কীভাবে আবাসনের দাম এত বেড়ে গেল যে প্রধানমন্ত্রী চিৎকার করে বললেন, "কার কাছে কেনার টাকা আছে"?

(ড্যান ট্রাই) - সাম্প্রতিক সময়ে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে আবাসনের দাম দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে, এমনকি ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও বেশি। অনেক বিশেষজ্ঞ বলেন যে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে ২৬ বছর পরিশ্রম করতে হয়।

ক্রমবর্ধমান মূল্যস্ফীতি এবং বৃহৎ আয় বৈষম্যের চ্যালেঞ্জ

২২শে সেপ্টেম্বর বিকেলে অনুষ্ঠিত বৈঠকে প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত অনেক গুরুত্বপূর্ণ নির্দেশনা দেন। বিশেষ করে, প্রধানমন্ত্রী এই বিষয়টি উত্থাপন করেন যে কত লোকের বাড়ি প্রয়োজন কিন্তু দাম খুব বেশি হওয়ায় তারা তা কিনতে পারছেন না; ৭০ মিলিয়নের বেশি বা প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি দামের অ্যাপার্টমেন্ট কেনার টাকা কার আছে? প্রধানমন্ত্রী রিয়েল এস্টেটের দাম কমাতে এবং চাহিদা ও সরবরাহ মেটাতে সরবরাহ বাড়ানোর জন্য সমাধান বাস্তবায়নের অনুরোধ করেন।

সাম্প্রতিক সময়ে অ্যাপার্টমেন্টের দামের ক্রমাগত বৃদ্ধি একটি "উত্তপ্ত" বিষয়, যা মানুষের দৃষ্টি আকর্ষণ করছে। অনেক বাজার গবেষণা ইউনিট এবং বিশেষজ্ঞরা এই বিষয়টি ক্রমাগত উল্লেখ করেছেন এবং সতর্ক করেছেন।

Batdongsan.com.vn-এর আগস্ট মাসের প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে, গত ২ বছরে, বেশিরভাগ ধরণের রিয়েল এস্টেটের সাধারণ বিক্রয়মূল্য (সাধারণভাবে দেশব্যাপী) ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা বজায় রেখেছে, যার মধ্যে সবচেয়ে শক্তিশালী বৃদ্ধি হল জমি (২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৪৪% বৃদ্ধি) এবং অ্যাপার্টমেন্টগুলি ৪২% বৃদ্ধি পেয়েছে। একই সময়ে ব্যক্তিগত বাড়ি, প্রকল্প জমি এবং টাউনহাউস সহ অন্যান্য ধরণের সম্পত্তি যথাক্রমে ২৮%, ১৪% এবং ১% বৃদ্ধি পেয়েছে।

৮ মাসে বিভিন্ন ধরণের রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়েছে (সূত্র: Batdongsan.com.vn)

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আন-এর মতে, বিক্রয়মূল্য ক্রমাগত বৃদ্ধি পাওয়ার কারণ হল উচ্চ অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যে নমনীয় আর্থিক নীতির মাধ্যমে শক্তিশালী অর্থ সরবরাহ বৃদ্ধি; প্রাথমিক সরবরাহের দীর্ঘস্থায়ী ঘাটতি, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে, এবং ভবিষ্যতে মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনার প্রতি বিনিয়োগকারীদের আস্থা।

একই সাথে, তিনি নিম্ন-মধ্যম আয়ের মানুষের জন্য আবাসন অ্যাক্সেসযোগ্যতার চ্যালেঞ্জের দিকে ইঙ্গিত করেন। আইনি এবং সরবরাহের বাধাগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে সমাধান না করা হলে এই পরিস্থিতি চলতে পারে।

এদিকে, বিশেষজ্ঞ ক্যান ভ্যান লুক, সাম্প্রতিক এক সেমিনারে বলেছেন যে ভিয়েতনামের একজন সরকারি কর্মচারীর একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে সক্ষম হওয়ার জন্য ২৬ বছর একটানা কাজ করতে হবে। এই পার্থক্যটি বাস্তবতাকে প্রতিফলিত করে যে রিয়েল এস্টেটের দাম আয়ের তুলনায় অনেক দ্রুত বৃদ্ধি পায়, যা বিশ্ব গড়ের (১৫ বছর) তুলনায় একটি বড় ব্যবধান তৈরি করে।

মিঃ লুক জোর দিয়ে বলেন যে সমস্যাটি হল এই ব্যবধান দিন দিন বাড়ছে, এবং আয় বৃদ্ধি আবাসনের দামের সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারে না। তাই, বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন।

একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে মানুষের ২৬ বছর সময় লাগে (সূত্র: ডঃ ক্যান ভ্যান লুক শেয়ার করেছেন)।

বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম আকাশছোঁয়া।

ড্যান ট্রাই রিপোর্টারদের একটি জরিপ অনুসারে , সম্প্রতি হ্যানয়ে অনেক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা হয়েছে। তবে, বর্তমান দামগুলি উচ্চ সেগমেন্টে কেন্দ্রীভূত।

বিশেষ করে, দাই মো ওয়ার্ড (হ্যানয়) এর একটি প্রকল্পের উদ্বোধনী মূল্য ৮০-১২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। তু লিয়েম ওয়ার্ডে, লে কোয়াং দাও স্ট্রিটে অবস্থিত একটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের উদ্বোধনী মূল্য প্রায় ১৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার (ভ্যাট এবং রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে)।

ভিয়েত হাং ওয়ার্ডে একটি প্রকল্পের জন্য ১২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার বেশি খরচ হবে বলে আশা করা হচ্ছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, কাউ গিয়া ওয়ার্ডে একটি প্রকল্পের জন্য ১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার থেকে শুরু হবে বলে আশা করা হচ্ছে। অথবা জুয়ান দিন ওয়ার্ডে নতুন চালু হওয়া একটি প্রকল্পও ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার দামে বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত হচ্ছে।

বিশেষজ্ঞ লে দিন চুং বলেন যে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ৭০-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার মধ্যে ওঠানামা করছে। এছাড়াও, বাজারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার উপরে দামের অনেক উচ্চমানের, ব্র্যান্ডেড প্রকল্পের উত্থান দেখা গেছে।

তার মতে, এই প্রকল্পগুলি প্রায়শই হ্যানয়ের কেন্দ্রস্থলে গুরুত্বপূর্ণ স্থানে অবস্থিত। প্রকল্প বিকাশকারীরা বেশিরভাগ গ্রাহকদের কাছে নয়, উচ্চ-আয়ের গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করতে চান। তবে, 150 মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টার উপরে পণ্যের তারল্য বেশি হবে না, কারণ তারা গ্রাহকদের ব্যাপারে পছন্দের।

তিনি বলেন, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বাজার এবং সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরগতির। অতএব, উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট পণ্যগুলিও খুব অপরিবর্তিত।

বিলাসবহুল এবং ব্র্যান্ডেড অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা সম্পর্কে মিঃ চুং বলেন যে বর্তমানে, বেশিরভাগই প্রাথমিক পণ্য, তাই বিনিয়োগকারীরা উচ্চ মূল্য নির্ধারণ করেছেন। অতএব, দাম বাড়ানোর সুযোগ পেতে আরও সময় লাগবে। এছাড়াও, প্রকল্পের ইনপুট খরচ বর্তমানে খুব বেশি, এবং বাস্তবায়নের অগ্রগতি ধীর। একই সময়ে, প্রকল্প বিকাশকারীরা পণ্যটিতে আরও বেশি বিনিয়োগ করেছেন তাই তারা উচ্চ লাভের মার্জিন আশা করবেন।

হ্যানয়ের মতোই, হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজার, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টে, সম্প্রতি দ্রুত মূল্য বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে।

প্রকৃতপক্ষে, হো চি মিন সিটিতে নতুন খোলা অ্যাপার্টমেন্টের দাম সম্প্রতি ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, বিশেষ করে প্রাথমিক পণ্যের জন্য। দাম 100-200 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে, এমনকি টাউনহাউসের কাছেও।

পুরাতন জেলা ২ এলাকায়, আন ফু মোড়ের আশেপাশে, একজন বিদেশী বিনিয়োগকারী একটি উচ্চ-উত্থান প্রকল্পের তৃতীয় পর্যায়ের কাজ শুরু করেন, প্রায় ১৩০-২২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে আনেন। হো চি মিন সিটি - লং থান এক্সপ্রেসওয়ের সমান্তরাল রাস্তা বরাবর, একটি পুনঃসূচনা প্রকল্পের গড় মূল্য প্রায় ১২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। কাছাকাছি, ১১৭ হেক্টরেরও বেশি মেট্রোপলিটন এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টগুলির দামও ১৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার থেকে শুরু।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ - পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০২৪ সালে, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম গড়ে ৯০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারে বৃদ্ধি পাবে। ২০২০ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, হো চি মিন সিটিতে আবাসনের দাম বৃদ্ধির হার প্রতি বছর ১৫-২০% এ পৌঁছেছে।

এই বছরের প্রথম ৮ মাসের তথ্য আপডেট করে, ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বলেছেন যে হো চি মিন সিটিতে (পুরাতন) প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয় মূল্য গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১২-১৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, কিছু ব্যক্তিগত প্রকল্পের সর্বোচ্চ মূল্য ৪৯৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। বিন ডুয়ংয়ে (পুরাতন) গড় মূল্যও গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৮-১০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

হো চি মিন সিটি (পুরাতন) এবং পার্শ্ববর্তী এলাকায় অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য (সূত্র: DKRA)।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশি হওয়ার কারণ

সাম্প্রতিক সময়ে হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির কারণ অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন। প্রথমত, সরবরাহ হ্রাসের সমস্যা। সিবিআরই ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে দ্বিতীয় প্রান্তিকে, হো চি মিন সিটিতে (পুরাতন) অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ যদিও আগের প্রান্তিকের তুলনায় দ্বিগুণ হয়েছে, তবে প্রথম ৬ মাসে একই সময়ের তুলনায় ১৬% কম ছিল। এই ইউনিটটি হো চি মিন সিটিতে এক দশকের মধ্যে সর্বনিম্ন ৬ মাসের অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ রেকর্ড করেছে।

একই মতামত ভাগ করে নিয়ে, স্যাভিলস ভিয়েতনামের বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে হো চি মিন সিটিও সাম্প্রতিক বছরগুলিতে সরবরাহের ঘাটতির মুখোমুখি হয়েছে। শহরটি ২০২১-২০২৫ সময়কালে প্রায় ২৩৫,০০০ নতুন বাড়ি তৈরির লক্ষ্যমাত্রা নির্ধারণ করেছিল, কিন্তু লক্ষ্যমাত্রার মাত্র ২৪% অর্জন করেছে এবং এখনও ১৭৯,০০০ ইউনিটের অভাব রয়েছে। প্রকল্পের বৈধতা সম্পর্কিত সমস্যার কারণে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ব্যবধান আরও বেড়েছে।

আরেকটি কারণ হলো বাজারে সরবরাহের ভারসাম্যহীনতা। মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে এই বছরের প্রথমার্ধে, হো চি মিন সিটিতে মাত্র ৪টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প ছিল যেখানে ৩,৩০০ টিরও বেশি বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট ছিল যা মূলধন সংগ্রহের যোগ্য ছিল। বাজারে কোনও মাঝারি এবং সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট নেই - এমন একটি পরিস্থিতি যা বহু বছর ধরে ধারাবাহিকভাবে ঘটছে।

পূর্বে, ২০২১ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, হো চি মিন সিটিতে নতুন আবাসন প্রকল্পগুলির সরবরাহে আর ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটারের নিচে দামের সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন নেই এবং সামাজিক আবাসনের তীব্র ঘাটতি রয়েছে। বিপরীতে, ২০২০ থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত উচ্চমানের আবাসন বিভাগ ক্রমাগত আধিপত্য বিস্তার করেছে, যা মোট সরবরাহের প্রায় ৭০%।

