Úvěry na nemovitosti by neměly být přehnaně kontrolovány.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) právě vydala oficiální depeši, v níž požaduje změny a doplnění oběžníku 06/2023/TT-NHNN (oběžník 06) za účelem provedení oficiální depeše premiéra 993, a to tak, aby se nekontrolovalo používání úvěrového kapitálu k účelu.

Příliš mnoho problémů

HoREA proto navrhla novelizovat oběžník č. 06 a oběžník č. 10 směrem ke zrušení ustanovení 8, 9 a 10 článku 8 oběžníku č. 39/2016/TT-NHNN. Konkrétně Vietnamská státní banka (SBV) zvažovala odstranění formulace „kontrola využití úvěrového kapitálu k řádnému účelu“ v článku 22 oběžníku č. 39. Vzhledem k tomu, že v tomto obsahu není v souladu s ustanoveními zákona o občanskoprávním, investičním a realitním obchodu ani s praxí, bylo toto ustanovení pozastaveno.

Úvěrové instituce navíc téměř nedokážou plnit svou povinnost mít opatření ke kontrole, sledování a vyhodnocování finanční situace a zdrojů splácení dluhů zákazníků... Konečným uživatelem úvěru je totiž investor projektu, tedy třetí strana, nikoli zákazník, který si tento úvěr přímo půjčuje.

HoREA rovněž doporučila zvážit nepožadování, aby úvěrové instituce měly v případech půjček za účelem splacení opatření k zablokování vyplacené částky úvěru u věřitele, aby bylo zajištěno plnění závazků.

Zároveň se doporučuje, aby Státní banka zvážila poskytnutí pokynů komerčním bankám, jak chápat a případně uplatňovat a uvolňovat podmínky poskytování úvěrů, a to na základě potřeby zvážit změnu a doplnění článku 7 oběžníku 39 s cílem podpořit a vytvořit podmínky pro investory do realitních projektů, komerční bydlení, kupce domů a investory, aby v současné složité situaci na trhu s nemovitostmi měli snadnější přístup k úvěrům.

Realitní firmy čelí mnoha obtížím s půjčováním úvěrů kvůli předpisům oběžníku 06. Foto: HOANG TRIEU

Vietnamská státní banka zvažuje vedení úvěrových institucí k implementaci řady důležitých řešení, jako například: U projektů, u kterých bylo současně se schválením investora schváleno investiční politika, mohou komerční banky poskytovat investorům úvěry na kompenzaci finančních ztrát, přičemž výše úvěru nepřesahuje 30 % celkové investice do projektu.

U projektů, které mají stavební povolení a jejichž výstavba byla zahájena, mohou komerční banky zvážit poskytnutí úvěrů investorům na úhradu a pokrytí nákladů na realizaci projektu a obchodní provoz, přičemž výše úvěru nepřesáhne 50 % celkové investice do projektu...

Pan Le Hoang Chau, předseda HoREA, uvedl, že oběžník č. 06 má velmi zvláštní roli a postavení a je neobvyklým řešením pro řešení neobvyklých situací, proto navrhl, aby Státní banka nařídila úvěrovým institucím pokračovat v implementaci oběžníku č. 02/2023/TT-NHNN, který upravuje restrukturalizaci podmínek splácení dluhů úvěrovými institucemi a pobočkami zahraničních bank a zachování dluhových skupin na podporu klientů, kteří čelí obtížím, po určitou dobu, dokud se ekonomika nezotaví a opět nezačne normálně růst.

Měla by se zvážit podpora půjčkou.

Podle pana Nguyen Hong Hai, předsedy představenstva a generálního ředitele skupiny VNO, jsou doporučení HoREA zcela rozumná. V současné době se samotné podniky potýkají s mnoha obtížemi. Banky proto musí zvážit snížení podmínek a poskytování úvěrů, aby mohly své podniky oživit. Kapitálové toky totiž souvisejí s přežitím podniků.

Pokud je kontrola příliš přísná, zejména za zbytečných podmínek, bude to pro podniky plýtvat časem, úsilím a náklady a také přijde o obchodní příležitosti. „Podniky se nebojí vysokých úrokových sazeb, ale bojí se pouze složitých úvěrových postupů, což vede k pomalým projektům a nevědí, kdy zkrachují,“ řekl pan Hai.

Pokud jde o návrh HoREA na změnu nařízení, které stanoví, že úvěrové instituce musí mít opatření k zablokování výše vyplaceného úvěru u úvěrující úvěrové instituce v případě úvěru za úhradu, aby bylo zajištěno plnění závazků, právník Truong Thanh Duc, ředitel advokátní kanceláře ANVI, uvedl, že ustanovení oběžníku 06 jsou nejasná.

„V tomto případě je třeba chápat, že půjčka za účelem vkladu kapitálu není případem půjčky za účelem úhrady peněz za účelem zajištění plnění závazků k zablokování půjčky. Pokud si podnik půjčí peníze, ale není mu dovoleno je použít, jak může příjemce kapitálu realizovat projekt a plnit své závazky vůči poskytovateli kapitálu? Důsledkem je nejen selhání ekonomické transakce, ale také řetězová reakce na mnoho dalších ekonomických a občanskoprávních vztahů,“ uvedl svůj názor právník Duc.

Právník Truong Thanh Duc proto navrhl, aby Státní banka toto nesprávné chápání a implementaci urychleně objasnila. Pokud je totiž nařízení takto chápáno, znamená to, že pro stejnou půjčku musí existovat dvojí zajištění (aby banka mohla půjčit a uvolnit vyplacenou částku). To je nerozumné, způsobuje plýtvání zdroji, zvyšuje náklady a dokonce matou podniky, zejména když jim v poslední době způsobuje potíže zpřísňování úvěrových i dluhopisových kanálů.

Stabilizace důvěry investorů

Podle Dr. Truong Van Phuoca, bývalého úřadujícího předsedy Národního výboru pro finanční dohled, z komentářů podnikatelské komunity k některým obsahům oběžníku 06/2023/TT-NHNN vyplývá, že by agentura pro řízení bankovního sektoru měla regulovat obchodní chování komerčních bank pouze nepřímo prostřednictvím předpisů o zajištění provozní bezpečnosti, nikoli vydáváním správních předpisů.

Nejvyšší prioritou je nyní prozkoumat a vyhlásit zákon o finanční stabilitě, který by legalizoval důležitost této problematiky a také odpovědnost státu a subjektů za finanční stabilitu a makroekonomickou bezpečnost. Vytvoření státního fondu pro intervence k zajištění finanční stability je také účinným nástrojem, který pomáhá včas řešit systémová rizika, rychle omezuje šíření rizik a stabilizuje důvěru investorů.

T. Poezie

Zdroj: https://nld.com.vn/thoi-su/khong-nen-kiem-soat-qua-muc-tin-dung-bat-dong-san-20231123212843094.htm