HoREA navrhuje, aby kauce na domy a pozemky na základě papírových dokumentů nepřesáhla 5 %.

Người Đưa Tin•18/05/2023

Nedávno zaslala HoREA stálému výboru Národního shromáždění, Hospodářskému výboru Národního shromáždění a Ministerstvu stavebnictví dokument, v němž navrhuje, aby před podpisem smluv o koupi a prodeji nemovitostí, bytů a pozemků ve výstavbě byly složeny zálohy, a to za účelem ochrany zákazníků a předcházení podvodným praktikám.

Podle HoREA se v průběhu let vyskytlo mnoho případů, kdy se „pozemkoví makléři, bezskrupulózní podniky“ dopouštěli podvodů prostřednictvím taktiky přijímání „zálohy“ slibující nákup a prodej domů, pozemků a budoucích stavebních projektů, které dosud nesplňují podmínky pro uzavření smlouvy. Typickým příkladem je případ společnosti Alibaba, která vytvořila „fantomový“ projekt, nelegálně rozparcelovala a prodala pozemky, přijala velmi vysokou „zálohu“ v porovnání s hodnotou vložené nemovitosti a poté podvedla zákazníky, což způsobilo ztráty a přispělo k nestabilitě na trhu s nemovitostmi.

Tito jednotlivci, včetně „pozemkových makléřů a bezskrupulózních podniků“, zneužili skutečnosti, že zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2014 nestanoví „kauci“ před dobou, kdy jsou domy, pozemky nebo stavební projekty připraveny k obchodování a podpisu smluv. Využili také ustanovení v článku 3 odstavce 2 a článku 328 odstavce 1 občanského zákoníku z roku 2015, která umožňují „fyzickým a právnickým osobám zakládat, vykonávat a ukončovat svá občanská práva a povinnosti na základě svobodného a dobrovolného závazku a dohody“. V důsledku toho „příjemce kauce“ obdržel velké částky peněz, potenciálně až 90–95 % hodnoty vložené nemovitosti, a poté kauci podvodně zpronevěřil, což v jednom případě způsobilo „vkladateli“ ztráty.

Zaprvé, pokud je „záloha“ nízká, ale hodnota nemovitosti se zvyšuje, je strana, která zálohu přijímá, ochotna „zrušit obchod“ a vrátit „zálohu“ (dvojnásobek) vkladateli.

Za druhé, v případech, kdy je „záloha“ velké nebo velmi velké hodnoty, existuje možnost, že strana přijímající zálohu se dopustí podvodu a zneužít „zálohu“ zákazníka.

Za třetí, to zahrnuje případy, kdy strana přijímající zálohu zdržuje proces, nedokončí právní postupy pro realizaci projektu nebo úmyslně zpronevěří kapitál zákazníků nebo investorů.

Asociace poznamenala, že u bytových projektů a stavebních prací určených k budoucímu bydlení potřebují investoři získat zálohy, aby mohli posoudit tržní poptávku a preference zákazníků; zároveň zákazníci chtějí také vkládat zálohy, aby si zajistili prodejní cenu a získali výhodné slevy a pobídky.

Bod d, odstavec 4, článek 24 návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) však stanoví pouze jeden případ „zálohy“ pro investora: „d) Přijímat zálohy od zákazníků je povoleno pouze tehdy, pokud dům nebo stavební projekt splnil všechny podmínky pro uvedení do provozu a dokončil transakci v souladu s ustanoveními tohoto zákona.“ Jedná se o úpravu „zálohy“ určené „k zajištění plnění smlouvy“ poté, co dům, pozemek nebo budoucí stavební projekt splnil všechny podmínky pro uvedení do provozu a byla uzavřena smlouva. Úprava „zálohy“ určená „k zajištění plnění smlouvy“ je však správná, ale není nutné ji znovu regulovat v zákoně o podnikání v oblasti nemovitostí, protože je již upravena v odstavci 1 článku 328 občanského zákoníku z roku 2015.

Dále, pokud již byla smlouva podepsána, může investor inkasovat „počáteční platbu“ ve výši maximálně 30 % hodnoty smlouvy, jak je stanoveno v článku 37 odstavci 1 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2014 a v článku 26 odstavci 1 návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů). Složení „zálohy“ na „zaručení plnění smlouvy“ v této době proto pro zákazníka zřídka představuje „riziko“ a lze jej plně regulovat podle ustanovení občanského zákoníku z roku 2015.

Podle HoREA musí návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) stanovit podmínky pro přijímání „záloh k zajištění uzavření smlouvy“, které jsou vhodné pro každou kategorii subjektů.

Konkrétně, investoři do realitních projektů, bytů a rozestavěných staveb mohou obdržet „zálohy“ až poté, co příslušný státní orgán „současně se schválením investora schválí investiční politiku“ (stanoveno v článku 29 odstavce 4 zákona o investicích z roku 2020). Teprve poté se „investor“ stává „vlastníkem projektu“, jak je stanoveno v článku 7 odstavci 2 zákona o výstavbě z roku 2014, novelizovaného a doplněného článkem 1 odstavcem 4 zákona o výstavbě z roku 2020 (ve znění pozdějších předpisů), který stanoví, že „vlastníkem projektu je investor schválený příslušným státním orgánem“. Navrhuje se, aby hodnota „zálohy“ nepřesáhla 5 % hodnoty vloženého aktiva, kterým jsou byty nebo rozestavěné stavební práce.

Prodejci rozdělených pozemků mohou obdržet „zálohu“ pouze po získání povolení od příslušného státního orgánu k „rozdělení pozemku“ v souladu s předpisy pozemkového práva a hodnota zálohy by neměla překročit 5 % hodnoty pozemku.

Asociace poznamenává, že článek 7, článek 24 návrhu zákona o obchodování s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů) (3. návrh) správně upravuje praxi skládání kauce před podpisem smlouvy o transakci s bydlením a stanoví, že „výše kauce nesmí překročit 5 % hodnoty kupovaného, prodávaného nebo pronajímaného domu nebo stavebního projektu; prodávající nebo pronajímatel musí ve smlouvě o kauci jasně uvést prodejní nebo nájemní cenu domu nebo stavebního projektu.“ Toto velmi správné ustanovení bylo bohužel ze 4., 5., 6. a současného návrhu návrhu zákona o obchodování s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů) odstraněno.

„Proto je nezbytné doplnit do návrhu zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů) ustanovení o „záloze“ před dobou, kdy jsou domy, pozemky a rozestavěné stavby způsobilé pro podnikání a uzavírání smluv,“ navrhla HoREA.

Út Minh

Zdroj