Odstranění „úzkého hrdla“ v cenách pozemků v pobřežních oblastech provincie Lam Dong

V jihovýchodní oblasti provincie Lam Dong (dříve provincie Binh Thuan) čelí řada turistických projektů a městských oblastí právním problémům, protože nebyly stanoveny konkrétní ceny pozemků.

Roh projektu NovaWorld Phan Thiet

Podle zprávy Ministerstva zemědělství a životního prostředí provincie Lam Dong má jihovýchodní region provincie v současné době 14 projektů pro turistické oblasti, městské oblasti, komerční bydlení, průmyslové parky atd., které hledají jednotky pro oceňování pozemků. Z nich 8 turistických projektů čelí potížím.

Podnikání v dilematu

Zpoždění v oceňování pozemků znemožnila firmám platit poplatky za užívání pozemků ani pronájem pozemků, a proto nemohly pokračovat v realizaci stavebních projektů podle plánu. Tato situace vážně ovlivnila investiční postup, vyplácení finančních prostředků a celkový rozvoj oblasti.

Mezi 8 konkrétními uvízlými projekty je 1 projekt, u kterého konzultační jednotka provádí oceňování pozemků, a to Hon Rom Hill; 2 projekty, u kterých se vybírají konzultační jednotky, a to Royal Ruby Villa a Ocean Valley; 2 projekty uvízlé v plánování, a to Honey Beach a Hoa Sen; a 3 projekty, u kterých se očekává, že budou ze seznamu vyřazeny, a to NDMREAL, Tan Dai Duong a De La Gi. Kromě toho se s oceňováním pozemků potýká již mnoho let i téměř 1 000hektarový superprojekt NovaWorld Phan Thiet, do kterého investovala společnost Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (člen skupiny Novaland Group).

Před sloučením uvedl Lidový výbor provincie Binh Thuan, že existují desítky projektů, u kterých dosud nebyly stanoveny konkrétní ceny pozemků. Toto zpoždění nejen způsobilo plýtvání sociálními zdroji, ale také brzdilo místní rozvoj.

Problematiku dále komplikují právní změny. Od vydání vyhlášky 71/2024/ND-CP (předpisy o cenách pozemků, účinné od 1. srpna 2024) byl proces oceňování pozemků rozdělen do dvou směrů. U projektů, které pronajímají pozemky s ročními platbami, může provincie použít metodu koeficientu K - tedy vynásobení ceny pozemku v ceníku korekčním koeficientem za účelem stanovení konkrétní ceny, což je jednodušší a rychlejší. Projekty, které přecházejí na pronájem pozemků s jednorázovou platbou za celou dobu pronájmu, však musí použít složité metody, jako je přebytek, srovnání, příjem atd. Tyto metody vyžadují kompletní právní dokumenty, bohatá tržní data a najmutí externí konzultační jednotky.

Ve skutečnosti existuje jen velmi málo konzultačních firem, které jsou kvalifikované k provádění oceňovacích dokumentací dle požadavků. Mnoho konzultačních firem se obává právních rizik nebo nabízí vysoké cenové nabídky, což ztěžuje proces výběru. I když je vybrána vhodná jednotka, proces přípravy a hodnocení dokumentace je zdlouhavý, protože zahrnuje mnoho oddělení a poboček.

Poučení z NovaWorld Phan Thiet

Typickým příkladem této situace je projekt turistického komplexu Ocean Valley v okrese Tien Thanh v provincii Lam Dong. Projekt s obchodním názvem NovaWorld Phan Thiet má v turistické oblasti mnoho položek, které již byly uvedeny do provozu, některé jsou ve výstavbě a podle plánu bude celý projekt dokončen do konce roku 2028. Změna způsobu využití pozemků z ročního pronájmu na jednorázový pronájem na celé období však donutila projekt čekat na stanovení konkrétních cen pozemků, aby mohl splnit své finanční závazky. Očekává se, že celý projekt bude dokončen do konce roku 2028.

Projekt NovaWorld Phan Thiet má rozlohu přes 986 hektarů. Investor doposud předal zákazníkům více než 1 300 z celkem více než 8 000 realitních produktů.

Pan Nguyen Minh, místopředseda provinčního lidového výboru Lam Dong, uvedl, že doposud byly obtíže a problémy projektu NovaWorld Phan Thiet v podstatě vyřešeny.

Pan Minh navrhl, aby ministerstvo financí doporučilo provinčnímu lidovému výboru zřídit v červenci 2025 radu pro posuzování cen konkrétních pozemků a pracovní skupinu.

Dříve, 27. června 2025, povolil provinční lidový výbor projektu NovaWorld Phan Thiet změnu způsobu využití pozemku na jednorázový pronájem. V současné době Ministerstvo zemědělství a životního prostředí provádí odhad nákladů a vybírá konzultační jednotku pro stanovení konkrétní ceny pozemku jako základu pro výběr jednorázových poplatků za pronájem pozemku pro tento projekt.

Pokud jde o konkrétní oceňování pozemků u projektů na jihovýchodě provincie, pan Nguyen Minh požádal Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, aby urychleně přezkoumalo a shrnulo obsah týkající se procesu, postupů a kroků, které je třeba provést v souladu s právními předpisy. Zejména je naléhavě nutné požádat příslušné odbory, pobočky a obce o poskytnutí dokumentů a zajistit provedení všech prací souvisejících se stanovením konkrétních cen pozemků.

Pan Minh rovněž požádal o vyčíslení veškeré práce a předložení odhadu rozpočtu na konzultační balíček pro stanovení konkrétních cen pozemků Provinčnímu lidovému výboru ke schválení. Aktivně a proaktivně kontaktovat jednotky za účelem výběru konzultačních jednotek a proaktivně zasílat oznámení s výzvou k účasti na určování cen pozemků pro projekty.

Neplýtvejte investičními zdroji

Podle provinčního lidového výboru Lam Dong se v posledních letech v jihovýchodní oblasti provincie objevilo více než 40 projektů, u kterých nebyly stanoveny ceny pozemků, což vedlo k plýtvání investičními a sociálními zdroji. Díky odhodlání místních obyvatel dosud 21 dalších projektů vypočítalo ceny pozemků, aby splnily finanční závazky, a posloužily jako základ pro realizaci dalších kroků.

Zdroj: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html