চ্যালেঞ্জ রয়ে গেছে

[বিজ্ঞাপন_১]

চ্যালেঞ্জগুলি এখনও স্বীকৃত

২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে হ্যানয়ের আবাসন বাজারে গত ১০ বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন সংখ্যক নতুন সরবরাহ রেকর্ড করা হয়েছে, নিম্ন-উত্থান এবং অ্যাপার্টমেন্ট উভয় ক্ষেত্রেই।

অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের জন্য, স্যাভিলস ভিয়েতনামের বাজার প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে সরবরাহ ৫২% বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু ১% বার্ষিক হ্রাস পেয়ে ২,৮৭৬ ইউনিটে দাঁড়িয়েছে। প্রাথমিক সরবরাহ ১১,৯১১ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় ৪০% এবং চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় ৪১% হ্রাস পেয়েছে। তবে, ত্রৈমাসিকে রেকর্ড করা নতুন সরবরাহ মাত্র ১০,৪০৩ ইউনিটে পৌঁছেছে, ক্লাস বি সরবরাহের ৮৪% ছিল। নিম্ন-উত্থান বিভাগের জন্য, ২০২৩ সালে, মোট নতুন সরবরাহ ২৭২ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা বার্ষিক ৮২% হ্রাস পেয়েছে। নতুন সরবরাহে ৮৭টি ইউনিট ছিল, যার মধ্যে হা দং-এর নতুন সোলাস্টা ম্যানশন প্রকল্পের ৫৮টি ইউনিট এবং হোই ডাকের বিদ্যমান আন ল্যাক গ্রিন সিম্ফনি প্রকল্পের ২৯টি ইউনিট ছিল। প্রাথমিক সরবরাহ ১৬টি প্রকল্প থেকে ৭১০ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা তৃতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ২% হ্রাস পেয়েছে এবং ২৩% বার্ষিক বৃদ্ধি পেয়েছে। টাউনহাউস হল প্রধান পণ্য যার বাজার শেয়ার ৪৪%।

উভয় বিভাগের সাধারণ মূল্যসীমা এখনও বেশি। এর মধ্যে, ৫১-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি নতুন সরবরাহের ৬৩%, যা বছরের পর বছর ২৪% বেশি। এই মূল্যসীমার অ্যাপার্টমেন্টগুলি বিক্রি হওয়া ইউনিটের ৪৯%, যা বছরের পর বছর ২১% বেশি। ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর উপরে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি ২০২৩ সালে বিক্রি হওয়া ইউনিটের ৪২%, যা ২০১৯ সালে ৩% ছিল। ২ থেকে ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর মধ্যে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি বাজারের ৫৫%। মাত্র ৩% অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর নিচে।

হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট - আবাসন বাজারের চিত্র: চ্যালেঞ্জগুলি এখনও রয়ে গেছে — সীমিত সরবরাহের কারণে, বাজার জুড়ে গড় প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে (ছবি: সোশ্যাল নেটওয়ার্ক)

এছাড়াও, যদিও বেশিরভাগ ডেভেলপার দাম পরিবর্তন করেননি, উচ্চমূল্যের নিম্ন-বৃদ্ধির তালিকা প্রাথমিক মূল্য বৃদ্ধি করেছে। উদাহরণস্বরূপ, প্রাথমিক ভিলার দাম ত্রৈমাসিক ভিত্তিতে ৫৫% বৃদ্ধি পেয়ে ১৬০ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটার জমিতে দাঁড়িয়েছে, মূলত ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে মে লিনে কম দামে সরবরাহ বিক্রি হওয়ার কারণে। টাউনহাউসের দাম ত্রৈমাসিক ভিত্তিতে ৩% বৃদ্ধি পেয়ে ১৯৪ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটার জমিতে দাঁড়িয়েছে। দোকানের দামও ত্রৈমাসিক ভিত্তিতে ৩% বৃদ্ধি পেয়ে ৩২৮ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটার জমিতে দাঁড়িয়েছে।

স্যাভিলস হ্যানয়ের গবেষণা ও পরামর্শ বিভাগের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস ডো থু হ্যাং-এর মতে: "জমি ও নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি, উন্নত অবকাঠামো এবং উন্নত মানের কারণে আবাসন খাতের দাম বৃদ্ধি পাচ্ছে। বাজারে সীমিত সরবরাহ অব্যাহত রয়েছে, যার ফলে সমগ্র বাজারে গড় প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধি পাচ্ছে"।

২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ৩,০৪৫টিতে পৌঁছেছে, যা ৪৫% ত্রৈমাসিকে এবং ৫% বার্ষিক বৃদ্ধি পেয়েছে। নতুন সরবরাহের শোষণ হার ছিল ৪৬%। এদিকে, নিম্ন-উত্থান বিভাগের লেনদেনের পরিমাণ বহু বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন ছিল। ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে লেনদেনের সংখ্যা ৩৭% ত্রৈমাসিকে এবং ৬৭% বার্ষিক বৃদ্ধি পেয়েছে। ত্রৈমাসিকে শোষণ হার ছিল মাত্র ৯%, যা ৫ ত্রৈমাসিকে এবং ১২ ত্রৈমাসিকে হ্রাস পেয়েছে। ২০২৩ সালে, মাত্র ৩৫৯ ইউনিট বিক্রি হয়েছিল, যা ২০১৪ সালের পর সর্বনিম্ন। মোট নিম্ন-উত্থান লেনদেন ৭৬% ত্রৈমাসিকে হ্রাস পেয়েছে এবং ২০২৩ সালে শোষণ হার ছিল মাত্র ৩৬%, যা ৩১ ত্রৈমাসিকে হ্রাস পেয়েছে।

কম শোষণ হারের মুখোমুখি হয়ে, মিসেস হ্যাং বিশ্লেষণ করেছেন: "ক্রেতাদের মধ্যে এখনও উদ্বেগ রয়েছে। প্রকৃতপক্ষে, ২০২৩ সালের ত্রৈমাসিকে বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা মূলত এমন প্রকল্প যেখানে বিনিয়োগকারী সম্মানিত, আইনত নিশ্চিত এবং আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন। অতএব, প্রকৃত আবাসনের চাহিদার জন্য ব্যাংক ঋণের সুদের হারের ক্ষেত্রে সহায়তা সত্ত্বেও, ক্রেতাদের আইনি কারণগুলি সম্পর্কে কিছু উদ্বেগ রয়েছে। তদুপরি, ব্যাংকগুলি এই বিষয়টি নিয়েও উদ্বিগ্ন যে বিনিয়োগকারী ঋণ প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য প্রকল্পের সাথে আইনি বাধ্যবাধকতা পূরণ করেননি। এটি অদৃশ্যভাবে ক্রেতাদের সিদ্ধান্ত এবং বিক্রি হওয়া বাড়ির সংখ্যাকে প্রভাবিত করে এবং এই সত্যটি ব্যাখ্যা করে যে ঋণের সুদের হার হ্রাস পেলেও শোষণ হার এখনও বেশি নয়।"

প্রকৃত আবাসনের চাহিদা সম্পন্ন বাড়ি ক্রেতাদের জন্য কী কী সুযোগ রয়েছে?

মিস হ্যাং-এর মতে, সীমিত সরবরাহ এবং উচ্চ প্রাথমিক মূল্যের প্রেক্ষাপটে, যাদের প্রকৃত আবাসন চাহিদা রয়েছে তাদের জন্য সুযোগটি সেকেন্ডারি বাজারে থাকতে পারে। সেকেন্ডারি বাজারে অনেক বিকল্পের সাথে কিনতে সক্ষম হওয়ার সুবিধা রয়েছে, যা সাশ্রয়ী মূল্যের এবং আরও নিরাপদ বৈধতার জন্য উপযুক্ত। উদাহরণস্বরূপ, প্রতি বর্গমিটার জমির সেকেন্ডারি ভিলার দাম গড় প্রাথমিক মূল্যের তুলনায় ৭% কম, সেকেন্ডারি টাউনহাউসগুলি প্রাথমিক পণ্যের তুলনায় ২৪% কম এবং সেকেন্ডারি বাণিজ্যিক টাউনহাউসগুলি বাজারে প্রাথমিক পণ্যের তুলনায় ৪০% কম।

