সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের গল্পটি উন্মোচন করা

নির্ধারিত সময়সূচী অনুসারে, ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপার আমাকে আবার "সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন" বিষয়ের উপর একটি নিবন্ধ লিখতে বলে।

জি-হোমের জেনারেল ডিরেক্টর, সোশ্যাল হাউজিং এক্সপার্ট মিঃ নগুয়েন হোয়াং ন্যাম

১.

সত্যি বলতে, যদিও আমি এই গল্পটি নিয়ে অনেক টেলিভিশন সাক্ষাৎকারে অংশগ্রহণ করেছি এবং গত বছর আবাসন সম্পর্কে অনেক নিবন্ধও লিখেছি, তবুও যখনই "সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন" বিষয়টির কথা বলা হয়, তখনই আমার কাছে এটি কঠিন মনে হয়।

এটা কেবল এই কারণেই কঠিন নয় যে এই গল্পটি অনেক বিশেষজ্ঞ এবং গবেষক বিশ্লেষণ এবং ব্যবচ্ছেদ করেছেন, এবং আমি আরও ভালো কিছু লিখতে পারি কিনা, বরং বাস্তবে, একজন প্রকল্প উন্নয়ন পরামর্শদাতা, ব্রোকার এবং এমনকি কিছু দিক থেকে, একজন বিনিয়োগকারীর ভূমিকার কারণেও, কিন্তু আসলে "সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন" তৈরিতে অনেক বাধা রয়েছে।

আর্থিক সম্ভাবনা এক জিনিস এবং এটি মূলত একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্রকল্পের সাফল্য নির্ধারণ করে, কিন্তু বর্তমান বাস্তবতা অনুসারে বাস্তব আবাসন চাহিদা সম্পন্ন বেশিরভাগ মানুষের জন্য সত্যিকার অর্থে "সাশ্রয়ী মূল্যের" মূল্য নির্ধারণের কৌশল তৈরির গল্প যেকোনো ব্যবসার জন্য একটি বিশাল চ্যালেঞ্জ।

একটি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য যথেষ্ট পরিমাণে জমি থাকা কেবল একটি প্রয়োজনীয় শর্ত (আবাসন প্রকল্পটি ব্যয়বহুল না সস্তা তা উল্লেখ না করেই), তবে পর্যাপ্ত শর্ত হল দীর্ঘ প্রক্রিয়া যা সম্পন্ন হতে কয়েক বছর সময় লাগতে পারে। এতে জমিটি পরিকল্পনায় আছে কিনা এবং ভূমি ব্যবহার রূপান্তরের যোগ্য কিনা (যেক্ষেত্রে এটি কৃষি- বহির্ভূত জমি নয়) তাও বিবেচনা করা হয় না।

এটি দেখায় যে প্রক্রিয়াটি অনেক দীর্ঘ এবং একটি প্রকল্পের ইনপুট খরচ প্রায়শই অনেক বেশি। বর্তমান দীর্ঘ প্রকল্প অনুমোদন প্রক্রিয়ার সাথে, ইনপুট খরচ প্রায়শই খুব বেশি এবং সাধারণত সর্বোচ্চটি জমির দাম। বেশিরভাগ ব্যবসাকে যখন আর্থিক সুবিধা ব্যবহার করতে হয় তখন আগ্রহের গল্পটি উল্লেখ না করেই।

ধরুন, একটি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি কিনতে আপনাকে ৩০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণ নিতে হবে। সুতরাং, প্রকল্প প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে প্রতি বছর বিলম্বের জন্য, এন্টারপ্রাইজ ঋণের সুদের খরচের ১০% হারায়, যা ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। এবং বিনিয়োগের দক্ষতা নিশ্চিত করার জন্য, এন্টারপ্রাইজকে মূল্যের সাথে এই খরচ যোগ করতে বাধ্য করা হয়, যার ফলে বিক্রয় মূল্য কম হওয়া অসম্ভব হয়ে পড়ে।

সাধারণ "সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি"-এর ক্ষেত্রেও তাই, সামাজিক আবাসনের ক্ষেত্রে এটি অনেক বেশি কঠিন হয়ে পড়ে যখন পূর্ববর্তী বর্তমান আইন অনুসারে বিনিয়োগকারীদের জন্য পদ্ধতি এবং অগ্রাধিকারমূলক বিনিয়োগ নীতিগুলি "অগ্রাধিকারমূলক" বলে মনে হয় কিন্তু বাস্তবে বিনিয়োগকারীরা যতটা কল্পনা করেন ততটা "অগ্রাধিকারমূলক" নয়।

উদাহরণস্বরূপ, ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের ৫৪ অনুচ্ছেদের ৩ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, বিনিয়োগকারীদের প্রকল্পের সামাজিক আবাসন এলাকার কমপক্ষে ২০% ভাড়ার জন্য সংরক্ষণ করতে হবে এবং ৫ বছর পর বিক্রি করা যাবে। বাস্তবে, প্রতিটি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের মাধ্যমে, বিনিয়োগকারীরা সর্বোচ্চ ১০% মুনাফা উপভোগ করেন, যেখানে তাদের ২০% পর্যন্ত এলাকা ভাড়ার জন্য সংরক্ষণ করতে হয়, তাই প্রায় কোনও লাভ অবশিষ্ট থাকে না।

সামাজিক আবাসনের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ভূমি ব্যবহার ফি সম্পর্কিত আরও কয়েকটি নিয়মের কথা উল্লেখ না করলেও, ব্যবসাগুলিকে অগ্রিম অর্থ প্রদান করতে হবে এবং পরে কেটে নিতে হবে। প্রকল্প প্রক্রিয়াটি যদি প্রায় ৫ বছর স্থায়ী হয়, তাহলে ব্যবসাগুলি প্রায় অচল হয়ে পড়বে।

২.

প্রকৃতপক্ষে, গত বছরের শেষে গৃহায়ন আইন (সংশোধিত) আনুষ্ঠানিকভাবে পাস হওয়ার পর, আমি এবং শিল্পের অনেক সহকর্মী স্বস্তি বোধ করেছি যে অন্তত খসড়া সংস্থা সমস্যাটি স্বীকৃতি দিয়েছে এবং আইনের বিধানগুলিতে আরও ব্যবহারিক পরিবর্তন করেছে।

বিশেষ করে, বাড়ি কেনার বিষয়গুলি খোলা থেকে শুরু করে সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অগ্রাধিকারমূলক নীতি থাকবে এমন নিয়ন্ত্রণ পর্যন্ত, এটি এই বিভাগের উন্নয়নে দীর্ঘস্থায়ী বাধাগুলিও স্পষ্ট করেছে।

উদাহরণস্বরূপ, অনুচ্ছেদ ৮৫ অনুসারে: ভূমি ব্যবহার ফি, ভূমি ভাড়া থেকে অব্যাহতি; অগ্রাধিকারমূলক মূল্য সংযোজন কর, কর্পোরেট আয়কর...; অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার সহ ঋণ; প্রকল্পের প্রযুক্তিগত অবকাঠামো ব্যবস্থাকে আঞ্চলিক প্রযুক্তিগত অবকাঠামো ব্যবস্থার সাথে সংযুক্ত করার জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটির সহায়তা, প্রকল্পের পরিধির ভিতরে এবং বাইরে সামাজিক অবকাঠামোর সমন্বয় নিশ্চিত করা;

এছাড়াও, বিনিয়োগকারীরা সামাজিক আবাসন নির্মাণের ক্ষেত্রে মোট নির্মাণ বিনিয়োগ ব্যয়ের সর্বোচ্চ ১০% মুনাফা পাওয়ার অধিকারী; ব্যবসা, পরিষেবা, বাণিজ্য, বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণে বিনিয়োগের জন্য মোট আবাসিক জমির সর্বোচ্চ ২০% অথবা ব্যবসা, পরিষেবা, বাণিজ্যের জন্য আবাসনের মোট মেঝের ২০% লাভের অধিকারী; ব্যবসা, পরিষেবা, বাণিজ্য, বাণিজ্যিক আবাসন ক্ষেত্রের জন্য পৃথক অ্যাকাউন্টিং এবং সম্পূর্ণ মুনাফা উপভোগ করার অধিকারী; আইনের বিধান অনুসারে অন্যান্য প্রণোদনা (যদি থাকে)।

গৃহায়ন আইনে (সংশোধিত) মূল পরিবর্তনগুলি ছাড়াও, প্রায় ১ মাস পরে পাস হওয়া ভূমি আইন (সংশোধিত) অনেক বিশেষায়িত আইনের "জটিল", "ওভারল্যাপিং", "আন্তঃসংযুক্ত" বিনিয়োগ পদ্ধতি কমাতে অসুবিধাগুলি দূর করার জন্য অনেক বিষয়বস্তু পরিবর্তন করেছে।

আরও সুরেলা, স্বচ্ছ এবং স্পষ্ট বিনিয়োগ পরিবেশ তৈরির জন্য রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির দ্বারা এগুলি যুগান্তকারী এবং গ্রহণযোগ্য পরিবর্তন।

অন্তত এটি ব্যবসায়িক নেতাদের সমাধান খুঁজে বের করার জন্য এক সংস্থা বা বিভাগে ছুটে বেড়ানো এড়াতে সাহায্য করবে, কিন্তু তবুও সমাধান খুঁজে না পাওয়ার কারণে যে এক জায়গা হয়তো কাজটি সঠিকভাবে করছে, কিন্তু অন্য জায়গাটি এখনও ভুল করছে।

"কমিউন স্তর জেলা স্তরের জন্য জিজ্ঞাসা করে", "জেলা স্তর প্রাদেশিক স্তরের জন্য জিজ্ঞাসা করে", "প্রাদেশিক স্তর মন্ত্রী স্তরের জন্য জিজ্ঞাসা করে", "মন্ত্রী স্তর প্রধানমন্ত্রীকে জিজ্ঞাসা করে" ... এই প্রক্রিয়াগুলি গণনা করলেই আমার হিসাব অনুযায়ী গড় প্রশ্নোত্তর চক্রটি ৩ মাস পর্যন্ত সময় নেয়। এবং যদি এই প্রক্রিয়াটি সংক্ষিপ্ত করা যায়, তাহলে এটি প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন মানুষের কাছে পৌঁছানোর সময় প্রতি ১ বর্গমিটার প্রতি আবাসন মূল্যের একটি উল্লেখযোগ্য অংশও কমিয়ে দেবে।

খান হোয়া প্রদেশে একটি সামাজিক আবাসন প্রকল্প।

৩.

সাধারণভাবে, বাস্তবতা দেখায় যে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের অভাব কেবল ভিয়েতনামেই নয় বরং উন্নত দেশগুলি সহ বিশ্বের অনেক দেশেই ঘটে। এবং আবাসন সমস্যা, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, সমাধান করা এমন কিছু নয় যা একজন ব্যক্তি বা সংস্থার দ্বারা রাতারাতি সমাধান করা সম্ভব, বরং সমাজের সকল ক্ষেত্রের অবদান, সরকারি, বেসরকারি এবং জনগণের যৌথ প্রচেষ্টা প্রয়োজন।

২০শে মে, ৭ম অধিবেশনে জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান কর্তৃক জাতীয় পরিষদে উপস্থাপিত প্রতিবেদনে, পরিস্থিতি স্থিতিশীল করার জন্য সরকারকে মূল্যায়ন এবং সমাধানের পরামর্শ দেওয়ার মতামত ছিল এবং একই সাথে সরকারকে অতীতে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের একটি ব্যাপক পরিদর্শনের নির্দেশ দেওয়ার, অসুবিধা, অপ্রতুলতা, লঙ্ঘন এবং নেতিবাচকতা চিহ্নিত করার জন্য আইনের বিধান অনুসারে কঠোরভাবে পরিচালনা করার জন্য অনুরোধ করা হয়েছিল।

আমি পরিদর্শনের সাথে একমত, কারণ প্রক্রিয়া এবং নীতি একটি চ্যালেঞ্জ কিন্তু বর্তমান অকার্যকর বাস্তবতা পরিবর্তনের জন্য অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। প্রশ্ন হল আমরা কী পরিদর্শন করব, কীভাবে একটি যুক্তিসঙ্গত সমাধান এবং উন্নতি খুঁজে বের করার জন্য পরিদর্শন করব, এই "কঠিন" বিভাগে বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করার জন্য নেতিবাচক মানসিকতা তৈরি করা এড়িয়ে চলব।

