করেছে, যেমন প্রথমবারের মতো ক্রেতাদের জন্য ঋণের সুদের হার হ্রাস করা এবং কিছু শহরে বাড়ি কেনার জন্য ডাউন পেমেন্ট হ্রাস করা।

ব্যাংকগুলি গৃহঋণ উৎসাহিত করার জন্য অভূতপূর্ব উপায়ও বের করেছে। এই বছরের শুরুতে, নানিং, হ্যাংজু, নিংবো এবং বেইজিংয়ের কিছু ব্যাংক গৃহঋণের বয়সসীমা ৮০-৯৫ বছর পর্যন্ত বাড়িয়েছে। এর অর্থ হল ৭০ বছর বয়সীরা ১০-২৫ বছর ধরে ঋণ নিতে পারবেন। এটি একটি উদ্দীপক হাতিয়ার কারণ এটি মাসিক পরিশোধের বোঝা কমাতে পারে।

স্থানীয় সরকারগুলিও উদ্ধার প্রচেষ্টায় যোগ দিয়েছে। ২০২২ সালের জুন মাসে, সিচুয়ানের একটি শহর মেইশান বলেছিল যে তারা এই বছর নতুন বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে ভর্তুকি দেবে। ঝেজিয়াংয়ের একটি শহর ওয়েনঝো প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের প্রথম তিন বছরের জন্য কেবল সুদ দেওয়ার অনুমতি দেবে। আনহুইয়ের একটি শহর হুয়ানান ব্যাংকগুলিকে প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ঋণ বৃদ্ধি এবং ঋণ অনুমোদনের সময় কমাতে বলেছে।

রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলিও গ্রাহকদের আকর্ষণ করার জন্য প্রণোদনা প্রদান করেছে। ২০২২ সালের জুন মাসে, সেন্ট্রাল চায়না রিয়েল এস্টেট গমের বিনিময়ে অর্থ প্রদান গ্রহণ করে, যার ফলে কৃষকরা হেনানের শাংকিউতে অবস্থিত রিভার ম্যানশন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে বাড়ির জন্য ডাউন পেমেন্ট অফসেট করার জন্য ১৬০,০০০ ইউয়ান (২৪,০০০ ডলার) পর্যন্ত ভর্তুকি প্রদান করে। কয়েক সপ্তাহ আগে, এটি কাইফেং শহরের আরেকটি প্রকল্পে বাড়ি কিনতে আগ্রহী ক্রেতাদের কাছ থেকে রসুনের বিনিময়ে অর্থ গ্রহণের প্রস্তাবও দেয়।

আনহুইয়ের উহুতে, সরকার নির্ধারিত মেঝের দাম মেনে চলার পরিবর্তে, শহরের উপকণ্ঠে অবস্থিত একটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প, গোল্ডেন স্কেল হাউস, লেনদেন সম্পন্ন হওয়ার এক মাসের মধ্যে ২৩০,০০০ ইউয়ান পর্যন্ত মেরামত ভর্তুকি প্রদান করে।

তবে, চীনা রিয়েল এস্টেট বাজারের খুব বেশি উন্নতি হয়েছে বলে মনে করা হচ্ছে না। গত মাসে প্রকাশিত পরিসংখ্যানে দেখা গেছে যে সেপ্টেম্বরের শেষ পর্যন্ত টানা তিন মাস ধরে চীনে নতুন বাড়ির দাম কমেছে।

সেপ্টেম্বরে সম্পত্তি বিক্রি (মেঝে এলাকা অনুসারে)ও গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ২০% কমেছে। বছরের প্রথম নয় মাসে সম্পত্তি বিনিয়োগ ৯.১% কমেছে।

বাড়ির ক্রেতারা দাম আরও কমাতে চাওয়ায় অপেক্ষা করছেন। এর ফলে পরিস্থিতি আরও খারাপ হচ্ছে, কারণ রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলিকে নগদ অর্থ সংগ্রহ করতে এবং দেউলিয়া হওয়া এড়াতে আরও বাড়ি বিক্রি করতে হবে।

এই সপ্তাহের শুরুতে, আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (IMF) এই বছর চীনের জন্য তাদের প্রবৃদ্ধির পূর্বাভাস ৫.৪% এ উন্নীত করেছে। তবে, সংস্থাটি সতর্ক করে দিয়েছে যে চীনের অর্থনীতি এখনও আর্থিক এবং রিয়েল এস্টেট খাতে অনেক ঝুঁকির সম্মুখীন। তারা বলেছে যে দেশটির রিয়েল এস্টেট খাত বর্তমানে "বেশ দুর্বল"।

আইএমএফ চীনের প্রতি অলাভজনক সম্পত্তি সংস্থাগুলিকে বাজার থেকে বেরিয়ে যাওয়ার আহ্বান জানিয়েছে, বলেছে যে চীন দুর্বল সংস্থাগুলিকে কাজ চালিয়ে যাওয়ার অনুমতি দেওয়ার ফলে এই খাতের পুনরুদ্ধার ব্যাহত হয়েছে।

এই সপ্তাহের শুরুতে হংকংয়ে একটি আর্থিক ফোরামে, পিবিওসি ডেপুটি গভর্নর ঝাং কিংসংও স্বীকার করেছেন যে রিয়েল এস্টেট খাতের পতন হচ্ছে।

"আমাদের এই গতি আরও নিবিড়ভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে, যাতে তীব্র পতন এবং অপ্রত্যাশিত পরিণতি এড়ানো যায়। রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার জন্য আমরা অনেক নীতিমালা চালু করেছি।" তিনি কর্তৃপক্ষকে অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি বজায় রাখার জন্য নতুন উপায় খুঁজে বের করার আহ্বানও জানান, কারণ "বিনিয়োগ এবং রিয়েল এস্টেটের উপর ভিত্তি করে পুরানো মডেল আর টেকসই নয়।"

হা থু (রয়টার্স, এনওয়াইটি অনুসারে)

উৎস লিঙ্ক: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html