৮০% এরও বেশি বিনিয়োগকারী মুনাফা অর্জনের জন্য 'সার্ফিং' করেন, রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য কী করতে হবে?

৮৬% পর্যন্ত ক্রেতা ১ বছরেরও কম সময়ের জন্য রিয়েল এস্টেট ধরে রাখেন। তারা মুনাফা অর্জনের জন্য অল্প সময়ের মধ্যে ক্রয়-বিক্রয় করেন। এর ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম আংশিকভাবে প্রকৃত মূল্যের চেয়ে বেশি হয়ে যায়, যার ফলে বাজারে অস্থিরতা দেখা দেয়।

হ্যানয়ের থান ওআই জেলার থান কাও কমিউনের থান থান গ্রামের লেন ৩-এর অনেক জমি নিলামের পরপরই দালালরা প্রকাশ্যে বিক্রি করে দেয় - ছবি: বি.এনজিওসি

কম আয়কর জল্পনা-কল্পনা রোধ করে না

২০২৪ সালে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের সারসংক্ষেপের উপর একটি প্রতিবেদনে Batdongsan.com.vn এই তথ্য প্রদান করেছে, যা বিশ্বের দিকে তাকিয়ে রয়েছে।

ভিয়েতনামে বিক্রির আগে রিয়েল এস্টেট ধরে রাখার সময় সম্পর্কে Batdongsan.com.vn-এর জরিপের ফলাফলে আরও উল্লেখ করা হয়েছে যে ২০২৩ সালে: ১৫% ক্রেতা ৩ মাসেরও কম সময়ের জন্য রিয়েল এস্টেট ধরে রেখেছেন, ৩৬% ৩-৬ মাস ধরে রেখেছেন, ৩৫% ৬-১২ মাস ধরে রেখেছেন, ৮% ১-২ বছর ধরে রেখেছেন, ৪% ২-৩ বছর ধরে রেখেছেন, এবং ২% বেশি সময় ধরে রেখেছেন।

"৮৬% পর্যন্ত মানুষ মুনাফার জন্য রিয়েল এস্টেট কিনে, ১ বছরেরও কম সময় ধরে ধরে রাখে," Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আনহ বলেন।

ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট বিক্রির আগে ধারণক্ষমতার সময়কাল (ইউনিট:%)

এদিকে, ইউরোপে, বিক্রির আগে রিয়েল এস্টেট ধরে রাখার সময়কাল নিম্নরূপ: ৭% ক্রেতা ১-৩ বছর ধরে রিয়েল এস্টেট ধরে রাখেন, ২৩% ৩-৫ বছর ধরে, ৩৩% ৫-১০ বছর ধরে, ৩৮% ১০ বছরেরও বেশি সময় ধরে ধরে রাখেন।

এর একটি কারণ হলো আমাদের দেশে রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর এবং ভাড়া কার্যক্রমের উপর আয়কর খুব কম।

রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরের সময়, বিনিয়োগকারীদের কেবল ২% আয়কর দিতে হবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ভাড়ার উপর আয়কর রাজস্বের ৫% এর সমতুল্য (১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর বেশি রাজস্বের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য)।

এবং "সার্ফিং" রিয়েল এস্টেট ট্রেডিংয়ের পরিস্থিতি রোধ করার জন্য, বিশ্বের অনেক দেশ বাজার আচরণ নিয়ন্ত্রণের জন্য রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং এবং লিজিং থেকে আয়কর ব্যবহার করছে।

চীনে: জমি বিক্রির উপর আয়কর ৩০-৬০%, অন্যান্য রিয়েল এস্টেটের উপর ২০%, আবাসিক রিয়েল এস্টেট ভাড়ার উপর ২৪%, অন্যান্য রিয়েল এস্টেটের উপর ৩২%।

জাপানে: ৫ বছরের বেশি সময় ধরে জমি বিক্রি করলে আয়কর ২০.৩%, ৫ বছরের কম সময় ধরে জমি বিক্রি করলে ৩৯.৬%, রিয়েল এস্টেট ভাড়া দিলে আয়কর ৫-৪৫%।

২০২০-২০২৪ সালের মধ্যে কিছু দেশে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি (ইউনিট: %)

মিঃ আনহের মতে: গত ৫ বছরে, অভ্যন্তরীণ রিয়েল এস্টেটের দাম ৫৯% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা এই অঞ্চলের অনেক দেশে একই সময়ের তুলনায় বেশি, যেমন: ইন্দোনেশিয়া ৯% বৃদ্ধি পেয়েছে, ফিলিপাইন ৩৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, থাইল্যান্ড ১৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, চীন ১২% বৃদ্ধি পেয়েছে, মালয়েশিয়া ১১% বৃদ্ধি পেয়েছে।

যদি ১০ বছরের (২০১৫-২০২৪) সময়কাল বিবেচনা করা হয়, তাহলে একজন বিনিয়োগকারী যিনি অ্যাপার্টমেন্টে ১০০ ভিয়েতনামি ডং বিনিয়োগ করেন তিনি ২৯৭ ভিয়েতনামি ডং, জমি থেকে ২৩৭ ভিয়েতনামি ডং, সোনা থেকে ২৩০ ভিয়েতনামি ডং, স্টক থেকে ২০৯ ভিয়েতনামি ডং, সঞ্চয় থেকে ১৫৯ ভিয়েতনামি ডং এবং বৈদেশিক মুদ্রা থেকে ১২১ ভিয়েতনামি ডং আয় করবেন।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মুনাফা অন্যান্য বিনিয়োগ চ্যানেলের তুলনায় বেশি, কারণ ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট কর নীতি এই অঞ্চলের অনেক দেশের তুলনায় কম।

নিলামের পর জমি বিক্রি করছে একজন দালাল - ছবি: বি.এনজিওসি

বাজার আচরণ নিয়ন্ত্রণের জন্য ব্যাপক কর নীতি প্রয়োজন।

Batdongsan.com.vn এর মতে, ভিয়েতনামের জিডিপি কাঠামোতে রিয়েল এস্টেট করের অনুপাত এই অঞ্চলের অনেক দেশের তুলনায় অনেক কম।

ভিয়েতনামের হার ০.০৩%, যেখানে ইন্দোনেশিয়া ০.২%, থাইল্যান্ড ০.২%, ফিলিপাইন ০.৫%, কম্বোডিয়া ০.৯%, চীন ১.৫%, সিঙ্গাপুর ১.৫%, দক্ষিণ কোরিয়া ৪%।

বর্তমানে বিশ্বে ৫ ধরণের রিয়েল এস্টেট কর রয়েছে: সম্পত্তি কর, আয়কর, নিবন্ধন কর, খালি জমি কর এবং রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন কর।

দেশগুলি সাধারণত উপরে উল্লিখিত ৫ ধরণের করের মধ্যে ৪টি প্রয়োগ করে, যেগুলি হল সম্পত্তি কর, আয়কর, নিবন্ধন কর এবং খালি জমির উপর কর।

উদাহরণস্বরূপ, সিঙ্গাপুরে, রিয়েল এস্টেট মালিকানা কর ১৬%, বিক্রয়ের সময় আয়কর ০%, ভাড়া ১৫%, নিবন্ধন কর ৩৫% এবং খালি জমির উপর কর ২০%।

একইভাবে, ফিলিপাইনে: রিয়েল এস্টেট মালিকানা কর ১.২%, রিয়েল এস্টেট বিক্রয়ের উপর আয়কর ৬%, ভাড়া ২৫%, নিবন্ধন কর ১.৪%।

চীন: রিয়েল এস্টেট মালিকানা কর ১.২%, রিয়েল এস্টেট বিক্রয়ের উপর আয়কর ৬০%, ভাড়া ৩২%, নিবন্ধন কর ৫.৫%।

ইন্দোনেশিয়া: রিয়েল এস্টেট মালিকানা কর ০.৩%, রিয়েল এস্টেট বিক্রয়ের উপর আয়কর ৩০%, ভাড়া ৩৫%, নিবন্ধন কর ৫%।

এদিকে ভিয়েতনামে, রিয়েল এস্টেট মালিকানা কর ০.০৩ - ০.২% ( কৃষি- বহির্ভূত জমি কর, আবাসিক জমি কর), রিয়েল এস্টেট বিক্রয়ের উপর আয়কর ২%, ভাড়া ৫%, নিবন্ধন কর ০.৫%।

অনেক অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞও বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামের জন্য বাজারের আচরণ নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি ব্যাপক কর নীতি জারি করার সময় এসেছে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারকে সুস্থভাবে বিকাশে সহায়তা করবে।

সূত্র: https://tuoitre.vn/hon-80-nha-dau-tu-luot-song-kiem-loi-lam-gi-de-dieu-tran-thi-truong-bat-dong-san-2024120413032902.htm