Je průvodce 3224/HD praktický?
Podle mnoha investorů se stanovení cen pozemků metodou přebytku v pokynu 3224 neblíží realitě a nezajišťuje obchodní výhody. Investoři musí platit poplatky za užívání pozemků o 150 % vyšší, než je uvedeno v rozhodnutí Lidového výboru provincie Hai Duong 3311/QD-UBND ze dne 25. září 2019.
Podle názoru podniku se účastní výběrových řízení na realitní projekty v provincii Hai Duong, jsou vybráni jako investoři na základě rozhodnutí Lidového výboru provincie Hai Duong, která uznávají vítězné výsledky nabídek, a podepisují investiční smlouvy s Lidovým výborem provincie Hai Duong a s okresy, městy a obcemi s projekty. Všechny projekty jsou realizovány v souladu s vládním nařízením 30/2015/ND-CP a nařízením 25/2020/ND-CP, které podrobně popisují implementaci řady článků zákona o nabídkových řízeních týkajících se výběru investorů. Zároveň jsou těmto projektům již 2–4 roky přidělovány pozemky a v podstatě mají dokončené položky: vyčištění staveniště, výstavba technické infrastruktury…, ale dosud nebyl stanoven poplatek za užívání pozemku a nesplňují obchodní podmínky dle předpisů. V době podávání nabídek investoři navrhli podat nabídku na základě ekonomických , technických a právních parametrů uvedených v nabídkové dokumentaci a platných právních předpisů. V němž se nachází rozhodnutí č. 3311/QD-UBND ze dne 25. září 2019 Lidového výboru provincie Hai Duong o obecných předpisech týkajících se řady kritérií jako základu pro stanovení cen pozemků.
Dne 7. listopadu 2022 vydal Lidový výbor provincie Hai Duong pokyn 3224 o výpočtu poplatků za užívání pozemků, který nahrazuje rozhodnutí 3311/QD-UBND a vztahuje se na všechny projekty, u kterých dosud nebyly stanoveny poplatky za užívání pozemků. Tento nerealistický pokyn změnil všechny výpočty investorů při účasti v nabídkových řízeních a změnil obsah nabídkových dokumentů a projektových smluv. Zejména poplatky za užívání pozemků u projektů se zvýšily téměř zdvojnásobeně, což je prudký nárůst ve srovnání s výpočtem při nabídkovém řízení. Při použití pokynu 3224/HD-UBND je výsledek výpočtu poplatků za užívání pozemků až o 150 % vyšší, zatímco stavební náklady se ve srovnání s použitím rozhodnutí 3311/QD-UBND snížily téměř o 40 %.
Reportér prostřednictvím průzkumu zjistil, že aplikace pokynu 3224/HD - UBND obsahuje mnoho nevhodných bodů pro projekty, u kterých byly vypsány nabídky a pozemky přiděleny před vydáním pokynu. Stanovení doby alokace stavebních nákladů a doby stanovení příjmů není v souladu s dobou, kdy podnik vyhraje nabídku. Podle ustanovení zákona o pozemkech z roku 2013 a vládního nařízení 43/2014/ND-CP ze dne 15. května 2014 musí investoři, aby mohli podnikat v souladu s předpisy, dokončit technickou infrastrukturu, být schváleni a získat osvědčení o právu k užívání pozemků. To znamená, že investoři jsou oprávněni podnikat nejméně do 30. měsíce (u projektů o rozloze 20 - 50 hektarů), což vede k rozdílu v době zahájení podnikání o 18 měsíců. Na druhou stranu u projektů dosud nebyly stanoveny poplatky za užívání pozemků, takže skutečná doba podnikání je ještě delší. Doposud mnoho projektů dodávalo pozemky na 24–44 měsíců.
Na druhou stranu, náklady na výstavbu stanovené dle pokynu 3224/HD – UBND jsou v rozporu s náklady na výstavbu technické infrastruktury projektu uvedenými v zadávací dokumentaci. Rozpočet stavebního projektu byl přezkoumán v Centru pro posuzování kvality staveb – Stavební odbor Hai Duong, včetně: Investičního kapitálu, zvláštních nákladů mimo sazbu: kamenný násep, hranice projektu, přenos elektřiny, dopravní napojení, odvodnění... Použití srovnávacích aktiv k určení poplatků za užívání pozemků není podobné aktivům posuzovaným dle oběžníku 36/2014/TT – BTNMT Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí. Srovnávací aktiva se nacházejí v lokalitě s neobvykle vysokou aukční cenou ve srovnání s jinými aukčními oblastmi v oblasti, což je v rozporu s běžnou cenou na trhu.
Pokyn 3224/HD-UBND rovněž neuvažuje o snižování nepříznivých faktorů při porovnávání pozemků v Projektu (poloha, tvar, plocha...).
Pokud jde o výpočet poplatků za užívání pozemků, strana A jednostranně vypočítala a následně oznámila straně B částku k úhradě (strana B se nemohla zúčastnit ani vznést námitky). Toto opatření je vnucené a není v souladu s obsahem smlouvy podepsané oběma stranami. Podniky zaslaly písemné petice Lidovému výboru provincie Hai Duong, ale nebyly posouzeny ani na ně nebyla odpovězena... Lidový výbor provincie i tak vydal rozhodnutí o výběru poplatků za užívání pozemků. U projektů, u kterých byly podány nabídky a které byly přiděleny před vydáním pokynu 3224/HD - Lidový výbor provincie Hai Duong, toto rozhodnutí i nadále uplatňoval, což není v souladu s předpisy. Ceny nemovitostí cyklicky rostou a klesají, dle pokynu 3224/HD - Lidového výboru je stanovena pevná sazba + 5 %/rok, což neodpovídá skutečnosti.
Nedostatky je třeba „vyřešit“
Ve spolupráci s reportéry deníku Natural Resources and Environment Newspaper pan Nguyen Trong Hai, zástupce ředitele odboru výstavby okresu Hai Duong, potvrdil: „Podle zákonných ustanovení, pokud investor vyhraje výběrové řízení na projekt na provedení vyčištění staveniště, musí provincie do doby, než Provinční lidový výbor vydá rozhodnutí o přidělení pozemku, vypočítat investorovi poplatky za užívání pozemků. Investor musí před zahájením výstavby infrastruktury zaplatit daně (splnit finanční závazky vůči státu). Někteří investoři projektů v podstatě dokončili položky: vyčištění staveniště, výstavbu technické infrastruktury... (nyní se vypočítávají pouze poplatky za užívání pozemků), což není v souladu s předpisy.“
Důvodem jsou některé předchozí objektivní faktory, jako například: Epidemie Covid-19, provincie se zaměřila na boj s epidemií a nemohla vypočítat poplatky za užívání pozemků, investoři již zahájili výstavbu. Protože provincie Hai Duong vypočítala poplatky za užívání pozemků v době rozhodnutí o přidělení pozemků (před 2-4 lety), kdy byla situace s pozemky „horečnatá“, nyní je trh s nemovitostmi zmrazen, ceny pozemků klesly... což vede k příběhu mnoha investorů, kteří podávají petice ohledně výpočtu poplatků za užívání pozemků.
Pokud jde o obsah, doba pro stanovení příjmů neodpovídá době, kdy podnik vyhraje nabídkové řízení (předpisy od 6 měsíců do 36 měsíců pro projekty). Skutečný nárůst cen nemovitostí podle pokynu 3224/HD - Výbor lidu stanovený na 5 %/rok neodpovídá realitě - podle pana Haie se jedná o hypotetickou metodu podle oběžníku 36/2014/TT - BTNMT Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí, která se má použít k výpočtu poplatků za užívání pozemků (nikoli předpis). Tuto hypotetickou metodu je třeba zvážit a implementovat, aby se zajistilo, že odpovídá realitě (musí existovat specifická nařízení, nikoli předpoklady).
Pokud jde o uplatnění sazby investičního kapitálu pro výstavbu technické infrastruktury v městských oblastech, zaslal stavební úřad města Hai Duong dokument s žádostí o stanovisko k uplatňování metody výpočtu pro projekty do 20 hektarů. Ministerstvo stavebnictví proto odpovědělo, ale ne konkrétně: „… Při uplatňování sazby investičního kapitálu vyhlášené Ministerstvem stavebnictví pro stanovení předběžné celkové investice je třeba celkovou investici pro konkrétní projekt upravit a převést v souladu s ustanoveními zákona o správě souvisejících investičních nákladů na výstavbu, které každoročně vyhlašuje Ministerstvo stavebnictví, a zajistit tak zásady správného, dostatečného, hospodárného a efektivního výpočtu.“
Ministerstvo výstavby provedlo konzultace o výpočtu sazeb investičního kapitálu sousedních provincií, jako například: Hung Yen, Bac Ninh, Thai Binh... V těchto provinciích se výpočet sazeb investičního kapitálu provádí podle předpisů Ministerstva výstavby pro projekty o rozloze 20 hektarů a více (platí pro projekty). Speciální práce: Přesun elektrického vedení, budování náspů, mostů, propustků... nejsou zahrnuty do sazby investičního kapitálu. Ministerstvo výstavby navrhlo Lidovému výboru provincie Hai Duong, aby zvážil a vydal pokyny k odpovídajícímu výpočtu sazeb investičního kapitálu a speciálních prací u projektů.
Provincie Hai Duong musí zvážit: Stanovení cen pozemků metodou přebytku, důvod zpoždění ve výpočtu poplatků za užívání pozemků, jsou uvedené důvody objektivní a přesvědčivé? Je třeba vyjasnit odpovědnosti, aby se zabránilo poškození investorů. Poplatky za užívání pozemků uplatňuje provincie v ceně platné v době „pozemkové horečky“, zatímco v současné době je trh s pozemky „zmrazen“, takže je třeba jej přezkoumat, aby se „harmonizovaly obchodní zájmy“.
Zdroj
![[Fotografie] Generální tajemník Lama a předseda Národního shromáždění Tran Thanh Man se zúčastnili 80. výročí tradičního Dne vietnamského inspekčního sektoru](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/17/1763356362984_a2-bnd-7940-3561-jpg.webp)
Komentář (0)