রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ ফাম থান তুয়ানের মতে, আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন (সংশোধিত)-এর নতুন বিধিমালা রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর দ্বারা জমির প্লট বিভাজন ও বিক্রয়কে আরও "কঠোর" করেছে।
২০২৩ সালের আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ১লা আগস্ট থেকে কার্যকর হবে বলে আশা করা হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ ফাম থান তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে, এই দুটি নতুন আইন দুটি দৃষ্টিকোণ থেকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার "ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়" কার্যক্রমকে "কঠোর" করেছে: ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের অনুমোদিত প্রকল্প এলাকার পরিধি সংকুচিত করে এবং ব্যবসাগুলোকে অবশ্যই মেনে চলতে হবে এমন পদ্ধতিগুলো নির্দিষ্ট করে দিয়ে।
বিশেষত, আঞ্চলিক পরিধির মধ্যে, বিশেষ, প্রথম, দ্বিতীয় ও তৃতীয় শ্রেণীর শহরাঞ্চলের ওয়ার্ড, জেলা ও শহরগুলিতে অবস্থিত প্রকল্পসমূহে, অথবা ভূমি আইনের অধীনে আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে বিনিয়োগকারী নির্বাচিত হন এমন প্রকল্পগুলিতে (অঞ্চল নির্বিশেষে), বিনিয়োগকারী জমি খণ্ডে বিভক্ত করে বিক্রি করার আকারে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হতে পারবেন না।
নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৩ সালের ডিসেম্বর পর্যন্ত ভিয়েতনামে ৯০২টি শহরাঞ্চল ছিল। এর মধ্যে ছিল ২টি বিশেষ শ্রেণীর শহরাঞ্চল, ২২টি প্রথম শ্রেণীর শহরাঞ্চল (যার মধ্যে ৩টি সরাসরি কেন্দ্রীয় সরকারের অধীন), ৩৬টি দ্বিতীয় শ্রেণীর শহরাঞ্চল, ৪৫টি তৃতীয় শ্রেণীর শহরাঞ্চল, ৯৫টি চতুর্থ শ্রেণীর শহরাঞ্চল এবং ৭০২টি পঞ্চম শ্রেণীর শহরাঞ্চল।
তৃতীয় বা উচ্চতর শ্রেণীর ১০৫টি শহর ও নগরে অবস্থিত প্রকল্পগুলোর জন্য জমি বিভাজন এবং প্লট বিক্রির মতো রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার অনুমতি নেই। ফলে, যেসব এলাকায় ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে জমির প্লট বিভাজন ও বিক্রি করার অনুমতি দেওয়া হয়, তার পরিধি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করা হয়েছে।
অন্য কথায়, তৃতীয় ও তার উপরের স্তরের শহরাঞ্চলে ডেভেলপারদের অবশ্যই বিক্রির জন্য বাড়ি তৈরি করতে হবে এবং আগের মতো আর বিক্রির জন্য জমিকে ছোট ছোট প্লটে ভাগ করতে পারবে না,” জনাব তুয়ান মন্তব্য করেন।
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে যে পদ্ধতিগুলো অনুসরণ করতে হবে সে বিষয়ে জনাব তুয়ান বলেন যে, নতুন আইন অনুযায়ী ভূমি বিভাজনের মাধ্যমে জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে ‘প্রয়োজনীয়’ এবং ‘পর্যাপ্ত’ উভয় শর্তই পূরণ করতে হবে।
আবশ্যিক শর্ত হলো, প্রাদেশিক গণসমিতি কর্তৃক এমন একটি দলিল জারি করতে হবে যা প্রতিষ্ঠানটিকে প্লট বিভাজন ও বিক্রয় পদ্ধতির মাধ্যমে প্রকল্প এলাকার ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অনুমতি দেয়। ‘পর্যাপ্ত’ শর্ত হলো, বিনিয়োগকারীকে নির্মাণ বিভাগ থেকে অনুমতির জন্য আবেদন করার প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন করতে হবে, যা নির্মাণাধীন আবাসন ইউনিট বিক্রয়ের চুক্তি স্বাক্ষরের অনুরূপ।
নতুন প্রবিধানটি ডেভেলপারদের কাছ থেকে জমির প্লট গ্রহণকারীদেরকে এই বিষয়টি স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করার একটি ভিত্তি প্রদান করে যে, ডেভেলপার কখন বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করার জন্য অনুমোদিত। ডেভেলপার নির্মাণ বিভাগ থেকে কোনো নথি পেয়েছে কি না, তা যাচাই করার মাধ্যমে এই নির্ধারণটি করা হয়।
ভূমি বিভাজন কঠোর করার নতুন বিধিমালা যুক্তিসঙ্গত। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো জমি ভাগ করে প্রকল্প বাস্তবায়ন করছে এবং ফটকা উদ্দেশ্যে ব্যক্তিদের কাছে প্লট বিক্রি করছে। বারবার এই কেনাবেচার ফলে জমির দামে বহুবার উল্লম্ফন ঘটেছে। ২০২১ সালের শুরুতে উত্তর থেকে দক্ষিণ পর্যন্ত একই সাথে এই মূল্যবৃদ্ধি ঘটে, যা সামাজিক সম্পদের অপচয়ের কারণ হয়।
এদিকে, বর্তমান আইনে বিভক্ত জমির ক্রেতাদের জন্য সেখানে নির্মাণকাজ করা এবং জমিটি ব্যবহার উপযোগী করার কোনো বাধ্যতামূলক বিধান এখনো নেই,” জনাব তুয়ান বলেন।
জনাব তুয়ানের মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত সংশোধিত আইনে উল্লিখিত অন্যতম উল্লেখযোগ্য একটি নিয়ম হলো এই যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের হস্তান্তরগ্রহীতাকে অবশ্যই: "অনুমোদিত নকশা, বিস্তারিত পরিকল্পনা, নির্মাণ অনুমতি (যেখানে নির্মাণ অনুমতির প্রয়োজন হয়), এবং স্বাক্ষরিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের কারিগরি অবকাঠামোসহ জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর চুক্তিতে থাকা চুক্তি অনুসারে আবাসন নির্মাণ করতে হবে" (ধারা ২, অনুচ্ছেদ ৩৪)।
এটি শুধু ডেভেলপারদের জন্যই নয়, বরং ক্রেতাদের জন্য আবাসন নির্মাণ তদারকি করার ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের জন্যও একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি। এটি এমন পরিস্থিতি প্রতিরোধ করে যেখানে জমি কিনে খালি ফেলে রাখা হয়, যার ফলে অপচয় হয়, অথবা ব্যক্তিগত ফটকাবাজির জন্য ব্যবহার করা হয়।
হোয়াই আন
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
মন্তব্য (0)