'ব্যবহারিক রিয়েল এস্টেট খাত'-এর জন্য ঋণ সহজীকরণ

সামাজিক আবাসন এবং শিল্প পার্ক/রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চলের বকেয়া ঋণ গণনার পদ্ধতি সমন্বয় করাকে ‘ব্যবহারিক’ খাতগুলোতে পুঁজির প্রবাহ উন্মুক্ত করার জন্য একটি প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ হিসেবে দেখা হচ্ছে।

ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক (এসবিভি) সম্প্রতি সামাজিক আবাসন, শিল্প পার্ক এবং রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চলসহ নির্দিষ্ট কিছু অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য ঋণ প্রবৃদ্ধি নির্ধারণ পদ্ধতির সমন্বয় সংক্রান্ত একটি নথি ২৫টি বাণিজ্যিক ব্যাংকের কাছে পাঠিয়েছে।

সামাজিক আবাসন ও শিল্পাঞ্চলগুলো উপকৃত হবে।

তদনুসারে, ২০২৬ সালের ১লা জানুয়ারি থেকে ৩১শে ডিসেম্বর পর্যন্ত, উল্লিখিত তিনটি খাতের ঋণের ক্ষেত্রে ২০২৫ সালের শেষ নাগাদের তুলনায় যে কোনো অতিরিক্ত বকেয়া ঋণ, এই খাতের ঋণ প্রবৃদ্ধির হার নির্ধারণ ও নিয়ন্ত্রণের সময় রিয়েল এস্টেট খাতের বকেয়া ঋণের অন্তর্ভুক্ত করা হবে না।

সামাজিক আবাসন এবং উৎপাদন অবকাঠামো প্রকল্পে ক্রমবর্ধমান মূলধনের চাহিদার প্রেক্ষাপটে এই পদক্ষেপটিকে একটি গুরুত্বপূর্ণ সমন্বয় হিসেবে বিবেচনা করা হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট ঋণের সীমা থেকে অগ্রাধিকারমূলক ঋণ বাদ দেওয়ার ফলে ব্যাংকগুলোর ঋণদান বাড়ানোর সুযোগ তৈরি হবে, যা সামাজিক কল্যাণমূলক লক্ষ্য, শিল্প উন্নয়ন এবং বিনিয়োগ আকর্ষণে সহায়তা করবে।

মিরায়ে অ্যাসেট ভিয়েতনাম সিকিউরিটিজ কোম্পানি (এমএএস)-এর বিশ্লেষক মিস হুইন থি থু থাও মন্তব্য করেছেন যে, কিছু অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের ঋণ হিসাব পদ্ধতি শিথিল করার সিদ্ধান্তটি কেবল এই খাতগুলোতে পুঁজির প্রবাহকেই সমর্থন করে না, বরং সমগ্র বাজারের তারল্য উন্নত করতেও অবদান রাখে।

মিস থাও-এর মতে, এই নীতির উদ্দেশ্য হলো বাণিজ্যিক বা ফটকাভিত্তিক রিয়েল এস্টেটে বিপুল পরিমাণে পুঁজি প্রবাহের পরিবর্তে, সেই পুঁজিকে উৎপাদন সহায়ক, প্রত্যক্ষ বিদেশি বিনিয়োগ (এফডিআই) আকর্ষণকারী এবং বাস্তবসম্মত আবাসন চাহিদা পূরণকারী খাতগুলোতে পুনঃবন্টন করা। সমগ্র খাতজুড়ে ঋণ প্রবৃদ্ধির ওপর অব্যাহত চাপের প্রেক্ষাপটে এটিকে একটি ইতিবাচক লক্ষণ হিসেবে দেখা হচ্ছে। ব্যাংকগুলোকে সামাজিক আবাসন, শিল্প পার্ক এবং উৎপাদন অবকাঠামোতে ঋণদান বাড়াতে উৎসাহিত করা হচ্ছে, কিন্তু তাদের অবশ্যই স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম কর্তৃক নিয়ন্ত্রিত সামগ্রিক ঋণ প্রবৃদ্ধির সীমা মেনে চলতে হবে।

ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ২০২৬ সালের ৩১ মে নাগাদ পূর্ববর্তী বছরের শেষের তুলনায় সমগ্র ব্যবস্থা জুড়ে ঋণ ১০.৪% বৃদ্ধি পাবে, যেখানে ২০২৫ সালের একই সময়ে এই বৃদ্ধি হবে মাত্র ৭.১%। তা সত্ত্বেও, নিয়ন্ত্রক সংস্থাটি পুরো বছরের জন্য প্রায় ১৯% ঋণ প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রা রেখেছে, যার ফলে উৎপাদন, ব্যবসা এবং অগ্রাধিকারমূলক খাতগুলোর জন্য অর্থনীতিতে মূলধন প্রাপ্তির সুযোগ তৈরি হবে। "এই নীতিটিকে মূলধনের প্রয়োজন রয়েছে এমন খাতগুলোর জন্য প্রতিবন্ধকতা দূর করার একটি সমাধান হিসেবে দেখা হচ্ছে, যা একই সাথে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট এবং ফটকা কার্যকলাপের জন্য ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ নিশ্চিত করে। বর্তমান প্রেক্ষাপটে এটি একটি যথাযথ নিয়ন্ত্রক পদ্ধতি," মন্তব্য করেছেন মিসেস থু থাও।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, আইনি জটিলতার পর একটি প্রকল্প পুনরায় চালু করা একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর বিশ্বাস করেন যে, এই তথ্যটি প্রাথমিকভাবে বাজারের উপর একটি ইতিবাচক মনস্তাত্ত্বিক প্রভাব ফেলতে পারে।

এই বিশেষজ্ঞের মতে, এর প্রত্যক্ষ প্রভাব প্রধানত সামাজিক আবাসন, শিল্প পার্ক এবং রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চল গড়ে তোলা ব্যবসাগুলোকে প্রভাবিত করবে – যে খাতগুলো নতুন নীতি থেকে লাভবান হয়। অন্যদিকে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলো এখনও অগ্রাধিকারপ্রাপ্তদের তালিকায় নেই। “তবে, সামগ্রিকভাবে, খাত নির্বিশেষে যখন ঋণের প্রবাহ আরও সক্রিয় হবে, তখন তা ছড়িয়ে পড়বে এবং পুরো বাজারে একটি ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে। বর্তমান সময়ে রিয়েল এস্টেটের জন্য এটি এখনও একটি ভালো লক্ষণ,” মন্তব্য করেন ওই ব্যবসায়ী।

খান হোয়ায় একটি সামাজিক আবাসন প্রকল্প। (ছোট ছবি: নির্দিষ্ট অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য বর্ধিত ঋণ মঞ্জুর করা ২৫টি ব্যাংকের তালিকা। ছবি: কেওয়াই নাম)

নির্ধারিত সীমা অতিক্রম করবেন না।

নগুয়ি লাও দং পত্রিকার একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, ভিয়েতনাম ইন্ডাস্ট্রিয়াল অ্যান্ড কমার্শিয়াল ব্যাংক ( ভিয়েটিনব্যাংক )-এর একজন ঊর্ধ্বতন কর্মকর্তা বলেন যে, বাজার এখনও পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার মধ্যে থাকায় ২০২৫ সালে অনেক ব্যাংক ঋণ ঝুঁকি সীমিত করার লক্ষ্যে রিয়েল এস্টেট ঋণ কার্যক্রম কঠোর করেছে এবং শুধুমাত্র উচ্চ সম্ভাব্যতা ও সুস্পষ্ট কার্যকারিতা সম্পন্ন প্রকল্পগুলোতে তহবিল বিতরণে মনোযোগ দিচ্ছে।

তবে, ২০২৫ সালের শেষভাগ থেকে অনেক ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠান স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (এসবিভি)-কে রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ নির্ধারণের পদ্ধতি পুনর্বিবেচনা করার জন্য আবেদন করেছে। ব্যাংকগুলোর মতে, সামাজিক আবাসন, শিল্প পার্ক এবং রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চলে বিনিয়োগের জন্য নেওয়া ঋণকে মোট রিয়েল এস্টেট ঋণের হিসাবে অন্তর্ভুক্ত করা পুরোপুরি যথাযথ নয়। এই সবগুলোই এমন খাত যা রাষ্ট্র সামাজিক কল্যাণের লক্ষ্য পূরণে, বিনিয়োগ আকর্ষণে, উৎপাদন ও ব্যবসার প্রসারে এবং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ত্বরান্বিত করতে উৎসাহিত করে। ভিয়েটিনব্যাংকের একজন কর্মকর্তা মন্তব্য করেছেন, "সম্ভবত এই বাস্তবতার ভিত্তিতেই এসবিভি ২০২৬ সালে তাদের নির্দেশিকা সংশোধন করে সামাজিক আবাসন, শিল্প পার্ক এবং রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চলের জন্য নেওয়া অতিরিক্ত ঋণকে রিয়েল এস্টেট ঋণের মোট পরিমাণ থেকে বাদ দিয়েছে।"

তার মতে, নতুন গণনা পদ্ধতিটি ব্যাংকগুলোকে রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ দেওয়ার আরও সুযোগ করে দেবে। অন্যান্য খাতে ঋণ সম্প্রসারণে অসুবিধা হলে, ব্যাংকগুলো লাভজনক এবং ভালো বিনিয়োগ-প্রত্যাবর্তনকারী রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলোতে অর্থায়নের কথা বিবেচনা করতে পারবে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, রিয়েল এস্টেট ঋণের বকেয়া গণনার এই সমন্বয় পুরো বাজারে হঠাৎ কোনো প্রভাব না ফেললেও, এটি ইঙ্গিত দেয় যে অর্থনীতির জন্য অতিরিক্ত মূল্য তৈরিতে সক্ষম খাতগুলোর দিকে মূলধন আরও বেশি চালিত হচ্ছে। এখনও পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়ায় থাকা একটি রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রেক্ষাপটে, প্রবৃদ্ধিকে সমর্থন করা এবং ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের লক্ষ্যের মধ্যে ভারসাম্য রক্ষার জন্য এটি একটি পদক্ষেপও বটে।

তবে, গণনা পদ্ধতি শিথিল করার অর্থ এই নয় যে ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলো সীমাহীনভাবে ঋণ সম্প্রসারণ করতে পারবে। ব্যাংকগুলোকে অবশ্যই বছরের শুরুতে ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক কর্তৃক নির্ধারিত সামগ্রিক ঋণ প্রবৃদ্ধির সীমা কঠোরভাবে মেনে চলতে হবে।

ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ তারিখের সার্কুলার নং ১১৬৮৬ অনুসারে, প্রতিটি ব্যাংকের জন্য ঋণ প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রা নির্ধারণ করা হয় ১ থেকে ৫ পর্যন্ত একটি রেটিং স্কোরের ভিত্তিতে, যা ২০২৬ সালে প্রযোজ্য ২.৬% এর একটি সাধারণ সহগ দ্বারা গুণিত হয়। এর অর্থ হলো, নির্দিষ্ট কিছু অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত খাতের জন্য ঋণ প্রদানের সুযোগ বাড়ানো হলেও, একটি ব্যাংকের মোট বকেয়া ঋণের পরিমাণ নির্ধারিত সীমা অতিক্রম করতে পারবে না। উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনো ব্যাংককে ২০২৬ সালে সর্বোচ্চ ১৩% ঋণ প্রবৃদ্ধির হার নির্ধারণ করে দেওয়া হয়, তবে রিয়েল এস্টেট ঋণসহ তার মোট বকেয়া ঋণ পূর্ববর্তী বছরের শেষের তুলনায় শুধুমাত্র অনুরূপভাবে ১৩% বৃদ্ধি পেতে পারে। যেমন, যদি ২০২৫ সালের শেষে বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ ১০০ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছায়, তবে ২০২৬ সালের সর্বোচ্চ সীমা হবে প্রায় ১১৩ বিলিয়ন VND। এই প্রবিধানের লক্ষ্য হলো ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ করা, রিয়েল এস্টেটে অতিরিক্ত পুঁজি প্রবাহ রোধ করা এবং ব্যাংকিং ব্যবস্থা ও আর্থিক বাজারের স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করা।

গণহারে ঋণ প্রদান আর নয়।

এশিয়া কমার্শিয়াল ব্যাংক (এসিবি)-এর ব্যক্তিগত গ্রাহক বিভাগের পরিচালক জনাব নগুয়েন লে নাম-এর মতে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (এসবিভি) রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ নিয়ন্ত্রণের ক্ষেত্রে একটি কঠোর কিন্তু আরও নমনীয় পদ্ধতি বজায় রাখছে। জনাব নাম জোর দিয়ে বলেন যে, বর্তমান বাজার আর গণহারে ঋণ প্রদানের জন্য উপযুক্ত নয়। এর পরিবর্তে, ব্যাংকগুলো নির্দিষ্ট গ্রাহক গোষ্ঠী এবং প্রকল্পের জন্য বিশেষভাবে তৈরি ঋণ প্যাকেজ তৈরিতে মনোযোগ দেবে। একটি সাধারণ ছক প্রয়োগের পরিবর্তে, বিনিয়োগের কার্যকারিতা, পরিশোধের ক্ষমতা এবং প্রকল্পের সম্ভাব্যতা বিবেচনা করে মূল্যায়ন করা হবে। জনাব নাম বলেন, "এসিবি এমন ঋণ সমাধান তৈরি করছে যা ব্যবসা ও ব্যক্তিদের প্রকৃত চাহিদা পূরণ করে। ব্যাংকটি যেকোনো মূল্যে ঋণ সম্প্রসারণের পরিবর্তে, এমন প্রকল্পগুলোকে অগ্রাধিকার দেয় যা কার্যকর এবং বাজারের প্রকৃত চাহিদা পূরণ করে।"

উৎস: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm