ছবি: নগোক হিয়েন
গৃহ মালিকানার সুযোগ উন্মোচন করা এখনও এক সুদূর বাস্তবতা।
ডিক্রি ২৬১/২০২৫/এনডি-সিপি-এর অধীনে নতুন ব্যবস্থাটি মাসিক আয়ের সর্বোচ্চ সীমা ২০-৪০ মিলিয়ন ভিএনডি পর্যন্ত বাড়িয়ে সামাজিক আবাসন কেনার যোগ্যতার মানদণ্ডকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রসারিত করেছে। এই পরিবর্তনটিকে শ্রমিকদের জন্য বাড়ির মালিকানার "দরজা খুলে দেওয়া" হিসেবে দেখা হচ্ছে। তবে, হ্যানয়ের সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলোর প্রকৃত বিক্রয় মূল্য এবং পরিশোধের শর্তাবলী দেখলে অনেকেই বুঝতে পারেন যে, বাড়ির মালিক হওয়ার স্বপ্ন এখনও বেশ দূরে।
হ্যানয় নির্মাণ বিভাগের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের শেষ থেকে বর্তমান পর্যন্ত হ্যানয়ে একাধিক সামাজিক আবাসন প্রকল্প শুরু হয়েছে, তবে বিক্রয়মূল্য তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাওয়ার প্রবণতা দেখা গেছে। ২০২৩ সালের আগে, রাজধানী শহরে সামাজিক আবাসনের বিক্রয়মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ১৩-১৭ মিলিয়ন VND-এর মধ্যে ছিল।
বর্তমানে সর্বোচ্চ দামগুলোর মধ্যে একটি হলো থুওং থান সামাজিক আবাসন প্রকল্পের (রাইস সিটি লং চাউ) দাম, যা প্রতি বর্গমিটারে ২৯.৪ মিলিয়ন VND (ভ্যাট সহ, রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে) নির্ধারণ করা হয়েছে এবং এটি ১লা অক্টোবর থেকে বিক্রি শুরু হয়েছে। সেখানে একটি বাড়ির মালিক হতে ক্রেতাদেরকে আকারের উপর নির্ভর করে ৯৪০ মিলিয়ন থেকে ২ বিলিয়ন VND পর্যন্ত খরচ করতে হবে। এর আগের রেকর্ডটি ছিল হা দিন-এর থান ত্রি জেলার (পূর্বতন) তান ত্রিয়েউ কম্যুনের একটি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের, যার অস্থায়ী বিক্রয় মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ২৫ মিলিয়ন VND।
২৭ মিলিয়ন VND/বর্গমিটার মূল্যের রাইস সিটি লং চাউ সামাজিক আবাসন প্রকল্পের নকশা। ছবি: বিআইসি ভিয়েতনাম।
কাও জিয় ওয়ার্ডের একটি ট্রেডিং কোম্পানির ২৯ বছর বয়সী হিসাবরক্ষক এবং বর্তমানে ফু ডিয়েন ওয়ার্ডে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ায় বসবাসকারী মিসেস নগুয়েন থু ট্রাং বলেন: “আমি চার বছরেরও বেশি সময় ধরে সঞ্চয় করছি, সাথে বাবা-মায়ের কাছ থেকে পাওয়া কিছু টাকাও আছে, এবং এখন আমার কাছে মাত্র প্রায় ১২০ মিলিয়ন VND আছে। আমি ট্রুং ভান প্রকল্পে একটি সামাজিক আবাসন ইউনিট কেনার জন্য নিবন্ধন করার পরিকল্পনা করছি, যেটি একটি ৫০ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্ট এবং যার দাম এক বিলিয়ন VND-এরও বেশি। কিন্তু ব্যাংক থেকে ঋণ পেতে হলে আমার নিজের মূলধনের অন্তত ২০% প্রয়োজন, যা প্রায় ২০০ মিলিয়ন VND। আর আমার কাছে যথেষ্ট পরিমাণ টাকা নেই। যদিও ৫.৪% সুদের হার বেশ কম, তবুও ঋণ পাওয়াটা বেশ কঠিন।”
মিসেস ট্রাং প্রতি মাসে প্রায় ১৮ মিলিয়ন VND আয় করেন। বাড়ি ভাড়া, জীবনযাত্রার খরচ এবং দেশে কিছু টাকা পাঠানোর পর তার হাতে প্রায় কোনো উল্লেখযোগ্য উদ্বৃত্ত থাকে না। তিনি বলেন, “একটি স্থায়ী বাসস্থান নিশ্চিত করতে পারলে দীর্ঘমেয়াদী ঋণ নিতে আমার কোনো আপত্তি নেই। কিন্তু এই ধরনের দামের কারণে সামাজিক আবাসনের স্বপ্ন অধরাই থেকে যায়।”
হ্যানয়ের ২৯ বছর বয়সী টেকনিশিয়ান দুয়ি আন-এর ক্ষেত্রে, হাতে পর্যাপ্ত পুঁজি থাকা সত্ত্বেও দাম সাধ্যের বাইরে হওয়ায় তিনি ও তার স্ত্রী সমস্যার সম্মুখীন হন। তিনি জানান যে, বিয়ের পর থেকে উভয় পক্ষের বাবা-মায়ের সহায়তা এবং নিজেদের সঞ্চয় দিয়ে তারা প্রায় ৩০ কোটি VND জমিয়েছিলেন এবং লং বিয়েন ওয়ার্ডের একটি সামাজিক আবাসন প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য নিবন্ধন করার পরিকল্পনা করেছিলেন।
“একটি ৫৫ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ১.৬ বিলিয়ন VND। যদি আমরা ২০ বছরের জন্য ১.৩ বিলিয়ন VND ঋণ নিই, তাহলে আসল ও সুদসহ প্রতি মাসে আমাদের প্রায় ৮ মিলিয়ন VND পরিশোধ করতে হবে। আমার ও আমার স্ত্রীর আয় ৩০ মিলিয়ন VND-এর বেশি, যা যথেষ্ট বলে মনে হয়, কিন্তু জীবনযাত্রার খরচ এবং আমাদের দুই সন্তানের পেছনে ব্যয় করার পর কিছুই অবশিষ্ট থাকে না। প্রাথমিক মূলধন থাকা সত্ত্বেও, আমরা চুক্তি স্বাক্ষর করার সাহস পাচ্ছি না, কারণ আমাদের তহবিল শেষ হয়ে যাওয়ার ভয় আছে,” দুয়ি আন হিসাব করে বললেন।
এই বাস্তব ঘটনাগুলো থেকে দেখা যায় যে, আজকের দিনে সবচেয়ে বড় বাধা শুধু প্রাথমিক পুঁজির অভাবই নয়, বরং সামাজিক আবাসনের বিক্রয়মূল্য এমনকি স্থিতিশীল আয়ের মানুষদেরও ক্রয়ক্ষমতার অনেক বাইরে।
রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞদের মতে, বর্তমান বৈপরীত্যটি হলো এই যে, যদিও আরও বেশি সংখ্যক মানুষ ঋণের জন্য যোগ্য হচ্ছেন, কিন্তু অত্যধিক মূল্য এবং উচ্চ ডাউন পেমেন্টের শর্তের কারণে মূলধন প্রাপ্তির প্রকৃত হার কম। এর ফলে ‘সামাজিক আবাসনের স্বপ্ন’—কাগজে-কলমে কাছাকাছি মনে হলেও—বাস্তবে এখনও অনেক দূরে।
সামাজিক আবাসনকে সত্যিকার অর্থে 'সাশ্রয়ী' করে তুলতে
বাস্তবে, আর্থিক সহায়তা নীতিগুলো কেবল একটি 'সাময়িক উপশম' মাত্র। যদি জমি ও নির্মাণ সামগ্রী থেকে শুরু করে প্রকল্প ব্যবস্থাপনার খরচ পর্যন্ত সামাজিক আবাসনের উপকরণগত ব্যয় বাড়তে থাকে, তাহলে ঋণের সুদের হার কমলেও মানুষের পক্ষে তা কেনা কঠিন হয়ে পড়বে।
তবে, বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে সামাজিক আবাসন কেন ক্রমশ ব্যয়বহুল হয়ে উঠছে তা বুঝতে হলে, এর মূল্য নির্ধারণকারী উপাদানগুলো আরও গভীরভাবে খতিয়ে দেখা প্রয়োজন। কোভিক কনসাল্টিং অ্যান্ড কনস্ট্রাকশন জয়েন্ট স্টক কোম্পানির স্থপতি এনগো মিন তাম-এর মতে, সমস্যাটি কেবল নির্মাণ সামগ্রী, জমি বা শ্রমের খরচেই সীমাবদ্ধ নয়, বরং বিনিয়োগকারীর বাস্তবায়ন ক্ষমতা এবং শিথিল মূল্য ব্যবস্থাপনা পদ্ধতির মধ্যেও নিহিত রয়েছে।
যখন নির্মাণ সামগ্রীর সমস্ত খরচই বাড়ছে, তখন একেবারে সস্তা সামাজিক আবাসনের দাবি করা অসম্ভব। কিন্তু তার চেয়েও উদ্বেগের বিষয় হলো সেই পরিস্থিতি, যেখানে নির্মাণকাজ বিলম্বিত হয়, অতিরিক্ত খরচ তৈরি হয় এবং সেই সমস্ত খরচই বিক্রয়মূল্যের ওপর চাপিয়ে দেওয়া হয়। সেক্ষেত্রে, এই বিলম্বের মূল্য শেষ পর্যন্ত জনগণকেই বহন করতে হয়," মিঃ ট্যাম বিশ্লেষণ করেন।
অক্টোবরের মাঝামাঝি সময়ে সামাজিক আবাসন অগ্রগতি পর্যালোচনা সম্মেলনে নির্মাণ উপমন্ত্রী নগুয়েন ভান সিনও এই মতামতের ওপর জোর দেন: “যাদের সত্যিই আবাসনের প্রয়োজন, তাদের কাছে বিক্রি করার জন্য আমাদের প্রকৃত মূল্যসহ সত্যিকারের অ্যাপার্টমেন্ট প্রয়োজন। হ্যানয়ে সামাজিক আবাসনের দাম বর্তমানে রেকর্ড উচ্চতায় রয়েছে, সম্ভবত বিনিয়োগকারীদের দুর্বল সক্ষমতা অথবা মূল্যস্ফীতির জন্য শিথিল নীতির অপব্যবহারের কারণে। মানুষের যাতে বাড়ি কেনার সুযোগ থাকে, তা নিশ্চিত করতে শহর কর্তৃপক্ষের অবিলম্বে পরিদর্শন, যাচাই এবং নিয়ন্ত্রণ পরিচালনা করা প্রয়োজন।”
উপমন্ত্রী পরামর্শ দিয়েছেন যে, হ্যানয়ের উচিত সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলোর প্রশাসনিক প্রক্রিয়াকে অগ্রাধিকার দেওয়া, যাতে কাজের অগ্রগতি ত্বরান্বিত হয় এবং দীর্ঘায়িত ব্যয় হ্রাস পায় – যা অযৌক্তিকভাবে মূল্যবৃদ্ধির অন্যতম কারণ।
জমি ও নির্মাণ সামগ্রী থেকে শুরু করে প্রকল্প ব্যবস্থাপনার খরচ পর্যন্ত সামাজিক আবাসনের নির্মাণ ব্যয় যদি বাড়তে থাকে, তাহলে ঋণের সুদের হার কমলেও মানুষের পক্ষে তা কেনা কঠিন হয়ে পড়বে। ছবি: ভিজিপি।
২০২৫ সালের সেপ্টেম্বরের শেষে অনুষ্ঠিত আবাসন নীতি ও রিয়েল এস্টেট বাজার বিষয়ক কেন্দ্রীয় স্টিয়ারিং কমিটির প্রথম বৈঠকে প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন মন্ত্রণালয়, বিভাগ এবং স্থানীয় প্রশাসনকে জনগণের আয়ের সঙ্গে সঙ্গতি রেখে প্রকৃত বাজার ব্যবস্থার আলোকে রিয়েল এস্টেট ও সামাজিক আবাসনের মূল্য নিয়ন্ত্রণ করার জন্য অনুরোধ করেছেন।
বাণিজ্যিক আবাসনের মূল্য অবশ্যই বাজার নীতি, অর্থনীতি এবং জনগণের অবস্থা ও সামর্থ্যের সঙ্গে সঙ্গতিপূর্ণ হতে হবে; এর লক্ষ্য হলো সকল নাগরিকের জন্য আবাসন নিশ্চিত করা, যা তাদের বস্তুগত ও আধ্যাত্মিক জীবনের উন্নতিতে অবদান রাখবে।
তদনুসারে, একটি ব্যাপক ও সর্বাঙ্গীণ সমাধান প্রয়োজন; রাষ্ট্র ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের মধ্যে, কেন্দ্রীয় ও স্থানীয় সরকারের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সহযোগিতা ও সমন্বয় এবং ভূমি নীতি ও অন্যান্য নীতির সাথে রাজস্ব ও মুদ্রানীতির একীকরণ প্রয়োজন। রাষ্ট্রকে অবশ্যই আর্থিক উপকরণ, বিশেষ করে কর, মাশুল এবং অন্যান্য আর্থিক নীতির মাধ্যমে জমি ও স্থাবর সম্পত্তির মূল্য নিয়ন্ত্রণ করতে হবে; সুদের হার এবং ঋণের মেয়াদ যথাযথভাবে কমানোর জন্য পদ্ধতি ও নীতি প্রতিষ্ঠা করতে হবে; এবং নির্দিষ্ট পরিস্থিতি ও স্থানীয় অবস্থার সাথে সামঞ্জস্য রেখে সামাজিক আবাসন কেনার যোগ্যদের জন্য আয়ের স্তর সংক্রান্ত বিধিমালা প্রণয়নের বিষয়ে অধ্যয়ন করতে হবে।
যদিও নতুন নীতিমালা উন্মোচিত হয়েছে, আয় ও বাড়ির দামের মধ্যকার ব্যবধানটি একটি 'বাধা' হয়ে রয়েছে, যার সমাধান করা প্রয়োজন। সামাজিক আবাসন সমস্যার সমাধান কেবল বিশেষ ছাড় বা আয়-সংক্রান্ত নিয়মকানুনের মধ্যেই নিহিত নয়, বরং দাম নিয়ন্ত্রণের মাধ্যমে তা যেন সত্যিই সাধ্যের মধ্যে থাকে, তা নিশ্চিত করাও জরুরি। কেবল তখনই শ্রমজীবী মানুষের জন্য বাড়ির মালিক হওয়া আর কোনো সুদূর স্বপ্ন থাকবে না।
উৎস: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
মন্তব্য (0)