তিনি সতর্ক করে বলেন যে, স্বল্পমেয়াদে, হো চি মিন সিটির আবাসন বাজার সরবরাহের ঘাটতির সম্মুখীন হবে, বিশেষ করে মধ্যম এবং সাশ্রয়ী মূল্যের ক্ষেত্রে। আবাসনের দাম বাড়তে থাকবে, যা বেশিরভাগ শহুরে বাসিন্দার আর্থিক সামর্থ্যের বাইরে।

একই মতামত শেয়ার করে, কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ড ভিয়েতনামের জেনারেল ডিরেক্টর মিসেস ট্রাং বুই স্বীকার করেছেন যে বাজার সরবরাহ ক্রমশ উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল পণ্যের উপর কেন্দ্রীভূত হচ্ছে। কেন্দ্রীয় অঞ্চলে কোনও নতুন সরবরাহ নেই, বাজারটি সাধারণ রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের দ্বারা পরিচালিত। প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি সাশ্রয়ী মূল্যের এবং মাঝারি মানের পণ্যের ক্ষেত্রে সরবরাহের অভাবকে প্রতিফলিত করে।

মিসেস ট্রাং ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে আগামী বছরটি একটি নতুন পুনরুদ্ধার চক্রের সূচনা বিন্দু হতে পারে, তবে এটি ধীর, নির্বাচনী এবং অত্যন্ত বৈচিত্র্যপূর্ণ হবে। এইচসিএমসি বাজারের চ্যালেঞ্জ হল গড় প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য এখনও গড় আয়ের তুলনায় অনেক বেশি, একটি বাড়ি কিনতে ২০ বছরেরও বেশি সময় লাগে।

প্রতি বছর দাম ৫-১০% হারে বৃদ্ধি পাবে, যা এলাকার উপর নির্ভর করে, পণ্যের গুণমান অনুসারে বৃদ্ধি পাবে, ব্যাপক বৃদ্ধি নয়। এই বছর থেকে সরবরাহ প্রতি বছর ২৫-৩০% হারে বৃদ্ধি পেতে পারে, তবে ২০২২ সালের সর্বোচ্চের চেয়েও কম। বাজার আইনি "অনিয়ন্ত্রণ" সহ নতুন সরবরাহকে স্বাগত জানাবে।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির আরেকটি কারণ হল ইনপুট খরচের উপর চাপ, বিশেষ করে জমির খরচ, জমি ব্যবহারের ফি এবং নির্মাণ খরচ। এই খরচগুলি মোট প্রকল্প বিনিয়োগ ব্যয়ের একটি বড় অংশের জন্য দায়ী। বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে ইনপুট খরচ যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে নিয়ন্ত্রণ করা হলেই কেবল রিয়েল এস্টেটের দাম স্থিতিশীল হবে।

স্যাভিলস হ্যানয়ের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস ডো থু হ্যাং বলেন যে হ্যানয় প্রাতিষ্ঠানিক সংস্কার, অবকাঠামো উন্নয়ন এবং পাইলটিং আবাসন প্রকল্পের জন্য অনেক সমাধান সমন্বিতভাবে বাস্তবায়ন করছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, 3 - 3.5 বেল্টের বাইরের এলাকায় বাস্তবায়নের জন্য অনেক প্রকল্প বিবেচনা করা হচ্ছে। যখন প্রক্রিয়াগুলি সম্পন্ন হবে এবং পণ্যগুলি বাজারে আসবে, তখন এটি মূল্য স্তরের উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে।

তবে, একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল যে বর্তমানে মোট খরচের একটি বড় অংশ ভূমি ব্যবহারের খরচের জন্য দায়ী। যদি এই খরচ যুক্তিসঙ্গতভাবে গণনা করা হয়, রাষ্ট্র এবং উদ্যোগের মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করে, তাহলে আবাসনের দাম জনগণের পরিশোধের ক্ষমতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ পর্যায়ে কমানো যেতে পারে। একই সাথে, এই পণ্য লাইনের উন্নয়নের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগের জন্য কর, ঋণ বা জমির উপর অগ্রাধিকারমূলক ব্যবস্থাও প্রয়োজনীয়।

• Dantri.com.vn সম্পর্কে
• সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm