ভূমি ব্যবহারের প্রয়োজনীয়তা সম্পর্কে বিনিয়োগকারীদের সহায়তা করুন

বাজার নীতি অনুসারে জমিতে প্রবেশাধিকার বৃদ্ধি করা

ভূমি সংক্রান্ত প্রতিষ্ঠান ও নীতিমালা নিখুঁত করার লক্ষ্যে; ভূমি সংক্রান্ত নীতি ও আইনে ওভারল্যাপিং এবং বিরোধপূর্ণ পরিস্থিতি সমাধান; রাষ্ট্র, ভূমি ব্যবহারকারী এবং বিনিয়োগকারীদের অধিকার ও স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করা, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বাণিজ্যিকীকরণ প্রচার করা, একটি স্বচ্ছ এবং সুস্থ রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলার লক্ষ্যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা সম্পর্কিত অনেক নিয়মকানুনকে পরিপূরক করেছে।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক উপমন্ত্রী লে মিন নগান বলেন, আইনটি বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী জনগণের অধিকারকে এমনভাবে নিখুঁত করেছে যে, ভিয়েতনামী নাগরিকত্ব নিয়ে বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী নাগরিক এবং ভিয়েতনামী নাগরিকদের দেশে ভিয়েতনামী নাগরিকদের (দেশের ব্যক্তিদের) মতো জমি সম্পর্কিত পূর্ণ অধিকার রয়েছে।

ভূমি আইনে ৯৫টি ধারা রয়েছে যা সরকারকে বিস্তারিতভাবে বর্ণনা করার জন্য নির্ধারিত। ৫ মার্চ, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ২২২/QD-TTg অনুসারে, প্রধানমন্ত্রীকে ভূমি আইন বাস্তবায়নের বিস্তারিত নথিপত্র খসড়া করার দায়িত্ব দেওয়া হয়েছে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় ৬টি খসড়া ডিক্রির বিষয়বস্তু প্রস্তুত করার জন্য সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির সাথে সমন্বয় করে। অর্থ মন্ত্রণালয় ২টি খসড়া ডিক্রির বিষয়বস্তু প্রস্তুত করার জন্য সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির সাথে সমন্বয় করে, যার মধ্যে রয়েছে: ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া আদায় নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি; ভূমি উন্নয়ন তহবিল নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি। কৃষি ও পল্লী উন্নয়ন মন্ত্রণালয় ধান চাষের জমির বিবরণী খসড়া ডিক্রির বিষয়বস্তু প্রস্তুত করার জন্য সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির সাথে সমন্বয় করে। শ্রম, যুদ্ধ-অবৈধ ব্যক্তি এবং সমাজকল্যাণ মন্ত্রণালয় যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের জন্য কর্মসংস্থান সৃষ্টি এবং বৃত্তিমূলক প্রশিক্ষণের জন্য প্রধানমন্ত্রীর সিদ্ধান্তের বিষয়বস্তু প্রস্তুত করার জন্য সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির সাথে সমন্বয় করে।

বর্তমানে, সংস্থাগুলি তাদের কর্তৃত্বের অধীনে আইনী নথিপত্র জারি করার জন্য নির্ধারিত পদ্ধতি অনুসারে জরুরিভাবে খসড়া তৈরি করছে অথবা ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার তারিখের সাথে সাথে কার্যকর হওয়ার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে জমা দিচ্ছে (বিশেষ করে, সমুদ্র দখল কার্যক্রম সংক্রান্ত ডিক্রি ১ এপ্রিল, ২০২৪ থেকে কার্যকর হওয়ার সরলীকৃত পদ্ধতি অনুসারে ২০২৪ সালের মার্চ মাসে জমা দেওয়া হবে)। দেখা যাচ্ছে যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের জন্য নথিপত্রের ব্যবস্থা অত্যন্ত বড়, যার জন্য নির্ধারিত সময়ের গুণমান এবং অগ্রগতি নিশ্চিত করতে অনেক মন্ত্রণালয়, শাখা এবং স্থানীয়দের অবদান প্রয়োজন।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ উপমন্ত্রী লে মিন নাগান

এর সাথে সাথে, আইনটি জমি ভাড়া পরিশোধের পদ্ধতি বেছে নেওয়ার অধিকারও যুক্ত করে। সেই অনুযায়ী, যেসব ভূমি ব্যবহারকারী বর্তমানে রাজ্য থেকে জমি লিজ নিচ্ছেন এবং বার্ষিক জমি ভাড়া ফি আদায় করছেন কিন্তু রাজ্য কর্তৃক জমি লিজ নেওয়ার ক্ষেত্রে এবং এই আইনের বিধান অনুসারে পুরো লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন জমি ভাড়া ফি আদায় করছেন, তারা অবশিষ্ট লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন অর্থ প্রদানের মাধ্যমে জমি লিজিংয়ে স্যুইচ করতে পারেন। রাজ্য কর্তৃক জমি লিজ নেওয়ার ক্ষেত্রে এবং পুরো লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন জমি ভাড়া ফি আদায়ের ক্ষেত্রে, তারা বার্ষিক জমি ভাড়া ফিসহ জমি লিজিংয়ে স্যুইচ করতে পারেন।

আইনে আরও বলা হয়েছে যে, যেসব অর্থনৈতিক প্রতিষ্ঠান রাষ্ট্র কর্তৃক লিজ নেওয়া জমি গ্রহণ করে এবং বার্ষিক ভূমি ভাড়া প্রদান করে, তাদের জমির সাথে সংযুক্ত তাদের সম্পদ এবং ভূমি লিজ চুক্তিতে লিজ অধিকার বিক্রি করার অধিকার রয়েছে, যখন লিজ নেওয়া জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ আইনত প্রতিষ্ঠিত হয় এবং আইনের বিধান অনুসারে নিবন্ধিত হয়; বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা এবং অনুমোদিত ও গৃহীত বিনিয়োগ প্রকল্প অনুসারে নির্মাণ সম্পন্ন করে এবং অগ্রিম ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের অর্থ থাকে যা প্রদেয় ভূমি ভাড়া থেকে সম্পূর্ণরূপে কেটে নেওয়া হয়নি।

উল্লেখযোগ্য নতুন বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল, আইনে এমন একটি বিধান যুক্ত করা হয়েছে যে, যারা সরাসরি কৃষি উৎপাদনের সাথে জড়িত নন তারা জমি বরাদ্দের সীমার মধ্যে ধান চাষের জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পেতে পারেন। সীমা অতিক্রম করার ক্ষেত্রে, তাদের একটি অর্থনৈতিক সংগঠন প্রতিষ্ঠা করতে হবে, ধান চাষের জমি ব্যবহারের পরিকল্পনা থাকতে হবে এবং জেলা পর্যায়ে পিপলস কমিটি কর্তৃক অনুমোদিত হতে হবে। কৃষি জমি ব্যবহারকারী ব্যক্তিরা একই প্রাদেশিক প্রশাসনিক ইউনিটের মধ্যে কৃষি জমি ব্যবহারের অধিকার অন্য ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করতে পারবেন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং নিবন্ধন ফি হস্তান্তর থেকে আয়কর দিতে হবে না। যেসব অর্থনৈতিক সংস্থা কৃষি জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পেতে পারে তাদের জেলা পর্যায়ে পিপলস কমিটি কর্তৃক অনুমোদিত কৃষি জমি ব্যবহারের পরিকল্পনা থাকতে হবে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের নতুন বিষয়গুলির উপর জোর দিয়ে, যার মধ্যে কৃষি জমির উপর নতুন নিয়মকানুন অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, অর্থনৈতিক কমিটির স্থায়ী সদস্য ফান ডুক হিউ বলেন যে আইনের পরিবর্তনগুলি বাজার নীতি অনুসারে বিনিয়োগের সুযোগ বৃদ্ধি করে। "সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল কৃষি জমির প্রকৃত মূল্য ফিরিয়ে দেওয়া, কৃষি জমিকে সঠিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করতে সহায়তা করা," মিঃ হিউ বলেন।

রাষ্ট্র, ভূমি ব্যবহারকারী এবং উদ্যোগের স্বার্থের সমন্বয় সাধন

কৃষি জমি ব্যবহারকারীদের অধিকার নিশ্চিত করার জন্য কেবল প্রবিধান সংশোধন এবং পরিপূরকই নয়, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ধারা ১২৭ অনুচ্ছেদটি ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির চুক্তির মাধ্যমে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অনুমতি দেয় যেখানে প্রকল্পটি রাষ্ট্রীয় বাজেট মূলধন ব্যবহার করে না এবং এই আইনের ধারা ৭৯ (ধারা ৭৯ জাতীয় ও জনস্বার্থের জন্য আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য ভূমি পুনরুদ্ধারের কথা বলে - PV) সাপেক্ষে, কিন্তু বিনিয়োগকারী ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির বিষয়ে সম্মত হওয়ার বিকল্পটি বেছে নেন, ভূমি পুনরুদ্ধারের প্রস্তাব করেন না।

বিন ডুওং প্রদেশের বিচার বিভাগের পরিচালক নগুয়েন আন হোয়া বলেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের এই বিধানটি খুবই "নমনীয়", যা স্বাধীনতার নীতি, স্বেচ্ছাসেবী প্রতিশ্রুতি, বাজার নীতি নিশ্চিতকরণ, রাষ্ট্রের স্বার্থ, ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পন্ন ব্যক্তি এবং ভূমি ব্যবহারের চাহিদা সম্পন্ন উদ্যোগের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। এর ফলে ভূমি ব্যবহারের চাহিদা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীদের জন্য সুযোগ এবং সুবিধা তৈরি করা হয়েছে যাতে তারা ভূমি পুনরুদ্ধার না করেই বিনিয়োগ প্রকল্প পরিচালনা করতে পারে; নিরাপত্তা এবং সামাজিক শৃঙ্খলা নিশ্চিত করতে পারে।

বিনিয়োগ প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা আংশিক হস্তান্তরের সাথে সম্পর্কিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর প্রাপ্ত বিদেশী বিনিয়োগকৃত উদ্যোগের আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণের বিষয়ে। ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১৬৯ অনুচ্ছেদ অনুসারে, বিদেশী বিনিয়োগকৃত উদ্যোগগুলি বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর গ্রহণ করতে পারে না।

তবে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের (ধারা ৩, ধারা ১৪২, ধারা ১৬, ধারা ২৬০) বিধান অনুসারে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন নং ৬৬/২০১৪/QH১৩ এর বিধান অনুসারে, যা আইন নং ৬১/২০২০/QH১৪ এর অধীনে বেশ কয়েকটি ধারা দ্বারা সংশোধিত এবং পরিপূরক করা হয়েছে, বিদেশী বিনিয়োগকৃত উদ্যোগগুলি একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের সমস্ত বা আংশিক হস্তান্তর গ্রহণের জন্য প্রক্রিয়া পরিচালনা করছে, কিন্তু এই আইন কার্যকর হওয়ার তারিখের মধ্যে, প্রকল্প বা প্রকল্পের অংশ হস্তান্তরের জন্য জমি প্রক্রিয়া এখনও সম্পন্ন করেনি, উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা জমি বরাদ্দ, হস্তান্তরকারীকে জমি ইজারা দেওয়ার প্রক্রিয়া সম্পাদন করবে এবং এই আইনের বিধান অনুসারে জমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার শংসাপত্র প্রদান করবে। রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের সমস্ত বা আংশিক হস্তান্তরকারী প্রকল্প হস্তান্তরকারীর জমির অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা উত্তরাধিকারসূত্রে পাবে।

বিন ডুওং প্রদেশের বিচার বিভাগের পরিচালক নগুয়েন আন হোয়া-এর মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিধানগুলি এমন ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং বাধা দূর করেছে যেখানে বিদেশী বিনিয়োগকারী উদ্যোগগুলি বিনিয়োগ প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা আংশিক হস্তান্তরের সাথে সম্পর্কিত ভূমি ব্যবহারের অধিকারের হস্তান্তর পায়।

তবে, বিদেশী বিনিয়োগকারী উদ্যোগের বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য ভূমি পদ্ধতি এবং আর্থিক বাধ্যবাধকতা নিষ্পত্তির বিষয়ে, মিঃ নগুয়েন আন হোয়া পরামর্শ দিয়েছেন যে ডিক্রি তৈরি করার সময়, এই ক্ষেত্রে, জারি করা ভূমি ব্যবহার অধিকার শংসাপত্রে পরিবর্তন নিবন্ধনের বিষয়ে সুনির্দিষ্ট নির্দেশনা প্রদান করা প্রয়োজন। যেসব প্রকল্প প্রকল্প বা প্রকল্পের অংশ স্থানান্তরের পদ্ধতি অনুসরণ করছে কিন্তু এখনও আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেনি, তাদের জন্য ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিধান অনুসারে বাস্তবায়নের জন্য ট্রানজিশনাল বিধান নির্ধারণের কথা বিবেচনা করুন।

উৎস: https://daibieunhandan.vn/luat-trong-cuoc-song-quoc-hoi-va-cu-tri/tao-thuan-loi-cho-nha-dau-tu-co-nhu-cau-su-dung-dat-i363911/