রিয়েল এস্টেটের জন্য আরও সমাধান খুঁজুন।

২০২৪ সালের প্রথম নয় মাসে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে অনেক ইতিবাচক উন্নয়ন দেখা গেছে, যার প্রতিফলন ঘটেছে সরবরাহ পুনরুদ্ধার, বিক্রয় মূল্য এবং ক্রেতাদের কাছ থেকে চাহিদা বৃদ্ধিতে। এর পাশাপাশি, অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং ব্যবসা সুনির্দিষ্ট কার্যক্রমের মাধ্যমে তাদের অবস্থান তৈরি করেছে, বাজারে নতুন প্রাণশক্তি এনেছে।

ইতিবাচক পরিবর্তন

স্যাভিলস ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম নয় মাসে, ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর উপরে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি মোট বিক্রিত অ্যাপার্টমেন্টের ৭০% ছিল। উল্লেখযোগ্যভাবে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি অব্যাহত রেখেছে। হ্যানয়ে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, গড়ে ৬৯ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে; অন্যদিকে হো চি মিন সিটিতে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৬৮ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। এই মূল্যবৃদ্ধি বাজারের উচ্চ চাহিদা এবং কার্যকলাপকে প্রতিফলিত করে।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে নতুন চালু হওয়া বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি উল্লেখযোগ্য গ্রাহক আগ্রহ অর্জন করেছে, যার শোষণের হার 60%-80% এ পৌঁছেছে। এই প্রকল্পগুলি কেবল বাজার সরবরাহ বৃদ্ধিতে অবদান রাখে না বরং তাদের আধুনিক অবকাঠামো, সুযোগ-সুবিধা এবং সুবিধাজনক পরিবহন সংযোগের জন্য বিপুল সংখ্যক বাসিন্দাকে আকর্ষণ করে।

ভিনগ্রুপ, নোভাল্যান্ড এবং সান গ্রুপের মতো বৃহৎ রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি প্রকল্প বাস্তবায়ন এবং ব্যবসা সম্প্রসারণে উল্লেখযোগ্য অগ্রগতি অর্জন করেছে। এর একটি উজ্জ্বল উদাহরণ হল নির্মাণ খাতের অন্যতম বৃহৎ ঠিকাদার হোয়া বিন কনস্ট্রাকশন গ্রুপ, যা ভিয়েতনাম বিনিয়োগ ও উন্নয়ন ব্যাংক ( BIDV ) থেকে ৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পর্যন্ত ক্রেডিট লাইন সম্প্রসারণের সহায়তা পেয়েছে। এটি কেবল হোয়া বিনকে তার অসুবিধাগুলি কাটিয়ে উঠতে সাহায্য করেনি বরং প্রধান রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির জন্য পুনরুদ্ধারের একটি ইতিবাচক লক্ষণ হিসেবেও কাজ করে।

নোভাল্যান্ড গ্রুপের একাধিক মেগা-প্রকল্প, যার মধ্যে অ্যাকোয়া সিটি (ডং নাই) এবং নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েট (ফান থিয়েট) অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, আইনি বাধাগুলি ধীরে ধীরে সমাধানের পর লেনদেনে স্থির বৃদ্ধির সাথে সাথে একটি নির্দিষ্ট পুনরুদ্ধার রেকর্ড করেছে।

২০২৪ সালের প্রথম নয় মাসে রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিবাচক রূপান্তর কেবল অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার এবং জনগণের প্রকৃত চাহিদার কারণেই নয়, বরং আইনি বাধা অপসারণের ফলেও ঘটেছে। ২০২৪ সালের ভূমি আইন, ২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন এবং ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন প্রণয়নের ফলে ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য আরও স্বচ্ছ আইনি কাঠামো তৈরি হয়েছে। জমির মূল্যায়ন, লাইসেন্সিং পদ্ধতি এবং জমি ছাড়পত্রের নিয়ন্ত্রণ উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত করা হয়েছে, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলির দ্বারা প্রায়শই সম্মুখীন হওয়া আইনি বাধাগুলিকে হ্রাস করেছে।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে বেসমেন্ট নির্মাণের জন্য পারমিট প্রাপ্তির ক্ষেত্রে সমস্যা দেখা দিয়েছে। হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সিদ্ধান্ত 3803/QD-UBND এবং 3804/QD-UBND সামগ্রিক সাইট পরিকল্পনা অনুমোদনের ভিত্তি হিসেবে কাজ করে, যার ফলে এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য নির্মাণ পারমিট আপডেট এবং সমন্বয় সম্পন্ন হয়... এই সিদ্ধান্তগুলির মাধ্যমে, আশা করা হচ্ছে যে হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলিতে আইনি বাধাগুলি ধীরে ধীরে দূর হবে।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং-এর মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি ৭১/২০২৪ হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলির জন্য এখনও গণনা করা হয়নি এমন ভূমি ব্যবহার ফি সম্পর্কিত অনেক সমস্যার সমাধান করেছে। বর্তমানে, শহরে প্রায় ২০০টি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যার ভূমি অর্থায়ন সংক্রান্ত সমস্যা রয়েছে। ২০২৪ সালে, হো চি মিন সিটি ৩৬টি প্রকল্পের জন্য এই সমস্যাগুলি সমাধান করবে এবং প্রায় ১৭,৫০০টি ভূমি ব্যবহার শংসাপত্র জারি করবে।

নোভাল্যান্ড গ্রুপ কর্তৃক নির্মিত অ্যাকোয়া সিটি নগর এলাকার (৩০৫ হেক্টর) একটি অংশ ধীরে ধীরে তার বাধাগুলি দূর করছে। ছবি: এনগুয়েন তুয়ান

বিশেষ করে, সম্প্রতি, দং নাইতে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য আইনি বাধা অপসারণের কাজ প্রতিবেশী প্রদেশগুলির তুলনায় ধীরগতিতে চলছে তা স্বীকার করে, দং নাই প্রদেশের পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান, মিঃ ভো তান ডুক জোর দিয়ে বলেছেন যে বিয়েন হোয়া সিটিতে C4 জোনিং পরিকল্পনার সাথে সম্পর্কিত সমস্যাগুলি সমাধানের জন্য অগ্রাধিকার দেওয়া হবে। এই জোনিং পরিকল্পনাটি 1,500 হেক্টর পর্যন্ত এলাকা জুড়ে বিস্তৃত, যার মধ্যে রয়েছে বৃহৎ আকারের প্রকল্পগুলি: আবাসিক এবং শহুরে এলাকা যেমন লং হাং আবাসিক এলাকা (227 হেক্টর), ডোনাকুপ দ্বারা বিনিয়োগ করা ফুওক হাং দ্বীপ বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা শহুরে এলাকা (286 হেক্টর), নাম লং ইনভেস্টমেন্ট কর্পোরেশন দ্বারা বিনিয়োগ করা ডং নাই ওয়াটারফ্রন্ট শহুরে এলাকা (170 হেক্টর) এবং নোভাল্যান্ড গ্রুপ দ্বারা অ্যাকোয়া সিটি শহুরে এলাকা (305 হেক্টর)।

তাছাড়া, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের ঋণ নীতিগুলিও বাজার স্থিতিশীলতায় অবদান রেখেছে। স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের জুনের শেষ নাগাদ, রিয়েল এস্টেট ঋণ ৪.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ঋণ ১০.৩% বৃদ্ধি পেয়েছে, এবং উল্লেখযোগ্যভাবে, বাড়ি কেনার জন্য ঋণ ১.২% বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য আর্থিক ব্যবস্থার সমর্থন প্রদর্শন করে, একই সাথে বিনিয়োগকারী এবং গৃহ ক্রেতাদের আস্থাও জোরদার করে।

বিআইডিভির প্রধান অর্থনীতিবিদ ডঃ ক্যান ভ্যান লুকের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজার আনুষ্ঠানিকভাবে একটি ইতিবাচক পুনরুদ্ধারের পর্যায়ে প্রবেশ করেছে। একটি স্থিতিশীল সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিবেশ, নিয়ন্ত্রিত মুদ্রাস্ফীতি এবং ধীরে ধীরে উন্নত আইনি নীতি আগামী সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের শক্তিশালী প্রবৃদ্ধির জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করেছে। এছাড়াও, পরিবহন অবকাঠামোতে বিনিয়োগ, বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে মেট্রো লাইন, বাজারের প্রবৃদ্ধির একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ হিসেবে অব্যাহত থাকবে।

অসুবিধা এবং চ্যালেঞ্জ এখনও রয়ে গেছে।

তবে, ভূমি আইন ২০২৪, গৃহায়ন আইন ২০২৩ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ সবেমাত্র কার্যকর হওয়ার প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট শিল্প এখনও একাধিক অসুবিধা এবং চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি। যথাযথ ব্যবস্থা না নিলে, এগুলি দীর্ঘস্থায়ী ত্রুটিগুলিকে আরও বাড়িয়ে তুলবে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল পুরাতন জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা। পরিবর্তে, জমির মূল্য তালিকা বার্ষিক আপডেট করা হবে, যা বাজার মূল্যের কাছাকাছি দাম নির্ধারণ করবে। এর অর্থ হল রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের নির্মাণ ও উন্নয়নের জন্য বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধি পাবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট এবং আবাসনের দাম ১৫%-২০% বৃদ্ধি পাবে। এই পরিবর্তন বিনিয়োগকারী এবং গৃহ ক্রেতা উভয়ের জন্যই অসুবিধা তৈরি করতে পারে। অন্যদিকে, যদি নতুন জমির মূল্য তালিকা কঠোরভাবে প্রয়োগ না করা হয়, তাহলে এটি অনুমান এবং বাজার কারসাজির সুযোগ তৈরি করবে, যার ফলে বিভিন্ন সামাজিক শ্রেণীর মধ্যে বাড়ির মালিকানার সুযোগে বৈষম্য বৃদ্ধি পাবে।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ প্রস্তাব হল, একাধিক সম্পত্তির মালিকদের উপর কর আরোপের কথা বিবেচনা করা, তবে এটি সমাজের জন্য মূল্য তৈরির নীতির উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট এবং ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন জোর দিয়ে বলেন যে কর আরোপ কেবল মালিকানাধীন সম্পত্তির সংখ্যার উপর ভিত্তি করে করা উচিত নয় বরং ব্যবহারের উদ্দেশ্যও বিবেচনা করা উচিত। যারা ভাড়া দেওয়ার জন্য সম্পত্তি কিনে সম্প্রদায়ের জন্য অতিরিক্ত মূল্য তৈরি করে, তাদের এই কর নীতি দ্বারা আবদ্ধ হওয়া উচিত নয়।

স্যাভিলস হ্যানয়ের পরিচালক মিসেস ডো থু হ্যাং বিশ্বাস করেন যে দ্বিতীয় সম্পত্তির উপর কর আরোপের জন্য পুঙ্খানুপুঙ্খ প্রস্তুতি প্রয়োজন এবং দেশব্যাপী ধারাবাহিকতা নিশ্চিত করে। ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থায় অভিন্নতা এবং ব্যাংক লেনদেন এবং সম্পদ ঘোষণার মতো প্রযুক্তিগত ব্যবস্থা ছাড়া, কর কাঙ্ক্ষিত প্রভাব অর্জন করবে না এবং এমনকি বাজারকে ব্যাহত করতে পারে।

