Zastavte spekulace s nemovitostmi

DNVN - Expert na právo v oblasti nemovitostí Pham Thanh Tuan uvedl, že návrh zákona o dani z příjmu fyzických osob (ve znění pozdějších předpisů) Ministerstva financí má za cíl především zabránit spekulacím s nemovitostmi. Návrh na nahrazení stávající úpravy spočívá v uplatnění obecné sazby daně ve výši 2 % na převodní cenu.

Podle právního experta na nemovitosti Pham Thanh Tuana, stejně jako každý jiný návrh týkající se nemovitostí, i plán zdanění příjmů fyzických osob z převodů nemovitostí na základě doby držení okamžitě vyvolal kontroverzi.

Odpůrci se obávají, že jakmile bude daň zavedena, nějakým způsobem se promítne do nájemného a prodejních cen, což ztíží situaci těm, kteří nemají nebo nemají domov. Zastánci doufají, že toto řešení omezí spekulace, vrátí „nabídku“ těm, kteří to potřebují, a tím sníží ceny bydlení.

Zdanění nemovitostí je dnes něco, co vyžaduje pečlivé zvážení, a to v souvislosti se specifickými problémy vietnamského trhu s nemovitostmi.

Země obvykle uplatňují daně z nemovitostí ve formě progresivních daní úměrných výši držené nemovitosti, daní uvalených na neuvádění nemovitosti do užívání a vyšších daní pro krátkodobé držitele nemovitostí.

Daň z nemovitostí je stále složitá.

U progresivního zdanění úměrného počtu nemovitostí je přístup zemí uplatňujících tuto formu takový, že ti, kteří vlastní více nemovitostí, platí vyšší daňovou sazbu než ti, kteří jich vlastní méně. Spojené království zvyšuje daň o 3 %, pokud si koupí druhý dům. Singapur uplatňuje 20% daň na druhý dům, 30% na třetí dům…

Pokud jde o daně uplatňované na neuvedení nemovitosti do užívání, Kanada uvaluje 1% daň na prázdné domy, Spojené království uvaluje dodatečnou daň na domy, které jsou prázdné alespoň jeden rok...

Uplatňování vyšších daňových sazeb na krátkodobé držitele nemovitostí je poměrně běžné. Singapur obvykle uplatňuje 100% daň z rozdílu v hodnotě koupě a prodeje pozemku v prvním roce a 50% po dvou letech. Tchaj-wan uplatňuje 45% daňovou sazbu na ty, kteří dále prodávají nemovitosti v prvních dvou letech, 35% po dobu 2–5 let a 20% po dobu 5–10 let. Korea také uplatňuje 70% daňovou sazbu na ty, kteří prodají svůj dům v prvním roce.

Ve Vietnamu vyžaduje ústřední usnesení výzkum týkající se „předepisování vyšších daňových sazeb pro osoby užívající velké plochy půdy, mnoho domů, spekulující s půdou, pomalé využívání půdy a opouštějící půdu“. V budoucnu se tedy vyšší daňové sazby budou vztahovat na tři skupiny: „užívání velkých ploch půdy, mnoho domů“ (na základě množství), „spekulace s půdou“ (na základě doby vlastnictví) a „pomalé využívání půdy, opouštějící půdu“ (určující, že půda není uvedena do užívání) – podobně jako v současných předpisech mnoha zemí.

Návrh v návrhu revidovaného zákona o dani z příjmu fyzických osob, který předkládá Ministerstvo financí, si klade za cíl především zabránit spekulativnímu chování a nahradit stávající regulaci, která uplatňuje obecnou sazbu daně ve výši 2 % z převodní ceny bez ohledu na dobu držení. Ministerstvo financí očekává, že pokud bude návrh zařazen do legislativního programu, vydá Národní shromáždění stanovisko do konce roku 2025 a schválení návrhu zváží na zasedání v polovině roku 2026.

„Ačkoli to ještě není podrobně popsáno, myslím si, že toto řešení je rozumnější než uplatňování progresivního zdanění na lidi, kteří vlastní mnoho nemovitostí. Vysoké daňové sazby při krátkodobém vlastnictví mohou teoreticky pomoci omezit spekulace a zredukovat triky s prodejem nemovitostí za vyšší cenu,“ uvedl pan Tuan.

Podle pana Tuana spekulanti obvykle využívají finanční páku v krátkodobém horizontu. Nutnost dlouhodobého udržování nemovitostí pro ně povede k finančnímu tlaku. Vysoké daňové sazby zvyšují náklady a snižují atraktivitu spekulací s nemovitostmi. Likvidita v případech nákupu a prodeje se proto sníží.

Aby však byl tento daňový nástroj účinný, musí být doprovázen alespoň následujícími podmínkami: dokončení celostátní databáze cen pozemků a zajištění infrastruktury informačních technologií.

Dokončení celostátní databáze cen pozemků je také požadavkem stanoveným v pozemkovém zákoně z roku 2024. Pokud se nevyřeší situace „dvou cen“ u transakcí s nemovitostmi a plateb v hotovosti, zdanění stále nebude snadné a bude obtížné zajistit spravedlnost.

Zároveň je zajištění kompletní infrastruktury informačních technologií pro registraci transakcí s pozemky a nemovitostmi základem, který pomůže daňovým úřadům získat informace o době držení nemovitostí pro přesné uplatnění.

„Po splnění těchto základních podmínek bude daňový nástroj k omezení spekulací s nemovitostmi skutečně „správný“ a „presný“, splní cíl regulace trhu a zaměří se na spekulanty,“ zdůraznil pan Tuan.

Ha Anh

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120