Investoři čekají na změnu mechanismu?

„Pobíhají“ k dokončení projektu výstavby nejméně 1 milionu bytů pro sociální bydlení

Vláda nedávno schválila projekt výstavby nejméně 1 milionu bytů sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030.

Projekt je rozdělen do dvou fází, fáze 1 od roku 2021 do roku 2025 bude dokončeno přibližně 428 000 jednotek. Fáze 2 od roku 2025 do roku 2030 si klade za cíl dokončit přibližně 634 200 jednotek sociálního bydlení.

Investoři povolují změnu režimu obrázku 1.

Zpráva ministerstva stavebnictví však ukazuje, že od roku 2021 do poloviny května 2023 bylo v celé zemi dokončeno 41 projektů sociálního bydlení v městských oblastech s odhadovaným předáním více než 19 500 bytů. Očekává se, že od nynějška do roku 2025, kdy skončí 1. fáze projektu, bude dokončeno přibližně 294 projektů s předáním téměř 288 500 bytů.

Pokud budou tyto projekty dokončeny v plánu, celková nabídka sociálního bydlení v 1. fázi projektu bude činit přibližně 308 000 bytů, což odpovídá 30,8 %. Toto číslo neodpovídá vládním výdajům v 1. fázi.

Ve fázi 2, od roku 2015 do roku 2030, se tedy obce budou muset „posílit“ , aby realizovaly zbývajících 69,2 % bytů, což odpovídá 692 000 bytům. Nemluvě o případech, kdy projekty zpožďují plán, kdy úmyslně nerealizují projekt v souladu s předpisy, což stále více ztěžuje realizaci úkolů v projektu.

Mnoho problémů s výstavbou sociálního bydlení v městských oblastech

Podle vysvětlení Ministerstva stavebnictví existuje při realizaci tohoto projektu mnoho obtíží a výzev, jako jsou omezené kapitálové zdroje, nebyl vyřešen pozemkový fond, mechanismy a politiky na podporu rozvoje sociálního bydlení nejsou příliš atraktivní,...

Vládní nařízení č. 49 z roku 2021 však obsahuje určité obtíže, které souvisejí s otázkou požadavku, aby investoři stavící komerční bydlení a městské oblasti vyhradili 20 % pozemkového fondu pro investice do výstavby sociálního bydlení.

Konkrétně vyhláška č. 49 stanoví, že projekty komerčního bydlení ve zvláštních městských oblastech s pozemkovým fondem o rozloze 2 hektarů a více musí vyhradit 20 % svého pozemkového fondu pro výstavbu sociálního bydlení. Pro menší městské oblasti se musí ucházet pouze projekty v městských oblastech s pozemkovým fondem nad 5 hektarů.

Podle Hanojského lidového výboru má město v současné době mnoho komerčních bytových projektů o rozloze přes 2 hektary v příměstských oblastech, v odlehlých oblastech, jako jsou Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Proto není vhodné budovat sociální bydlení na více než 20 % pozemkového fondu v rámci těchto projektů.

Kromě toho musí komerční bytové projekty s rozlohou větší než 2 hektary, ale s malou plochou pozemků pro bytovou výstavbu, dle předpisů stále vyhradit 20 % celkové plochy obytných pozemků investovaných do výstavby technické infrastruktury pro výstavbu sociálního bydlení.

Uspořádání pozemkového fondu pro výstavbu sociálního bydlení v projektu je proto nevhodné a roztříštěné. Podle předpisů je však nutné informovat premiéra o neuspořádání pozemkového fondu pro výstavbu sociálního bydlení v těchto projektech.

Mezitím, podle Lidového výboru provincie Dong Nai, existuje případ, kdy investor dokončil projekt komerčního bydlení (projekt úrovně I) a nyní chce pokračovat v investicích do sociálního bydlení na 20% pozemkovém fondu tohoto projektu komerčního bydlení (projekt úrovně II). Investor však nesmí oddělit 20% pozemkový fond do samostatného projektu sociálního bydlení, ale musí upravit investiční politiku a prodloužit postup.

V mnoha případech však nelze zvážit povolení prodloužení průběhu projektů úrovně I, protože u některých projektů úrovně I již uplynula investiční doba delší než 24 měsíců.

