Rozuzlení „úzkého hrdla“ v oceňování pozemků v pobřežních oblastech provincie Lam Dong.

V jihovýchodní oblasti provincie Lam Dong (dříve provincie Binh Thuan) čelí řada projektů v oblasti cestovního ruchu a rozvoje měst právním překážkám kvůli neschopnosti stanovit konkrétní ceny pozemků.

Pohled na projekt NovaWorld Phan Thiet.

Podle zprávy Ministerstva zemědělství a životního prostředí provincie Lam Dong se v jihovýchodní oblasti provincie v současné době nachází 14 projektů, které hledají pozemkové jednotky, včetně turistických oblastí, městských oblastí, komerčního bydlení a průmyslových zón. Z nich 8 turistických projektů čelí potížím.

Firmy se ocitly v dilematu.

Zpoždění v oceňování pozemků brání podnikům v placení poplatků za užívání pozemků nebo poplatků za pronájem pozemků, což brání pokračování stavebních projektů podle plánu. Tato situace vážně ovlivnila investiční postup, vyplácení finančních prostředků a celkový rozvoj regionu.

Osm projektů čelí specifickým překážkám, včetně jednoho projektu (Hon Rom Hill), kde konzultační firma v současné době provádí oceňování pozemků; dvou projektů (Royal Ruby Villa a Ocean Valley), kde je konzultační firma vybírána; dvou projektů (Honey Beach a Hoa Sen) s problémy v plánování; a tří projektů (NDMREAL, Tan Dai Duong a De La Gi), u kterých se očekává, že budou ze seznamu vyřazeny. Kromě toho se s oceňováním pozemků již mnoho let potýká i téměř 1 000hektarový megaprojekt NovaWorld Phan Thiet, který vyvinula společnost Delta-Valley Binh Thuan Co., Ltd. (člen skupiny Novaland Group).

Před fúzí Lidový výbor provincie Binh Thuan uvedl, že desítky projektů dosud neměly stanoveny konkrétní ceny pozemků. Tato stagnace nejen plýtvá sociálními zdroji, ale také brání místnímu rozvoji.

Problém dále komplikují právní změny. Od vydání vyhlášky 71/2024/ND-CP (kterou se regulují ceny pozemků, s účinností od 1. srpna 2024) byl proces oceňování pozemků rozdělen do dvou přístupů. U projektů s ročními platbami za pronájem pozemků může provincie použít metodu koeficientu K – vynásobení ceny pozemku v ceníku korekčním koeficientem za účelem stanovení konkrétní ceny, což je jednodušší a rychlejší. Projekty, které přecházejí na jednorázovou platbu za celou dobu pronájmu, však musí použít složitější metody, jako je metoda přebytku, srovnávací a příjmová metoda. Tyto metody vyžadují kompletní právní dokumentaci, rozsáhlá tržní data a najmutí externích konzultantů.

Ve skutečnosti je jen velmi málo konzultačních firem dostatečně kompetentních k tomu, aby připravily požadované oceňovací zprávy. Mnoho konzultačních firem váhá kvůli právním rizikům nebo uvádějí vysoké ceny, což výběr ztěžuje. I když je vybrána vhodná firma, proces přípravy a kontroly zprávy je zdlouhavý, protože zahrnuje více oddělení a agentur.

Poučení z NovaWorld Phan Thiet

Ukázkovým příkladem této situace je projekt turistického komplexu Ocean Valley v okrese Tien Thanh v provincii Lam Dong. Projekt, komerčně známý jako NovaWorld Phan Thiet, má mnoho součástí již v provozu, některé jsou ve výstavbě a jeho dokončení je plánováno do konce roku 2028. Změna ve využívání pozemků z ročních pronájmů na jednorázovou platbu za celou dobu pronájmu však donutila projekt čekat na stanovení konkrétní ceny pozemku, než splní své finanční závazky. Očekává se, že projekt bude dokončen do konce roku 2028.

Projekt NovaWorld Phan Thiet se rozkládá na ploše přes 986 hektarů. Investor doposud předal zákazníkům více než 1 300 z celkem přes 8 000 realitních produktů.

Pan Nguyen Minh, místopředseda provinčního lidového výboru Lam Dong, uvedl, že obtíže a překážky projektu NovaWorld Phan Thiet byly v podstatě vyřešeny.

Pan Minh navrhl, aby ministerstvo financí doporučilo provinčnímu lidovému výboru zřídit radu pro oceňování pozemků a pracovní skupinu, která by do července 2025 pomohla stanovit konkrétní ceny pozemků.

Dříve, 27. června 2025, získal projekt NovaWorld Phan Thiet od Provinčního lidového výboru povolení ke změně způsobu využití pozemku na jednorázovou platbu za pronájem pozemku. Ministerstvo zemědělství a životního prostředí v současné době připravuje odhad nákladů a vybírá konzultační jednotku pro stanovení konkrétní ceny pozemku, která bude sloužit jako základ pro výběr jednorázové platby za pronájem pozemku pro tento projekt.

Pokud jde o konkrétní oceňování pozemků pro projekty v jihovýchodní části provincie, pan Nguyen Minh požádal Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, aby urychleně přezkoumalo a shromáždilo veškeré relevantní informace o postupech a krocích, které je třeba podniknout v souladu se zákonem. Zejména naléhavě vyzval příslušné úřady, agentury a obce, aby urychleně poskytly potřebné dokumenty a zajistily, aby veškeré práce související se stanovením konkrétních cen pozemků byly dokončeny.

Pan Minh rovněž požádal, aby byly všechny úkoly vypočítány a předloženy Provinčnímu lidovému výboru ke schválení odhadu rozpočtu na konzultační balíček pro stanovení konkrétních cen pozemků. Vyzval také k proaktivnímu kontaktu s příslušnými jednotkami za účelem výběru konzultační firmy a k proaktivnímu rozeslání pozvánek jednotkám k účasti na stanovení cen pozemků pro dané projekty.

Nenechte investiční zdroje přijít nazmar.

Podle provinčního lidového výboru Lam Dong se v posledních letech v jihovýchodní oblasti provincie uskutečnilo více než 40 projektů, u kterých nebylo možné určit ceny pozemků, což vedlo k plýtvání investicemi a sociálními zdroji. Díky rozhodným krokům místních úřadů byly u dalších 21 projektů vypočítány ceny pozemků, aby bylo možné splnit jejich finanční závazky, což poskytuje základ pro realizaci dalších kroků.

Zdroj: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html