রিয়েল এস্টেটের জন্য আরও সমাধান খুঁজুন।

২০২৪ সালের প্রথম নয় মাসে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে অনেক ইতিবাচক অগ্রগতি দেখা গেছে, যা সরবরাহ ও বিক্রয়মূল্যের পুনরুদ্ধার এবং ক্রেতাদের চাহিদা বৃদ্ধিতে প্রতিফলিত হয়েছে। এর পাশাপাশি, অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ও ব্যবসা সুনির্দিষ্ট কার্যক্রমের মাধ্যমে নিজেদের অবস্থান তৈরি করেছে, যা বাজারে নতুন প্রাণচাঞ্চল্য এনেছে।

ইতিবাচক পরিবর্তন

স্যাভিলস ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম নয় মাসে ৪ বিলিয়ন VND-এর বেশি মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলো মোট বিক্রিত অ্যাপার্টমেন্টের ৭০% ছিল। উল্লেখযোগ্যভাবে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলোতে অ্যাপার্টমেন্টের দামে উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি অব্যাহত ছিল। হ্যানয়ে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৬% বৃদ্ধি পেয়ে গড়ে প্রতি বর্গমিটারে ৬৯ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে; অন্যদিকে হো চি মিন সিটিতে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে ৬৮ মিলিয়ন VND-এ দাঁড়িয়েছে। এই মূল্যবৃদ্ধি বাজারের উচ্চ চাহিদা এবং সক্রিয়তাকেই প্রতিফলিত করে।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে সদ্য চালু হওয়া বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলো গ্রাহকদের কাছ থেকে ব্যাপক আগ্রহ পেয়েছে, যার বিক্রির হার ৬০%-৮০% পর্যন্ত পৌঁছেছে। এই প্রকল্পগুলো কেবল বাজারের সরবরাহ বাড়াতেই অবদান রাখে না, বরং তাদের আধুনিক অবকাঠামো, সুযোগ-সুবিধা এবং সুবিধাজনক পরিবহন সংযোগের কারণে বিপুল সংখ্যক বাসিন্দাকেও আকর্ষণ করে।

ভিনগ্রুপ, নোভাল্যান্ড এবং সান গ্রুপের মতো বড় রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো প্রকল্প বাস্তবায়ন ও ব্যবসা সম্প্রসারণে উল্লেখযোগ্য অগ্রগতি করেছে। এর একটি প্রধান উদাহরণ হলো নির্মাণ খাতের অন্যতম বৃহত্তম ঠিকাদার হোয়া বিন কনস্ট্রাকশন গ্রুপ, যা ভিয়েতনাম ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ব্যাংক ( বিআইডিভি ) থেকে ৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পর্যন্ত ক্রেডিট লাইন এক্সটেনশনের মাধ্যমে সহায়তা পেয়েছে। এটি শুধু হোয়া বিনকে তার অসুবিধাগুলো কাটিয়ে উঠতে সাহায্য করেনি, বরং প্রধান রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর পুনরুদ্ধারের একটি ইতিবাচক লক্ষণ হিসেবেও কাজ করছে।

আইনি বাধাগুলো ক্রমান্বয়ে সমাধান হওয়ার পর, নোভাল্যান্ড গ্রুপের অ্যাকোয়া সিটি (ডং নাই) এবং নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েত (ফান থিয়েত)-সহ একাধিক মেগা-প্রকল্পে লেনদেন ক্রমাগত বৃদ্ধি পাওয়ায় একটি নির্দিষ্ট পুনরুদ্ধার ঘটেছে।

২০২৪ সালের প্রথম নয় মাসে রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিবাচক রূপান্তর কেবল অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার ও জনগণের প্রকৃত চাহিদা থেকেই আসেনি, বরং আইনি বাধা দূরীকরণের ফলেও ঘটেছে। ২০২৪ সালের ভূমি আইন, ২০২৩ সালের আবাসন আইন এবং ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন প্রণয়নের মাধ্যমে ব্যবসা ও বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি অধিকতর স্বচ্ছ আইনি কাঠামো তৈরি হয়েছে। ভূমি মূল্যায়ন, লাইসেন্সিং পদ্ধতি এবং ভূমি ছাড়পত্র সংক্রান্ত নিয়মকানুনের উল্লেখযোগ্য উন্নতি করা হয়েছে, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ক্ষেত্রে প্রায়শই সম্মুখীন হওয়া আইনি বাধাগুলো হ্রাস করেছে।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে বেসমেন্ট নির্মাণের অনুমতি প্রাপ্তি সংক্রান্ত অসুবিধাগুলির সমাধান করা হয়েছে। হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৩৮০৩/কিউডি-ইউবিএনডি এবং ৩৮০৪/কিউডি-ইউবিএনডি সিদ্ধান্তগুলি সামগ্রিক সাইট প্ল্যান অনুমোদনের ভিত্তি হিসাবে কাজ করে, যার ফলে এই এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য নির্মাণ অনুমতিগুলির হালনাগাদ ও সমন্বয়ের কাজ সম্পন্ন হয়েছে... এই সিদ্ধান্তগুলির মাধ্যমে, আশা করা যায় যে হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলিতে আইনি বাধাগুলি ধীরে ধীরে দূর হবে।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক জনাব নগুয়েন তোয়ান থাং-এর মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং ভূমির মূল্য নিয়ন্ত্রণকারী অধ্যাদেশ ৭১/২০২৪, হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলোর জন্য ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত এমন অনেক সমস্যার সমাধান করেছে যা এখনও গণনা করা হয়নি। বর্তমানে, শহরটিতে প্রায় ২০০টি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যেগুলোতে ভূমি অর্থায়নের সমস্যা বিদ্যমান। ২০২৪ সালে, হো চি মিন সিটি ৩৬টি প্রকল্পের এই সমস্যাগুলোর সমাধান করবে এবং প্রায় ১৭,৫০০টি ভূমি ব্যবহার সনদপত্র জারি করবে।

নোভাল্যান্ড গ্রুপ কর্তৃক নির্মিত অ্যাকোয়া সিটি নগর এলাকার (৩০৫ হেক্টর) একটি অংশের প্রতিবন্ধকতাগুলো ক্রমান্বয়ে সমাধান হচ্ছে। ছবি: নগুয়েন তুয়ান

বিশেষ করে, সম্প্রতি, ডং নাই-এ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য আইনি বাধা অপসারণের প্রক্রিয়া পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলির তুলনায় ধীরগতিতে চলছে—এই বিষয়টি উপলব্ধি করে, ডং নাই প্রদেশের পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান, জনাব ভো তান ডুক, বিয়েন হোয়া শহরের সি৪ জোনিং প্ল্যান সম্পর্কিত অসুবিধাগুলি সমাধানে অগ্রাধিকার দেওয়ার উপর জোর দিয়েছেন। এই জোনিং প্ল্যানটি ১,৫০০ হেক্টর পর্যন্ত এলাকা জুড়ে বিস্তৃত এবং এতে বেশ কিছু বৃহৎ আকারের প্রকল্প রয়েছে, যেমন: ডোনাকুপ-এর বিনিয়োগে লং হাং আবাসিক এলাকা (২২৭ হেক্টর), ফুওক হাং দ্বীপ বাণিজ্যিক ও পরিষেবা শহুরে এলাকা (২৮৬ হেক্টর), নাম লং ইনভেস্টমেন্ট কর্পোরেশন-এর ডং নাই ওয়াটারফ্রন্ট শহুরে এলাকা (১৭০ হেক্টর) এবং নোভাল্যান্ড গ্রুপ-এর অ্যাকোয়া সিটি শহুরে এলাকা (৩০৫ হেক্টর)।

এছাড়াও, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের ঋণ নীতিমালা বাজার স্থিতিশীলতায় অবদান রেখেছে। স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের জুন মাসের শেষ নাগাদ রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ ৪.৬% বৃদ্ধি পেয়েছিল, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ঋণ ১০.৩% এবং বিশেষভাবে উল্লেখযোগ্য যে, বাড়ি কেনার জন্য ঋণ ১.২% বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি রিয়েল এস্টেট খাতের প্রতি আর্থিক ব্যবস্থার সমর্থনকে তুলে ধরে এবং একই সাথে বিনিয়োগকারী ও বাড়ি ক্রেতাদের আস্থা জোরদার করে।