আবাসনের দাম বৃদ্ধির একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ হল সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা। বর্তমানে, চাহিদার তুলনায় আবাসনের সরবরাহ অনেক কম, বিশেষ করে মধ্যম এবং নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য উপযুক্ত সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে। বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় স্থগিত প্রকল্পগুলিতে আইনি বাধা দূর করে এবং নতুন প্রকল্প চালু করার মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট সরবরাহ বন্ধ করার প্রস্তাব করছে।

ভিয়েতনামের (হ্যানয়) একটি আবাসন কোম্পানির পরিচালক মিসেস হো থি থু মাইয়ের মতে, যদি সরকার এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য কোনও সিদ্ধান্তমূলক পদক্ষেপ না নেয়, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে, তাহলে বাজার গুরুতর পরিণতির মুখোমুখি হবে। প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিদের জন্য একটি বাড়ি মালিকানা কঠিন হয়ে পড়বে এবং "মূল্যবৃদ্ধি" সমগ্র বাজারে অস্থিতিশীলতা তৈরি করতে পারে।

জমি নিলামের ক্ষেত্রে নিয়মকানুন কঠোর করা।

রাজ্য বাজেটের জন্য রিয়েল এস্টেট থেকে রাজস্ব আয়ের অন্যতম প্রধান পদ্ধতি হল ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম। নির্মাণ মন্ত্রণালয় বিশ্বাস করে যে নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং লিজ দেওয়ার ফলে নেতিবাচক অনুশীলন সীমিত হয়, পক্ষপাতিত্ব হ্রাস পায় এবং রাজস্ব বৃদ্ধি পায়। তবে, এই প্রক্রিয়াটিও অনেক সীমাবদ্ধতার সম্মুখীন হয়, বিশেষ করে "নিলাম দালালদের" যোগসাজশে বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য "কৃত্রিম মূল্য" তৈরির ঘটনা।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের নেতিবাচক দিকগুলি মোকাবেলা করার জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় নিলামে অংশগ্রহণের জন্য জমার পরিমাণ বৃদ্ধি এবং নিলামে জয়লাভের পরে অর্থপ্রদানের সময়কাল সংক্ষিপ্ত করার প্রস্তাব করেছে যাতে জল্পনা-কল্পনা এবং কৃত্রিম মূল্য স্তর তৈরি রোধ করা যায়। এই নিয়ন্ত্রণটি এমন পরিস্থিতি হ্রাস করতে সহায়তা করে যেখানে লোকেরা লাভের জন্য ক্রয় এবং পুনরায় বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে নিলামে অংশগ্রহণ করে; পরিবর্তে, কেবলমাত্র প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিরা অংশগ্রহণ করবেন।

আজকের সেমিনারের শিরোনাম "২০২৪ সালের শেষে এবং ২০২৫ সালের শুরুতে রিয়েল এস্টেট বাজার চিহ্নিতকরণ"।

নগুই লাও ডং নিউজপেপার আয়োজিত এই সেমিনারটি ১০ অক্টোবর সকাল ৮:০০ টায় নগুই লাও ডং নিউজপেপার ভবনের দ্বিতীয় তলায় অবস্থিত অডিটোরিয়ামে, ১২৩-১২৭ ভো ভ্যান ট্যান স্ট্রিট, ভো থি সাউ ওয়ার্ড, জেলা ৩, হো চি মিন সিটিতে অনুষ্ঠিত হবে। এটি ব্যবস্থাপনা সংস্থা, ব্যবসা এবং বিশেষজ্ঞদের একত্রিত হয়ে ভবিষ্যতে বাজার উন্নয়নকে আরও উৎসাহিত করার জন্য সমাধান প্রস্তাব করার একটি সুযোগ।

সেমিনারটি নিম্নলিখিত বিষয়গুলির উপর আলোকপাত করেছিল: রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান অবস্থা এবং ভবিষ্যতের পূর্বাভাস; রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত তিনটি নতুন আইনের প্রভাব এবং নির্দেশিকা নথির বাস্তবায়ন; এবং জমির মূল্য তালিকা এবং কর সম্পর্কিত বিষয়গুলি।

সূত্র: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm