জমির বিভাজন এবং বিক্রয়ের উপর নিয়ন্ত্রণ কঠোর করা।

রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ ফাম থান তুয়ানের মতে, আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের নতুন নিয়ম (সংশোধিত) রিয়েল এস্টেট ব্যবসার দ্বারা জমির প্লটের উপবিভাগ এবং বিক্রয় "কঠোর" করেছে।

২০২৩ সালের আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ১লা আগস্ট থেকে কার্যকর হবে বলে আশা করা হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ ফাম থান তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে এই দুটি নতুন আইন দুটি দৃষ্টিকোণ থেকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার "ভূমি উপবিভাগ এবং বিক্রয়" কার্যক্রমকে "কঠোর" করেছে: প্রকল্প এলাকার পরিধি সংকুচিত করা যেখানে জমি উপবিভাগ এবং বিক্রয় অনুমোদিত, এবং ব্যবসাগুলিকে যে পদ্ধতিগুলি মেনে চলতে হবে তা নির্দিষ্ট করা।

বিশেষ করে, আঞ্চলিক পরিধির মধ্যে, বিশেষ, টাইপ I, টাইপ II, এবং টাইপ III শহুরে এলাকার ওয়ার্ড, জেলা এবং শহরগুলির প্রকল্প, অথবা প্রকল্প (অঞ্চল নির্বিশেষে) যেখানে ভূমি আইনের অধীনে আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করা হয়, বিনিয়োগকারীকে জমির প্লট উপবিভক্ত এবং বিক্রয়ের আকারে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হওয়ার অনুমতি দেওয়া হবে না।

যেসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠান জমি ভাগ করে প্রকল্প পরিচালনা করে এবং পৃথক ফটকাবাজদের কাছে প্লট বিক্রি করে, তাদের কারণে অনেক জমির দাম বেড়ে গেছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৩ সালের ডিসেম্বর পর্যন্ত ভিয়েতনামে ৯০২টি নগর এলাকা ছিল। এর মধ্যে ছিল ২টি বিশেষ-শ্রেণীর নগর এলাকা, ২২টি শ্রেণীর প্রথম শ্রেণীর নগর এলাকা (কেন্দ্রীয় সরকারের সরাসরি অধীনস্থ ৩টি শ্রেণীর প্রথম শ্রেণীর নগর এলাকা সহ), ৩৬টি শ্রেণীর দ্বিতীয় শ্রেণীর নগর এলাকা, ৪৫টি শ্রেণীর তৃতীয় শ্রেণীর নগর এলাকা, ৯৫টি শ্রেণীর চতুর্থ শ্রেণীর নগর এলাকা এবং ৭০২টি শ্রেণীর পঞ্চম শ্রেণীর নগর এলাকা।

"টাইপ III বা উচ্চতর শ্রেণীর হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ ১০৫টি শহর ও শহরের প্রকল্পগুলিকে জমি উপবিভক্তকরণ এবং প্লট বিক্রির আকারে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত থাকার অনুমতি নেই। অতএব, যেসব ক্ষেত্রে ব্যবসাগুলিকে জমি উপবিভক্তকরণ এবং বিক্রি করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে তার পরিধি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করা হয়েছে।"

অন্য কথায়, টাইপ III এবং তার উপরে শহুরে এলাকায়, ডেভেলপারদের বিক্রয়ের জন্য বাড়ি তৈরি করতে হবে, এবং আগের মতো জমি আর ছোট ছোট প্লটে ভাগ করতে পারবে না,” মিঃ তুয়ান মন্তব্য করেন।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে যে পদ্ধতিগুলি অনুসরণ করতে হবে সে সম্পর্কে মিঃ তুয়ান বলেন যে নতুন আইনে বলা হয়েছে যে, ভূমি উপবিভাগের মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের জন্য, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে "প্রয়োজনীয়" এবং "পর্যাপ্ত" উভয় শর্তই পূরণ করতে হবে।

প্রয়োজনীয় শর্ত হলো, প্রাদেশিক পিপলস কমিটিকে অবশ্যই একটি নথি জারি করতে হবে যাতে প্রকল্পস্থলে জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়, প্লট উপবিভক্তকরণ এবং বিক্রির পদ্ধতির মাধ্যমে। "পর্যাপ্ত" শর্ত হলো, বিনিয়োগকারীকে নির্মাণ অধিদপ্তর থেকে অনুমতির জন্য আবেদন করার পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে, যেমন নির্মাণাধীন আবাসন ইউনিট বিক্রির জন্য চুক্তি স্বাক্ষরের ক্ষেত্রে করা হয়।

নতুন নিয়মাবলী অনুসারে, যারা ডেভেলপারদের কাছ থেকে জমির প্লট গ্রহণ করেন তাদের একটি ভিত্তি স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করার সুযোগ রয়েছে যে কখন ডেভেলপার বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করার জন্য অনুমোদিত। এই নির্ধারণটি নির্মাণ বিভাগ থেকে ডেভেলপার কোনও নথি পেয়েছেন কিনা তা পরীক্ষা করে করা হয়।

"ভূমি বিভাজন কঠোর করার নতুন নিয়ম যুক্তিসঙ্গত। জমি উপবিভাজন করে প্রকল্প বাস্তবায়নকারী ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে ব্যক্তিদের কাছে প্লট বিক্রি, বারবার ক্রয়-বিক্রয়, অসংখ্য জমির দাম বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করেছে। ২০২১ সালের গোড়ার দিকে উত্তর থেকে দক্ষিণে একই সাথে সর্বোচ্চ উত্থান ঘটেছিল, যার ফলে সামাজিক সম্পদের অপচয় হয়েছে।"

এদিকে, বর্তমান আইনে এখনও উপবিভক্ত জমির ক্রেতাদের জন্য জমি নির্মাণ এবং ব্যবহারের জন্য কোনও বাধ্যতামূলক বাধ্যবাধকতা নেই,” মিঃ তুয়ান বলেন।

মিঃ তুয়ানের মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সংশোধিত আইনে উল্লেখিত একটি অত্যন্ত উল্লেখযোগ্য বিধি হল ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরকারীর "অনুমোদিত নকশা, বিস্তারিত পরিকল্পনা, নির্মাণ অনুমতিপত্র (যেক্ষেত্রে নির্মাণ অনুমতিপত্রের প্রয়োজন হয়) এবং স্বাক্ষরিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর চুক্তিতে চুক্তি অনুসারে আবাসন নির্মাণ করতে হবে" (ধারা ২, ধারা ৩৪)।

এটি কেবল ডেভেলপারদের জন্যই নয়, ক্রেতাদের জন্য আবাসন নির্মাণ তত্ত্বাবধানের জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের জন্যও একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি। এটি এমন পরিস্থিতি প্রতিরোধ করে যেখানে জমি কেনা হয় এবং তারপর খালি রাখা হয়, যার ফলে অপচয় হয় বা ব্যক্তিগত অনুমানের জন্য ব্যবহার করা হয়।

হোয়াই আনহ

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260