HoREA: Potřeba zabránit riziku manipulace s cenami pozemků během oceňování

Správcovské agentury, investoři, oceňovací společnosti a odborníci na posuzování se mohou spolčit a zkreslovat ceny pozemků, což je negativní věc, které je třeba při novelizaci zákona zabránit, uvádí HoREA.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) právě předložila stálému výboru Národního shromáždění řadu stanovisek týkajících se návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů), v nichž varuje před rizikem koluze při určování cen pozemků při jejich oceňování.

Podle HoREA se na oceňování a rozhodování o cenách pozemků pro realitní projekty na provinční úrovni podílejí čtyři subjekty. Prvním jsou státní agentury (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, ředitel Ministerstva financí a Provinční lidový výbor).

Dalším subjektem je investor v realitním projektu, kterého se přímo dotýká oceňování pozemků. Třetím subjektem je oceňovací podnik (poskytující služby v oblasti oceňování pozemků a oceňovací zprávy nebo certifikáty). Nakonec je k účasti v Radě pro oceňování pozemků přizván posuzovatel, který vykonává úkol nezávislého přezkoumání oceňování a oceňovacích činností této rady před předložením návrhu Provinčnímu lidovému výboru k rozhodnutí o cenách pozemků.

Pan Le Hoang Chau, předseda HoREA, uvedl, že existuje mnoho případů, kdy se tyto subjekty aktivně spolčují, aby domluvily ceny pozemků, což vede ke zkreslení výsledků oceňování pozemků. Dodal, že tyto situace je třeba jasně identifikovat, aby měly mechanismy a řešení pro prevenci a boj proti ztrátě příjmů ze státního rozpočtu a ztrátě veřejného majetku, protože se jedná o pozemkové zdroje.

Nemovitosti na východě Ho Či Minova Města v okolí oblasti Thu Thiem. Foto: Quynh Tran — Nemovitosti na východě Ho Či Minova Města v okolí oblasti Thu Thiem. Foto: *Quynh Tran*

Pan Chau dodal, že v současné době 5 metod oceňování pozemků, včetně srovnávací, odečitací, příjmové, přebytkové a koeficientu úpravy ceny pozemku, nesplňuje požadavky na přesnost. Těchto 5 metod nezahrnuje metodu hromadného oceňování a nevytvořilo kompletní databázi vstupních cen a nebylo aktualizováno v reálném čase, což vede k nespolehlivým výsledkům oceňování.

Aplikace starých metod oceňování vede k situaci, kdy stejný realitní projekt, pokud je realizován pouze jednou oceňovací společností, ale s použitím dvou různých oceňovacích metod, dává dva různé výsledky s rozdílem hodnoty 17 %. Naproti tomu stejný realitní projekt, ale aplikovaný dvěma různými oceňovacími společnostmi s použitím stejné metody oceňování pozemků, dává také dva různé výsledky s rozdílem hodnoty přibližně 17 %.

Předseda HoREA rovněž nastolil citlivou otázku, že řada úředníků, státních zaměstnanců a zaměstnanců veřejné správy pracujících v oblasti pozemků a pozemkových financí se obává odpovědnosti a právních rizik při výkonu svých povinností. Házejí věci do háje, přesouvají dokumenty do kruhu, neodvažují se navrhovat, neodvažují se rozhodovat nebo si stanovují ceny pozemků velmi vysoko v porovnání s tržními cenami, aby si zachovali jistotu.

Podobně mnoho oceňovacích společností se odmítá podílet na oceňování pozemků za účelem stanovení poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného u nemovitostí placených do státního rozpočtu, protože se obávají odpovědnosti a právních rizik spojených s prováděním oceňování pozemků.

Vzhledem k těmto nedostatkům HoREA doporučuje, aby ústřední vláda zvážila návrh Lidového výboru Ho Či Minova Města předložený vládě ohledně pilotního uplatnění metody úpravy ceny pozemků pomocí koeficientu. Tento návrh povede k nutnosti vydat koeficient úpravy ceny pozemků (koeficient k4) pro výpočet poplatků za užívání pozemků pro všechny projekty komerčního bydlení bez ohledu na hodnotu nad nebo pod 30 miliardami VND podle ceníku pozemků.

Na tomto základě může stát rozhodnout o poplatcích za užívání pozemků a nájemném za pozemky ve lhůtě nejpozději 6 měsíců ode dne vydání rozhodnutí o přidělení pozemku, nájmu pozemku a povolení ke změně účelu využití pozemku. Tento bod je podobný nařízení, že osvědčení o ocenění pozemku je platné nejdéle 6 měsíců.

Pan Chau uvedl, že návrh Lidového výboru Ho Či Minova města formalizuje výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného pro realitní projekty, komerční bydlení a městské oblasti, aby byla zajištěna transparentnost. Na základě toho mohou stát i podniky předvídat výši poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného, které musí být uhrazeny do státního rozpočtu.

„Vyřešení nevyřízených žádostí o financování pozemků prokáže roli státu v tom, že trh vede, nikoliv že ho sleduje, a zajistí tak přiměřený, správný a včasný výběr do rozpočtu a zároveň zajistí práva investorů projektu a občanů,“ zdůraznil.

Věřící

Zdrojový odkaz