Pomalá realizace výstavby sociálního bydlení na více než 20 % pozemkového fondu v městských oblastech

V současné době mnoho investorů záměrně odkládá výstavbu sociálního bydlení na více než 20 % městského pozemkového fondu s cílem vyčkat na změnu mechanismu a „vyhnout se“ regulaci. Zejména ve specifických městských oblastech, jako je Hanoj nebo Ho Či Minovo Město, kde jsou ceny pozemků velmi vysoké, jen málo investorů tuto regulaci dodržuje.

Ministerstvo výstavby již dříve, na konci roku 2022, navrhlo zrušit nařízení, které by investorům, kteří budují komerční bydlení a městské oblasti, vyžadovalo rezervaci 20 % pozemkového fondu pro investice do výstavby sociálního bydlení. Místo toho ministerstvo výstavby požádalo o doplnění nařízení, které by stanovilo, že přidělování pozemkového fondu pro rozvoj sociálního bydlení je v kompetenci provinčního lidového výboru.

V rozhovoru s reportéry deníku Journalist & Public Opinion pan Nguyen Trung Tuan, expert na nemovitosti, uvedl: „Kvůli tomuto návrhu existuje fenomén, kdy investoři záměrně „otálejí“ a čekají na změny politiky.“

„Ve zvláštních městských oblastech je 20 % pozemkového fondu o rozloze 2 hektarů velmi cenných. Proto je pro některé investory výstavba sociálního bydlení na těchto pozemcích plýtváním. Projekty sociálního bydlení totiž mají omezené zisky. Mezitím, když se mechanismus změní a tato regulace bude zrušena, mohou stavět další komerční bytové projekty s vyššími zisky,“ řekl pan Tuan.

Lidový výbor Ho Či Minova města s tímto názorem rovněž uvedl: „Ve městě existuje mnoho projektů městské a komerční bytové výstavby s velkým pozemkovým fondem přesahujícím 2 hektary, a dokonce i projekty o rozloze přes 10 hektarů. Tyto projekty sice vyčlenily 20 % pozemkového fondu pro výstavbu sociálního bydlení, ale investoři projektu pomalu zavádějí kompenzace a vyklízení pozemků nebo neinvestovali do budování technické infrastruktury, takže dosud neinvestovali ani do výstavby sociálního bydlení.“

Vzhledem k této situaci přezkoumá a bude striktně uplatňovat nařízení o vyhrazení 20 % pozemkového fondu určených k bydlení a investování do technické infrastruktury v komerčních bytových projektech a městských oblastech pro investice do rozvoje sociálního bydlení v souladu se zákonem o bydlení.

Lidový výbor Ho Či Minova Města posílí inspekce, zkoumání, dohled a řešení porušování zákona při výstavbě sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky v dané oblasti, včetně zařizování pozemkových fondů pro sociální bydlení v komerčních bytových projektech a městských oblastech.

Zároveň naléhavě vyzýváme investory do projektů komerčního bydlení a městských oblastí, aby investovali do výstavby sociálního bydlení na 20 % pozemkového fondu těchto projektů dle schváleného harmonogramu.

„V případě, že investor neprovede realizaci, zváží Lidový výbor Ho Či Minova města zpětné odebrání 20 % pozemkového fondu za účelem výběru a převodu na jiné investory,“ zdůraznil vedoucí představitel města.

Pan Nguyen Thanh Nghi, ministr stavebnictví, nedávno také vystoupil s žádostí, aby velké realitní společnosti a korporace kromě rozvoje městských a bytových projektů věnovaly větší pozornost investicím do rozvoje sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v lokalitách, aby bylo zajištěno sociální zabezpečení a dosaženo cílů stanovených v projektu.

Ministerstvo stavebnictví dále požádalo podniky, aby striktně plnily svou povinnost investovat do sociálního bydlení na 20 % pozemkového fondu v komerčních bytových projektech a městských oblastech, do kterých podniky investují.

Ministerstvo výstavby a obce v nadcházející době posílí kontrolu, zkoumání, dohled a řešení porušení zákona při výstavbě sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky v dané oblasti.

Zejména bude přezkoumáno a striktně dodržováno nařízení o vyhrazení 20 % pozemkového fondu pro rezidenční výstavbu investovaného do technické infrastruktury v komerčních bytových projektech a městských oblastech za účelem investic do rozvoje sociálního bydlení v souladu se zákonem o bydlení.

„Požádejte investory projektů komerčního bydlení, aby investovali do výstavby sociálního bydlení na tomto pozemkovém fondu dle schváleného harmonogramu,“ zdůraznil ministr výstavby.

Dinh Tran

Zdroj