HoREA navrhuje vybírat papírové kauce za domy a pozemky maximálně ve výši 5 %.

Nedávno zaslala organizace HoREA stálému výboru Národního shromáždění, Hospodářskému výboru Národního shromáždění a Ministerstvu stavebnictví dokument, v němž navrhuje, aby před podpisem smluv o prodeji a koupi nemovitostí, bytů a budoucích pozemků pro bydlení byly složeny zálohy, aby se chránili zákazníci a zabránilo se podvodům.

Podle HoREA se v průběhu let vyskytlo mnoho případů, kdy „spekulanti, realitní makléři a nepoctivé firmy“ páchali podvody prostřednictvím triku přijímání „záloh“ slibujících koupi a prodej domů, pozemků a budoucích stavebních prací, které nesplňují podmínky pro uzavření smluv. Typicky se jedná o případ společnosti Alibaba, která založila „fiktivní“ projekt, nelegálně rozdělila a prodala pozemky, přijala „zálohy“, které jsou ve srovnání s hodnotou vložených aktiv velmi vysoké, a následně podvedla společnost, způsobila škody zákazníkům a byla také příčinou nestability na trhu s nemovitostmi.

Subjekty typu „spekulanti, pozemkoví makléři, makléři s domy, nepoctiví podnikatelé“ využily zákona o obchodování s nemovitostmi z roku 2014, který nestanoví „zálohu“ před dobou, kdy dům, základy domu, stavební práce vytvořené v budoucnu budou způsobilé k zahájení podnikání, k podepsání smluv, a využily ustanovení v článku 3 odstavce 2 a článku 328 odstavce 1 občanského zákoníku z roku 2015, která umožňují „fyzickým a právnickým osobám zakládat, vykonávat a ukončovat svá občanská práva a povinnosti na základě svobody, dobrovolného závazku a dohody“, takže „příjemce zálohy“ obdržel „zálohu“ ve vysoké hodnotě až 90–95 % hodnoty svěřené nemovitosti a poté „zálohu“ podvodně a přivlastnil, čímž v jedné situaci způsobil škodu „vkladateli“.

Zaprvé, v případě, že je „záloha“ nízká, ale cena nemovitosti roste, je příjemce zálohy ochoten „zrušit obchod“ a vrátit „zálohu“ (dvojnásobnou) vkladateli.

Za druhé, v případech, kdy je „vklad“ velké nebo velmi velké hodnoty, může příjemce vkladu podvést a přivlastnit si zákazníkův „vklad“.

Za třetí, v případě, že příjemce vkladu dlouhodobě otálí, nedokončí právní postupy k realizaci projektu nebo úmyslně zpronevěří kapitál zákazníků a investorů.

Asociace zjistila, že u bytových projektů a stavebních prací, jejichž cílem je v budoucnu sloužit jako ubytování, potřebují investoři obdržet „zálohy“, aby prozkoumali trh a vkus zákazníků; zároveň musí zákazníci také „složit zálohu“, aby „dokončili“ prodejní cenu a mohli se těšit na dobré pobídky a slevy pro zákazníky, kteří „složí zálohu“.

Bod d, odstavec 4, článek 24 návrhu zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů) však stanoví pouze jeden případ „zálohy“, kterým je investor: „d) Přijímat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud dům nebo stavební dílo splnilo všechny podmínky pro uvedení do provozu a provádělo transakce v souladu s ustanoveními tohoto zákona“. Jedná se o ustanovení o „záloze“ za účelem „zajištění plnění smlouvy“ poté, co dům, základy domu nebo stavební dílo vytvořené v budoucnu splnilo všechny podmínky pro uvedení do provozu a uzavřelo smlouvu. Ustanovení o „záloze“ za účelem „zajištění plnění smlouvy“ je však správné, ale není nutné jej v zákoně o podnikání v nemovitostech znovu regulovat, protože bylo stanoveno v odstavci 1, článku 328 občanského zákoníku z roku 2015.

Dále, pokud byla smlouva podepsána, může investor inkasovat „první platbu“ ve výši maximálně 30 % hodnoty smlouvy dle ustanovení článku 1, článku 37 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2014 a článku 1, článku 26 návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů), takže „záloha“ na „zaručení plnění smlouvy“ v této době pro zákazníka téměř nikdy není „riziková“ a lze ji kompletně upravit dle ustanovení občanského zákoníku z roku 2015.

Podle HoREA musí návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) stanovit podmínky pro přijímání „záloh k zajištění podpisu smlouvy“ vhodné pro každý subjekt.

Konkrétně investorům do realitních projektů, bytů a budoucích stavebních prací je povoleno přijímat „zálohy“ pouze poté, co příslušný státní orgán „současně s investorem schválí investiční politiku“ (stanoveno v článku 29 odstavce 4 zákona o investicích z roku 2020), poté se „investor“ stává „investorem“ podle ustanovení článku 7 odstavce 2 zákona o výstavbě z roku 2014, ve znění pozdějších předpisů a doplnění v článku 1 odstavce 4 zákona o výstavbě z roku 2020, „investorem je investor schválený příslušným státním orgánem“ a navrhuje se stanovit, že hodnota „zálohy“ nesmí překročit 5 % hodnoty vkládané nemovitosti, kterou je bydlení a budoucí stavební práce.

Pro prodávajícího pozemku (rozděleného na parcely) je „záloha“ přijata až poté, co příslušný státní orgán povolí „rozdělení parcely“ v souladu s ustanoveními pozemkového zákona a navrhovaná hodnota „zálohy“ nepřesáhne 5 % hodnoty pozemku.

Asociace shledává, že článek 7, článek 24 návrhu zákona o obchodování s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů) (návrh 3) obsahuje velmi správná ustanovení pro regulaci chování při skládání kauce před podpisem smlouvy o bytové transakci a stanoví, že „výše kauce nesmí překročit 5 % hodnoty prodávaného nebo pronajímaného domu nebo stavby; prodávající nebo pronajímatel musí ve smlouvě o kauci jasně uvést prodejní cenu nebo cenu leasingu domu nebo stavby“. Je však velmi politováníhodné, že toto velmi správné ustanovení bylo z návrhu zákona o obchodování s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů) čtvrté, páté a šesté a ze současného návrhu odstraněno.

„Proto je nutné doplnit do návrhu zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů) úpravu o „záloze“ před okamžikem, kdy dům, základy domu a budoucí stavební práce budou způsobilé k uvedení do provozu a podpisu smluv,“ navrhla HoREA.

Moudrost

Zdroj