সোনার দাম ক্রমাগত নতুন শিখরে পৌঁছানোর কারণে রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য সোনা ধার করা, কষ্টের সম্মুখীন হচ্ছে

রিয়েল এস্টেট কিনতে সোনা ধার করার কারণে মাথাব্যথা

২০২০ সালের শেষের দিকে, মিসেস নগুয়েন থুয়ের পরিবার ( নাম দিন থেকে) ২.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিয়ে ন্যাম তু লিয়েম (হ্যানয়) তে প্রতি তলায় ৩২ বর্গমিটার আয়তনের একটি গলিতে ৫ তলা বিশিষ্ট বাড়ি কিনে।

প্রায় ১.২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং দিয়ে, মিসেস থুই আত্মীয়স্বজনদের কাছ থেকে ১০ টেল SJC সোনা সুদমুক্ত ধার করেছিলেন। বাকি টাকা, মিসেস থুই ব্যাংক থেকে ধার করেছিলেন। তিনি বলেছিলেন যে গ্রামাঞ্চলের বেশিরভাগ মানুষ যাদের অতিরিক্ত অর্থ আছে তারা সম্পদ সংগ্রহের জন্য সোনা কেনেন। অতএব, যদি তারা ধার করতে চান, তাহলে তাদের সোনা ধার করতে হবে এবং সোনায় তা ফেরত দিতে হবে। তার পরিবার যখন ঋণ নিয়েছিল, তখন সোনার দাম ৫৪-৫৫ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/টেল এ ওঠানামা করছিল। ১০ টেল সোনা দিয়ে তারা প্রায় ৫৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং দিয়ে আয় করেছিলেন।

যেহেতু তারা ভেবেছিল সোনার দাম খুব বেশি ওঠানামা করবে না, মিস থুয়ের পরিবার প্রথমে ব্যাংক ঋণ পরিশোধের দিকে মনোনিবেশ করেছিল। তিনি এবং তার স্বামী আরও আলোচনা করেছিলেন যে যখন সোনার দাম কমে যাবে, তখন তারা ঋণ পরিশোধের জন্য আরও বেশি কিনবে।

তবে, তার আত্মীয়রা এখন ব্যবসা পরিচালনার জন্য ৪ টেল সোনা বিক্রি করার জন্য অর্থের বিনিময়ে ফেরত নেওয়ার প্রস্তাব দিচ্ছে, যার ফলে থুয়ের পরিবার "মাথাব্যথা" করছে কারণ সম্প্রতি সোনার দাম অনেক বেড়ে গেছে। তিনি হিসাব করে দেখেছেন যে প্রায় ৮২ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/টেল সোনার দাম (২৪ সেপ্টেম্বর ট্রেডিং সেশনের উদ্বোধনে আপডেট করা হয়েছে), তার পরিবারকে যে পরিমাণ অর্থ দিতে হবে তা ধার নেওয়ার সময় থেকে ৫০% বেশি।

"আমরা প্রায় ৪ বছর ধরে ঋণ নিয়েছি এবং আমাদের যে পরিমাণ অর্থ পরিশোধ করতে হবে তা ৫০% বেড়েছে, যা ব্যাংক ঋণের চেয়ে বেশি। যদি সোনার দাম বাড়তে থাকে, তাহলে আমাদের আরও বেশি অর্থ পরিশোধ করতে হবে। যদিও সম্প্রতি আমার বাড়ির দাম বেড়েছে, তবে তা সোনার দাম বৃদ্ধির মতো দ্রুত নয়," তিনি বলেন।

মিসেস ট্রান থান (কাউ গিয়া, হ্যানয়) - শেয়ার করেছেন যে গত বছরের অক্টোবরের শেষে, প্রদেশগুলিতে অনেক জমির দাম বেশ কমে গিয়েছিল। সেই সময়, তার পরিবার বাক গিয়াং- এ ১২০ বর্গমিটার আয়তনের একটি সন্তোষজনক জমি খুঁজে পেয়েছিল যার দাম ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। তবে, যেহেতু তার হাতে প্রায় ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছিল, তাই তিনি আত্মীয়দের কাছ থেকে ১৫ টেল সোনা ধার করতে বলেছিলেন।

তিনি আরও বলেন যে তার শহরে, সবাই "নিরাপদভাবে এটি ব্যবহার করে এবং এটি ভালোভাবে ব্যবহার করে", তাই যখনই তাদের অতিরিক্ত টাকা থাকে, তারা সোনা কিনে দাম বৃদ্ধি না হওয়া পর্যন্ত তা সংরক্ষণ করে রাখে, যাতে তারা তাদের সন্তান এবং নাতি-নাতনিদের জন্য বিক্রি করতে বা সঞ্চয় করতে পারে। বেশিরভাগ মানুষের হাতে নগদ টাকা থাকে না, তাই যদি তারা ধার করতে চায়, তাহলে তাদের সোনা ধার করতে হয়। সেই সময়ে, সোনার দাম ছিল প্রায় ৭১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/টেইল, তিনি ভেবেছিলেন দাম সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে। অতএব, যখন সোনার জন্য অর্থ প্রদানের সময় আসবে, তখন এটি ধার করার সময় যেমন ছিল তেমনই হবে অথবা আরও কম হবে।

হ্যানয়ে একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প (চিত্র: ডুওং ট্যাম)।

বিক্রির সময়, মিস থান প্রায় ১.১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয় করেছিলেন এবং তার দেখা জমির প্লটের জন্য দ্রুত অর্থ প্রদান করেছিলেন। তবে, সম্প্রতি, সোনার দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, যদিও তিনি আগে যে জমিটি কিনেছিলেন তা খুব বেশি বাড়েনি, যার ফলে মিস থান "দুঃখিত" হয়ে পড়েছেন।

"এখন আমি আশা করি সোনার দাম শীঘ্রই আবার স্থিতিশীল হবে। এটিও প্রথমবারের মতো আমি সোনা ধার করেছি তাই আমি ঝুঁকিগুলি পুরোপুরি অনুমান করিনি," মিস থান দুঃখ প্রকাশ করে বলেন।

আর্থিক লিভারেজের ব্যবহার সীমিত করুন

ডিকেআরএ গ্রুপের কনসাল্টিং সার্ভিসেস অ্যান্ড প্রজেক্ট ডেভেলপমেন্টের পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বলেন যে ফেরত দেওয়ার সময় সোনা ধার করার প্রকৃতিও সোনার মধ্যে হওয়া উচিত। অতএব, যদি ধার নেওয়া হয়, তাহলে ধার নেওয়ার সময় মূল্য অনুসারে সোনা ফেরত দিতে হবে নাকি নগদে, সে বিষয়ে একটি স্পষ্ট চুক্তি থাকতে হবে।

প্রকৃতপক্ষে, সাম্প্রতিক সময়ে সোনার দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে শহরের কেন্দ্রস্থলে রিয়েল এস্টেটের দামও বেড়েছে। এমনকি হ্যানয়ের মতো শহরাঞ্চলে বাড়ির দাম গত ৩-৪ বছরে সোনার দামের চেয়ে অনেক বেশি বেড়েছে। বিপরীতে, এমন বিরল ঘটনা ঘটেছে যেখানে বাড়ি কেনা হয়েছে কিন্তু সোনার দাম এখনও খুব বেশি বাড়েনি।

তবে, মিঃ থাং বলেন যে রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য সোনা ধার করা খুব একটা সাধারণ ঘটনা নয়। যদি রিয়েল এস্টেট বৈধ হয়, তাহলে মানুষের ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়া উচিত, যা আরও বেশি লাভজনক হবে। তবে, আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারের জন্য ঋণ পরিশোধের ক্ষমতারও যত্ন সহকারে গণনা করা প্রয়োজন। নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য ক্রেতাদের রিয়েল এস্টেটের মূল্যের প্রায় ৫০% ধার করা উচিত।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS)-এর মার্কেট ওয়ার্কিং গ্রুপের সদস্য মিঃ লে দিন চুং বলেন, যারা বাড়ি কিনতে বা রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার জন্য সোনা ধার করেন তাদের বেশিরভাগই এই ধরণের সম্পদের ওঠানামার ঝুঁকি পুরোপুরি বোঝেন না। স্পষ্ট আইনি মর্যাদা সম্পন্ন রিয়েল এস্টেটের জন্য, যদি আর্থিক লিভারেজের প্রয়োজন হয়, মিঃ চুং বলেন যে ব্যাংক থেকে একটি নির্দিষ্ট পরিমাণে ঋণ নেওয়া সম্ভব।

"আপনি যদি হ্যানয়ের কেন্দ্রস্থলে কেনাকাটা করেন, তাহলে সাম্প্রতিক সময়ে বাড়ির দাম বৃদ্ধির হার সোনার তুলনায় খুব একটা খারাপ নয়। তবে যারা প্রদেশে রিয়েল এস্টেট কিনে সোনা ধার করেন, তাদের অবশ্যই অসুবিধা হবে," মিঃ চুং বলেন।

তাঁর মতে, বাজারের যেকোনো সময় ক্রয়ক্ষমতা নিশ্চিত করার জন্য বাড়ি ক্রেতাদের পণ্য মূল্যের প্রায় ৫০% আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করা উচিত। বর্তমানে, ক্রেতাদের আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করার কথা বিবেচনা করা উচিত কারণ বাড়ির দাম বেড়েছে। একই সময়ে, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও পরবর্তী প্রবণতা সম্পর্কে অস্পষ্ট।

অনেক বিশেষজ্ঞ এও পরামর্শ দেন যে রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের আর্থিক লিভারেজের ব্যবহার সীমিত করা উচিত। কারণ রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও স্পষ্ট নয় যে এটি দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রাখবে নাকি সামঞ্জস্য করবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vay-vang-mua-bat-dong-san-meo-mat-vi-gia-vang-lien-tuc-lap-dinh-20240923164725293.htm