V rámci smlouvy typu „výstavba-převod“ (BT) stát a investor neoceňují pouze projekt a pozemek. Oceňují časové období mezi nimi. V průběhu času se kapitálové náklady měsíčně zvyšují, ceny pozemků kolísají, plánování se může měnit a rizika pro obě strany se tiše hromadí před uzavřením smlouvy.
Dne 29. dubna 2026 zahájilo Ho Či Minovo Město výstavbu čtyř velkých projektů s celkovou investicí přibližně 142 000 miliard VND, včetně nového administrativního centra v Thu Thiem, které realizuje společnost Sun Group v rámci modelu Build-Transfer (BT). Město rovněž schválilo seznam 33 pozemků určených k úhradě za projekty BT, z nichž mnohé se nacházejí v centru města a v Thu Thiem. Problematika BT se přesunula z právní debaty k otázkám týkajícím se veřejného majetku. Za jakou cenu budou tyto pozemky oceněny, podle jakých postupů a kdo bude mít prospěch ze zvýšení ceny po dokončení infrastruktury?
Model BT (Build-Transfer) se vrací kvůli reálnému tlaku. Střednědobý plán veřejných investic na období 2026–2030 činí přibližně 8,22 milionu miliard VND. Rozpočet jen stěží pokryje všechny infrastrukturní potřeby. U projektů, které negenerují přímé toky příjmů, jako jsou administrativní centra, náměstí nebo některé městské projekty, je obtížné provozovat projekty PPP (Public-Private Partnership) s výběrem mýtného. BT otevírá další možnost: investoři poskytnou kapitál na výstavbu a stát jim je proplatí pozemky. Tento argument je přesvědčivý, zejména když města potřebují infrastrukturní projekty dříve.
Ale samotný racionální důvod nestačí k zajištění bezpečnosti smlouvy. U BT je riziko rozptýleno mezi tři hodnoty, které koexistují v rámci jedné dohody.
V první řadě jsou to náklady na projekt. Počáteční celková investice a skutečné náklady po konečném vyúčtování se mohou lišit. Státní kontrolní úřad kdysi doporučil řešit více než 5 200 miliard VND z 29 projektů BT, přičemž se zabýval otázkami týkajícími se celkových investic, výběru investorů, přidělování pozemků a stanovení skutečných nákladů na realizaci.
Nový právní rámec vrátil projekty BT (Build-Transfer) na pevnější cestu. Vyhláška 257/2025/ND-CP a související dokumenty stanoví mechanismus pro smlouvy BT, včetně plateb z pozemkových fondů, řešení nesrovnalostí a role auditu. 
Pak je tu cena pozemku. Pozemek placený v rámci modelu BT (Build-Transfer) není fixní částka peněz. Pozemek má svou polohu, plánování, stavební práva a očekávanou hodnotu. Pozemek v Thu Thiem před dokončením infrastruktury se bude lišit od toho, jaký bude po vybudování nového administrativního, obchodního nebo servisního centra. Pokud je cena pozemku ve smlouvě nižší než jeho skutečná hodnota, rozdíl půjde z veřejného sektoru. Pokud je cena pozemku stanovena příliš vysoko, aby se zmírnilo riziko ztráty, finanční plán investora by mohl být zmařen.
Investoři BT nedostávají jen pozemek. Nesou rizika spojená s výstavbou, kapitálovými náklady, načasováním předání pozemku, potenciálem pro využití pozemku a finančními závazky spojenými s tímto pozemkem. Smlouva, kterou investor nakonec nemůže splnit, projekt státu nedodá. Princip stejné hodnoty v novém právním rámci, pokud bude striktně uplatňován, musí chránit jak veřejný majetek, tak proveditelnost projektu.
Největší výzvou je čas. Stavba může začít dříve, zatímco pozemek může být předán později. Mezi těmito dvěma body může trh s nemovitostmi růst, klesat nebo stagnovat. Úrokové sazby kolísají. Regionální plánování se upravuje. Komerční hodnota pozemku nezůstává po celou dobu trvání smlouvy konstantní. Smlouva, která v době podpisu stanoví určité prvky, ale umožňuje jiným kolísat s trhem, staví vládu i podniky do dlouhodobého sázkového prostředí.
Pokud trh prudce vzroste, může být zisková marže pro investora vyšší než částka, kterou vláda vypočítala v době podpisu smlouvy. Pokud se trh koriguje nebo se pozemek zpozdí, může být finanční plán investora narušen. V obou případech nealokované riziko nezmizí. Bude se jednoduše čekat, až jedna strana již nebude schopna nést toto břemeno.
Nový právní rámec vrátil projekty BT (Build-Transfer) na pevnější cestu. Vyhláška 257/2025/ND-CP a související dokumenty stanoví mechanismus pro smlouvy BT, včetně plateb z pozemkových fondů, řešení nesrovnalostí a role auditu. Tento dokument je však pouze výchozím bodem. Váha BT spočívá v každé konkrétní smlouvě. Jak se auditují náklady projektu? Kdy se oceňuje pozemek? Jak se nakládá s rozdílem mezi hodnotou projektu a pozemkovým fondem? Které dokumenty umožňují veřejnosti, Lidové radě a Státnímu kontrolnímu úřadu číst tyto výpočty?
Seznam 33 pozemkových parcel v Ho Či Minově Městě je seznamem plánovaných plateb, nikoli pozemků, které již byly přiděleny. Proto je pro prognózování nejdůležitější současná fáze. Než pozemek opustí ruce státu, společnost potřebuje vědět, jak je tento pozemek evidován, jaký mechanismus se používá k určení jeho hodnoty, zda bude dražen a kdo ponese odpovědnost, pokud se skutečná hodnota později výrazně odchýlí od původního plánu.
Díky modelu Build-Transfer (BT) může město dokončit projekty dříve. Rychlost sama o sobě však náklady nevyváží. Přesouvá je do jiných forem. Část je zahrnuta v celkové investici do projektu. Část je zahrnuta v právech k rozvoji pozemků. Část je zahrnuta v čekací době mezi výstavbou, předáním pozemku a provozem. Tento test BT se netýká jen uvolnění zdrojů. Jde také o schopnost přesně ocenit tři věci současně: projekt, pozemek a čas.
Deset let po dokončení se skutečná hodnota smlouvy typu „Build-Transfer“ (BT) projeví v životě města. Bude projekt lépe sloužit komunitě, bude pozemek využíván efektivněji a vytvoří veřejné zdroje pro komunitu přidanou hodnotu? Pokud se toho podaří dosáhnout, může se BT stát spolehlivým způsobem mobilizace zdrojů pro novou fázi rozvoje.
Zdroj: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Komentář (0)