Paradox nemovitostí v Ho Či Minově Městě, které „nemají žádné zásoby“

Trh je uzavřen pro obchodování…

Konkrétně zpráva o trhu s nemovitostmi za čtvrté čtvrtletí roku 2023 a za celý rok 2023, kterou nedávno zveřejnil odbor výstavby Ho Či Minova města, ukazuje, že aktivity v oblasti nemovitostí stále čelí mnoha obtížím, ale postupně se zotavují, přičemž každé následující čtvrtletí vykazuje nižší negativní růst než předchozí. Konkrétně v prvních šesti měsících byl zaznamenán negativní růst o 11,58 %, v devíti měsících o 8,71 % a za celý rok byl zaznamenán pouze negativní růst o 6,38 %.

Pokud jde o nabídku, jen ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 mělo Ho Či Minovo Město 4 projekty komerčního bydlení s více než 3 700 jednotkami způsobilými k uvedení na trh, přičemž 100 % nabídky patřilo do segmentu luxusních bytů. Nabídka v roce 2023 se ve srovnání se stejným obdobím roku 2022 zvýšila o 20,6 % a všechny tyto jednotky byly prodány bez zbývajících skladových zásob.

Jen v projektu Kenton Node je přibližně 1 600 neprodaných bytů.

Podle Ministerstva stavebnictví se počet neprodaných nemovitostí počítal od jednoho roku poté, co byla nemovitost uznána za způsobilou k prodeji, ale zůstala neprodaná nebo neprodaná. To může vysvětlovat, proč stavební úřad Ho Či Minova města ve své zprávě uvedl poměrně „příznivé“ číslo, které ukazuje, že navzdory pomalým transakcím a negativnímu růstu trhu nejsou žádné neprodané nemovitosti. Pan Vo Hong Thang, zástupce ředitele pro výzkum a vývoj ve skupině DKRA, však tvrdí, že toto nařízení je nereálné, protože mnoho projektů získalo pouze povolení a dosud jim nebyla vydána oznámení o způsobilosti k prodeji, ale firmy je již začaly předčasně prodávat. V době, kdy je projekt způsobilý k prodeji, jsou všechny nemovitosti prodané.

Naopak mnoho projektů, které jsou na trhu již desítky let, má stále neprodané zásoby. Proto je přesnější vypočítat zásoby v době, kdy je projekt způsobilý k prodeji a developer uvede produkt na trh. Zásoby vypočítané tímto způsobem se budou v různých statistických časových bodech lišit. V důsledku toho může současná metoda výpočtu používaná Ministerstvem stavebnictví opomíjet některé aspekty trhu. Zásoby by se měly počítat od okamžiku prodeje a akumulovat v průběhu let, dokud není projekt 100% prodán.

Na základě výše uvedených bodů pan Vo Hong Thang poznamenal, že zpráva stavebního úřadu Ho Či Minova města je nepřesná, protože ve skutečnosti je množství starých i nových zásob ve městě velmi vysoké. Nejjasnějším důkazem je, že od začátku roku do současnosti proběhlo jen velmi málo transakcí, zboží se neprodalo a mnoho projektů má neprodané zásoby.

Expert na nemovitosti také prohlásil, že tvrzení, že Ho Či Minovo Město nemá žádné nemovitosti v nabídce, je nelogické, protože kupní síla byla v průběhu roku 2023 nízká. Pouze jeden nebo dva projekty, které uspokojily poptávku zákazníků a zaměřily se na skutečné kupce, se prodávaly dobře, zatímco jiné luxusní realitní projekty se prodávaly velmi pomalu, nebo dokonce vůbec. I když je rozumné říci, že v konkrétním projektu nejsou žádné nemovitosti, které by vyhovovaly trhu, je nemožné, aby celý trh neměl žádné nemovitosti. „Mnoho projektů prodávaných prostřednictvím agentur nebo příbuzných může oznámit 100% prodej, ale ve skutečnosti tyto agentury ‚hromadí‘ nemovitosti k dalšímu prodeji,“ vysvětlil expert.

...ale firma má stále neprodané zboží.

Podle statistik do konce září 2023 vykázaly finanční zprávy 10 realitních společností celkovou hodnotu zásob přesahující 300 000 miliard VND, což představuje nárůst o 5 % ve srovnání se stejným obdobím. Hodnota zásob skupiny Novaland Group na konci 3. čtvrtletí 2023 činila přes 137 755 miliard VND. Khang Dien vykázal zásoby ve výši 17 152 miliard VND. Nam Long Group měla zásoby ve výši 16 800 miliard VND. Dat Xanh Group měla zásoby ve výši 14 788 miliard VND. Quoc Cuong Gia Lai měla také zásoby ve výši 7 100 miliard VND… Podle statistik skupiny DKRA Group má v současné době jen v Ho Či Minově Městě segment bytů k dispozici 7 890 jednotek, což představuje nárůst o 13,2 % ve srovnání s rokem 2022; zatímco segment řadových domů a vil má v současné době k dispozici 2 904 jednotek.

Nedávno Rada pro výzkum soukromého ekonomického rozvoje (Rada IV) v předběžné analýze finančních zpráv 1 579 společností kótovaných na burze (v 10 sektorech) uvedla, že od poloviny roku 2022 do konce 2. čtvrtletí 2023 se tržby ve všech sektorech snížily. Nejzávažnější problémy byly v sektoru nemovitostí a stavebnictví. Tyto dvě skupiny čelily největším problémům s cash flow, přičemž počet dnů splatnosti zásob a dnů splatnosti pohledávek (průměrná doba inkasa pohledávek po prodeji) se mnohonásobně zvýšil. Analýza ukázala, že průměrný počet dnů splatnosti zásob u nemovitostí v 1. čtvrtletí 2023 dosáhl 5 662 dnů, přičemž některé společnosti dosáhly až 54 334 dnů. To znamená, že společnost by potřebovala až 149 let k prodeji všech svých zásob.

Trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě je stále stagnující.

Aby se zmírnily potíže podniků, Výbor IV doporučuje, aby se politiky zaměřily na podporu peněžních toků pro podniky prostřednictvím přístupu ke kapitálu a snižování nákladů. To pomůže podnikům generovat krátkodobé peněžní toky alespoň do druhé poloviny roku 2023 nebo první poloviny příštího roku. Výbor IV se rovněž domnívá, že k podpoře agregátní poptávky jsou kromě měnové politiky zapotřebí i proticyklické fiskální politiky. Například podpora veřejných investic, zaměření na velké infrastrukturní projekty a rozvoj sociálního bydlení. To by na jedné straně podpořilo podniky ve stavebnictví, stavebních materiálech a nemovitostech a na straně druhé uspokojilo skutečné potřeby pracovníků. Dále je nezbytné snížení daní a dalších nákladů a odklady, protože je to doba, kdy je třeba zmírnit zátěž lidí.

V dlouhodobém horizontu Výbor IV navrhuje zaměřit se na rozvoj moderního kapitálového trhu, aby se zabránilo nadměrné závislosti na úvěrech pro růst. Je zapotřebí další analýza, aby bylo možné navrhnout politiky daně z příjmu právnických osob, které budou vhodné pro různé příjmové skupiny a odvětví, a zajistit tak cíl zvýšení rozpočtových příjmů na podporu rozvoje podnikání.

Realitní expert Phan Minh Chánh poznamenává, že realita ukazuje velmi velké zásoby neprodaných nemovitostí. Například pouze jeden projekt, Kenton Node v okrese Nha Be, má 1 600 neprodaných bytů. Podobně projekt ve městě Thu Duc má tisíce zahájených jednotek, ale prodeje jsou pomalé. Ve skutečnosti zásoby rostou kvůli klesajícím transakcím a nízké likviditě. Segment nemovitostí se zaměřuje především na luxusní nemovitosti zaměřené na investory. K vysoké zásobě nemovitostí dále přispěly právní potíže, obtíže se získáváním kapitálu prostřednictvím dluhopisů, omezený přístup k úvěrům a problémy s cash flow.

Aby se podniky „zachránily“ a podpořilo rychlé oživení trhu, tento expert doporučuje, že v současnosti je největším řešením urychlit úsilí o vyřešení problémů se zásobami, řešit právní problémy a „uvolnit“ nedokončené realitní projekty. Tato řešení musí být věcná, ne jen prázdná hesla.

Nabídka nemovitostí v celé zemi se snížila.

Podle údajů hlášených 53 z 63 lokalit činila zásoba nemovitostí v projektech ve 4. čtvrtletí 2023 přibližně 16 315 jednotek (včetně bytů, rodinných domů a pozemků). To zahrnuje 2 826 bytů, 5 173 rodinných domů a 8 316 pozemků. Většina zásob je v segmentech projektů rodinných domů a pozemků. Zásoba bytů ve 4. čtvrtletí 2023 činila přibližně 88,42 % ve srovnání se 3. čtvrtletím 2023. Zásoba pozemků činila přibližně 115,66 % ve srovnání se 3. čtvrtletím a zásoba rodinných domů činila přibližně 78,93 % ve srovnání se 3. čtvrtletím.

Lze tedy vidět, že v roce 2023 měla zásoba nemovitostí v projektech pro segmenty bytů, rodinných domů a pozemků tendenci klesat.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm