সরকারি জমিতে বাণিজ্যিক পরিষেবার দোকান তৈরি করা কি বৈধ?

শহরাঞ্চলে বাণিজ্যিক পরিষেবা দোকানের (TMDV) কিছু মালিক চিন্তিত হন যখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের শংসাপত্রে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য বিভাগটিকে "শহরের পাবলিক ল্যান্ড" (CCTP) বা "আবাসিক পাবলিক ল্যান্ড" (CCKO) হিসাবে উল্লেখ করা হয়।

ভিশন অ্যান্ড অ্যাসোসিয়েটস লিগ্যাল এলএলসি-এর পরিচালক মিসেস লে কুইন আন, সম্প্রতি বিতর্কিত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ধরণের (দোকান) বৈধতা সম্পর্কে শেয়ার করেছেন।

২০১৩ সালের ভূমি আইন অনুসারে, জনসাধারণের উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত জমির মধ্যে রয়েছে পরিবহনের জন্য জমি; সেচ; সামাজিক কার্যকলাপের জন্য জমি, জনসাধারণের বিনোদন এবং বিনোদন এলাকা; বাজারের জমি... এবং অন্যান্য জনসাধারণের কাজের জমি।

পরিশিষ্ট I, ডিক্রি ০৬/২০২১/এনডি-সিপি, কার্য অনুসারে কাজের শ্রেণীবিভাগ অনুসারে, পাবলিক ওয়ার্কসের গ্রুপে বাণিজ্যিক কাজ যেমন শপিং মল, সুপারমার্কেট, বাজার, দোকান; রেস্তোরাঁ, খাদ্য ও পানীয়ের দোকান এবং অন্যান্য বাণিজ্যিক কাজ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

উপরোক্ত বিধিমালার উপর ভিত্তি করে, এটা বোঝা যায় যে সরকারি জমি বাণিজ্যিক পরিষেবা সুবিধা নির্মাণের জন্যও ব্যবহার করা যেতে পারে।

সুতরাং, নগর এলাকার প্রকল্পগুলির পরিকল্পনার পরিধির মধ্যে এককালীন জমি ভাড়া প্রদানের মাধ্যমে রাজ্য কর্তৃক লিজ নেওয়া শহরের সরকারি জমির প্লট (CCTP) এবং সরকারি আবাসিক এলাকা (CCKO) তে বিনিয়োগকারীদের দ্বারা ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে স্টল (যা দোকান নামেও পরিচিত) নির্মাণ আইনের বিধান অনুসারে করা হয়েছে।

বাণিজ্যিক পরিষেবার দোকানগুলিকে "সরকারি জমি" কেন বলা হয়?

- হ্যানয়ের শহরাঞ্চলে, সম্প্রতি ভিনহোমস ওশান পার্কে অবস্থিত বাণিজ্যিক পরিষেবা দোকানের কিছু মালিক, যখন তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র, বাড়ির মালিকানার অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদ, তাদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য এইভাবে উল্লেখ করা হয় তখন চিন্তিত হন: শহর পাবলিক ল্যান্ড (CCTP) অথবা আবাসিক পাবলিক ল্যান্ড (CCKO)। একজন আইনজীবীর দৃষ্টিকোণ থেকে, আপনি কি ব্যাখ্যা করতে পারেন কেন বাণিজ্যিক পরিষেবা দোকানগুলিকে "পাবলিক ল্যান্ড" হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে?

আমি উপরে যেমন বলেছি, বিনিয়োগকারীরা রাষ্ট্র কর্তৃক লিজ নেওয়া CCTP এবং CCKO জমির প্লটে ব্যবসা/বাণিজ্যিক এবং পরিষেবার উদ্দেশ্যে স্টল তৈরি করে এবং একবারে জমির ভাড়া প্রদান করে, এই বিষয়টি আইনের বিধানের পরিপন্থী নয়।

এবং যদি জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা এবং প্রকল্পের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি সংক্রান্ত সিদ্ধান্তে, স্টল এবং বাণিজ্যিক পরিষেবা দোকান নির্মাণের জন্য জমির প্লটগুলি শহর বা জনসাধারণের আবাসিক এলাকায় জনসাধারণের ব্যবহারের উদ্দেশ্যে করা হয়, তাহলে রাষ্ট্রীয় সংস্থার ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং উপরোক্ত প্রকল্পগুলিতে প্রদত্ত জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের শংসাপত্রে ব্যবহারের এই উদ্দেশ্যের রেকর্ডিং ১৫ মে, ২০২৩ তারিখের অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ ৩৩৮২/BTNMT-DD-তে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রকের প্রবিধান এবং নির্দেশাবলী অনুসারে করা হয়েছে।

- কিছু মালিক এও ভাবছেন যে বাণিজ্যিক পরিষেবা দোকানের পণ্যের জন্য জমি ব্যবহারের ধরণ ভাগ করা হয়েছে। এটি গ্রাহকদের অধিকারকে কীভাবে প্রভাবিত করতে পারে, ম্যাডাম?

নীতিগতভাবে, গ্রাহকরা তাদের ক্রয়কৃত পণ্যের ধরণের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ এবং বিক্রয় চুক্তিতে বিশেষভাবে বর্ণিত সুবিধাগুলি উপভোগ করবেন এবং অবশ্যই ভোগ করবেন।

ই-কমার্স শপ পণ্যের ধরণের ক্ষেত্রে, গ্রাহক যে পণ্যটি কিনবেন তা সাধারণ ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সাথে সম্পর্কিত নির্মাণ প্রকল্পের একটি অংশ, যার অর্থ গ্রাহকের প্রকল্পের (বুথ) নির্দিষ্ট অংশের মালিকানা পাওয়ার অধিকার রয়েছে যা গ্রাহক কিনতে বেছে নিয়েছেন এবং একই সাথে সংশ্লিষ্ট প্রকল্প ব্লক নির্মাণের জন্য সম্পূর্ণ জমির প্লট ব্যবহার করার অধিকার রয়েছে।

একজন মালিক হিসেবে, গ্রাহকের আইনের বিধান অনুসারে পূর্ণ অধিকার থাকবে যেমন ব্যবহারের অধিকার, মালিকানার অধিকার এবং তার ক্রয়কৃত নির্মাণ কাজ নিষ্পত্তি করার অধিকার।

বিশেষ করে, সম্প্রতি, জাতীয় পরিষদ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন নং 29/2023/QH15 পাস করেছে, যা নির্মাণ কাজের ক্রয়-বিক্রয়ের জন্য একটি স্পষ্ট আইনি করিডোর তৈরি করেছে, নির্মাণ কাজে নির্মাণ মেঝের এলাকা ভাগাভাগি করে ব্যবহারের আকারে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সহ।

আমি মনে করি এটি একটি যুগান্তকারী পদক্ষেপ, সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক সমস্যা এবং জট সমাধান করে, বিনিয়োগ, নির্মাণ এবং ব্যবসায়িক কর্মকাণ্ডে অংশগ্রহণকারী সংস্থা/ব্যক্তিদের অধিকার নিশ্চিত করে, এই ধরণের পণ্য কেনা-বেচা করে।

- তাহলে গ্রাহকদের "জমি কিনতে টাকা খরচ করা কিন্তু ব্যবহারের অধিকার না থাকা" নিয়ে উদ্বেগ কি ভিত্তিহীন?

প্রথমত, এটি স্পষ্ট করা প্রয়োজন যে, নিয়ম অনুযায়ী, নির্মাণ কাজে ঘর, নির্মাণ কাজ বা নির্মাণ মেঝের ক্রয়-বিক্রয় সর্বদা ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সাথে সম্পর্কিত হতে হবে। যদি একটি স্বাধীন নির্মাণ কাজ ক্রয়-বিক্রয় করা হয়, তাহলে এর সাথে সমগ্র জমির ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করা যেতে পারে এবং ক্রেতার জমি আলাদাভাবে ব্যবহারের অধিকার থাকবে। যদি কোনও নির্মাণ কাজের একটি অংশ ক্রয় করা হয়, তাহলে এই ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নির্মাণ কাজের মালিকদের মধ্যে সাধারণ ব্যবহারের অধিকার হিসেবে বরাদ্দ এবং নির্ধারণ করতে হবে।

এই কারণেই ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনে একটি নির্মাণ প্রকল্পে নির্মাণ তল এলাকার একটি অংশ বিক্রি করার শর্তাবলী স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে: নির্মাণ প্রকল্পটি অবশ্যই রাজ্য কর্তৃক বরাদ্দকৃত জমির উপর নির্মিত হতে হবে, যার জন্য জমি ব্যবহার ফি সংগ্রহ করতে হবে অথবা পুরো লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন জমি ভাড়া দিয়ে লিজ দেওয়া জমি ব্যবহার করতে হবে, কারণ ভূমি আইন অনুসারে, শুধুমাত্র এই ধরণের জমিই ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, বাণিজ্যিক পরিষেবা দোকান তৈরিতে ব্যবহৃত CCTP এবং CCKO জমির প্লটগুলি হল রাজ্য কর্তৃক লিজ দেওয়া জমি যা পুরো লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন জমি ভাড়া দিয়ে সংগ্রহ করা হয়।

সহজে কল্পনা করার জন্য, উপরের ঘটনাটিকে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের গোড়ায় একটি অ্যাপার্টমেন্ট বা বাণিজ্যিক স্থান কেনার সাথে তুলনা করা যেতে পারে। মালিকের ক্রয়কৃত অ্যাপার্টমেন্ট বা বাণিজ্যিক স্থানের মালিকানা পাওয়ার অধিকারও রয়েছে এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণের জন্য জমির প্লট ব্যবহারের অধিকারও রয়েছে।

ব্যাংক বন্ধক গ্রহণ করতে অস্বীকার করার মতো কোনও বিষয় নেই।

- অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, কিছু মতামত বলে যে যখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগাভাগি করা হয়, তখন গ্রাহকদের জন্য ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখা কঠিন হয়ে পড়ে অথবা এমনকি ব্যাংকগুলি তা প্রত্যাখ্যান করে। বাস্তবতা কী?

এই দাবি ভিত্তিহীন। ডিক্রি ২১/২০২১/এনডি-সিপি-এর ৮.১ ধারা অনুসারে, বাধ্যবাধকতা পূরণ নিশ্চিত করার জন্য ব্যবহৃত সম্পদের মধ্যে বিদ্যমান সম্পদ বা ভবিষ্যতে গঠিত সম্পদ অন্তর্ভুক্ত, কেবলমাত্র সেইসব ক্ষেত্রে যেখানে সিভিল কোড বা অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইন নিরাপত্তা চুক্তি বা নিরাপত্তা ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠার সময় মালিকানা অধিকার বিক্রয়, হস্তান্তর বা অন্যান্য হস্তান্তর নিষিদ্ধ করে।

২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ৯.১ অনুচ্ছেদ অনুসারে, ব্যবসায়ে স্থাপিত বাড়ি এবং নির্মাণ কাজের জন্য নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করতে হবে:

- ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্রে জমির সাথে সংযুক্ত বাড়ি এবং নির্মাণ কাজের মালিকানা নিবন্ধিত থাকতে হবে। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্রকল্পে উপলব্ধ বাড়ি এবং নির্মাণ কাজের জন্য, ভূমি আইনের বিধান অনুসারে শুধুমাত্র ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র প্রয়োজন;

- জমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা, বা জমির সাথে সম্পর্কিত নির্মাণ কাজের বিষয়ে কোনও বিরোধ নেই;

- রায় কার্যকর করার জন্য জব্দ করা যাবে না।

ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখার জন্য জমি আলাদাভাবে ব্যবহারের অধিকারের জন্য কোনও নিয়ম নেই। প্রকৃতপক্ষে, ডিক্রি 21/2021/ND-CP এর 10.1 অনুচ্ছেদে এমনকি বলা হয়েছে যে বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের ব্যবহার জমি ব্যবহারের অধিকারের সাথে একযোগে নাও হতে পারে।

উপরোক্ত বিধিমালা অনুসারে, যেসব স্টল এবং দোকানকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানার অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের সার্টিফিকেট দেওয়া হয়েছে, সেগুলো বিতর্কিত নয় এবং বন্ধকী সম্পত্তি হিসেবে রায় কার্যকর করার শর্ত পূরণের জন্য জব্দ করা যাবে না, যেমন অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ভিত্তির অ্যাপার্টমেন্ট এবং বাণিজ্যিক এলাকা।

- তবে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট পণ্যের মূল্যায়ন আপনার উল্লেখ করা রিয়েল এস্টেট পণ্যের মতো বেশি নাও হতে পারে?

নীতিগতভাবে, এই ধরণের পণ্যের জন্য, পণ্যের বিনিয়োগ খরচে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্য বরাদ্দ করা হয়েছে, এবং অবশ্যই পণ্যের বিক্রয় মূল্য নির্ধারণ করার সময়, বিনিয়োগকারী বিক্রয় মূল্যে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্যও বরাদ্দ করেছেন, অর্থাৎ, মূলত, পণ্যের মূল্য নির্ধারণ করার সময়, পণ্যের জন্য বরাদ্দকৃত ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন। ব্যাংক ঋণের জন্য বন্ধক রাখার সময় পণ্যের উচ্চ বা নিম্ন মূল্য নির্ধারণের বিষয়টি প্রতিটি নির্দিষ্ট সময়ে প্রতিটি নির্দিষ্ট ব্যাংকের নিয়মের উপরও নির্ভর করে।

- এই বিষয়ে বিভিন্ন মতামত সম্পর্কে মালিক এবং আগ্রহী ব্যক্তিদের সাথে আপনার কী মত?

আইনি ক্ষেত্রে কর্মরত একজন ব্যক্তি হিসেবে, আমি কেবল নিশ্চিত করতে পারি যে এই ধরণের পণ্যের বর্তমান আইনি কাঠামো তুলনামূলকভাবে সম্পূর্ণ, স্পষ্ট, কঠোর এবং ক্রেতাদের অধিকার আরও ভালোভাবে নিশ্চিত করে।

যারা ইতিমধ্যেই এই ধরণের পণ্যের মালিক বা বিনিয়োগ করতে চান তারা পণ্যটির সঠিক মূল্যায়ন এবং উপযুক্ত সিদ্ধান্ত নেওয়ার ভিত্তি পেতে প্রাসঙ্গিক নিয়মকানুনগুলি গবেষণা করতে পারেন।

ধন্যবাদ!

পরিশিষ্ট ১-এর প্রবিধান - ব্যবহারের ফাংশন অনুসারে কাজের শ্রেণীবিভাগ
(সরকারের ২৬ জানুয়ারী, ২০২১ তারিখের ডিক্রি নং ০৬/২০২১/এনডি-সিপি দিয়ে জারি করা হয়েছে)

২. জনকল্যাণমূলক কাজ:

গ) ক্রীড়া সুবিধা:

স্টেডিয়াম; জিমনেসিয়াম; প্রশিক্ষণ মাঠ, গল্ফ, ফুটবল, টেনিস, ভলিবল, বাস্কেটবল এবং অন্যান্য খেলার জন্য প্রতিযোগিতার মাঠ; সুইমিং পুল।

ঘ) সাংস্কৃতিক কাজ:

সম্মেলন কেন্দ্র, থিয়েটার, সাংস্কৃতিক ঘর, ক্লাব, সিনেমা, সার্কাস, নৃত্যকলা; ধ্বংসাবশেষ; জাদুঘর, গ্রন্থাগার, প্রদর্শনী, বিনোদন সুবিধা...

ঙ) বাণিজ্যিক ভবন: শপিং মল, সুপারমার্কেট, বাজার, দোকান; রেস্তোরাঁ, খাদ্য ও পানীয়ের দোকান এবং অন্যান্য বাণিজ্যিক ভবন।

ছ) পরিষেবামূলক কাজ:

- হোটেল, গেস্টহাউস, মোটেল; রিসোর্ট; ভিলা, অ্যাপার্টমেন্ট এবং অন্যান্য আবাসন পরিষেবা প্রতিষ্ঠান...

মাই চি

উৎস: https://vietnamnet.vn/xay-ban-shop-thuong-mai-dich-vu-tren-dat-cong-cong-co-dung-quy-dinh-2236235.html