Nemovitosti přečkají bouři.

„Za více než 20 let v oblasti nemovitostí jsem nikdy nezažil tak těžké období,“ zvolal jeden majitel firmy adresovaný autorovi článku. Toto prohlášení částečně odráží těžkosti, kterým čelí firmy i jednotlivci pracující v sektoru nemovitostí. Přesto zůstávají odolní a nacházejí způsoby, jak tyto temné dny překonat.

Paní Pham Thi Nguyen Thanh, generální ředitelka společnosti Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), uvedla, že společnost je v současné době jednou z největších realitních makléřských firem s přibližně 33% podílem na trhu. Velikost společnosti Dat Xanh však neznamená, že se nesetkává s obtížemi. Společnost je jen o něco méně zatížena než ostatní díky kapitálu nashromážděnému za 20 let působení na trhu.

Podle paní Thanh bylo poslední období pro realitní makléře „velkou povodní“ a nikdo během něj skutečně „úspěšně nepřežil“. Samozřejmě i v nepřízni osudu existuje příležitost a firmy zavedly různá řešení, jak „zimu“ přečkat.

„ Náš systém sahá od severu k jihu. Před úvěrovou krizí měla naše společnost přibližně 70 dceřiných společností. Když se trh stal obtížným, pravidelně a průběžně jsme restrukturalizovali celý náš systém, od úrovně skupiny až po členské společnosti, abychom zajistili, že si zachováme pouze ty nejzdravější „buňky“ a překonáme toto obtížné období,“ uvedla paní Thanh.

Tato společnost využila své zkušenosti z doby lockdownu v souvislosti s COVID-19 k vývoji nouzových scénářů. Když se na trhu zpřísnila úvěrová situace, společnost okamžitě implementovala řadu scénářů na vyšší úrovni, než jaké byly použity během pandemie.

Společnost upravila a zúžila svá obchodní odvětví, rozsah, geografické oblasti působnosti a produktové řady a zároveň proškrtala a zefektivnila neefektivní oddělení. Dokonce i oddělení, která si vedly dobře, ale nebyla nezbytná, musela upřednostnit zdroje pro naléhavější potřeby.

Podle paní Thanh se společnost zaměřila na optimalizaci svých finančních a lidských zdrojů. Společnost provedla řadu transformací a přešla z modelu silně závislého na fixních nákladech na model zaměřený na variabilní náklady.

„ Jsme odhodláni se rychle přizpůsobit, abychom přežili, protože všichni jsme na lodi a přečkáváme bouři. Musíme odstranit vše, co loď ztěžuje, aby byla co nejlehčí,“ sdělila paní Thanh.

Co se týče personálu, společnost zefektivnila všechna oddělení a jednotky. Každý zaměstnanec musí zvládnout 2–3 úkoly, a to i zcela odlišné. Společnost také průběžně zefektivňuje svůj makléřský personál. V době svého vrcholu vyplácela Dat Xanh Service mzdy více než 7 000 obchodním pracovníkům a více než 10 000 spolupracovníkům. Během restrukturalizace však společnost propustila více než 60 % svých zaměstnanců, aby zefektivnila systém.

„ Nepropouštíme všechny zaměstnance; přecházíme z fixních nákladů na variabilní. Platy vyplácíme 40 % zaměstnanců a zbývajících 60 % buď společnost opustí, nebo bude pokračovat v prodeji jejích produktů jako freelanceři, “ uvedla paní Thanh.

Provoz společnosti Dat Xanh Service je proto i nadále zajištěn díky tomu, že její klíčoví zaměstnanci ve společnosti zůstávají. Společnost nadále vyplácí mzdy, udržuje benefity a odměňuje vynikající jednotlivce. Pokud však zaměstnanec nesplňuje výkonnostní standardy, bude nucen společnost opustit.

Generální ředitel společnosti Dat Xanh Service uvedl, že společnost také optimalizuje řízení cash flow. Pro makléřskou firmu jsou hlavním zdrojem příjmů makléřské poplatky. V poslední době se však makléřské firmy potýkají s problémy, protože developeři zpožďují platby poplatků.

„ Náš systém spolupracuje s více než 200 investory, a proto máme spoustu nesplacených poplatků. V současné době soustředíme veškeré své úsilí na vymáhání těchto dluhů, abychom peníze získali zpět; částka, kterou musíme vybrat, je přibližně přes 1 000 miliard VND ,“ uvedla paní Thanh.

Kromě toho se firmy zaměřují také na řešení pro generování nových zdrojů příjmů, diverzifikaci produktů a služeb, rozšíření trhů a rozšíření své zákaznické základny.

Paní Dang Phuong Hang, generální ředitelka společnosti CBRE Vietnam, uvedla, že během 30 let působení společnosti na vietnamském trhu zažila mnoho změn a výkyvů. Ukázkovým příkladem je krize z let 1997-1998, velká finanční krize v Asii, která vážně zasáhla trh s nemovitostmi. Podobně období let 2008-2009 bylo svědkem dlouhodobého „zmrazení“ trhu s nemovitostmi.

„ Thajsko čelí větším výzvám než Vietnam, pokud jde o zákaznickou základnu, ale nepotýká se se stejnými právními obtížemi, přístupem ke kapitálu nebo finančními zdroji jako Vietnam ,“ uvedla paní Hang.

Podle paní Hangové realitní společnosti v Thajsku neustále prodávají nemovitosti v zahraničí, aby našly zákazníky. Zpočátku byly výsledky relativně pozitivní.

Turisté z Ruska a Číny se vrátili do Thajska, aby si koupili nemovitosti, přičemž Phuket je obzvláště oblíbenou destinací.

Ve Vietnamu se v poslední době potýkal s mnoha obtížemi i realitní prodejní tým společnosti CBRE. Společnost musela přezkoumat všechny záležitosti v rámci organizace.

Zaprvé je tu řízení nákladů; společnost pořádá schůzky téměř každý týden, aby přezkoumala své řízení nákladů. Zadruhé je tu přezkoumání produktů. Pokud se produkt dobře prodává, ale má nejasný právní status nebo problematické investory, výběr plateb se stává velmi časově náročným. Proto se pečlivě zvažuje i výběr produktů k prodeji.

Kromě toho se CBRE rozšířila i na sekundární trh díky velké zákaznické základně se skutečnými potřebami bydlení. Transakce na sekundárním trhu jsou relativně stabilní. Hlavními klienty CBRE jsou cizinci z Asie, Evropy, USA a Blízkého východu.

„ Zahraniční investoři obvykle nečelí stejným právním ani finančním obtížím jako ve Vietnamu. Zajímají se pouze o to, zda je investice bezpečná a zda přinese dobré výnosy,“ řekla paní Hangová.

Podle paní Hangové v poslední době projevují zahraniční kupující menší zájem o nemovitosti v Ho Či Minově Městě kvůli rostoucím cenám. Zahraniční kupující však projevují větší zájem o nemovitosti na severu země kvůli atraktivnějším cenám.

Podle pana Nguyen Van Dinha, předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), je kromě řešení, která firmy uplatňují, jako je restrukturalizace, snižování počtu zaměstnanců a optimalizace nákladů, v současné době velmi důležitým úkolem expanze na nové trhy.

Některé projekty se zastavily a zůstávají neaktivní, takže makléři se jimi nemusí dále zabývat; místo toho by se měli zaměřit na rozvoj nových trhů. Pan Dinh se domnívá, že poptávka po investicích ve Vietnamu je stále velmi vysoká. Tato poptávka je však v současné době neaktivní a čeká na vhodnou příležitost k silnému nárůstu. Jakmile se tato poptávka uvolní, dramaticky vzroste.

„ Viděl jsem některé vietnamské realitní firmy, které se pouští na mezinárodní trh. Spojují se s domácími makléři, aby přivedly investory na zahraniční trhy. Nedávno, během prezentace obchodních plánů pro zahraniční trhy v Quang Ninh , si jedna společnost okamžitě zajistila 100 spolupracovníků k realizaci tohoto plánu ,“ sdělil pan Dinh.

Podle pana Dinha v současné době pracují miliony lidí na celém světě na dálku online. Tito lidé často hledají cenově dostupné cestovní destinace, kde si mohou odpočinout i pracovat. Vzhledem k současným nízkým cenám pokojů ve Vietnamu jsou turisté z USA, Evropy, Jižní Koreje, Japonska a dalších zemí ochotni přijet a poznat naši zemi. Klíčem je, aby se cestovní kanceláře s těmito zákazníky spojily.

Paní Pham Phuong Hang, generální ředitelka CBRE Vietnam, poznamenala, že je to doba, kdy realitní makléři potřebují zlepšit kvalitu, standardizovat dovednosti, zvýšit důvěru zákazníků a pozvednout status makléřské profese.

„ Brokeři jsou prvními lidmi, se kterými klienti v rámci transakce interagují. Pokud se brokeři chovají neprofesionálně a nedokážou si s klienty vybudovat důvěru, transakce se zhroutí, i když je produkt dobrý a vývojář má dobrou pověst. Brokeři jsou ti, kteří obnovují důvěru klientů a trhu,“ řekla paní Hangová .

Pan Pham Lam, předseda představenstva a generální ředitel společnosti DKRA Vietnam, sdílel názor paní Hang a uvedl, že zlepšení kvality makléřských služeb je dnes nesmírně důležité. Jako makléř pracuje v Ho Či Minově Městě téměř 20 let a byl svědkem mnoha vzestupů i pádů na trhu.

Pan Lam poznamenal, že trh s nemovitostmi čelí v každé fázi jedinečným výzvám. I během období „prosperity“ trhu se často objevují problémy a jejich důsledky.

Podle pana Lama zůstává i přes potíže na trhu sebevědomý a optimistický. Jeho společnost změnila svou obchodní strategii z přístupu „utahování opasků“ na přístup „těžkostí a vytrvalosti“. Jedná se o náročnější a nebezpečnější přístup. Společnost však nevynakládá beznadějné úsilí, ale spíše usilovně, trpělivě a metodicky.

Podle pana Lama je toto také čas pro jednotlivce a firmy působící na trhu s nemovitostmi, aby se „otužovali“, aby zjistili, zda toto povolání skutečně milují a zda si zvolili správnou kariéru. Je to také čas na „odfiltrování“ těch, kteří pro toto povolání nejsou nadšení. Ti, kteří však toto povolání milují a snaží se o něj, dostanou dobré příležitosti.

Pan Lam se domnívá, že je to také vhodná doba pro realitní kanceláře, aby se zamyslely nad obtížemi, kterým zákazníci čelí, aby jim stály při srdci a budovaly si důvěru. Až se trh zlepší, zákazníci se neotočí zády k těm, kteří jsou oddaní a nadšení.

„ Když jsem byl obchodníkem, staral jsem se o zákazníky pět let, než si ode mě konečně koupili. Vždycky jsem jim poradil nebo poskytl podporu, kdykoli ji potřebovali. Možná si produkt nekoupili hned, ale v určitém okamžiku, pokud měli pocit, že jim produkt vyhovuje a že odpovídá jejich rozpočtu, koupi uskutečnili,“ svěřil se pan Lam.

Podle paní Pham Thi Nguyen Thanh, generální ředitelky společnosti Dat Xanh, musí mít makléř, který se chce stát úspěšným, skutečně vynikající znalosti. Kromě znalostí práva nemovitostí musí mít také znalosti ekonomiky, politiky, společnosti a dobré komunikační dovednosti, rozumět psychologii zákazníků atd.

Makléři musí držet krok s trendy, aby mohli zaujmout klienty, kteří chtějí diskutovat o tématu širokého zájmu. Bez dostatečných znalostí a odborných znalostí je velmi obtížné udržet se v profesi, zejména v současném klimatu. Dobrý makléř je někdo s hlubokými znalostmi a není jen „prostředníkem“, jak se mu často říká.

Dříve si makléři mohli najít klienty pouhým sezením na jednom místě; nyní si je nemohou najít, ani kdyby hledali všude. To způsobilo, že někteří makléři ztratili sebevědomí a důvěru ve své povolání. Nejdůležitější věcí pro makléře, aby v této době zůstali v profesi, je věřit v sebe.

„ Věřím, že trh kolísá nahoru a dolů jako sinusová vlna. Jak se říká: ‚Po bouři přichází klid.‘ To je čas, aby každá firma i jednotlivec přehodnotili své silné a slabé stránky a získali potřebné znalosti a dovednosti, “ sdělila paní Thanh.

Paní Pham Phuong Hang, generální ředitelka společnosti CBRE Vietnam, uvedla, že investoři mají v současné době dostatek finančních prostředků a ceny bydlení ve Vietnamu jsou nižší ve srovnání s Hongkongem, Singapurem nebo Blízkým východem. Investoři však zůstávají poněkud váhaví kvůli existujícím překážkám. Vláda a příslušné agentury navrhly řešení k odstranění těchto úzkých míst, ale tato politická řešení zatím neměla významný dopad na trh.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), uvedl, že již v polovině roku 2022 vykazoval trh s nemovitostmi známky blížící se „bouře“ nebo krize. VARS proto důrazně doporučila změny právních předpisů.

„ Navrhli jsme a podíleli se na navrhování novel zákona o pozemkech, zákona o podnikání s nemovitostmi, zákona o bydlení, zákona o investicích… Shromáždili a shrnuli jsme překážky a překrývání v těchto předpisech a na jejich základě jsme přišli s řešeními, jak je vyřešit,“ uvedl pan Dinh.

Podle pana Dinha VARS také naléhavě přezkoumává obtíže každého projektu s cílem vyřešit zbývající otázky. Asociace také navrhla vládě řešení k odstranění překážek pro podniky.

Vláda těmto návrhům věnovala pozornost a vydala preferenční úvěrový balíček ve výši 120 bilionů VND. Jedná se o důležitý úvěrový balíček na podporu investorů a kupujících sociálního bydlení, kteří naléhavě potřebují kapitál.

Podle pana Dinha Vietnamská státní banka od začátku roku 2023 upravila úrokové sazby pětkrát a po každé úpravě musí sledovat vývoj, aby mohla provést odpovídající úpravy. Pan Dinh se však domnívá, že současné úrokové sazby z vkladů jsou vysoké a dosahují 8 % ročně. Obchod s nemovitostmi mezitím dosahuje ziskové marže pouze 8–10 %.

„ Nikdo by nebyl tak hloupý, aby v těchto těžkých časech investoval do nemovitostí. Myslím, že úrokové sazby z vkladů musí klesnout pod 5 %, aby existovala nějaká naděje na návrat investorů na trh s nemovitostmi,“ sdělil pan Dinh.

Podle předsedy VARS organizace v minulosti vydala také mnoho doporučení týkajících se právních otázek v oblasti cestovního ruchu a nemovitostí v resortech, protože investoři do projektu vkládají peníze, ale nejsou uznáváni jako vlastníci. Investoři nemohou prokázat, že jsou vlastníky resortních nemovitostí, takže nemohou provádět transakce ani prodeje, což vede ke ztrátě důvěry v tento segment.

Vláda nedávno vydala nařízení č. 10 o uznávání vlastnických práv k hotelovým apartmánům, rekreačním apartmánům (condotelům), kancelářským rezidencím (officetelům), rekreačním vilám atd., které splňují zákonné požadavky. Jedná se o velmi pozitivní změnu, která je v souladu s potřebami lidí a podniků.

V posledních několika měsících vykazoval trh s nemovitostmi pozitivní signály, jelikož hlavní hráči restartovali své projekty.

Společnost Novaland restartovala projekty Novaworld Phan Thiet (provincie Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincie Ba Ria Vung Tau) a The Grand Manhattan (Ho Či Minovo Město). Skupina Hung Thinh Group také restartovala projekt Merry Land Quy Nhon (provincie Binh Dinh) s divizí Marina Districk.

Phat Dat Group také pokračuje v realizaci projektů jako Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Věž Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) a projekt 39 Pham Ngoc Thach (Ho Či Minovo Město).

Zástupci výše zmíněných firem uvedli, že investoři i zákazníci v poslední době projevili o projekty větší zájem než na začátku roku. Realitní transakce se také staly aktivnějšími než dříve.

Zástupce skupiny Hung Thinh uvedl, že společnost postupně obnovuje činnost. Během uplynulého měsíce si Hung Thinh zajistil pro zákazníky několik desítek jednotek. I když je toto číslo ve srovnání s velikostí skupiny stále poměrně nízké, naděje se postupně vrací.

Podle pana Nguyen Quoc Anha, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, se index zájmu o nemovitosti v celostátním měřítku ve druhém čtvrtletí roku 2023 mírně zvýšil o 1 %. V Ho Či Minově Městě se poptávka po transakcích v segmentu prodeje bytů a soukromých domů postupně a dobře zotavuje.

„ Vyhledávání bytů v 10. okrese, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh a 9. okrese (město Thu Duc) se zvýšilo o 5–9 %. Poptávka po pronájmu bytů v Ho Či Minově Městě se také zvýšila o 8–17 % a zájem o pozemky a jejich vyhledávání se ve srovnání s koncem roku 2022 zvýšily o 6–7 %,“ uvedl pan Quoc Anh.

Podle pana Quoc Anha stabilní signály z makroekonomického prostředí pomáhají trhu s nemovitostmi postupně se zotavit. V současné době je inflace pod kontrolou a úrokové sazby a směnné kurzy se také postupně stabilizují.

Výzvy zůstávají obrovské.
Podle výzkumu společnosti DKRA se v květnu 2023 nabídka bytů, řadových domů a vil v Ho Či Minově Městě snížila o 92 % ve srovnání s dubnem, přičemž likvidita dosáhla pouze kolem 5 %. To naznačuje, že trh vstupuje do extrémně náročné fáze.
Celkově v druhém čtvrtletí roku 2023 trh s rezidenčními nemovitostmi v Ho Či Minově Městě a jeho okolí nadále vykazoval relativně pozitivní vývoj jak v nabídce, tak i spotřebě. Poptávka na trhu se ve srovnání s prvními třemi měsíci roku mírně zvýšila, ale ve srovnání se stejným obdobím roku 2022 zůstala nízká. Prognózy naznačují, že trh ve třetím čtvrtletí roku 2023 vykáže známky zlepšení, ale dramatický nárůst v krátkodobém horizontu je nepravděpodobný.

Zdroj