Paradox nemovitostí v Ho Či Minově Městě, které „nemají žádné zásoby“

Trh je uzavřen…

Konkrétně zpráva o trhu s nemovitostmi ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 a za celý rok 2023, kterou nedávno zveřejnil stavební úřad Ho Či Minova města, ukazuje, že aktivity v oblasti nemovitostí stále čelí mnoha obtížím, ale postupně se zotavují, přičemž negativní růst v následujícím čtvrtletí byl nižší než v předchozím čtvrtletí. Zejména v prvních 6 měsících roku byl zaznamenán negativní růst o 11,58 %, v prvních 9 měsících o 8,71 % a celý rok byl pouze negativní o 6,38 %.

Pokud jde o nabídku, jen ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 mělo Ho Či Minovo Město 4 komerční bytové projekty s více než 3 700 jednotkami způsobilými k uvedení na trh, přičemž 100 % nabídky je v segmentu luxusních bytů. Nabídka v roce 2023 se ve srovnání se stejným obdobím roku 2022 zvýšila o 20,6 % a všechny tyto domy byly prodány, nejsou k dispozici žádné nemovitosti.

Jen v projektu Kenton Node je k dispozici zhruba 1 600 bytů.

Podle Ministerstva stavebnictví se zásoby vypočítávají od uplynutí jednoho roku od data, kdy je nemovitost způsobilá k uvedení do prodeje, ale není prodána nebo nebyla prodána. To může být důvod, proč Ministerstvo stavebnictví Ho Či Minova Města ve své zprávě uvedlo, jak již bylo zmíněno výše, poměrně „pěkné“ číslo, tedy že neexistují žádné zásoby, přestože transakce jsou stále velmi pomalé a trh stále negativně roste. Pan Vo Hong Thang, zástupce ředitele pro výzkum a vývoj ve skupině DKRA, však uvedl, že toto nařízení se neblíží realitě, protože mnoho nových projektů má licence, nezískalo oznámení o způsobilosti k prodeji, ale firmy prodaly „zelenou rýži“. V době, kdy je projekt způsobilý k prodeji, je vyprodán.

Naopak, mnoho projektů, které se prodávají po celá desetiletí, má stále neprodané zásoby. Proto je nutné přesněji počítat zásoby v okamžiku, kdy je projekt způsobilý k prodeji a investor jej uvede na trh. Takto vypočítané množství zásob se bude v každém statistickém čase měnit. Současná metoda výpočtu Ministerstva výstavby proto může minout realitu na trhu. Zásoby by měly začínat v okamžiku prodeje a hromadit se v průběhu let, dokud projekt není 100% spotřebován.

Na základě výše uvedených argumentů pan Vo Hong Thang poznamenal, že zpráva Ministerstva výstavby Ho Či Minova Města není přesná, protože ve skutečnosti je množství starých i nových zásob ve městě velmi vysoké. Nejjasnějším důkazem je, že od začátku roku do současnosti proběhlo jen velmi málo transakcí, zboží bylo neprodané a mnoho projektů bylo skladem.

Expert na nemovitosti také potvrdil: Je nerozumné, aby Ho Či Minovo Město nemělo žádné nemovitosti v nabídce, protože kupní síla je v roce 2023 nízká. Pouze jeden nebo dva projekty, které splňují potřeby zákazníků a cílí na skutečné zákazníky, se prodávají dobře, zatímco zbývající luxusní realitní projekty se prodávají velmi pomalu, nebo se dokonce neprodávají vůbec. Pokud je rozumné říci, že v projektu nejsou žádné nemovitosti vhodné pro trh, je to rozumné, ale je nemožné, aby celý trh neměl žádné nemovitosti. „Mnoho projektů prodávaných prostřednictvím prodejních podlaží nebo příbuzných může oznámit, že jsou 100% vyprodané, ale ve skutečnosti prodejní podlaží „drží zboží“, které se znovu prodá,“ citoval tento expert.

...ale firmy stále mají neprodané zboží

Statistiky ke konci září 2023 ukazují, že finanční zprávy 10 realitních podniků vykázaly celkovou hodnotu zásob více než 300 000 miliard VND, což představuje nárůst o 5 % oproti stejnému období. Hodnota zásob společnosti No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) na konci třetího čtvrtletí roku 2023 činila více než 137 755 miliard VND. Společnost Khang Dien vykázala zásoby ve výši 17 152 miliard VND. Skupina Nam Long měla zásoby ve výši 16 800 miliard VND. Skupina Dat Xanh měla zásoby ve výši 14 788 miliard VND. Quoc Cuong Gia Lai měla také zásoby ve výši 7 100 miliard VND... Podle statistik skupiny DKRA má v Ho Či Minově Městě k dnešnímu dni jen segment bytů v zásobách 7 890 jednotek, což představuje nárůst o 13,2 % oproti roku 2022; a v segmentu řadových domů a vil je k současnému stavu nabízeno 2 904 jednotek.

Nedávno Rada pro výzkum soukromého ekonomického rozvoje (Rada IV) v předběžné analýze finančních výkazů 1 579 podniků (v 10 odvětvích) kótovaných na burze uvedla, že od poloviny roku 2022 do konce druhého čtvrtletí roku 2023 se tržby ve všech odvětvích snížily. Nejzávažnější jsou trhy v oblasti nemovitostí a stavebnictví. Jedná se o dvě skupiny s největšími problémy s cash flow, kdy se počet dnů zásob a počet dnů splatnosti pohledávek (průměrná doba inkasa dluhu po prodeji) mnohonásobně zvýšily. Výsledky analýzy ukázaly, že průměrný počet dnů zásob nemovitostí v prvním čtvrtletí roku 2023 činil až 5 662 dnů, přičemž některé podniky měly až 54 334 dnů. To znamená, že podnikům trvalo až 149 let, než prodaly celý svůj košík produktů.

Trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě je stále stagnující

Aby se vyřešily potíže podniků, výbor IV doporučuje politiky zaměřené na podporu peněžních toků pro podniky prostřednictvím přístupu ke kapitálu, prodloužení a snížení nákladů. To pomáhá podnikům vytvářet krátkodobé peněžní toky alespoň v druhé polovině roku 2023 nebo do první poloviny příštího roku. Výbor IV se rovněž domnívá, že by kromě měnové politiky měly existovat další proticyklické fiskální politiky na podporu agregátní poptávky. Například podpora veřejných investic, zaměření na rozsáhlou infrastrukturu, rozvoj sociálního bydlení. Na jedné straně podpora podniků ve stavebnictví, stavebních materiálech a nemovitostech; na straně druhé uspokojování skutečných potřeb pracovníků. Kromě toho je nutné snížit a prodloužit daně a další náklady, protože je čas uvolnit síly lidí.

V dlouhodobém horizontu Výbor IV doporučuje věnovat pozornost rozvoji moderního kapitálového trhu, aby se zabránilo přílišné závislosti růstu na úvěrech. Pokračovat v provádění analýz s cílem navrhnout politiku daně z příjmu právnických osob vhodnou pro každou skupinu příjmů a odvětví, aby byl zajištěn cíl zvýšení rozpočtových příjmů na podporu rozvoje podniků.

Expert na nemovitosti Phan Minh Chanh poznamenal, že realita ukazuje, že zásoby nemovitostí jsou velmi rozsáhlé. Například jen jeden projekt Kenton Node v okrese Nha Be má 1 600 neprodaných bytů. Nebo projekt v Thu Duc City má tisíce produktů, které byly uvedeny na trh, ale prodeje jsou také pomalé. Zásoby se ve skutečnosti zvyšují kvůli klesajícím transakcím a nízké likviditě. Segment nemovitostí se zaměřuje především na luxusní produkty sloužící investorům. Nejen to, právní potíže, potíže s mobilizací dluhopisového kapitálu, omezený přístup k úvěrovému kapitálu, potíže s cash flow... také způsobily nárůst zásob nemovitostí.

Aby se „zachránily“ podniky a podpořilo brzké oživení trhu, doporučuje tento expert v současnosti jako největší řešení zintenzivnit úsilí o vyřešení inventáře, právních otázek a „rozvázání“ nedokončených realitních projektů. Řešení musí být praktická, ne jen prázdná hesla.

Nabídka nemovitostí v celostátním měřítku klesla

Podle hlášených údajů z 53/63 lokalit činila zásoba nemovitostí v projektech ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 přibližně 16 315 jednotek (včetně bytů, rodinných domů a pozemků). Z toho je 2 826 bytů, 5 173 rodinných domů a 8 316 pozemků. Zásoby se nacházejí především v segmentech individuálního bydlení a pozemků v rámci projektů. Zásoby v segmentu bytů ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 představují přibližně 88,42 % ve srovnání se třetím čtvrtletím roku 2023. Zásoby v segmentu pozemků představují přibližně 115,66 % ve srovnání se třetím čtvrtletím a zásoby v segmentu individuálního bydlení představují přibližně 78,93 % ve srovnání se třetím čtvrtletím.

Je tedy patrné, že v roce 2023 má zásoba nemovitostí v projektech bytového bydlení, individuálního bydlení a pozemkových segmentech tendenci klesat.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm