O kolik se zvýšily ceny bytů za posledních 10 let?

Ztrojnásobil se za 10 let

Během posledního desetiletí zaznamenal vietnamský trh s nemovitostmi nebývalý nárůst cen, což pro mnoho lidí sen o vlastním bydlení stále více vzdaluje. Z více než 20 milionů VND/m² v roce 2014 se ceny bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě nyní více než ztrojnásobily a překročily hranici 70–80 milionů VND/m² (podle zpráv společností Savills a CBRE). Konkrétně:

Rok 2014 byl považován za výchozí bod nového cyklu růstu, kdy Hanoj zaznamenal cenu bytů střední třídy kolem 22 milionů VND/m² a Ho Či Minovo Město 25 milionů VND/m². Do roku 2015 začal na trh silně proudit domácí i zahraniční investiční kapitál spolu s řadou oznámených infrastrukturních projektů, což způsobilo nárůst cen na 24 milionů VND v Hanoji a 27 milionů VND/m² v Ho Či Minově Městě.

V roce 2025 dosáhnou ceny bytů v Ho Či Minově Městě rekordních 90 milionů VND/m².

V období let 2016–2017 se trh výrazně zotavil. Ceny bytů v Hanoji vzrostly na 26 a poté na 28 milionů VND/m², zatímco v Ho Či Minově Městě vyskočily z 30 na 33 milionů VND/m². Toto bylo také období, kdy mnoho velkých investorů spustilo nové projekty s transparentním právním statusem, což budovalo důvěru kupujících.

V roce 2018, spolu s pokrokem mnoha velkých infrastrukturních projektů, byla stanovena cenová hladina: Hanoj 32 milionů, Ho Či Minovo Město 38 milionů VND/m². Do roku 2019 vzrušení ve střední a vyšší třídě vytlačilo cenu v Hanoji na 36 milionů a Ho Či Minově Městě přibližně 42 milionů VND/m².

V roce 2020 způsobila pandemie COVID-19 pokles transakcí, ale ceny neklesly, dokonce mírně vzrostly. Hanoj zaznamenala přibližně 40 milionů VND/m², Ho Či Minovo Město téměř 48 milionů VND/m². To odráží omezenou nabídku, zatímco poptávka po nemovitostech a investicích zůstává trvalá.

V letech 2021 až 2022 ceny prudce vzrostly. V Hanoji z 46 milionů VND/m² na 54 milionů VND/m² za pouhé dva roky, v Ho Či Minově Městě z 55 na 63 milionů VND/m². Důvodem je stále omezenější nabídka v důsledku zpřísňování zákonů, zatímco poptávka roste. Společnost Savills poznamenala, že během tohoto období se trh začal jevit paradoxně, likvidita se snížila, ale ceny stále rostly.

V roce 2023 politika kontroly úvěrů a vysoké úrokové sazby zpomalí objem transakcí, ale ceny i tak porostou. Hanoj dosáhne přibližně 62 milionů VND/m², Ho Či Minovo Město 70 milionů VND/m², a to především v projektech s dobrou lokalitou a kompletní právní dokumentací.

Do konce roku 2024 dosáhne toto číslo v Hanoji 72 milionů VND/m² a v Ho Či Minově Městě 80 milionů VND/m². A do poloviny letošního roku – 2025 – ceny bytů v Ho Či Minově Městě dosáhnou rekordních 90 milionů VND/m² (podle HoREA).

Ceny bytů ve dvou velkých městech se tak během 10 let více než ztrojnásobily, což trh pro většinu lidí činí stále méně dostupným.

Sen o usazení se mi stále více vzdaluje

Podle společnosti CBRE se od roku 2020 počet nově licencovaných bytových projektů v Ho Či Minově Městě snížil o více než 70 % ve srovnání s obdobím 2016–2019. „Nabídka prudce klesla, zatímco reálná poptávka ve velkých městech vůbec nesnížila, proto ceny bydlení pouze vzrostly,“ Analyzovala paní Duong Thuy Dung - vrchní ředitelka společnosti CBRE Vietnam.

Dalším důvodem jsou kapitálové náklady. Od roku 2022 se zvýší bankovní úrokové sazby a zpřísní se podmínky pro podnikové dluhopisy, což donutí mnoho investorů zvyšovat prodejní ceny, aby pokryly náklady na mobilizaci kapitálu. Pokud úrokové sazby z úvěrů dosahují 12–13 % ročně, je finanční tlak na realitní podniky obrovský a tato zátěž se nakonec přenáší na prodejní ceny.

Kromě toho tlak vytvářejí i rostoucí ceny pozemků a stavebních materiálů. Podle Generálního statistického úřadu se index cen stavebních materiálů v období 2014–2023 zvýšil o téměř 50 %. Savills se domnívá, že ceny bytů pravděpodobně neklesnou, když se zvyšují náklady na výstavbu.

Projekt bytového domu v Ho Či Minově Městě.

Další důležitou hnací silou je dopravní infrastruktura. Linka metra 1 v Ho Či Minově Městě, okruh 3 nebo rozšířená dálnice Hanoj - Lao Cai - všechny způsobily jedenapůlnásobný nárůst cen nemovitostí podél trasy během několika let. „Kam vede infrastruktura, tam jdou i ceny pozemků“ Pan Nguyen Van Dinh - předseda Vietnamské asociace realitních makléřů - jednou řekl.

Pokud jde o vyhlídky, experti předpovídají, že ceny bydlení v krátkodobém horizontu sotva klesnou. Vzhledem k nedostatku nabídky, zejména v cenově dostupném segmentu, se ceny mohou v příštích 3–5 letech zvyšovat o 5–7 % ročně, a to zejména na předměstích, kde infrastruktura zažívá boom.

Zatímco ceny bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě se za posledních 10 let více než ztrojnásobily, příjmy pracujících se zvyšovaly v průměru pouze o 6–7 % ročně. To způsobilo prohloubení rozdílu. Podle Světové banky činil průměrný příjem na obyvatele ve Vietnamu v roce 2014 přibližně 2 000 USD a do roku 2024 dosáhne 4 300 USD, což znamená, že se zdvojnásobil. Ceny bytů se však za stejné období ztrojnásobily, v některých segmentech dokonce zčtyřnásobily.

Program „1 milion sociálních bytů“ prosazovaný vládou by měl vytvořit protiváhu, ale pokrok je stále pomalý. Pokud se nevyřeší problém s nabídkou, zejména ve střední a nižší cenové kategorii, pak v příštích 5–10 letech ceny nemovitostí v Hanoji a Ho Či Minově Městě budou nadále stoupat, což bude pro mnoho mladých lidí stále více odsouvat sen o usazení se mimo dosah.

Zdroj: https://baolangson.vn/gia-can-ho-tang-the-nao-trong-10-nam-qua-5058847.html