রিয়েল এস্টেটের জন্য আরও সমাধান খুঁজুন

২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে অনেক ইতিবাচক পরিবর্তন রেকর্ড করা হয়েছে, যার প্রতিফলন ঘটেছে সরবরাহ পুনরুদ্ধার, বিক্রয় মূল্য এবং ক্রেতাদের কাছ থেকে চাহিদা বৃদ্ধিতে। এর পাশাপাশি, অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং উদ্যোগ নির্দিষ্ট কার্যক্রমের মাধ্যমে তাদের অবস্থান তৈরি করেছে, বাজারে নতুন প্রাণশক্তি এনেছে।

ইতিবাচক পরিবর্তন

স্যাভিলস ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি মোট বিক্রিত অ্যাপার্টমেন্টের ৭০% ছিল। বিশেষ করে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি অব্যাহত রেখেছে। হ্যানয়ে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা গড়ে ৬৯ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে; অন্যদিকে হো চি মিন সিটিতে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৬৮ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। দাম বৃদ্ধি বাজারের উত্তাপ এবং উচ্চ চাহিদার ইঙ্গিত দেয়।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে চালু হওয়া নতুন বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি গ্রাহকদের কাছ থেকে প্রচুর মনোযোগ পেয়েছে, যার শোষণের হার 60%-80% পর্যন্ত। প্রকল্পগুলি কেবল বাজারে সরবরাহ বৃদ্ধিতে অবদান রাখে না বরং আধুনিক অবকাঠামো এবং সুবিধাজনক ট্র্যাফিক সংযোগের জন্য বিপুল সংখ্যক বাসিন্দাকে আকর্ষণ করে।

ভিনগ্রুপ, নোভাল্যান্ড, সান গ্রুপ... এর মতো রিয়েল এস্টেট সেক্টরের বৃহৎ উদ্যোগগুলি প্রকল্প বাস্তবায়ন এবং ব্যবসায়িক কার্যক্রম প্রচারে শক্তিশালী অগ্রগতি অর্জন করেছে। এর একটি আদর্শ উদাহরণ হল নির্মাণ খাতের অন্যতম বৃহৎ ঠিকাদার হোয়া বিন কনস্ট্রাকশন গ্রুপ কর্পোরেশন, যা ভিয়েতনামের বিনিয়োগ ও উন্নয়ন ব্যাংক (BIDV) থেকে ৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং পর্যন্ত ঋণ সীমা বৃদ্ধির মাধ্যমে সহায়তা পেয়েছে। এটি কেবল হোয়া বিনকে কঠিন সময় কাটিয়ে উঠতে সাহায্য করে না বরং বৃহৎ রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজগুলির পুনরুদ্ধারের একটি ইতিবাচক লক্ষণও।

নোভাল্যান্ড গ্রুপের অ্যাকোয়া সিটি (ডং নাই) এবং নোভাওয়ার্ড ফান থিয়েট (ফ্যান থিয়েট)-এর একাধিক সুপার প্রজেক্ট আইনি সমস্যাগুলি ধীরে ধীরে সমাধানের পর লেনদেনের পরিমাণ বৃদ্ধির সাথে সাথে একটি নির্দিষ্ট পুনরুদ্ধার রেকর্ড করেছে।

২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তনগুলি কেবল অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার এবং জনগণের প্রকৃত চাহিদার কারণেই নয়, বরং আইনি বাধা অপসারণের ফলেও এসেছে। ভূমি আইন ২০২৪, গৃহায়ন আইন ২০২৩ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এর জন্ম ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য আরও স্বচ্ছ আইনি করিডোর তৈরি করেছে। জমির মূল্যায়ন, লাইসেন্সিং পদ্ধতি এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের নিয়মকানুন উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত করা হয়েছে, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি প্রায়শই যে আইনি বাধাগুলির মুখোমুখি হয় তা হ্রাস করতে সহায়তা করে।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে বেসমেন্ট নির্মাণের জন্য অনুমতি প্রদান সংক্রান্ত সমস্যা সমাধান করা হয়েছে। হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সিদ্ধান্ত 3803/QD-UBND এবং সিদ্ধান্ত 3804/QD-UBND হল মাস্টার প্ল্যান অনুমোদনের ভিত্তি, যা এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য সামঞ্জস্যপূর্ণ নির্মাণ অনুমতিগুলির আপডেট সম্পূর্ণ করার দিকে এগিয়ে যাচ্ছে... এই সিদ্ধান্তগুলির মাধ্যমে, আশা করা হচ্ছে যে হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলিতে আইনি সমস্যাগুলি ধীরে ধীরে সমাধান হবে।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং-এর মতে, ভূমি আইন ২০২৪ এবং জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি ৭১/২০২৪ হো চি মিন সিটিতে ভূমি ব্যবহার ফি গণনা না করা অনেক প্রকল্পের বাধা দূর করেছে। বর্তমানে, শহরে প্রায় ২০০টি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যেখানে ভূমি অর্থায়নের সমস্যা রয়েছে। ২০২৪ সালে, হো চি মিন সিটি ৩৬টি প্রকল্পের বাধা দূর করবে এবং প্রায় ১৭,৫০০টি সার্টিফিকেট জারি করবে।

নোভাল্যান্ড গ্রুপের অ্যাকোয়া সিটি নগর এলাকার (৩০৫ হেক্টর) একটি কোণ ধীরে ধীরে সমস্যার সমাধান হচ্ছে। ছবি: এনগুয়েন তুয়ান

বিশেষ করে, সম্প্রতি, দং নাইতে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আইনি সমস্যার সমাধান এখনও প্রতিবেশী প্রদেশগুলির তুলনায় ধীরগতিতে রয়েছে তা নির্ধারণ করে, দং নাই প্রাদেশিক পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান, মিঃ ভো তান ডুক জোর দিয়েছিলেন যে বিয়েন হোয়া সিটিতে উপবিভাগ C4 পরিকল্পনার সাথে সম্পর্কিত অসুবিধাগুলি সমাধানের দিকে অগ্রাধিকার দেওয়া হবে। এই উপবিভাগের আয়তন 1,500 হেক্টর পর্যন্ত, যার মধ্যে রয়েছে বৃহৎ প্রকল্পগুলি: লং হাং আবাসিক এলাকা (227 হেক্টর), ডোনাকুপ দ্বারা বিনিয়োগ করা ফুওক হাং আইলেট বাণিজ্যিক পরিষেবা নগর এলাকা (286 হেক্টর), নাম লং ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির ডং নাই ওয়াটারফ্রন্ট নগর এলাকা (170 হেক্টর) এবং নোভাল্যান্ড গ্রুপের অ্যাকোয়া সিটি নগর এলাকা (305 হেক্টর)।

এছাড়াও, স্টেট ব্যাংকের ঋণ নীতিগুলিও বাজার স্থিতিশীল করতে অবদান রেখেছে। স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের জুনের শেষ নাগাদ, রিয়েল এস্টেট ঋণ ৪.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ ১০.৩% বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে গৃহ ঋণ ১.২% বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য আর্থিক ব্যবস্থার সমর্থন দেখায়, একই সাথে বিনিয়োগকারী এবং গৃহ ক্রেতাদের আস্থা জোরদার করে।

বিআইডিভির প্রধান অর্থনীতিবিদ ডঃ ক্যান ভ্যান লুকের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজার আনুষ্ঠানিকভাবে ইতিবাচক পুনরুদ্ধারের একটি সময়ে প্রবেশ করেছে। স্থিতিশীল সামষ্টিক অর্থনীতি, নিয়ন্ত্রিত মুদ্রাস্ফীতি এবং ধীরে ধীরে উন্নত আইনি নীতিগুলি আগামী সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও শক্তিশালীভাবে বিকাশের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করেছে। এছাড়াও, পরিবহন অবকাঠামোতে বিনিয়োগ, বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে মেট্রো লাইন, বাজারের বৃদ্ধিকে উৎসাহিত করার একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ হিসেবে অব্যাহত থাকবে।

অসুবিধা এবং চ্যালেঞ্জ রয়ে গেছে

তবে, ভূমি আইন ২০২৪, গৃহায়ন আইন ২০২৩ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ কার্যকর হওয়ার প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট শিল্প এখনও একাধিক অসুবিধা এবং চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি। যদি কোনও সমাধান না করা হয়, তবে এটি দীর্ঘস্থায়ী ত্রুটিগুলিকে আরও বাড়িয়ে তুলবে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল পুরাতন জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা। পরিবর্তে, জমির মূল্য তালিকা বার্ষিক আপডেট করা হবে, যা বাজারের কাছাকাছি দাম নির্ধারণ করবে। এর অর্থ হল রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের নির্মাণ ও উন্নয়নে বিনিয়োগের খরচ বৃদ্ধি পাবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট এবং আবাসনের দাম ১৫% - ২০% বৃদ্ধি পাবে। এই পরিবর্তন বিনিয়োগকারী এবং গৃহ ক্রেতা উভয়ের জন্যই অসুবিধার কারণ হতে পারে। অন্যদিকে, যদি নতুন জমির মূল্য তালিকা কঠোরভাবে প্রয়োগ না করা হয়, তাহলে এটি অনুমান এবং বাজার কারসাজির সুযোগ তৈরি করবে, যার ফলে বিভিন্ন শ্রেণীর মানুষের মধ্যে বাড়ির মালিকানার সুযোগে বৈষম্য বৃদ্ধি পাবে।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ প্রস্তাব হল, যারা অনেক রিয়েল এস্টেটের মালিক তাদের উপর কর আরোপের কথা বিবেচনা করা, তবে এটি সমাজের জন্য মূল্য তৈরির নীতির উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত। ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট এবং ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন জোর দিয়ে বলেছেন যে কর আরোপ কেবল মালিকানাধীন রিয়েল এস্টেটের সংখ্যার উপর ভিত্তি করে নয় বরং ব্যবহারের উদ্দেশ্যের উপরও নির্ভর করা উচিত। যারা ভাড়ার জন্য রিয়েল এস্টেট কিনে, সম্প্রদায়ের জন্য অতিরিক্ত মূল্য তৈরি করে, তাদের এই কর নীতি দ্বারা আবদ্ধ হওয়া উচিত নয়।

স্যাভিলস হ্যানয়ের পরিচালক মিসেস ডো থু হ্যাং বলেন যে দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট ট্যাক্সের জন্য দেশব্যাপী অভিন্নতা নিশ্চিত করার জন্য সতর্কতার সাথে প্রস্তুতি নেওয়া প্রয়োজন। ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থায় অভিন্নতা এবং ব্যাংক লেনদেন এবং সম্পদ ঘোষণার মতো প্রযুক্তিগত ব্যবস্থা ছাড়া, ট্যাক্স কাঙ্ক্ষিত প্রভাব অর্জন করবে না এবং এমনকি বাজারে ব্যাঘাত ঘটাতে পারে।

উচ্চ আবাসনের দামের একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ হল সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা। বর্তমানে, চাহিদার তুলনায় আবাসনের সরবরাহ এখনও অনেক কম, বিশেষ করে কম খরচের আবাসন বিভাগ, যা নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষের জন্য উপযুক্ত। বাজার সামঞ্জস্য করার জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় স্থগিত প্রকল্পগুলিতে আইনি বাধা দূর করে রিয়েল এস্টেট সরবরাহ বন্ধ করার প্রস্তাব করেছে, একই সাথে নতুন প্রকল্প চালু করার প্রচারণা চালাচ্ছে।

ভিয়েতনাম হাউজিং কোম্পানি (হ্যানয়) এর পরিচালক মিসেস হো থি থু মাই এর মতে, যদি সরকার এবং উদ্যোগগুলি সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য কোন কঠোর পদক্ষেপ না নেয়, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন এবং কম খরচের আবাসন বিভাগে, তাহলে বাজার গুরুতর পরিণতির সম্মুখীন হবে। যাদের প্রকৃত আবাসন চাহিদা রয়েছে তাদের বাড়ি কিনতে অসুবিধা হবে এবং "দামের জ্বর" পুরো বাজারে অস্থিরতা তৈরি করতে পারে।

জমি নিলামের নিয়মকানুন কঠোর করা হোক

রাজ্য বাজেটের জন্য রিয়েল এস্টেট রাজস্ব বৃদ্ধির একটি গুরুত্বপূর্ণ পদ্ধতি হল ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে। নির্মাণ মন্ত্রণালয় বিশ্বাস করে যে নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং ইজারা দেওয়ার নেতিবাচক দিকগুলি সীমিত, চাওয়া-পাওয়ার পরিস্থিতি কমাতে এবং রাজস্ব বৃদ্ধিতে সহায়তা করেছে। তবে, এই প্রক্রিয়াটিও অনেক সীমাবদ্ধতার মুখোমুখি হয়, সাধারণত "নিলাম দালালদের" ঘটনা যারা বাজারকে নিয়ন্ত্রণ করার জন্য "ভার্চুয়াল মূল্য" তৈরি করতে যোগসাজশ করে।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের নেতিবাচক দিকগুলি কাটিয়ে ওঠার জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় নিলামে অংশগ্রহণের সময় জমার পরিমাণ বৃদ্ধি করার এবং নিলামে জয়ের পরে অর্থ প্রদানের সময় কমানোর প্রস্তাব করেছে যাতে অনুমানমূলক কার্যকলাপ রোধ করা যায় এবং ভার্চুয়াল মূল্য স্তর তৈরি করা যায়। এই নিয়মটি নিলামে অংশগ্রহণকারীদের লাভের জন্য ক্রয় এবং পুনঃবিক্রয়ের উদ্দেশ্যে পরিস্থিতি হ্রাস করতে সহায়তা করে, পরিবর্তে, শুধুমাত্র প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিরা অংশগ্রহণ করে।

আজ, "২০২৪ সালের শেষে, ২০২৫ সালের শুরুতে রিয়েল এস্টেট বাজার চিহ্নিতকরণ" শীর্ষক আলোচনা।

লাও ডং নিউজপেপার কর্তৃক আয়োজিত এই আলোচনাটি ১০ অক্টোবর সকাল ৮:০০ টায়, দ্বিতীয় তলার কনফারেন্স হল, লাও ডং নিউজপেপার, ১২৩-১২৭ ভো ভ্যান তান, ভো থি সাউ ওয়ার্ড, জেলা ৩, হো চি মিন সিটিতে অনুষ্ঠিত হবে। এটি ব্যবস্থাপনা সংস্থা, ব্যবসা এবং বিশেষজ্ঞদের জন্য আগামী সময়ে আরও বাজার উন্নয়নের জন্য সমাধান নিয়ে আসার একটি সুযোগ।

সেমিনারে নিম্নলিখিত বিষয়বস্তুর উপর আলোকপাত করা হয়েছিল: রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান অবস্থা, আগামী সময়ের পূর্বাভাস; রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত ৩টি নতুন আইনের প্রভাব এবং আইন বাস্তবায়নের জন্য নির্দেশিকা নথির বাস্তবায়ন; জমির মূল্য তালিকা এবং কর সম্পর্কিত বিষয়...

সূত্র: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm