Obavy ohledně návrhu na zpřísnění transakcí s nemovitostmi

Nařízení, že všechny transakce s nemovitostmi musí projít státem spravovaným trhem, ovlivní vývoj trhu.

Ministerstvo stavebnictví žádá ministerstva a resorty o připomínky k obsahu návrhu usnesení vlády o mechanismu kontroly a snižování cen nemovitostí. Podle odborníků je však třeba návrhy přehodnotit, aby se předešlo situaci, kdy ukvapené uplatňování ovlivní trh s nemovitostmi a ekonomiku.

Je třeba se zaměřit na zájmy lidí

Aby návrh přispěl ke snížení cen a zmírnění spekulací s nemovitostmi, zdůrazňuje tři faktory vyžadující regulaci transakcí s nemovitostmi a jejich zveřejnění a transparentnost prostřednictvím zřízení státem zřízeného centra pro transakce s nemovitostmi.

Zejména návrh politiky na „zpřísnění“ úvěrů na koupi druhého a třetího bydlení uplatněním nízkých úrokových sazeb úvěrů, které kupujícím umožňují půjčit si pouze 50 % při koupi druhého bydlení a maximálně 30 % při koupi třetího bydlení; namísto uplatňování současné úrokové sazby úvěru ve výši 70–80 %. Ministerstvo stavebnictví dále navrhlo, aby vláda stanovila, že lidové výbory provincií a měst vyhradí alespoň 30 % z celkového počtu projektů komerční bytové výstavby, které se mají rozvíjet v období 2026–2030, na výstavbu cenově dostupného komerčního bydlení.

Společnost C-Holdings předává byty obyvatelům projektu The Maison (městská část Thu Dau Mot, Ho Či Minovo Město). Foto: THAO NGUYEN

Vzhledem k výše uvedeným problémům finanční a bankovní expert Nguyen Tri Hieu uvedl, že návrh Ministerstva stavebnictví omezit komerční banky v poskytování úvěrů kupujícím druhých a třetích domů je nepřiměřený, protože úvěrové aktivity vždy závisí na rizikové ochotě komerčních bank a schopnosti zákazníků splácet. Zásah Ministerstva stavebnictví do úvěrové politiky bank, která patří do oblasti měnové politiky, může způsobit problémy. Dr. Pham Viet Thuan, ředitel Institutu přírodních zdrojů a environmentální ekonomiky Ho Či Minova Města, uvedl, že návrh nařízení, který stanoví, že všechny transakce s nemovitostmi musí probíhat přes státem spravovaný úřad, není vhodný pro svou funkci a ovlivňuje rozvoj trhu s nemovitostmi, protože řád a postupy při transakcích jsou omezené. Dr. Pham Viet Thuan uvedl, že půda je výrobní prostředek, nikoli běžná transakční komodita, s kritériem, že uživatelé půdy musí být v procesu využívání efektivní. Proto je zapotřebí specifická politika pro vytvoření ceníku pozemků v lokalitách, který má tendenci se v průběhu času snižovat, aby se určilo, že zájmy lidí jsou prvořadé.

Paní Tran Thi Cam Tu, generální ředitelka společnosti Exim Real Estate JSC (EximRS), uvedla, že omezení bankovních úvěrů je pro trh s nemovitostmi poměrně citlivé. Příliš ukvapené zavedení vystaví trh s nemovitostmi riziku „zmrazení“. Podle paní Tu ve skutečnosti v nedávné minulosti došlo v segmentu luxusních nemovitostí k jasnému poklesu transakcí. Mezitím nízkonákladové komerční bytové projekty nemají nabídku. Pokud se tedy uplatní zpřísnění úvěrových podmínek, investoři nebudou moci realizovat více projektů. To výrazně ovlivní celý trh, bez komplexní nabídky to ovlivní poptávku po koupi bydlení po generace v rodině.

Potřebujeme udržitelná řešení

Pan Nguyen Tri Hieu uvedl, že návrh ministerstva stavebnictví může být dočasný, ale k dlouhodobému vyřešení problému jsou zapotřebí udržitelnější řešení.

Konkrétně se jedná o vysoké daně z nemovitostí v druhém, třetím nebo investičním segmentu. To sníží motivaci ke spekulacím, a tím sníží ceny nemovitostí. Samotné zdanění však nestačí. Musí existovat tržní mechanismus, který zajistí, aby se nabídka a poptávka setkaly. Pokud se nabídka nemovitostí dostatečně zvýší, aby uspokojila poptávku, ceny bydlení klesnou. Proto je kromě dlouhodobých politik nutné podporovat nabídku, aby lidé měli možnost vlastnit domy, a tím přispět ke snížení cen bydlení. Stát musí hrát vedoucí roli při poskytování pozemkových fondů, dokončování administrativních postupů a politik týkajících se pozemků a úvěrů. Problémem ve Vietnamu je dnes přetížení nabídky nemovitostí, zatímco poptávka je velmi vysoká. Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou vytlačila ceny bydlení na nepřiměřenou úroveň.

Stejný názor sdílí i Dr. Le Xuan Nghia, bývalý místopředseda Národního výboru pro finanční dohled, který uvedl, že podle ustanovení zákona o úvěrových institucích nesmí vláda zasahovat do úvěrových aktivit komerčních bank. Takový zásah by porušil svobodu podnikání bank a ovlivnil by nezávislost a transparentnost úvěrových aktivit.

Rozlišování mezi „prvním domovem“ a „druhým domovem“ kupujícího je navíc extrémně složité a obtížně implementovatelné. Komerční banky nemají funkci ani zdroje k plnění tohoto úkolu, protože omezování hypoték a snižování cen bydlení není hlavní odpovědností bank.

Podle Dr. Le Xuan Nghia v posledních desetiletích Státní banka kontrolovala aktivity v oblasti úvěrů na nemovitosti uplatňováním vysokých poměrů úvěrového rizika v rozmezí 150 % až 250 %. Pokud například komerční banka půjčí 100 miliard VND na nemovitosti, Státní banka vypočítá odpovídající riziko od 150 do 250 miliard VND. To nutí banky používat své zisky k vytváření rizikových rezerv na odpovídající úrovni, čímž nepřímo omezuje úvěry na nemovitosti. Dr. Le Xuan Nghia se domnívá, že klíčovým problémem vietnamského trhu s nemovitostmi je vývoj bytových produktů vhodných pro každý segment poptávky. Stát se musí zaměřit na odstranění právních překážek pro zvýšení nabídky levného bydlení a zároveň zavést politiky na podporu kupujících domů, zejména těch s nízkými příjmy. Uvedl příklad Singapuru, kde chudým lidem jsou poskytovány hypotéky s pevnou úrokovou sazbou 2,5 % a vláda bankám kompenzuje úrokovou sazbu nad touto úrovní. Taková řešení mohou být mnohem účinnější než přímé zasahování do úvěrové politiky bank.

Podle Dr. Phama Vieta Thuana pomůže omezení spekulací používáním daňových sazeb založených na době transakce při registraci namísto správy prostřednictvím online platforem stabilní správa nemovitostí. Aby se Vietnam vyhnul spekulacím, může uplatnit nástroje pro zdanění transakcí, což je velmi efektivní. Například transakce s nemovitostmi do 12 měsíců mají daňovou sazbu 20 % z prodejní ceny, do 36 měsíců 10 % a do 60 měsíců 5 %. Zbytek bude uplatňovat daň ve výši 2 %, stejně jako nyní... „Snížení spekulací a snížení ročních cen pozemků bude účinným nástrojem k regulaci cen pozemků, což pomůže lidem mít v budoucnu možnost koupit si domy a vytvoření sociálního zabezpečení je něco, co je třeba vypočítat právě teď,“ uvedl Dr. Thuan.

Není v souladu s mezinárodní praxí

Podle Dr. Le Xuan Nghia v současné době na světě žádná země nekontroluje ceny nemovitostí omezováním úvěrů pro kupující bydlení. Uplatňování opatření spočívajícího ve snížení limitů úvěrů na druhé nebo více domů proto není v souladu s mezinárodní praxí a může mít negativní dopady na trh.

Zdroj: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm