Boj proti spekulacím s nemovitostmi.

DNVN - Expert na právo v oblasti nemovitostí Pham Thanh Tuan se domnívá, že návrh zákona o dani z příjmu fyzických osob (ve znění pozdějších předpisů) ministerstva financí má za cíl především zabránit spekulacím s nemovitostmi. Návrh nahrazuje stávající regulaci jednotnou sazbou daně ve výši 2 % z ceny převodu.

Podle právního experta na nemovitosti Pham Thanh Tuana, stejně jako všechny ostatní návrhy týkající se nemovitostí, i záměr zdanit osobní příjmy z převodů nemovitostí na základě délky vlastnictví okamžitě vyvolal kontroverzi.

Odpůrci se obávají, že jakmile bude daň zavedena, nějakým způsobem se dostane do cen nájemného a prodeje, což poškodí pouze ty, kteří nevlastní nebo dosud nevlastní dům. Zastánci doufají, že toto řešení omezí spekulace, vrátí nabídku těm, kteří to potřebují, a tím sníží ceny bydlení.

Současný přístup k zdanění nemovitostí vyžaduje pečlivé zvážení vzhledem ke specifickým problémům, kterým čelí vietnamský trh s bydlením.

Země obvykle uplatňují daně z nemovitostí v několika hlavních formách: progresivní daně úměrné počtu nemovitostí; daně uplatňované na nemovitosti, které se nepoužívají; a vyšší daně uplatňované na ty, kteří nemovitosti vlastní krátkodobě.

Zdanění nemovitostí zůstává náročným úkolem.

Pokud jde o progresivní zdanění podle počtu nemovitostí, země, které tento přístup uplatňují, mají vyšší daňovou sazbu pro ty, kteří vlastní více nemovitostí, než pro ty, kteří jich vlastní méně. Spojené království zvyšuje daň o 3 % u druhých domů. Singapur uplatňuje 20% daň na druhou nemovitost, 30% na třetí a tak dále.

Pokud jde o daně uplatňované na neužívání nemovitosti, Kanada uvaluje 1% daň na neobydlené domy, zatímco Spojené království uvaluje dodatečnou daň na domy, které jsou neobydlené po dobu alespoň jednoho roku…

Uplatňování vyšších daní na krátkodobé držitele nemovitostí je poměrně běžné. Například Singapur uvaluje 100% daň z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou pozemku v prvním roce a 50% po dvou letech. Tchaj-wan uplatňuje 45% daňovou sazbu na ty, kteří nemovitost dále prodávají během prvních dvou let, 35% po dobu 2–5 let a 20% po dobu 5–10 let. Jižní Korea rovněž uplatňuje 70% daň na ty, kteří prodají dům v prvním roce.

Ve Vietnamu nařizuje usnesení ústředního výboru výzkum „regulace vyšších daní pro ty, kteří využívají velké plochy půdy, vlastní více domů, spekulují s půdou, pomalu využívají půdu nebo nechávají půdu ladem“. V budoucnu se tedy vyšší daně budou vztahovat na tři skupiny: „využívají velké plochy půdy a vlastní více domů“ (na základě množství), „spekulují s půdou“ (na základě doby vlastnictví) a „pomalu využívají půdu nebo nechávají půdu ladem“ (určují, že půda není uvedena do užívání) – podobně jako dnes v mnoha zemích.

Navrhované změny zákona o dani z příjmu fyzických osob Ministerstvem financí mají primárně za cíl zabránit spekulacím a nahradit stávající úpravu, která uplatňuje jednotnou 2% sazbu daně z převodní ceny bez ohledu na dobu držení. Ministerstvo financí očekává, že pokud bude návrh zařazen do legislativního programu, poskytne Národní shromáždění zpětnou vazbu do konce roku 2025 a zváží schválení návrhu v polovině roku 2026.

„Ačkoli to ještě není podrobně popsáno, domnívám se, že toto řešení je rozumnější než uplatňování progresivní daně na ty, kteří vlastní více nemovitostí. Vyšší daňová sazba pro krátkodobé vlastnictví by teoreticky mohla pomoci omezit spekulace a omezit praxi „přeprodeje“ nemovitostí za účelem rychlého zisku,“ uvedl pan Tuan.

Podle pana Tuana spekulanti obvykle využívají finanční páku po krátkou dobu. Udržování vlastnictví nemovitostí po delší dobu na ně vyvíjí značný finanční tlak. Vysoké daně zvyšují náklady a snižují atraktivitu spekulací s nemovitostmi. Likvidita v transakcích nákupu a prodeje je proto snížena.

Aby však byl tento daňový nástroj účinný, musí být doprovázen alespoň následujícími podmínkami: kompletní národní databází cen pozemků a zaručenou infrastrukturou informačních technologií.

Dokončení celostátní databáze cen pozemků je rovněž požadavkem stanoveným v pozemkovém zákoně z roku 2024. Pokud nebude vyřešena otázka „dvou cen“ u transakcí s nemovitostmi a plateb v hotovosti, zdanění zůstane obtížné a spravedlnost bude těžké zaručit.

Kromě toho je pro daňové orgány nezbytné zajistit kompletní infrastrukturu informačních technologií pro registraci transakcí s pozemky a nemovitostmi, aby mohly získat přesné informace o délce vlastnictví nemovitostí.

„Jakmile budou splněny tyto základní podmínky, pak bude daňový nástroj k omezení spekulací s nemovitostmi skutečně ‚správný‘ a ‚efektivní‘, zaměřený na správné cíle regulace trhu a správné spekulanty,“ zdůraznil pan Tuan.

Ha Anh

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120