দ্বিতীয় গৃহ ঋণের জন্য ঋণ কঠোর করা আবাসনের দাম বৃদ্ধির মূল কারণ দূর করতে পারে না

বিশেষজ্ঞদের মতে, দ্বিতীয় গৃহ ঋণের জন্য ঋণ কঠোর করার পরিবর্তে, সরবরাহ বৃদ্ধি আবাসনের দাম কমাতে পারে।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে উচ্চ এবং অনিয়ন্ত্রিত আবাসন মূল্যের "রোগ" মোকাবেলা করার জন্য, জল্পনা রোধ করার জন্য চাহিদা কঠোর করার পরিবর্তে সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য অনেক সমকালীন সমাধান বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন। বিশেষ করে, সামাজিক আবাসন এবং ভাড়া আবাসন উন্নয়ন দুটি সবচেয়ে কার্যকর সমাধান।

সামাজিক আবাসন উন্নয়ন

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন: মূল্য সামাজিক আবাসন বড় শহরগুলিতে, দাম ১৮-২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের মধ্যে ওঠানামা করে, হ্যানয়ের কিছু প্রকল্প ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত পৌঁছেছে। তবে, অ্যাপার্টমেন্টের সাধারণ মূল্য স্তরের তুলনায়, বর্তমান প্রেক্ষাপটে এটি এখনও একটি আদর্শ স্তর। অতএব, বাণিজ্যিক আবাসনের দাম কমাতে বাজার সরবরাহ উন্নত করার জন্য সামাজিক আবাসন উন্নয়ন একটি সমাধান হবে।

মিঃ দিন বিশ্বাস করেন যে যখন সামাজিক আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধি পাবে, তখন অ্যাপার্টমেন্টের দাম এমন একটি স্তরে হ্রাস পাবে যা প্রকৃত আবাসনের চাহিদা সম্পন্ন লোকেদের জন্য আরও উপযুক্ত হবে।

সামাজিক আবাসন উন্নয়নের ফলে সরবরাহ নিশ্চিত হবে, যা আবাসনের দাম কমাতে সাহায্য করবে। (ছবি: সরকারি সংবাদপত্র)।

একই মতামত শেয়ার করে, হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ক্লাবের ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন দ্য ডিয়েপ মন্তব্য করেছেন যে যখন সামাজিক আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধি পাবে, তখন বাণিজ্যিক আবাসন বাজার অবশ্যই দাম কমানোর চাপের মধ্যে পড়বে, কারণ লোকেরা তাদের চাহিদা পরিবর্তন করার প্রবণতা রাখে।

মিঃ ডিয়েপ আরও ব্যাখ্যা করেছেন যে বর্তমান সামাজিক আবাসনের মূল্য প্রত্যাশা অনুযায়ী কম না হওয়ার কারণ হল অবকাঠামো, ব্যবস্থাপনা ও পরিচালনার উচ্চ খরচ, ঋণের সুদ এবং নির্মাণ সামগ্রীর দাম। তবে, এই মূল্য এখনও বাণিজ্যিক আবাসনের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম। অতএব, স্থানীয়দের সক্রিয়ভাবে পরিষ্কার জমি তহবিলের ব্যবস্থা করতে হবে, খরচ এবং বিক্রয় মূল্য কমাতে সমলয় অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করতে হবে, যা বেশিরভাগ মানুষের জন্য বাড়ির মালিকানার সুযোগ তৈরি করবে।

" তবে, মানুষকে আকৃষ্ট করার জন্য, বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি নির্দিষ্ট আইনি কাঠামো থাকা প্রয়োজন, এবং একই সাথে, প্রযুক্তিগত অবকাঠামোতে বিনিয়োগ প্রয়োজন - কেবল বাড়ি তৈরিই নয়, মান নিশ্চিত করাও, " মিঃ ডিয়েপ জোর দিয়েছিলেন।

ইজেড প্রপার্টি কোম্পানির সিইও মিঃ ফাম ডুক টোনের মতে, রিয়েল এস্টেটের দাম "ঠান্ডা" করার মূল চাবিকাঠি হবে রাজধানীর প্রবেশদ্বার এলাকায় সামাজিক আবাসন শহুরে এলাকা। এই প্রকল্পগুলি সম্পন্ন হলে, হ্যানয়ে আবাসনের দাম বর্তমানের তুলনায় 30-40% কমে যাবে।

" যখন সামাজিক আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধি পায়, তখন বাণিজ্যিক আবাসনগুলি দামের সাথে প্রতিযোগিতা করতে বাধ্য হয় এবং বাজার তখন স্ব-নিয়ন্ত্রিত হবে ," মিঃ টোয়ান বলেন।

তিনি উল্লেখ করেন যে হাই ডুওং (পুরাতন) এর মতো কিছু এলাকায়, যেখানে সামাজিক আবাসন দৃঢ়ভাবে বিকশিত, বাণিজ্যিক আবাসনের দাম হ্যানয় বা হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলির মতো এত বেশি বাড়তে পারে না। অতএব, নীতি জারি করার সময়, রাজ্যের উচিত প্রশাসনিক ব্যবস্থা প্রয়োগের পরিবর্তে সরবরাহ ও চাহিদার আইন অনুসারে বাজারকে স্ব-নিয়ন্ত্রিত হতে দেওয়া।

সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য রাষ্ট্রেরও সক্রিয়ভাবে বাজেট মূলধন ব্যবহার করা উচিত। বাস্তবায়নকারী সংস্থাগুলি এমনকি মুনাফার লক্ষ্যমাত্রাকে একপাশে রেখে এটিকে সামাজিক নিরাপত্তার উদ্দেশ্যে বাস্তবায়িত একটি সরকারি বিনিয়োগ হিসাবে বিবেচনা করতে পারে।

তিনি উল্লেখ করেন: সিঙ্গাপুর এই নীতি বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অগ্রণী দেশগুলির মধ্যে একটি। ১৯৬০ সাল থেকে, সরকার সামাজিক আবাসন উন্নয়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করার জন্য আবাসন উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ প্রতিষ্ঠা করেছে। বর্তমানে, সিঙ্গাপুরে বাড়ির মালিকানার হার প্রায় ৯০% পর্যন্ত, যা বিশ্বের সর্বোচ্চ। যার মধ্যে, জনসংখ্যার ৮০% এরও বেশি সামাজিক আবাসন প্রকল্পে বসবাস করছে।

সেন গ্রুপের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ট্রুং ভুও তার মতামত ব্যক্ত করেছেন: সর্বোত্তম সমাধান হল আরও সামাজিক আবাসন নির্মাণ এবং লক্ষ্য দর্শকদের আরও সম্প্রসারণ করা। " যখন অনেক প্রকল্প থাকে, গ্রাহকদের অনেক পছন্দ থাকে, সরবরাহ বেশি থাকে, তখন আবাসনের দাম অতীতের মতো দ্রুত বাড়বে না ," মিঃ ভু বলেন।

সামাজিক আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে, আগামী সময়ে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়, ব্যাংক এবং স্থানীয়দের অগ্রাধিকার ক্ষেত্রগুলি নির্দিষ্ট করে নির্মাণ পরিকল্পনায় সামাজিক আবাসনের জন্য জমি তহবিল বরাদ্দ অব্যাহত রাখতে হবে; ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিএনডি ক্রেডিট প্রোগ্রামের বিতরণ দ্রুততর করতে হবে, উপযুক্ত দীর্ঘমেয়াদী ঋণ পণ্য ডিজাইন করতে স্টেট ব্যাংকের সাথে সমন্বয় করতে হবে; দ্রুত আইনি বাধা দূর করতে হবে, অনুমোদন প্রক্রিয়া সহজ করতে হবে, জমির দাম নির্ধারণ করতে হবে এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স করতে হবে; প্রকল্পের তথ্যের স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করতে হবে, বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের মধ্যে আস্থা তৈরি করতে হবে।

ভাড়া আবাসন মডেল প্রচার করুন

বিশেষজ্ঞদের মতে, আবাসনের দাম কমাতে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের পাশাপাশি, ভাড়া আবাসনকে উৎসাহিত করা প্রয়োজন, যা আংশিকভাবে মানুষের "আবাসন" তৃষ্ণা মেটাবে।

ভাড়ার জন্য সম্পূর্ণ সজ্জিত অ্যাপার্টমেন্টগুলি আবাসনের দাম কমাতেও সাহায্য করবে।

স্তরের সাথে ভাড়া মূল্য খুব বেশি নয়, মানুষের উপর আর্থিক চাপ না ফেলে, যদিও তারা এখনও পূর্ণ পরিষেবা এবং ইউটিলিটি সুবিধা ভোগ করে, ভবিষ্যতে বাড়ি ভাড়া নেওয়ার প্রবণতা বাড়বে। যখন মানুষ বাড়ি ভাড়া করার সুবিধাগুলি দেখবে, তখন তারা ধীরে ধীরে এই মানসিকতা তৈরি করবে যে বাড়িগুলি বসবাসের জন্য সেরা জায়গা, এটিকে তাদের সন্তান এবং নাতি-নাতনিদের জন্য একটি সম্পদ, "সঞ্চয়" হিসাবে দেখবে না। সেখান থেকে, বাজারে বাড়ির দাম কমে যাবে।

আলফা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ব্রোকারেজ কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ হোয়াং লিয়েন সন বলেন: " মানুষ যখন ভাড়া নেয়, তখন প্রতি মাসে প্রায় ১ কোটি ডলার খরচ হয়, কিন্তু যদি তারা এখনও সেই অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ নেয়, তাহলে তাদের মাসিক কিস্তিতে প্রায় ১৪-১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সুদ দিতে হয়। এর অর্থ হল বাড়ি ভাড়ার খরচ বাড়ি কেনার এবং ব্যাংকে সুদ পরিশোধের খরচের মাত্র ২/৩ ।"

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) আরও বিশ্লেষণ করেছে যে বর্তমান আবাসন মূল্যের সাথে - ৩ বিলিয়নের কম দামের ২-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায় "অদৃশ্য" হয়ে গেছে। অতএব, এমনকি যদি আপনার কাছে অ্যাপার্টমেন্ট মূল্যের প্রায় ৩০% সমতুল্য অর্থ থাকে এবং অবশিষ্ট অংশ কিনতে, যা প্রায় ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডংয়েরও বেশি, ঋণ নেওয়া বেছে নেওয়া হয়, তবুও তরুণদের জন্য বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়া অনেক সমস্যার সম্মুখীন হয়।

গৃহঋণ নেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়ার অর্থ হল ১৫-২৫ বছরের মধ্যে ঋণ পরিশোধ করতে হবে, অথবা ঋণ পরিশোধের সময়কাল কমাতে অন্যান্য অনেক খরচ কমাতে হবে। এটি জীবনযাত্রার মানকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করবে। এছাড়াও, ভাসমান সুদের হার "ভবিষ্যদ্বাণী" করা কঠিন এবং অনেক তরুণ গৃহঋণ নিতে সাহস করে না।

এদিকে, বাড়ি কেনার পরিবর্তে ভাড়া নেওয়া তরুণদের নমনীয় জীবনধারা বজায় রাখতে এবং স্বল্পমেয়াদে আর্থিক চাপ কমাতে সাহায্য করবে।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে দীর্ঘমেয়াদে, বাড়ি কেনার পরিবর্তে ভাড়া নেওয়ার প্রবণতা বৃদ্ধি পাবে কারণ অনেক নতুন ভাড়া মডেল, যা ধীরে ধীরে বিশ্বে জনপ্রিয় হয়ে উঠছে, ভিয়েতনামে আরও বেশি উপস্থিত হবে।

উদাহরণস্বরূপ, মালিকানা সহ দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া: ভাড়াটে প্রতি মাসে অর্থ প্রদান করে এবং একটি নির্দিষ্ট সময় (৫-১০ বছর) পরে, তারা একটি নির্দিষ্ট মূল্যে বাড়িটি ফেরত কিনতে পারে অথবা ক্রয় মূল্য থেকে ভাড়ার কিছু অংশ কেটে নিতে পারে। অথবা ভাগ করা মালিকানা মডেল: ক্রেতাকে অ্যাপার্টমেন্ট মূল্যের কেবলমাত্র ৩০-৫০% অগ্রিম পরিশোধ করতে হবে, বাকি অংশ ভাড়া অব্যাহত থাকবে এবং সময়ের সাথে সাথে অতিরিক্ত মালিকানা কিনতে পারবে।

" ভাড়া কেবল তখনই একটি জনপ্রিয় বিকল্প হয়ে উঠতে পারে যখন ভাড়া বাজার আরও পেশাদারভাবে বিকশিত হয় এবং আর্থিক নীতি দ্বারা সমর্থিত হয়। উদাহরণস্বরূপ, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি "বিল্ড-টু-রেন্ট" মডেল তৈরিতে অংশগ্রহণ করে অথবা আইনি নীতিগুলিতে ভাড়াটেদের অধিকার রক্ষা করার, বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধি সীমিত করার এবং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া চুক্তিকে উৎসাহিত করার ব্যবস্থা থাকে।"

একই সময়ে, ব্যাংকগুলির মালিকানা অধিকার সহ দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া মডেলগুলির জন্য ক্রেডিট প্যাকেজ রয়েছে, যা ভাড়াটেদের ভাড়ার সময়কালের পরে একটি বাড়ি মালিকানার সুযোগ দেয় ," মিঃ দিন মন্তব্য করেন।

প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনামের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আনহ আরও বলেন যে, আর্থিক সমস্যার পাশাপাশি, বাড়ির মালিকানার মানসিকতাও ধীরে ধীরে পরিবর্তিত হচ্ছে, বিশেষ করে তরুণ প্রজন্মের মধ্যে। বর্তমানে, প্রায় ২৮% ভাড়াটে বলেছেন যে তারা ভাড়া বেছে নেন কারণ তারা তাদের জীবনযাত্রার পরিবেশ পরিবর্তনের নমনীয়তা পছন্দ করেন। অতএব, ক্রমবর্ধমান ভাড়ার চাহিদা ভিয়েতনামের ভাড়া খাতকে ক্রমবর্ধমান সম্ভাবনাময় করে তুলছে।

তিনি বলেন, ২০২৪ সালে বাড়ি ভাড়া নেওয়ার প্রবণতা প্রায় ২২% বৃদ্ধি পেয়েছে। ২৫-৩৪ বছর বয়সী গ্রাহকদের দল সবচেয়ে বেশি (প্রায় ৬২%) ভাড়া নিতে চেয়েছিল, এমনকি উচ্চ আয়ের গোষ্ঠী যাদের মাসিক আয় ২১-৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, তাদেরও গত বছরে বাড়ি ভাড়া নেওয়ার হার ৪২% পর্যন্ত ছিল।

সূত্র: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html