Realitní trh „přestál bouři“

„Za více než 20 let práce v oblasti nemovitostí jsem nikdy nezažil tak těžké období,“ zvolal jeden majitel firmy adresovaný autorovi článku. Toto prohlášení částečně odráží i těžkosti podniků i těch, kteří v oblasti nemovitostí působí. Jsou však stále odolní a nacházejí způsoby, jak překonat temné dny.

Paní Pham Thi Nguyen Thanh, generální ředitelka společnosti Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), uvedla, že v současné době má společnost největší podíl mezi realitními kancelářemi s tržním podílem přibližně 33 %. Nicméně jen proto, že je Dat Xanh velká jednotka, neznamená, že se nesetkává s problémy. Společnost je méně obtížná než jiné podniky pouze díky penězům nashromážděným za 20 let podnikání na trhu.

Podle paní Thanh bylo uplynulé období pro realitní makléře „velkou povodní“ a nikdo se v tomto období skutečně „necítil dobře“. Samozřejmě, že i v „nebezpečí“ stále existuje „příležitost“ a firmy zavedly mnoho řešení, aby „zimu“ překonaly.

„ Náš systém se táhne od severu k jihu. Než došlo k příběhu zpřísnění úvěrové politiky, měla naše společnost asi 70 dceřiných společností. Když se trh stal obtížným, pravidelně a průběžně jsme provedli restrukturalizaci, a to široce a hloubkově v celém systému, od úrovně skupiny až po členské společnosti, abychom zajistili, že pro překonání obtížného období zůstanou zachovány pouze ty nejzdravější „buňky“,“ uvedla paní Thanh.

Tato společnost využila svých zkušeností z doby lockdownu způsobeného COVID-19 k vytvoření nouzových scénářů. Když se úvěrový trh zpřísnil, společnost okamžitě aplikovala řadu scénářů na vyšší úrovni než během pandemie.

Společnost se přizpůsobila, zúžila své obchodní linie, rozsah, oblasti působnosti, vybrané produktové řady a propustila a zefektivnila neefektivní oddělení. Dokonce i oddělení, která fungovala efektivně, ale nebyla naléhavá, byla nucena upřednostnit naléhavější zdroje.

Podle paní Thanh se společnost zaměřila na optimalizaci svých finančních a lidských zdrojů. Společnost provedla řadu aktivit k přechodu z modelu „fixních nákladů“ na model „variabilních nákladů“.

„ Byli jsme odhodláni rychle změnit stát, abychom přežili, protože jsme všichni seděli na lodi, abychom překonali bouři. Ať už loď byla cokoli, museli jsme to spustit, aby byla co nejlehčí pro pohyb,“ sdělila paní Thanh.

Pokud jde o lidské zdroje, společnost zefektivnila všechna oddělení a jednotky. Každý zaměstnanec musí vykonávat 2–3 úkoly, i když se tyto úkoly zcela liší. Společnost také průběžně zefektivňovala personál makléřství. V době svého vrcholu vyplácela společnost Dat Xanh Service mzdy více než 7 000 obchodním pracovníkům a více než 10 000 spolupracovníkům. Během restrukturalizace však společnost propustila více než 60 % svých zaměstnanců, aby zefektivnila systém.

„ Nemusíme to všechno omezit, ale přecházíme z fixních nákladů na variabilní. Platy vyplácíme 40 % našich zaměstnanců, zbývajících 60 % bude propuštěno, ale existují lidé, kteří nadále prodávají produkty pro společnost jako spolupracovníci ,“ sdělila paní Thanh.

Provoz společnosti Dat Xanh Service je proto stále zaručen díky zachování klíčových zaměstnanců. Společnost nadále vyplácí mzdy, udržuje sociální režimy a odměňuje vynikající jednotlivce. Pokud však některý zaměstnanec není efektivní, je nucen se se společností „rozloučit“.

Generální ředitel společnosti Dat Xanh Service uvedl, že společnost také optimalizuje činnosti v oblasti řízení cash flow. Pro makléřskou společnost jsou totiž hlavním zdrojem peněz makléřské poplatky. V poslední době se však makléřské společnosti dostaly „do problémů“, protože investoři platí poplatky pozdě.

„ Náš systém podporuje více než 200 investorů, a proto dlužíme spoustu poplatků. V současné době se zaměřujeme na vymáhání dluhů, abychom získali peníze zpět, částka k vymáhání je více než 1 000 miliard VND ,“ uvedla paní Thanh.

Kromě toho se firmy zaměřují také na řešení pro vytváření nových zdrojů příjmů, diverzifikaci produktů a služeb, rozšíření trhů a rozšíření zákaznické základny.

Paní Dang Phuong Hang, generální ředitelka společnosti CBRE Vietnam, uvedla, že za 30 let působení této jednotky na vietnamském trhu byla společnost svědkem mnoha změn a vzestupů i pádů trhu. Typicky krize v letech 1997–1998, která byla v Asii obrovskou finanční krizí a vážně zasáhla trh s nemovitostmi. Nebo v období let 2008–2009 byl trh s nemovitostmi na mnoho let také „zmrazen“.

„ Thajsko má více problémů než Vietnam, pokud jde o zdroje zákazníků, ale nečelí potížím, pokud jde o legalitu, přístup ke kapitálu nebo finančním zdrojům jako ve Vietnamu ,“ uvedla paní Hang.

Podle paní Hangové realitní kanceláře v Thajsku neustále prodávají své produkty do zahraničí, aby našly zákazníky. Zpočátku jsou výsledky relativně pozitivní.

Turisté z Ruska a Číny se vracejí do thajských turistických destinací, aby si koupili nemovitosti, zejména do oblasti Phuketu, která přitahuje velký zájem zákazníků.

Ve Vietnamu se v posledním období obchodní tým společnosti CBRE pro prodej nemovitostí také potýkal s mnoha obtížemi. Společnost musela přezkoumat všechny problémy v rámci společnosti.

Prvním je řízení nákladů, téměř každý týden se společnost musí scházet, aby přezkoumala řízení nákladů. Druhým je přezkoumání produktů, pokud se produkt dobře prodává, ale právní status je nejasný, investor má problémy, bude trvat dlouho, než vybere peníze. Proto se výběr produktů k prodeji také pečlivěji zvažuje.

Kromě toho se CBRE rozšiřuje i na sekundární trh díky velké zákaznické základně se skutečnými potřebami bydlení. Na sekundárním trhu jsou transakce relativně stabilní. Hlavními zákazníky CBRE jsou cizinci z Asie, Evropy, Ameriky a zemí Blízkého východu.

„ Zahraniční zákazníci se často nesetkávají s právními problémy ani s přístupem ke kapitálu jako ve Vietnamu. Zajímá je pouze to, zda je investice bezpečná a zda je zisk dobrý, či nikoli,“ uvedla paní Hang.

Podle paní Hangové v poslední době projevují zahraniční zákazníci menší zájem o realitní produkty v Ho Či Minově Městě kvůli vysokým cenám. Zahraniční zákazníci se však více zajímají o produkty v severním regionu kvůli atraktivnějším cenám.

Podle pana Nguyen Van Dinha, předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), je kromě řešení, která firmy uplatňují, jako je restrukturalizace, snižování počtu zaměstnanců a optimalizace nákladů, v současné době velmi důležitým úkolem expanze na nové trhy.

Některé projekty byly „zmrazeny“ a lademe, takže makléři v nich nemusí pokračovat, ale musí rozvíjet nové trhy. Pan Dinh se domnívá, že investiční poptávka ve Vietnamu je stále velmi vysoká. Tato poptávka je však dočasně spící a čeká na příležitost k silnému nárůstu. Až bude tato poptávka otevřena, velmi silně vzroste.

„ Vidím, že některé vietnamské realitní společnosti vstoupily na mezinárodní trh. Spojují se s domácími makléři, aby přivedly investory na zahraniční trhy. Nedávno, během diskuse o obchodních plánech na zahraničních trzích v Quang Ninh , jedna společnost okamžitě získala 100 spolupracovníků k realizaci tohoto plánu ,“ sdělil pan Dinh.

Podle pana Dinha v současnosti na světě pracují miliony lidí online na dálku. Tito lidé často hledají turistické destinace s rozumnými cenami pro odpočinek i práci. A díky nízkým cenám ubytování, jako jsou dnes ve Vietnamu, jsou turisté z USA, Evropy, Koreje, Japonska atd. ochotni přijet do naší země, aby si užili zážitky. Je důležité, aby makléři navazovali kontakt se zákazníky.

Paní Pham Phuong Hang, generální ředitelka CBRE Vietnam, poznamenala, že je to doba, kdy realitní makléři potřebují zlepšit kvalitu, standardizovat dovednosti, zvýšit důvěru zákazníků a zvýšit úroveň svých makléřů.

„ Brokeři jsou prvními lidmi, se kterými zákazníci přicházejí do styku v rámci transakce. Pokud se brokeři chovají neprofesionálně a nedokážou si u zákazníků vybudovat důvěru, transakce „selže“, i když je produkt dobrý a investor má dobrou pověst. Brokeři jsou ti, kdo obnovují důvěru zákazníků a důvěru trhu,“ řekla paní Hangová.

Stejný názor s paní Hang sdílí i pan Pham Lam, předseda představenstva a generální ředitel společnosti DKRA Vietnam, který uvedl, že zlepšení kvality makléřství je v dnešní době mimořádně důležitou otázkou. Jako makléř pracuje v Ho Či Minově Městě téměř 20 let a byl svědkem mnoha vzestupů i pádů trhu.

Pan Lam si uvědomil, že trh s nemovitostmi má v každé fázi své vlastní výzvy. I v dobách „prosperity“ se stále vyskytují problémy a často s sebou následují důsledky.

Podle pana Lama, ačkoliv trh čelí mnoha obtížím, stále cítí sebevědomí a optimismus. Jeho společnost změnila svůj obchodní status z „utahování opasků“ na režim „ochutnávání medu a ležení na trní“. Jedná se o „napjatější“ a nebezpečnější režim. Podnikání se však nesnaží nadarmo, ale vytrvale, vytrvale a metodicky.

Podle pana Lama je toto čas pro jednotlivce a firmy působící na trhu s nemovitostmi, aby se „zaškolili“, aby zjistili, zda danou práci skutečně milují, či nikoli, a zda si vybrali tu správnou. Je to také čas na „odfiltrování“ těch, kteří pro práci nejsou nadšení. Ti, kteří však práci milují a snaží se, dostanou dobré příležitosti.

Pan Lam se domnívá, že je to také vhodná doba pro realitní makléře, aby se zabývali obtížemi, kterým zákazníci čelí, aby jim pomáhali a budovali si s nimi důvěru. Když se trh otepluje, zákazníci nebudou ignorovat ty, kteří jsou oddaní a nadšení.

„ V minulosti, když jsem pracoval jako obchodník, jsem se o zákazníky staral 5 let, než si koupili mé produkty. Vždy jsem jim poskytoval rady nebo podporu, když ji potřebovali. Možná si zákazník produkt hned nekoupí, ale v určitém okamžiku cítí, že je pro něj produkt vhodný, vyhovuje jeho finančním možnostem, a pak zaplatí,“ svěřil se pan Lam.

Podle paní Pham Thi Nguyen Thanh, generální ředitelky společnosti Dat Xanh, musí mít makléř, aby se stal úspěšným realitním makléřem, opravdu dobré znalosti. Kromě znalostí práva nemovitostí musí mít makléř znalosti ekonomiky, politiky, společnosti a dobrou komunikaci, porozumění psychologii zákazníka...

Makléři musí držet krok s „trendem“ komunikovat se zákazníky, když chtějí prodiskutovat záležitost, která zajímá mnoho lidí. Bez dostatečných znalostí a porozumění je velmi obtížné udržet se v profesi, zejména v současné době. Dobrý makléř je někdo s velmi hlubokými znalostmi a není to „makléř“, jak mu lidé často říkají.

Dříve si makléři mohli najít klienty tak, že seděli na jednom místě, ale nyní je nemohou najít nikde. To způsobilo, že někteří makléři ztratili sebevědomí a důvěru ve své povolání. Nejdůležitější věcí pro makléře, aby v této době zůstali v profesi, je věřit v sebe.

„ Věřím, že trh má vzestupy a pády jako sinusová vlna. Naši předkové často říkají: „Po nejhorším přichází to nejlepší.“ To je čas, aby každá firma i každý jednotlivec přehodnotili své silné a slabé stránky a doplnili si potřebné znalosti a dovednosti, “ sdělila paní Thanh.

Paní Pham Phuong Hang, generální ředitelka CBRE Vietnam, uvedla, že v současné době mají investoři v kapsách stále hodně peněz a ceny bydlení ve Vietnamu jsou také nižší než v Hongkongu, Singapuru nebo na Blízkém východě. Investoři jsou však kvůli současným problémům stále „zdrženliví“. Vláda a příslušné agentury také navrhly řešení pro zvládnutí „úzkých hrdel“. Politická řešení však zatím neměla na trh velký dopad.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS), uvedl, že od poloviny roku 2022 vykazuje trh s nemovitostmi známky „bouřkové zóny“ a nadcházející krizové zóny. VARS proto vydala velmi důrazná doporučení ohledně změny právních předpisů.

„ Vypracovali jsme doporučení a podíleli se na navrhování změn zákona o pozemkech, zákona o podnikání s nemovitostmi, zákona o bydlení, zákona o investicích atd. Shromáždili a shrnuli jsme problémy a překrývání v předpisech, na jejichž základě jsme navrhli řešení,“ uvedl pan Dinh.

Podle pana Dinha VARS také naléhavě přezkoumala obtíže každého projektu s cílem vyřešit zbývající otázky. Asociace také vládě navrhla řešení k odstranění překážek pro podniky.

Vláda těmto návrhům naslouchala a byl vydán preferenční úvěrový balíček ve výši 120 000 miliard dongů. Jedná se o důležitý úvěrový balíček na podporu investorů a kupujících sociálního bydlení, kteří naléhavě potřebují kapitál.

Podle pana Dinha Státní banka od začátku roku 2023 do současnosti upravila úrokové sazby pětkrát a po každé úpravě musí sledovat pohyby, aby mohla sazby odpovídajícím způsobem upravit. Pan Dinh však uvedl, že současná mobilizační úroková sazba je vysoká, až 8 % ročně. Obchod s nemovitostmi přitom dosahuje zisku pouze 8–10 %.

„ Nikdo není tak hloupý, aby v tomto těžkém období investoval peníze do nemovitostí. Myslím si, že úroková sazba musí být pod 5 %, aby měla naději na návrat investorů na trh s nemovitostmi,“ sdělil pan Dinh.

Podle předsedy VARS tento útvar v poslední době vydal také mnoho doporučení k právním otázkám týkajícím se nemovitostí v resortech, protože investoři utrácejí peníze, ale nejsou uznáváni jako vlastníci. Investoři nemohou prokázat, že jsou vlastníky nemovitostí v resortech, takže nemohou obchodovat ani nakupovat a prodávat, což vede ke ztrátě důvěry v tento segment.

Vláda nedávno vydala nařízení č. 10 o uznávání vlastnických práv k hotelovým apartmánům, resortním apartmánům (condotelům), officetelům, resortním vilám..., které splňují zákonem stanovené podmínky. Jedná se o velmi pozitivní změnu, která je vhodná pro potřeby lidí i podniků.

V posledních několika měsících vykazoval trh s nemovitostmi pozitivní signály, jelikož „velcí hráči“ na tomto trhu restartovali své projekty.

Společnost Novaland restartovala projekty Novaworld Phan Thiet (provincie Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincie Ba Ria Vung Tau) a The Grand Manhattan (HCMC). Společnost Hung Thinh Corporation také restartovala projekt Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) s rozdělením do čtvrti Marina Districk.

Phat Dat Group také pokračuje v realizaci projektů jako Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Věž Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) a projekt 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Zástupci výše uvedených podniků uvedli, že investoři i zákazníci v poslední době projevili o projekty větší zájem než na začátku roku. Převod nemovitostí je také aktivnější než dříve.

Zástupce společnosti Hung Thinh Corporation sdělil, že tato jednotka začala opět „pomalu“ podnikat. Během posledního měsíce Hung Thinh také „uzavřela“ pro zákazníky asi několik desítek bytů. I když je toto číslo ve srovnání s velikostí společnosti stále příliš „skromné“, postupně se rozsvěcuje naděje.

Podle pana Nguyen Quoc Anha, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, se index zájmu o nemovitosti v celostátním měřítku ve druhém čtvrtletí roku 2023 mírně zvýšil o 1 %. V Ho Či Minově Městě se poptávka po transakcích v segmentu bytů a domů na prodej postupně a dobře zotavila.

„ Počet vyhledávání bytů v 10. okrese, okresech Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh a 9. okrese (město Thu Duc) se zvýšil o 5–9 %. Poptávka po pronájmu bytů v Ho Či Minově Městě se také zvýšila o 8–17 % a počet zájmů a vyhledávání pozemků se také zvýšil o 6–7 % ve srovnání s koncem roku 2022,“ uvedl pan Quoc Anh.

Podle pana Quoc Anha stabilní signály z makroekonomiky pomáhají trhu s nemovitostmi postupně se zotavit. V současné době je inflace pod kontrolou, úrokové sazby a směnné kurzy se také postupně stabilizují.

Výzva zůstává obrovská.
Podle výzkumu společnosti DKRA se v květnu 2023 nabídka bytů, řadových domů a vil v Ho Či Minově Městě snížila o 92 % ve srovnání s dubnem, přičemž likvidita dosáhla pouze okolo 5 %. To ukazuje, že trh vstupuje do extrémně náročného období.
Celkově v druhém čtvrtletí roku 2023 trh s rezidenčními nemovitostmi v Ho Či Minově Městě a okolí stále vykazuje relativně pozitivní změny jak v nabídce, tak i spotřebě. Globální poptávka na trhu se ve srovnání s prvními 3 měsíci roku mírně zvýšila, ale ve srovnání se stejným obdobím roku 2022 je stále nízká. Předpovídá se, že ve třetím čtvrtletí roku 2023 se trh projeví známkami zlepšení, ale v krátkodobém horizontu je obtížné dosáhnout náhlé změny.

Zdroj