HoREA: Je třeba předcházet riziku manipulace s cenami pozemků během oceňování.

Podle HoREA je možnost tajné dohody mezi správcovskými agenturami, investory, oceňovacími firmami a znalci za účelem manipulace s cenami pozemků negativní praxí, které je třeba při novelizaci zákona zabránit.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) právě předložila stálému výboru Národního shromáždění několik stanovisek týkajících se návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů), včetně varování před rizikem koluze a cenových dohod během oceňování pozemků.

Podle HoREA se na oceňování a určování cen pozemků pro realitní projekty na provinční úrovni podílejí čtyři subjekty. Prvním jsou státní agentury (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, ředitel Ministerstva financí a Provinční lidový výbor).

Dalším subjektem je investor realitního projektu, kterého se proces oceňování pozemků přímo týká. Třetím je oceňovací firma (poskytující služby v oblasti oceňování pozemků a oceňovací zprávy nebo certifikáty). Nakonec jsou tu odborníci přizvaní k účasti v Radě pro oceňování pozemků; ti vykonávají úkol nezávislého přezkoumání oceňovacích a hodnotících činností této rady před předložením ceny pozemku Provinčnímu lidovému výboru k rozhodnutí.

Pan Le Hoang Chau, předseda HoREA, uvedl, že existuje mnoho případů, kdy se tyto subjekty proaktivně spolčují, aby manipulovaly s cenami pozemků, což vede k nepřesným výsledkům oceňování pozemků. Domnívá se, že je třeba tyto situace jasně identifikovat, aby bylo možné vyvinout mechanismy a řešení pro prevenci a boj proti ztrátám pro státní rozpočet a zpronevěře veřejného majetku, jelikož se jedná o cenné pozemkové zdroje.

Nemovitosti ve východní části Ho Či Minova Města, v okolí oblasti Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

Pan Chau dále uvedl, že v současnosti pět metod oceňování pozemků – srovnávací, dedukční, příjmová, přebytečná a koeficient úpravy ceny pozemku – nesplňuje požadované standardy přesnosti. Těchto pět metod nezahrnuje metodu hromadného oceňování a postrádá úplnou a aktuální databázi vstupních cen, což vede k nespolehlivým výsledkům oceňování.

Používání zastaralých metod oceňování vedlo k situaci, kdy u stejného realitního projektu, pokud pouze jedna oceňovací firma použije dvě různé metody oceňování, jsou výsledky odlišné, s rozdílem 17 %. Naopak u stejného realitního projektu, pokud dvě různé oceňovací firmy použijí stejnou metodu oceňování pozemků, jsou výsledky rovněž odlišné, s rozdílem přibližně 17 %.

Předseda HoREA rovněž nastolil citlivá témata, konkrétně to, že část státních úředníků a zaměstnanců pracujících v oblasti pozemků a pozemkových financí má strach z odpovědnosti a právních rizik při výkonu svých povinností. Vyhýbají se svým povinnostem, předávají si spisy, váhají s navrhováním nebo rozhodováním, nebo si pozemky oceňují velmi vysoko v porovnání s tržními cenami, aby si zajistili svou bezpečnost.

Podobně se mnoho oceňovacích firem zdráhá podílet na oceňování pozemků za účelem stanovení poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků u realitních projektů placených do státního rozpočtu, a to i kvůli obavám z odpovědnosti a právních rizik spojených s prováděním oceňování pozemků.

Vzhledem k těmto nedostatkům navrhuje HoREA, aby ústřední vláda zvážila návrh, který vládě předložil Lidový výbor Ho Či Minova města, týkající se pilotního použití metody koeficientu úpravy ceny pozemků. Tento návrh by vyžadoval vydání koeficientu úpravy ceny pozemků (koeficient k4) pro výpočet poplatků za užívání pozemků pro všechny komerční bytové projekty, bez ohledu na to, zda je jejich hodnota podle Tabulky cen pozemků vyšší nebo nižší než 30 miliard VND.

Na základě toho může stát rozhodnout o poplatcích za užívání pozemků a poplatcích za pronájem pozemků ve lhůtě nepřesahující 6 měsíců ode dne vydání rozhodnutí o přidělení, pronájmu nebo povolení změny účelu využití pozemku. Tento bod je obdobný jako úprava, že osvědčení o ocenění pozemků jsou platná nejdéle 6 měsíců.

Pan Chau se domnívá, že návrh Lidového výboru Ho Či Minova města standardizuje výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků pro realitní projekty, komerční bydlení a rozvoj měst, čímž zajistí transparentnost. To umožní státu i podnikům předvídat výši poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků, které musí platit do státního rozpočtu.

„Vyřešení zbývajících otázek týkajících se financování pozemků prokáže roli státu v tom, že trh vede, a nikoliv ho sleduje, a zajistí dostatečný, přesný a včasný výběr příjmů do rozpočtu a zároveň ochrání práva investorů projektu a občanů,“ zdůraznil.

Trung Cín

Zdrojový odkaz: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html