রিয়েল এস্টেট - হ্যানয়ের আবাসন বাজারের চিত্র: চ্যালেঞ্জগুলি রয়ে গেছে (চিত্র ২)। — মিসেস ডো থু হ্যাং, সিনিয়র ডিরেক্টর, রিসার্চ অ্যান্ড কনসাল্টিং, স্যাভিলস হ্যানয়

একই সাথে, গৃহ ক্রেতারা অবকাঠামো উন্নয়ন থেকে নতুন সরবরাহ আশা করতে পারেন। রিং রোড ৩, ৫ এবং ৪ এর মতো অবকাঠামো বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি হ্যানয়ের আবাসন বাজারকে সম্প্রসারিত করবে, যার লক্ষ্য হল শহরের অভ্যন্তরীণ এবং কেন্দ্রীয় অঞ্চলে চাহিদা কমানো। অবকাঠামো উন্নয়নের ফলে প্রতিবেশী প্রদেশ এবং অঞ্চলে যুক্তিসঙ্গত মূল্য এবং বৃহত্তর জমি তহবিলের মাধ্যমে আবাসনের চাহিদা বৃদ্ধি পাবে।

স্যাভিলসের প্রতিবেদনে আরও বলা হয়েছে যে সরবরাহের জন্য এটি একটি ইতিবাচক দিক, কারণ অ-কেন্দ্রীয় অঞ্চল এবং প্রতিবেশী প্রদেশগুলিতে আবাসন পণ্যগুলি ক্রমবর্ধমানভাবে হ্যানয়ের আবাসন চাহিদা মেটাতে সহায়তা করবে। সেই অনুযায়ী, ২০২৪ সালে, বাজার অতিরিক্ত ১২,১০০টি নতুন অ্যাপার্টমেন্টকে স্বাগত জানাবে, যার ৮৭% বাজার শেয়ার হোয়াং মাই, নাম তু লিয়েম এবং হা দং জেলায় অবস্থিত। হুং ইয়েন এবং বাক নিন ২০২৪ থেকে ২০২৬ সাল পর্যন্ত প্রায় ২০৩,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ করবে। ২০২৬ সালের মধ্যে, নিম্ন-উত্থান বিভাগে ৩৭টি প্রকল্প থেকে ১৪,০০০ নতুন অ্যাপার্টমেন্ট থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে। ভিনহোমস কো লোয়া বা ভিনহোমস ওয়ান্ডার পার্কের মতো বৃহৎ প্রকল্পগুলি বাজারে নতুন নিম্ন-উত্থান সরবরাহ করবে।

এছাড়াও, গৃহনির্মাণ আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং সম্প্রতি ভূমি আইন পাসের ফলে বাজারে ইতিবাচক প্রভাব পড়বে বলে আশা করা হচ্ছে। "ভবিষ্যতের পণ্য তৈরির আগে বিনিয়োগকারীদের তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে এই নিয়মটি ক্রেতাদের আস্থা জোরদার করার একটি বিষয়। অতএব, এটা বিশ্বাস করা যেতে পারে যে ২০২৪ - ২০২৫ এবং পরবর্তী সময়ে, বাজারের আস্থা আরও জোরদার হবে, প্রকৃত আর্থিক ক্ষমতা সম্পন্ন সম্মানিত বিনিয়োগকারীদের দ্বারা পণ্য সরবরাহ করা হবে, যার ফলে বাজার আরও সুষম এবং পণ্যে বৈচিত্র্যময় হবে," মিসেস হ্যাং বলেন।

ন্যাম আনহ

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস