জমি বিভাজন এবং বিক্রয় কঠোর করুন

ডিএনভিএন - রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ ফাম থান তুয়ানের মতে, আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের নতুন নিয়ম (সংশোধিত) রিয়েল এস্টেট ব্যবসার দ্বারা জমির বিভাজন এবং বিক্রয় "কঠোর" করেছে।

আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হবে বলে আশা করা হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ ফাম থান তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে এই দুটি নতুন আইন দুটি দৃষ্টিকোণ থেকে রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের "জমি বিভাজন এবং বিক্রয়" কে "কঠোর" করেছে। অর্থাৎ, প্রকল্প এলাকার পরিধি সংকুচিত করা যা প্লটে ভাগ করে বিক্রি করা যেতে পারে এবং উদ্যোগগুলিকে যে পদ্ধতিগুলি মেনে চলতে হবে তা নির্দিষ্ট করা।

বিশেষ করে, আঞ্চলিক পরিধির জন্য, বিশেষ ওয়ার্ড, জেলা, শহর, টাইপ I, টাইপ II এবং টাইপ III নগর এলাকার প্রকল্প অথবা প্রকল্প (অঞ্চল নির্বিশেষে) যা ভূমি আইন অনুসারে আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করে, বিনিয়োগকারীদের লট ভাগ করে জমি বিক্রি করে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার অনুমতি দেওয়া হবে না।

প্লট ভাগ করে এবং ফটকাবাজদের কাছে জমি বিক্রি করে প্রকল্প বাস্তবায়নকারী উদ্যোগগুলি অনেক জমির জ্বরের কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৩ সালের ডিসেম্বর পর্যন্ত ভিয়েতনামে ৯০২টি নগর এলাকা রয়েছে। যার মধ্যে ২টি বিশেষ নগর এলাকা, ২২টি প্রকার I নগর এলাকা (কেন্দ্রীয় সরকারের সরাসরি আওতাধীন ৩টি প্রকার I নগর এলাকা সহ), ৩৬টি প্রকার II নগর এলাকা, ৪৫টি প্রকার III নগর এলাকা, ৯৫টি প্রকার IV নগর এলাকা এবং ৭০২টি প্রকার V নগর এলাকা রয়েছে।

"১০৫টি শহর ও শহরের প্রকল্পগুলি যেগুলি টাইপ III বা তার বেশি শহুরে এলাকা, সেখানে লট ভাগ করে জমি বিক্রির মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার অনুমতি নেই। এইভাবে, ব্যবসাগুলিকে লট ভাগ করে জমি বিক্রি করার অনুমতি দেওয়া এলাকা অনেক কমে গেছে।"

অন্য কথায়, তৃতীয় এবং তার উপরে শহুরে এলাকায়, বিনিয়োগকারীদের বিক্রয়ের জন্য বাড়ি তৈরি করতে হবে, আগের মতো জমিকে আর ছোট ছোট টুকরো করে "ভাগ" করতে হবে না," মিঃ তুয়ান মন্তব্য করেন।

ব্যবসাগুলিকে যে পদ্ধতিগুলি মেনে চলতে হবে সে সম্পর্কে মিঃ তুয়ান বলেন যে নতুন আইনে বলা হয়েছে যে উপবিভাগের আকারে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার জন্য, ব্যবসাগুলিকে "প্রয়োজনীয়" এবং "পর্যাপ্ত" উভয় শর্তই পূরণ করতে হবে।

প্রয়োজনীয় শর্ত হলো প্রাদেশিক পিপলস কমিটির কাছ থেকে একটি নথি থাকা যা এন্টারপ্রাইজকে প্লট ভাগ করে এবং প্লট বিক্রি করে প্রকল্পে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অনুমতি দেবে। "পর্যাপ্ত" শর্ত হলো বিনিয়োগকারীকে ভবিষ্যতের আবাসন কেনা-বেচার চুক্তি স্বাক্ষরের ক্ষেত্রে যেমনটি হয়, ঠিক তেমনই নির্মাণ বিভাগ থেকে অনুমতির জন্য আবেদন করার পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে।

নতুন এই প্রবিধানটি বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে জমির প্লট হস্তান্তর গ্রহণকারীদের একটি স্পষ্ট ভিত্তি প্রদান করতে সাহায্য করে যাতে বিনিয়োগকারী কখন বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করতে পারবেন তা স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করা যায়। এই নির্ধারণটি বিনিয়োগকারী নির্মাণ বিভাগ থেকে কোনও নথি পেয়েছেন কিনা তার উপর ভিত্তি করে।

"বিভাগ কঠোর করার নতুন নিয়ম যুক্তিসঙ্গত। উদ্যোগগুলি প্লট ভাগ করে এবং কিছু ব্যক্তিকে জমি বিক্রি করে ফাটকা, ক্রয় এবং পুনঃবিক্রয়ের মাধ্যমে প্রকল্প পরিচালনা করে, যার ফলে অনেক জমির জ্বর দেখা দেয়। ২০২১ সালের গোড়ার দিকে উত্তর থেকে দক্ষিণে একই সাথে শীর্ষে উঠে আসে, যার ফলে সামাজিক সম্পদের অপচয় হয়।"

এদিকে, বর্তমান আইন অনুসারে উপবিভক্ত জমির ক্রেতাদের জন্য নির্মাণকাজ ব্যবহারের প্রয়োজন নেই,” বলেন মিঃ তুয়ান।

মিঃ তুয়ানের মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে (সংশোধিত) উল্লেখিত একটি অত্যন্ত উল্লেখযোগ্য বিধান হল ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরকারীর প্রয়োজনীয়তা: "যেসব ক্ষেত্রে নির্মাণ অনুমতিপত্র মঞ্জুর করতে হবে এবং স্বাক্ষরিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্রযুক্তিগত অবকাঠামোর সাথে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের চুক্তিতে চুক্তি অনুসারে, অনুমোদিত নকশা এবং বিস্তারিত পরিকল্পনা অনুসারে অগ্রগতি নিশ্চিত করার জন্য আবাসন নির্মাণ করতে হবে" (ধারা ২, ধারা ৩৪)।

এটি কেবল বিনিয়োগকারীদের জন্যই নয়, ক্রেতাদের বাড়ি নির্মাণ তদারকি করার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের জন্যও একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি। জমি কিনে তা পরিত্যক্ত রেখে দেওয়ার বা ব্যক্তিগত অনুমানের জন্য জমি কেনার পরিস্থিতি এড়িয়ে চলুন।

হোয়াই আনহ

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260