বর্তমানে, ডিক্রি নং 49/2021/ND-CP এর ধারা 1 এর ধারা 4 অনুসারে, বিশেষ এবং টাইপ 1 নগর এলাকায় 2 হেক্টর বা তার বেশি ভূমি ব্যবহারের স্কেল সহ বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প, অথবা টাইপ 2 এবং 3 নগর এলাকায় 5 হেক্টর বা তার বেশি ভূমি ব্যবহারের স্কেল সহ, সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য মোট ভূমি এলাকার 20% সংরক্ষণ করতে হবে।

তত্ত্বগতভাবে, এই ভূমি তহবিল অবশ্যই পরিষ্কার জমি (পরিষ্কার) হতে হবে, এমনকি অবকাঠামোও থাকতে হবে এবং বাস্তবে, প্রতিটি প্রদেশ/শহরে 63টি প্রদেশ/শহরে একটি নগর এলাকা রয়েছে। তাহলে কেন এখনও অনেক প্রদেশ কোনও সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়ন করেনি? এই ভূমি তহবিল কোথায় যায়? অতএব, জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির অনুরোধ অনুসারে এটি এমন একটি বিষয় যা পরিদর্শনের কেন্দ্রবিন্দুতে রাখা প্রয়োজন।

অবশ্যই, পূর্ববর্তী নিবন্ধগুলিতে, আমি অনেক ক্ষেত্রে উল্লেখ করেছি যেখানে দরিদ্র এবং সুবিধাবঞ্চিত মানুষদের পদ্ধতিগত সমস্যার কারণে সামাজিক আবাসন পেতে অসুবিধা হচ্ছে। বর্তমান নিয়ম অনুসারে, শুধুমাত্র "কর্মকর্তা, সরকারি কর্মচারী এবং সরকারি কর্মচারী" সামাজিক আবাসন কেনার জন্য যোগ্য 10টি বিষয়ের মধ্যে একটি, কিন্তু যেসব কর্মী কেবল চুক্তি স্বাক্ষর করেছেন এবং এখনও বেতনভুক্ত নন, তারা একটি বিশাল সীমাবদ্ধতা যা পরিদর্শন এবং অপসারণ করা প্রয়োজন, যাতে দরিদ্র মানুষদের সামাজিক আবাসন কেনার যোগ্য কিন্তু স্থানীয় সিলের অভাবের কারণে ক্লান্তিকরভাবে অপেক্ষা করতে হয়।

অথবা কেনা ব্যক্তিটি আসলেই কম আয়ের কিনা সেই গল্পটিও একটি বিতর্কিত বিষয়। বাস্তবে, অনেকের মূল বেতন "কম" হতে পারে কিন্তু তাদের "পার্শ্ব কাজ" অনেক বেশি হতে পারে এবং বর্তমান ডেটা সিস্টেম এটি সনাক্ত করার জন্য যথেষ্ট সক্ষম নয়।

৪.

আইন প্রকল্পগুলির সাম্প্রতিক সংশোধন সম্পর্কে আমি একটি বিষয়ের প্রশংসা করি তা হল খসড়া তৈরিকারী সংস্থাটি অত্যন্ত গ্রহণযোগ্য, সক্রিয়ভাবে বাজার সদস্যদের মতামত শুনছে এবং বাস্তবতা জরিপ এবং মূল্যায়ন করছে। এটি একটি ইতিবাচক দিক, কারণ উভয় পক্ষের প্রকৃত ত্রুটিগুলি গভীরভাবে পর্যবেক্ষণ করেই আমরা বাধাগুলি দূর করতে এবং বাজার যে সমস্যার মুখোমুখি হচ্ছে তার মূল কারণগুলি সমাধানের দিকে দ্রুত এগিয়ে যেতে পারি।

অতএব, আমি আশা করি যে ভবিষ্যতে বাস্তবায়ন, তত্ত্বাবধান এবং পরিদর্শনের গল্পটিও উন্মুক্ততা, মনোযোগ এবং বাজার যে মূল সমস্যাগুলির মুখোমুখি হচ্ছে তার সমাধানের চেতনার উপর ভিত্তি করে তৈরি হবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html