হো চি মিন সিটির জরুরি ভিত্তিতে 'জমির বিনিময়ে অবকাঠামো' গড়ে তোলা প্রয়োজন।

হো চি মিন সিটির দীর্ঘদিন ধরে পরিত্যক্ত সরকারি জমি ব্যবহার করে বৃহৎ আকারের বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) প্রকল্পে অর্থায়ন করা হলে তা বেসরকারি পুঁজির প্রবাহের পথ প্রশস্ত করবে এবং অবকাঠামোগত প্রতিবন্ধকতাগুলো দূর করবে।

Báo Sài Gòn Giải phóng•22/04/2026

"প্রাইম ল্যান্ড" আনলক করা হচ্ছে

সম্প্রতি, হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিল পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপ (পিপিপি) এবং বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) চুক্তি পদ্ধতির অধীনে প্রকল্প বাস্তবায়নকারী বিনিয়োগকারীদের ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য মোট ৩৩টি জমির একটি তালিকা সংক্রান্ত প্রস্তাব অনুমোদন করেছে। শহরের বিপুল অবকাঠামো বিনিয়োগের চাহিদার প্রেক্ষাপটে, এটিকে বাজেট-বহির্ভূত সম্পদ একত্রিত করার নীতিকে বাস্তব রূপ দেওয়ার একটি পদক্ষেপ হিসেবে দেখা হচ্ছে।

নির্মাণ বিভাগের মতে, ২০২৬-২০৩০ সময়কালের জন্য হো চি মিন সিটির ৩ ট্রিলিয়ন VND-এর বেশি প্রয়োজন, কিন্তু এখন পর্যন্ত মাত্র ১ ট্রিলিয়ন VND-এর বেশি সংগ্রহ করতে পেরেছে। নতুন, আরও নমনীয় নিয়মাবলীর মাধ্যমে, হো চি মিন সিটির কাছে বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) মডেলের সাহায্যে ভূমি সম্পদ কাজে লাগিয়ে অবকাঠামো প্রকল্পগুলোকে ত্বরান্বিত করার সুযোগ রয়েছে।

কিছুদিন আগে, হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিল তিনটি বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) প্রকল্পের বিনিয়োগ পরিকল্পনা অনুমোদন করেছে: কান জিও সেতু, ফু মি ২ সেতু এবং রাচ চিয়েক জাতীয় ক্রীড়া কমপ্লেক্স, যার মোট বিনিয়োগের পরিমাণ ১৮২,০০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি। একই সাথে, বিনিয়োগকারীদের দ্বারা বিটি মডেলের অধীনে আরও বেশ কিছু প্রকল্পের প্রস্তাব করা হচ্ছে, যার মোট আনুমানিক বিনিয়োগের পরিমাণ ৩৬৬,০০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি।

হো চি মিন সিটির জরুরি ভিত্তিতে 'জমির বিনিময়ে অবকাঠামো' প্রয়োজন - ছবি ১। — থু থিয়েম নতুন নগর এলাকার (আন খান ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি) অনেকগুলো জমি বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) চুক্তির অর্থ পরিশোধের জন্য ব্যবহার করা হবে।
ছবি: ন্যাট থিন

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ মূল্যায়ন করেছেন যে, বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) প্রকল্পের প্রস্তুতির জন্য হো চি মিন সিটি এই প্রথমবার একটি বৃহৎ আকারের ভূমি তহবিল প্রতিষ্ঠা করেছে। এটি সিটি পার্টি কমিটির নীতি থেকে শুরু করে হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিলের প্রাতিষ্ঠানিকীকরণ পর্যন্ত একটি উচ্চ স্তরের ঐকমত্যকে নির্দেশ করে, যা হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে পরবর্তী পদক্ষেপগুলো বাস্তবায়নের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করে দিয়েছে। এটি আরও ইঙ্গিত দেয় যে, হো চি মিন সিটি জরুরি অবকাঠামো প্রকল্পগুলো মোকাবেলার জন্য বিনিয়োগকারীদের আমন্ত্রণ জানাতে প্রস্তুত।

পূর্বে, হো চি মিন সিটি পার্টি কমিটির স্থায়ী কমিটি পরিবেশ দূষণ, বর্জ্য জল পরিশোধন, বন্যা এবং যানজট মোকাবেলার জন্য বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) চুক্তির অধীনে বেশ কয়েকটি জরুরি অবকাঠামো প্রকল্প বাস্তবায়নের নির্দেশ দিয়েছিল। হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি জানিয়েছে যে, এগুলো সবই বৃহৎ আকারের প্রকল্প এবং পরিকল্পনার আর্থিক সম্ভাব্যতা নিশ্চিত করার জন্য উল্লেখযোগ্য পরিমাণ আনুষঙ্গিক সম্পদের প্রয়োজন। তাই, সমমূল্য পরিশোধের নীতি নিশ্চিত করতে, বাজেটীয় বাধ্যবাধকতা কমাতে এবং সক্ষম বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করতে জমির প্লটগুলোকে কেবল পর্যাপ্ত আকারের হলেই চলবে না, বরং সেগুলোর উচ্চ বাণিজ্যিক সম্ভাবনাও থাকতে হবে।

বিনিয়োগকারীদের জন্য আস্থা তৈরি করা

হো চি মিন সিটির পরিকল্পনা অনুযায়ী, বিভিন্ন কারিগরি অবকাঠামো খাতে বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য জমি ব্যবহার করা হবে, যা প্রধান প্রতিবন্ধকতাগুলো দূর করবে। পরিবহন খাতে, ক্যান জিও সেতু, ফু মি ২ সেতু এবং আন্তঃআঞ্চলিক সংযোগকারী পথের মতো প্রকল্পগুলো শহরের দক্ষিণ ও পূর্বাঞ্চলের যানজটের চাপ কমানোর পাশাপাশি নগর উন্নয়নের পরিসর প্রসারিত করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

পরিবেশগত খাতে, পশ্চিম সাইগন এবং উত্তর সাইগনের বর্জ্য জল শোধনাগারগুলি খাল দূষণ কমাতে, জীবনযাত্রার মান উন্নত করতে এবং বন্যা নিয়ন্ত্রণ জোরদার করতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। এছাড়াও, বেন না রং - খান হোই পার্ক, কেন্দ্রীয় চত্বর এবং প্রশাসনিক কেন্দ্রের মতো গণপরিসর প্রকল্পগুলি শহরের মান উন্নত করতে এবং স্বতন্ত্র নিদর্শন তৈরি করতে অবদান রাখবে।

এই তালিকার একটি উল্লেখযোগ্য বিষয় হলো, অনেক জমি পূর্বে পরিদর্শন প্রতিবেদন, নিরীক্ষা বা আদালতের রায়ের সাথে জড়িত ছিল। প্রকৃতপক্ষে, অনেক জমির ভূমি অধিগ্রহণ সম্পন্ন হলেও সেগুলো এখনও আইনি বাধার সম্মুখীন হচ্ছে, যার ফলে সেগুলোর উন্নয়নে বিলম্ব হচ্ছে। উদাহরণস্বরূপ, আইনি সমস্যা সমাধান হওয়ার পর সাইগন ওয়ার্ডের ২-৪-৬ হাই বা ট্রুং স্ট্রিট, ৮-১২ লে ডুয়ান স্ট্রিট, ৩৩ নগুয়েন ডু স্ট্রিট এবং ৩৪-৩৬-৪২ চু মানহ ট্রিন স্ট্রিটের ‘প্রধান জমি’গুলো ব্যবস্থাপনার জন্য হো চি মিন সিটি ল্যান্ড ফান্ড ডেভেলপমেন্ট সেন্টারের কাছে হস্তান্তর করা হয়েছিল।

এর চমৎকার অবস্থান সত্ত্বেও, এই ইউনিটের বেশিরভাগ জমিই খালি অথবা আংশিকভাবে ব্যবহৃত, যার ফলে নিরাপত্তা বাবদ খরচ অপচয় হচ্ছে এবং জমির ব্যবহারও অদক্ষ হয়ে পড়ছে।

হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিলের ভূমি তহবিল তালিকার অনুমোদনকে বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) চুক্তির অধীনে মূল্যায়ন, বিনিয়োগকারী নির্বাচন এবং অর্থ প্রদানের মতো পরবর্তী পদক্ষেপগুলো গ্রহণের জন্য সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোর আনুষ্ঠানিক আইনি ভিত্তি স্থাপন হিসেবে দেখা হচ্ছে। একজন আর্থিক বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেছেন যে, বিনিয়োগকারীদের জন্য সবচেয়ে বড় ঝুঁকি জমির মূল্যের মধ্যে নয়, বরং আইনি কাঠামোর স্থিতিশীলতা এবং স্বচ্ছতার মধ্যে নিহিত। যখন জমির প্লটগুলো আনুষ্ঠানিক তালিকায় অন্তর্ভুক্ত হয়, তার মানে হলো সেগুলো পর্যালোচনা, প্রক্রিয়াকরণ এবং আইনি চুক্তির মধ্য দিয়ে গেছে, যা ঝুঁকি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করে এবং মূলধন সংগ্রহের ক্ষমতা উন্নত করে।

মূল চাবিকাঠিটি ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার মধ্যেই নিহিত।

বিটি প্রকল্পগুলোর অর্থায়নে ভূমি তহবিল ব্যবহারের সমর্থন করলেও, অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে সমগ্র ‘অবকাঠামোর জন্য ভূমি’ নীতির কার্যকারিতা নির্ধারণে ভূমি মূল্যায়ন একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ হবে।

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, জনাব লে হোয়াং চাউ মনে করেন যে এই পদ্ধতিটি হো চি মিন সিটির বাস্তব পরিস্থিতির জন্য উপযুক্ত, যেখানে বাজেট সীমিত অথচ অবকাঠামো বিনিয়োগের প্রয়োজনীয়তা অনেক বেশি। ভূমি তহবিল দিয়ে অর্থ পরিশোধ করা কেবল রাষ্ট্রের ওপর মূলধনের চাপ কমাতেই সাহায্য করে না, বরং বিনিয়োগকারীদের অংশগ্রহণের জন্য একটি প্রণোদনাও তৈরি করে। তিনি বলেন, “ব্যবসায়ীরাই হলো সেই প্রত্যক্ষ সত্তা যারা জমির সম্ভাবনা ও কার্যকারিতা মূল্যায়ন করে। তারা এমন সব মূল্য দেখতে পায় যা ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলো পুরোপুরি পরিমাপ করতে পারেনি, এবং বিটি প্রকল্পে অংশগ্রহণের ক্ষেত্রে ঠিক এটাই প্রত্যাশা করা হয়।”

নিলামে কম মূল্য পাওয়া যেতে পারে।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির মতে, তালিকায় থাকা বেশিরভাগ জমিতে এখনো ব্যাপক অবকাঠামোগত বিনিয়োগ হয়নি, সেগুলোর উন্নয়নের সম্ভাবনা সীমিত এবং বর্তমান পরিস্থিতিতে নিলাম আয়োজন করা কঠিন হবে।

মূল্যের দিক থেকে, বর্তমান সময়ে নিলাম করা হলে, ভূমি তহবিলের মূল্য, অর্থ প্রদানের জন্য জমি বরাদ্দের সময়কার বাজার মূল্যের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে কম হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে। এর কারণ হলো, বিটি প্রকল্পগুলো সম্পন্ন হলে এবং অবকাঠামো সম্পূর্ণরূপে বিকশিত হলে জমির মূল্য সাধারণত বৃদ্ধি পায়। অপরদিকে, অবকাঠামো বিনিয়োগের পর ভূমি তহবিল ব্যবহার করে অর্থ প্রদানের পদ্ধতিটি বাজার মূল্যের কাছাকাছি একটি মূল্য নির্ধারণের সুযোগ দেয় এবং সমতার নীতি নিশ্চিত করে।

জনাব চৌ বলেন যে, ভূমি তহবিলের তালিকা প্রকাশিত হওয়ার পর বিনিয়োগকারীরা তাদের উন্নয়ন কৌশলের জন্য উপযুক্ত জমির প্লট প্রস্তাব ও নির্বাচন করতে পারবেন। তবে, সরকারি সম্পদের ব্যবস্থাপনা এবং যোগ্য বিনিয়োগকারী নির্বাচনের নীতি নিশ্চিত করার জন্য চূড়ান্ত সিদ্ধান্তটি রাষ্ট্রীয় সংস্থার হাতেই থাকবে। নতুন বিটি প্রকল্পগুলোর ক্ষেত্রে, জমি বরাদ্দ বা ইজারা দেওয়ার সময়েই জমির মূল্য নির্ধারণ করা হবে, আর পূর্ববর্তী প্রকল্পগুলোর জন্য জাতীয় সংসদ ও সরকারের গৃহীত প্রস্তাবনা অনুযায়ী মূল্য নির্ধারণ করা হবে।

হো চি মিন সিটির প্রাক্তন উপ-প্রধান স্থপতি ডঃ ভো কিম কুয়ং যুক্তি দেন যে, নীতিগতভাবে সরকারি জমি বাজারে তোলার সময় তা নিলাম করা উচিত। তবে, বিটি প্রকল্পের অর্থ প্রদানের ক্ষেত্রে, অবকাঠামো প্রকল্পের "বিনিময়ের" জন্য ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করা একটি স্বতন্ত্র ধরনের লেনদেন।

জনাব কুওং এই ক্ষেত্রে রাষ্ট্র ও বিনিয়োগকারীর মধ্যকার সম্পর্ককে 'বিনিময়' নীতির উপর ভিত্তি করে বাণিজ্যিক প্রকৃতির বলে মনে করেন। রাষ্ট্রের কাছে জমি থাকে, বিনিয়োগকারীর কাছে থাকে অবকাঠামো প্রকল্প, এবং স্বার্থের ভারসাম্য নিশ্চিত করার জন্য উভয় পক্ষ একটি চুক্তির মাধ্যমে বোঝাপড়া ও ঐকমত্যের ভিত্তিতে বিনিময় করে। প্রযুক্তিগত দৃষ্টিকোণ থেকে, ডঃ ভো কিম কুওং জোর দিয়ে বলেন যে, সম্পূর্ণ পেশাদারী দক্ষতাসম্পন্ন একটি মূল্যায়ন পরিষদের মাধ্যমে মূল্যায়ন অবশ্যই সম্পন্ন করতে হবে এবং একই সাথে উভয় পক্ষের কাছ থেকে তথ্যের স্বচ্ছতাও নিশ্চিত করতে হবে।

সেই অনুযায়ী, রাষ্ট্রকে জমির আইনি মর্যাদা ও মূল্য সুস্পষ্টভাবে নির্ধারণ করতে হবে, এবং বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই প্রকল্পের বাস্তবায়ন সময়সূচি মেনে চলতে হবে। “আমরা এমন পরিস্থিতি হতে দিতে পারি না যেখানে প্রথমে জমি বরাদ্দ করা হয় কিন্তু অবকাঠামো প্রকল্পগুলো বিলম্বিত ও দীর্ঘায়িত হয়। সময়সূচি লঙ্ঘিত হলে সুস্পষ্ট শাস্তিমূলক ব্যবস্থা থাকতে হবে,” সুপারিশ করেন ড. ভো কিম কুয়ং।

উৎস: https://ttbc-hcm.gov.vn/tp-hcm-doi-dat-lay-ha-tang-cap-bach-1021163.html