Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí chce i nadále přestat používat metodu přebytků.
Jak informovaly noviny Thanh Nien , Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí nedávno zaslalo Ministerstvu spravedlnosti k posouzení návrh vyhlášky, kterou se mění a doplňuje řada článků vládního nařízení č. 44/2014/ND-CP ze dne 15. května 2014, kterým se upravují ceny pozemků (návrh vyhlášky 44), a poté jej předložilo vládě.
Je pozoruhodné, že Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí v návrhu vyhlášky č. 44 navrhuje, aby se k oceňování pozemků nepoužívala metoda přebytku.
Na dnešním odpoledním workshopu se však většina odborníků shodla na tom, že by při oceňování pozemků měla být zachována metoda přebytku.
Pan Dao Trung Chinh se o to podělil na konferenci.
Na workshopu vystoupil pan Dao Trung Chinh, ředitel odboru územního plánování a rozvoje (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí), který představil několik aspektů a poskytl důkazy, proč ministerstvo navrhuje zrušit metodu přebytku při oceňování pozemků.
Postoj zástupce Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí na workshopu zůstal stejný jako v rozhovoru pro noviny Thanh Nien v článku „Rozhodne se vláda zachovat, nebo opustit metodu přebytků?“, který byl publikován 26. července.
Podle pana Chinha nikdo nemůže popřít nadřazenost metody přebytků. V kontextu vstupních parametrů při aplikaci této metody na oceňování pozemků v naší zemi však data dosud nejsou standardizována, což vede k nepřesným výsledkům.
„V poslední době jsem se v několika případech podílel na oceňování pozemků a všiml jsem si, že odhadci se při aplikaci metody přebytku obávají právních rizik. To je jeden z důvodů, proč je proces oceňování pozemků v poslední době pomalý,“ sdělil pan Chinh na workshopu.
Pan Chinh dodal, že pokud se vláda rozhodne zachovat metodu přebytku, bude také nutné provést výzkum a přezkum s cílem stanovit vstupní standardy pro parametry a ukazatele této metody. Standardizované vstupy zajistí přesné výsledky, dodají odhadcům jistotu při schvalování ocenění a prolomí patovou situaci v oceňování pozemků, zejména u projektů.
"Opuštění metody přebytku je krokem zpět v oceňování pozemků."
Po prezentaci zástupce Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí mnoho odborníků a podniků přímo nebo přímo předložilo dokumenty, v nichž vyjádřilo své názory na nutnost zachování metody přebytku při oceňování pozemků; její opuštění by mohlo způsobit další obtíže a překážky v pomalém procesu oceňování pozemků a trh s nemovitostmi by i nadále pociťoval dlouhodobý nedostatek nabídky.
Právník Nguyen Hong Chung, viceprezident Hanojského realitního klubu, vyjádřil názor, že by měla být zachována metoda přebytku.
Právník Nguyen Hong Chung, viceprezident Hanojského realitního klubu, tvrdí, že metoda přebytku určuje ceny pozemků na základě potenciálního budoucího rozvojového využití, spíše než na základě současného využití, jako je tomu u srovnávací metody nebo metody příjmu.
Reziduální metoda odráží tržní hodnotu oceňovaného pozemku, včetně faktorů, jako jsou: účel využití pozemku; doba využití pozemku; hustota zástavby; výška zástavby; koeficient využití pozemku; a odráží praktickou hodnotu peněžních toků v investicích, výrobě a podnikání.
„Metoda přebytku jasně odráží finanční povahu realitního projektu: identifikuje náklady, výnosy a zisky velmi vědeckým a objektivním způsobem. Tato metoda jasně odráží, jak jsou rozdíly v nájemném z pozemků využívány, alokovány a sdíleny. Je to také moderní metoda oceňování nemovitostí v souladu s mezinárodní praxí.“
„Argument Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí, že důvodem pro opuštění této metody je absence databáze pro oceňování a nutnost zakládat oceňování na hypotetických a nepřesných faktorech, je podle mého názoru nepřesvědčivý. Pokud je problémem absence databáze, řešením by mělo být vytvoření vysoce kvalitní a spolehlivé databáze, namísto opuštění metody přebytků (demontáž výrobního stroje). Pokud se tedy opuštění metody přebytků stane realitou, bude to krok zpět v oceňování pozemků,“ řekl pan Chung.
Zároveň podle právníka Chunga návrh vyhlášky 44 obsahuje pouze tři metody oceňování: srovnávací, výnosovou a koeficient úpravy ceny pozemku, které nejsou dostatečné k nahrazení přebytkové metody při oceňování investičních projektů využívajících pozemky: městské oblasti, víceúčelové komerční a servisní oblasti atd.
Upuštění od metody přebytku by ztížilo stanovení hodnoty práv k užívání pozemků, které musí investoři zaplatit za budoucí projekty, pokud veškerá sociální a technická infrastruktura ještě nebyla dokončena. Investoři by nebyli schopni vypočítat finanční životaschopnost realitních projektů…
Profesor Hoang Van Cuong, člen Finančního a rozpočtového výboru Národního shromáždění, se podělil o své názory na výhody a nevýhody metody přebytku.
Je důležité standardizovat vstupní parametry každé metody oceňování.
Profesor Hoang Van Cuong, člen finančního a rozpočtového výboru Národního shromáždění, uvedl, že v posledních letech mnoho projektů nebylo schváleno. Jedním z důvodů je absence jasného ocenění pozemků, což brání místním úřadům ve vybírání poplatků a investorům v placení za získání rozhodnutí o přidělení pozemků. Nesprávné ocenění pozemků může být způsobeno subjektivními nebo objektivními faktory, jelikož předpisy týkající se oceňování pozemků nejsou konkrétní ani jasné.
Profesor Cuong uvedl, že celosvětově existují čtyři běžné metody: přímé srovnání, odpočet, příjem a přebytek. Ve Vietnamu se tyto čtyři metody v současnosti používají, k nimž se přidává metoda úpravy ceny pozemku pomocí koeficientu.
Profesor Cuong při analýze metody úpravy ceny pozemku pomocí koeficientu, jedné ze tří metod navržených Ministerstvem přírodních zdrojů a životního prostředí v návrhu vyhlášky č. 44, uvedl, že tato metoda by byla pro odhadce velmi bezpečná, protože ji stanoví stát; k určení ceny pozemku stačí vynásobit ceník koeficientem.
„Tato cena je však nepřesná. Dva sousední pozemky s různým tvarem mohou mít velmi odlišné ceny, nemluvě o faktorech, jako je orientace, topografie a výhledy… Metoda úpravy ceny pozemku je vhodnější pro správní orgány než pro občany a podniky,“ poznamenal pan Cuong.
Pan Cuong analyzoval výhody a nevýhody různých metod oceňování pozemků: odpočtu, srovnání a příjmu, a na závěr s politováním konstatoval: „Po celém světě se k ocenění mnoha nových projektů používá metoda přebytku, protože neexistuje nic, co by se dalo srovnávat s projekty, které teprve začínají. Návrh vyhlášky 44 však tuto metodu opomíjí…“.
Řada odborníků, právníků a firem, kteří se workshopu zúčastnili, vyjádřila podporu zachování metody přebytku při oceňování pozemků.
Pan Cuong však také uznal, že metoda přebytku má mnoho omezení. Konkrétně pokud výpočet oceňované plochy pozemku není přesný, což znamená, že vstupní údaje nejsou přesné, povede to k nepřesným výstupním výsledkům.
Mnoho zemí po celém světě běžně používá metodu přebytku, čímž se vyhýbá ztrátám, protože nedochází k navyšování cen ani daňovým únikům. Obchodní a právní prostředí ve většině těchto zemí je transparentní a disciplinované. Ve Vietnamu však mnoho tržních parametrů a ukazatelů používaných v metodě přebytku pro oceňování pozemků není standardizováno, což vede k nepřesným výsledkům a rizikům pro odhadce…
Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů, uvedl, že každá metoda oceňování má své výhody a nevýhody. V současné situaci ve Vietnamu je však nutné zachovat pět stávajících metod oceňování pozemků. Důležité je standardizovat vstupní parametry každé metody, aby se minimalizovaly chyby v oceňování pozemků a urychlil proces oceňování. Pouze tak můžeme prolomit patovou situaci v oblasti realitních projektů a dříve přinést na trh novou nabídku.
Přestože trvali na zachování metody přebytku při oceňování pozemků, většina odborníků a vedoucích pracovníků podniků, kteří se workshopu zúčastnili, nedokázala předložit komplexní plán na urychlení procesu oceňování pozemků a zmírnění úzkých míst v nabídce na realitním trhu.
Zdrojový odkaz
Komentář (0)