বিআইডিভি-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ ড. ক্যান ভ্যান লুকের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজার আনুষ্ঠানিকভাবে একটি ইতিবাচক পুনরুদ্ধার পর্যায়ে প্রবেশ করেছে। একটি স্থিতিশীল সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিবেশ, নিয়ন্ত্রিত মুদ্রাস্ফীতি এবং ক্রমান্বয়ে উন্নত হতে থাকা আইনি নীতিসমূহ আগামী সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের শক্তিশালী প্রবৃদ্ধির জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করেছে। এছাড়াও, পরিবহন অবকাঠামোতে বিনিয়োগ, বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মেট্রো লাইনগুলো, বাজারের প্রবৃদ্ধিকে চালিত করার একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ হিসেবে কাজ করে যাবে।

এখনও অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা রয়ে গেছে।

তবে, ভূমি আইন ২০২৪, আবাসন আইন ২০২৩ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ সবেমাত্র কার্যকর হওয়ায় রিয়েল এস্টেট শিল্প এখনও নানা রকম অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতার সম্মুখীন হচ্ছে। যথাযথ ব্যবস্থা গ্রহণ করা না হলে, এগুলো দীর্ঘদিনের ঘাটতিগুলোকে আরও বাড়িয়ে তুলবে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ একটি বিষয় হলো পুরোনো জমির মূল্য কাঠামোর বিলুপ্তি। এর পরিবর্তে, জমির মূল্য তালিকা বার্ষিকভাবে হালনাগাদ করা হবে, যা বাজার মূল্যের কাছাকাছি দাম নির্ধারণ করবে। এর অর্থ হলো, আবাসন প্রকল্পের নির্মাণ ও উন্নয়নের জন্য বিনিয়োগ ব্যয় বাড়বে, যার ফলে আবাসন ও বাড়ির দাম ১৫%-২০% বৃদ্ধি পাবে। এই পরিবর্তন বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতা উভয়ের জন্যই অসুবিধা তৈরি করতে পারে। অন্যদিকে, যদি নতুন জমির মূল্য তালিকা কঠোরভাবে প্রয়োগ না করা হয়, তবে এটি ফটকাবাজি এবং বাজার কারসাজির সুযোগ তৈরি করবে, যা বিভিন্ন সামাজিক শ্রেণীর মধ্যে বাড়ির মালিকানার সুযোগে বৈষম্য বাড়িয়ে তুলবে।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ প্রস্তাব হলো একাধিক সম্পত্তির মালিকদের উপর কর আরোপের বিষয়টি বিবেচনা করা, তবে এটি সমাজের জন্য মূল্য সৃষ্টির নীতির উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের সহ-সভাপতি এবং ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি ড. নগুয়েন ভান দিন জোর দিয়ে বলেন যে, কর শুধুমাত্র মালিকানাধীন সম্পত্তির সংখ্যার উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত নয়, বরং ব্যবহারের উদ্দেশ্যও বিবেচনা করা উচিত। যারা ভাড়া দেওয়ার উদ্দেশ্যে সম্পত্তি কেনেন এবং এর মাধ্যমে সম্প্রদায়ের জন্য অতিরিক্ত মূল্য সৃষ্টি করেন, তাদের এই কর নীতির আওতায় আনা উচিত নয়।

স্যাভিলস হ্যানয়-এর পরিচালক মিস দো থু হ্যাং মনে করেন যে, দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের জন্য পুঙ্খানুপুঙ্খ প্রস্তুতি এবং দেশব্যাপী সামঞ্জস্য নিশ্চিত করা প্রয়োজন। ব্যবস্থাপনা পদ্ধতি এবং ব্যাংক লেনদেন ও সম্পদ ঘোষণার মতো কারিগরি পদক্ষেপে একরূপতা না থাকলে, এই কর কাঙ্ক্ষিত ফল অর্জন করতে পারবে না এবং এমনকি বাজারকে ব্যাহতও করতে পারে।

আবাসন মূল্য বৃদ্ধির একটি প্রধান কারণ হলো সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা। বর্তমানে, চাহিদার তুলনায় আবাসনের সরবরাহ অত্যন্ত কম, বিশেষ করে মধ্যম ও নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য উপযুক্ত সাশ্রয়ী আবাসন খাতে। বাজারকে নিয়ন্ত্রণে আনতে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় স্থগিত প্রকল্পগুলোর আইনি বাধা দূর করে এবং নতুন প্রকল্প চালুর প্রক্রিয়াকে উৎসাহিত করার মাধ্যমে আবাসন সরবরাহ সচল করার প্রস্তাব দিয়েছে।

ভিয়েতনামের (হ্যানয়) একটি আবাসন কোম্পানির পরিচালক মিসেস হো থি থু মাইয়ের মতে, সরবরাহ বাড়ানোর জন্য, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন খাতে, সরকার ও ব্যবসায়ীদের পক্ষ থেকে যদি কোনো দৃঢ় পদক্ষেপ না নেওয়া হয়, তবে বাজারকে গুরুতর পরিণতির সম্মুখীন হতে হবে। যাদের প্রকৃত আবাসন প্রয়োজন, তাদের পক্ষে বাড়ির মালিক হওয়া কঠিন হয়ে পড়বে এবং এই ‘মূল্যবৃদ্ধি’ পুরো বাজারে অস্থিতিশীলতা সৃষ্টি করতে পারে।

ভূমি নিলামের ওপর বিধি-নিষেধ কঠোর করুন।

রাষ্ট্রীয় বাজেটের জন্য স্থাবর সম্পত্তি থেকে রাজস্ব আদায়ের অন্যতম প্রধান একটি পদ্ধতি হলো ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম। নির্মাণ মন্ত্রণালয় মনে করে যে, নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ ও ইজারা দেওয়ার ফলে নেতিবাচক কার্যকলাপ সীমিত হয়েছে, স্বজনপ্রীতি কমেছে এবং রাজস্ব বৃদ্ধি পেয়েছে। তবে, এই প্রক্রিয়াটিও অনেক সীমাবদ্ধতার সম্মুখীন হয়, যার মধ্যে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য হলো বাজারকে প্রভাবিত করার জন্য ‘কৃত্রিম মূল্য’ তৈরি করতে ‘নিলাম দালালদের’ আঁতাত।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের নেতিবাচক দিকগুলো মোকাবিলা করার জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় ফটকাবাজি এবং কৃত্রিম মূল্যস্তর সৃষ্টি রোধ করতে নিলামে অংশগ্রহণের জন্য জামানতের পরিমাণ বৃদ্ধি এবং নিলাম জেতার পর অর্থ পরিশোধের সময়সীমা সংক্ষিপ্ত করার প্রস্তাব করেছে। এই নিয়মটি লাভের উদ্দেশ্যে কিনে পুনরায় বিক্রি করার পরিস্থিতি কমাতে সাহায্য করে; এর পরিবর্তে, কেবল প্রকৃত প্রয়োজন আছে এমন ব্যক্তিরাই অংশগ্রহণ করবে।

আজকের সেমিনারটির শিরোনাম হলো "২০২৪ সালের শেষ এবং ২০২৫ সালের শুরুতে রিয়েল এস্টেট বাজার শনাক্তকরণ"।

নগুয়ি লাও দং নিউজপেপার কর্তৃক আয়োজিত সেমিনারটি আগামী ১০ই অক্টোবর সকাল ৮:০০ টায় হো চি মিন সিটির ৩ নং জেলার ভো থি সাউ ওয়ার্ডের ভো ভান তান স্ট্রিটের ১২৩-১২৭ নম্বরে অবস্থিত নগুয়ি লাও দং নিউজপেপার ভবনের দ্বিতীয় তলার অডিটোরিয়ামে অনুষ্ঠিত হবে। এটি ব্যবস্থাপনা সংস্থা, ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং বিশেষজ্ঞদের একত্রিত হয়ে ভবিষ্যতে বাজারের উন্নয়নকে আরও এগিয়ে নিয়ে যাওয়ার জন্য সমাধান প্রস্তাব করার একটি সুযোগ।

সেমিনারে নিম্নলিখিত বিষয়গুলির উপর আলোকপাত করা হয়েছিল: রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান অবস্থা ও ভবিষ্যৎ পূর্বাভাস; রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত তিনটি নতুন আইনের প্রভাব এবং নির্দেশিকা দলিলগুলির বাস্তবায়ন; এবং জমির মূল্য তালিকা ও কর সম্পর্কিত বিষয়াবলী।

উৎস: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm