রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তিদের কোন শর্ত পূরণ করতে হবে?

[বিজ্ঞাপন_১]

জালিয়াতি এবং কেলেঙ্কারির ঝুঁকি হ্রাস করুন

ষষ্ঠ অধিবেশনের মধ্য-সেশনের সভা কর্মসূচি অব্যাহত রেখে, ১৬ নভেম্বর বিকেলে, জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি (NASC) গৃহায়ন সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) সম্পর্কে মতামত প্রদান করে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) ব্যাখ্যা, গ্রহণ এবং সংশোধনের ক্ষেত্রে বেশ কয়েকটি প্রধান বিষয়ের উপর প্রতিবেদন করতে গিয়ে জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার সময় সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জন্য শর্তাবলী সম্পর্কে, অর্থনৈতিক কমিটির স্থায়ী কমিটি রিপোর্ট করেছে: বাস্তবে, ২০২০ সালের এন্টারপ্রাইজ আইনের ধারা ২১, ধারা ৪ এবং খসড়া আইনের ধারা ১, ধারা ৩-এ রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ধারণায় মুনাফা অর্জনের উদ্দেশ্য নির্ধারণ করা বাস্তবায়ন করা কঠিন।

অতএব, যদি স্কেল অনুসারে পার্থক্যের মানদণ্ডের উপর কোনও নিয়ন্ত্রণ না থাকে, তাহলে এটি ক্রয়, বিক্রয়, ভাড়া, লিজ এবং ক্রয় বাড়ি এবং নির্মাণ কাজের সমস্ত কার্যকলাপকে পরিচালিত করবে যার জন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক উদ্যোগ প্রতিষ্ঠার প্রয়োজন হবে, যা বাস্তবে সম্ভব নয়।

অতএব, খসড়া আইনের ধারা ৩ এবং ধারা ৬ সংশোধন করা হয়েছে, ধারা ৯-এর সাথে ধারা ৪ যুক্ত করে এই নির্দেশিকা দেওয়া হয়েছে: ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে নয় এমন ঘর এবং নির্মাণ কাজ বিক্রি করে এমন সংস্থা এবং ব্যক্তিরা অথবা ছোট পরিসরে ঘর এবং নির্মাণ কাজ বিক্রি, লিজ, বা লিজ-ক্রয়কারী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের খসড়া আইনের বিধান মেনে চলতে হবে না তবে তাদের অবশ্যই ঘোষণা করতে হবে এবং কর দিতে হবে।

সংলাপ - রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তিদের কোন শর্ত পূরণ করতে হবে? — জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান (ছবি: Quochoi.vn)।

ব্যক্তিদের মধ্যে বাড়ি বিক্রি বা লিজ-ক্রয় বা নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে, লেনদেনের আইনি নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে, জালিয়াতি, প্রতারণা এবং প্রতারণার ঝুঁকি সীমিত করতে এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ডাটাবেসে তথ্য সম্পূরক করার জন্য, ধারা 43 এর ধারা 5 এর বিধান অনুসারে চুক্তিটি নোটারাইজ এবং প্রমাণীকরণ করা প্রয়োজন।

ক্ষুদ্র আকারের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনাকারী ব্যক্তিদের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান প্রতিষ্ঠা করতে হবে না তবে খসড়া আইনের আওতাধীন, তাদের অবশ্যই কর ঘোষণা করতে হবে এবং প্রদান করতে হবে এবং খসড়া আইনের অন্যান্য বিধান মেনে চলতে হবে; পেশাদারিত্ব নিশ্চিত করতে এবং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সহজতর করার জন্য এই বিধান সংস্থাগুলির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়;

অন্যান্য ক্ষেত্রে, সংস্থা এবং ব্যক্তিদের অবশ্যই একটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান প্রতিষ্ঠা করতে হবে; সরকার ক্ষুদ্র-স্কেল রিয়েল এস্টেট ব্যবসা নির্ধারণের জন্য প্রতিটি ধরণের রিয়েল এস্টেটের পরিমাণ এবং মূল্য বিস্তারিতভাবে উল্লেখ করবে।

এছাড়াও, ষষ্ঠ অধিবেশনে মন্তব্যের জন্য জাতীয় পরিষদে জমা দেওয়া খসড়া আইনের ধারা 9-এর ধারা 3-এ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করা ব্যক্তিদের জন্য শর্তাবলী 2020 এন্টারপ্রাইজ আইনের ধারা 1 এবং ধারা 2-এ ভিয়েতনামে উদ্যোগ স্থাপন ও পরিচালনা করার অধিকারী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জন্য শর্তাবলীর ভিত্তিতে তৈরি করা হয়েছে।

পর্যালোচনার মাধ্যমে, অর্থনৈতিক কমিটির স্থায়ী কমিটি দেখেছে যে, বাস্তবে, এমন কিছু ঘটনা রয়েছে যেখানে লোকেরা এন্টারপ্রাইজ আইনের বিধান অনুসারে ব্যবসা প্রতিষ্ঠাতা এবং ব্যবস্থাপক হওয়ার শর্ত পূরণ করে না কিন্তু তবুও তারা রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার এবং রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত নাগরিক লেনদেন পরিচালনা করার অধিকারী।

অতএব, খসড়া আইনটি ধারা 9 এর ধারা 3 এ সংশোধিত করা হয়েছে যাতে সংস্থা এবং ব্যক্তিদের বৈধ এবং আইনি অধিকার সীমাবদ্ধ না হয়।

বিক্রয়মূল্যের ৫% এর বেশি নয়, শুধুমাত্র আমানত সংগ্রহ করা যাবে।

আবাসন ব্যবসা এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ প্রকল্পে আমানত সম্পর্কে (ধারা ৫, ধারা ২৩), কিছু মতামত বিকল্প ১ এর সাথে একমত। কিছু মতামত বিকল্প ১ এর সাথে একমত এবং বিক্রয় মূল্য বা লিজ-ক্রয় মূল্যের সর্বোচ্চ ৫% জমা রাখার প্রস্তাব করে। কিছু মতামত বিকল্প ১ এর সাথে একমত এবং সরকার কর্তৃক নির্ধারিত সর্বোচ্চ আমানতের স্তর নির্ধারণ করার প্রস্তাব করে কিন্তু ১০% এর বেশি নয়। কিছু মতামত বিকল্প ১ এর সাথে একমত এবং সর্বোচ্চ আমানতের স্তর ১৫% নির্ধারণ করার প্রস্তাব করে। কিছু মতামত বিকল্প ১ এর সাথে একমত এবং আরও সুনির্দিষ্ট নিয়মকানুন নির্ধারণ করার প্রস্তাব করে।

কিছু মতামত বিকল্প ২ এর সাথে একমত। কিছু মতামত বিকল্প ২ এর সাথে একমত এবং সর্বোচ্চ আমানত অনুপাত ৫% এ কমিয়ে আনার প্রস্তাব করেছে।

আমানতের প্রকৃত প্রকৃতি নিশ্চিত করার জন্য এবং একই সাথে ক্রেতা এবং ইজারাদার, যারা প্রায়শই দুর্বল পক্ষ, তাদের ঝুঁকি সীমিত করার জন্য, খসড়া আইনের ধারা ৫, ধারা ২৩-এ নিম্নরূপ সংশোধিত হয়েছে: "রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র গ্রাহকদের কাছ থেকে বাড়ি এবং নির্মাণ কাজের বিক্রয় মূল্য বা লিজ-ক্রয় মূল্যের ৫% এর বেশি আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন বাড়ি এবং নির্মাণ কাজ এই আইনের বিধান অনুসারে ব্যবসায় স্থাপনের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে। আমানত চুক্তিতে বাড়ি এবং নির্মাণ কাজের বিক্রয় মূল্য বা লিজ-ক্রয় মূল্য স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে"।

সংলাপ - রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তিদের কোন শর্ত পূরণ করতে হবে? (চিত্র ২)। — রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র বিক্রয় মূল্যের ৫% এর বেশি আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন না (ছবি: হু থাং)।

জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের মতামত বিবেচনা করে, ক্রয়, ভাড়া-ক্রয় এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে অর্থ প্রদানের বিষয়ে (ধারা ৩, অনুচ্ছেদ ২৫), খসড়া আইনটি নিম্নলিখিত দুটি বিকল্প অনুসারে ধারা ৩, অনুচ্ছেদ ২৫-এ সংশোধিত হয়েছে:

বিকল্প ১: "যদি ক্রেতা বা ইজারাগ্রহীতাকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের সার্টিফিকেট না দেওয়া হয়, তাহলে বিক্রেতা বা ইজারাদাতা চুক্তি মূল্যের ৯৫% এর বেশি আদায় করবেন না; চুক্তির অবশিষ্ট মূল্য তখনই পরিশোধ করা হবে যখন উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা ক্রেতা বা ইজারাগ্রহীতাকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের সার্টিফিকেট প্রদান করবে।"

এই বিকল্পটি বর্তমান নীতির স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করার জন্য; গ্রাহকরা সার্টিফিকেট জারি হওয়ার অপেক্ষায় চুক্তির মূল্যের একটি অংশ ধরে রাখতে পারবেন। এই বিকল্পের সীমাবদ্ধতা হল যখন গ্রাহকরা চুক্তির মূল্যের ১০০% পরিশোধ না করার ঝুঁকি বহন করেন, তখন মালিকানা প্রতিষ্ঠিত হয় না; কিছু ক্ষেত্রে, গ্রাহকরা তাদের অর্থপ্রদানের বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে বিলম্ব করেন কারণ তাদের অবিলম্বে সার্টিফিকেট গ্রহণের প্রয়োজন হয় না, যদিও বিনিয়োগকারী তার প্রতিশ্রুতি পূরণ করেছেন এবং উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা সার্টিফিকেট জারি করেছেন।

বিকল্প ২: “যদি ক্রেতা বা ইজারাদাতাকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের সার্টিফিকেট না দেওয়া হয়, তাহলে বিক্রেতা বা ইজারাদাতা চুক্তি মূল্যের ৯৫% এর বেশি আদায় করতে পারবেন না। চুক্তির অবশিষ্ট মূল্য গ্রাহক কর্তৃক ব্যবস্থাপনার জন্য একটি ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানে খোলা বিনিয়োগকারীর অ্যাকাউন্টে স্থানান্তরিত হয় এবং বিনিয়োগকারী এই পরিমাণ ব্যবহার করতে পারবেন না; গ্রাহক এই পরিমাণ থেকে উদ্ভূত আয় পাওয়ার অধিকারী। বিনিয়োগকারী কেবলমাত্র তখনই প্রতিটি গ্রাহকের এই পরিমাণ ব্যবহার করতে পারবেন যখন উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা বাড়ি বা নির্মাণ কাজের ক্রেতা বা ইজারাদাতাকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের সার্টিফিকেট প্রদান করে”।

এই পরিকল্পনার লক্ষ্য হল খসড়া আইন এবং খসড়া আবাসন আইন (সংশোধিত), খসড়া ভূমি আইন (সংশোধিত) এর বিধান অনুসারে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের নিয়মাবলীতে মালিকানা অধিকার প্রতিষ্ঠার সময় প্রবিধানগুলির সাথে সামঞ্জস্য এবং অভিন্নতা নিশ্চিত করা; গ্রাহকদের অর্থপ্রদানের বাধ্যবাধকতা পূরণ নিশ্চিত করা।

এই বিকল্পের সীমাবদ্ধতা হল, সার্টিফিকেট মঞ্জুর না হওয়া পর্যন্ত গ্রাহককে চুক্তি মূল্যের অবশিষ্ট ৫% পরিশোধ করতে হবে; তবে, জাতীয় পরিষদের মতামত বিবেচনা করে, এই বিকল্পে শর্ত দেওয়া হয়েছে যে এই পরিমাণ অর্থ থেকে উদ্ভূত আয় গ্রাহক উপভোগ করবেন।

এছাড়াও, খসড়া আইনের ৮০ অনুচ্ছেদের ৫ নং ধারায় ২৫ অনুচ্ছেদের ৩ নং ধারায় বর্ণিত মুনাফা ব্যবস্থাপনা এবং পরিশোধের নির্দেশনা প্রদানের জন্য স্টেট ব্যাংকের দায়িত্বের বিধান যুক্ত করা হয়েছে।

অর্থনৈতিক কমিটির স্থায়ী কমিটি দুটি বিকল্প রাখার এবং জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের মতামত চাওয়ার জন্য একটি ভোট গ্রহণের প্রস্তাব করেছে যাতে জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি এই বিষয়টি বিবেচনা করে সিদ্ধান্ত নিতে পারে ।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস