Riziko ceny pozemků „ohrožuje“ rozvoj. Část 2

Zpoždění ve stanovení ročních cen pronájmu pozemků a jednorázových cen pronájmu pozemků ovlivnilo investiční prostředí, ovlivnilo plánování výroby a podnikání, hypotéky na investiční úvěry, zejména u investičních projektů s velkými plochami a velkým investičním kapitálem (projekt skladu LNG Port, projekt tepelné elektrárny Son My I, projekt tepelné elektrárny Son My II a projekt výroby lopatek větrných ventilátorů...). Pokud nebude přijata včasná a rozhodná politika, ovlivní to investiční prostředí a výsledky provincie v oblasti přilákání investic, uvedla Správní rada provinčního průmyslového parku.

Jedna strana je netrpělivá, druhá strana je opatrná.

Zatímco NovaWorld Phan Thiet čeká na specifické ceny pozemků, které by „uvolnily“ mnoho aktivit pro pokračování výstavby a dokončení turistické ekonomické městské oblasti do konce roku 2025, nové průmyslové parky v Ham Tan také čekají na specifické ceny pozemků pro pronájem. Odtud bude vycházet základ pro výstavbu podle nastíněného plánu. Například výstavba průmyslového parku Tan Duc začne ve druhém čtvrtletí roku 2023, ale její realizace je považována za obtížnou, protože práce na stanovení, ocenění a schválení stanovení specifických cen pozemků (pro obytné pozemky a zemědělské pozemky v obytných oblastech) jsou stále pomalé a vyžadují mnoho revizí a doplňků, což ovlivňuje kompenzační a vyklízecí práce. V současné době investor průmyslového parku podal žádost o přidělení/pronájem pozemku o rozloze 61,17 hektaru. Nesousedící pozemky však ztíží přidělení/pronájem pozemku a žádost o stavební povolení k zahájení výstavby. V průmyslovém parku Son My I byl investorovi v první fázi přidělen Provinčním lidovým výborem pozemek o rozloze 76,78 hektaru. Pro provedení výstavby je však také nutné mít konkrétní cenu pozemku pro podpis smlouvy o pronájmu pozemku. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí dříve uspořádalo výběrové řízení a podepsalo smlouvu s konzultační jednotkou (TMS Consulting Co., Ltd.) o stanovení ceny pronájmu pozemku. Po předložení mnoha naléhavých dokumentů konzultační jednotka oznámila zpoždění v dokončení stanovení konkrétních cen pozemků pro průmyslový park Son My I z důvodu velmi omezeného průzkumu a shromažďování informací pro stanovení příjmů a nákladů na oceňovací práce související s projekty průmyslových parků a mnoha obtíží, které nemají dostatečný základ pro plné prokázání v souladu s ustanoveními oběžníku 36/2014/TT-BTNMT ze dne 30. června 2014 Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí . Proto dne 5. dubna 2023 společnost TMS Consulting Company Limited zaslala příslušným jednotkám dokument, v němž požádala o podporu přezkumu informací pro ocenění pozemků spolu s návrhem zprávy vysvětlující výsledky ocenění. A doposud stále čekáme na... výsledky.

Správní rada provinčního průmyslového parku proto na konci dubna 2023 podala příslušným funkčním orgánům zprávu o podpoře průmyslového parku Tan Duc v dokončení postupů pro zahájení výstavby ve druhém čtvrtletí roku 2023, od stanovení konkrétních cen pozemků pro investory až po podpis nájemních smluv o ploše 61,17 hektaru. Podobně je tomu u průmyslového parku Son My 1, který má rozlohu přes 76,7 hektaru a byl v květnu 2023 na žádost společnosti IPICO předložen ke schválení Provinčnímu lidovému výboru, aby jednotka mohla platit nájemné za pozemky, podepisovat nájemní smlouvy a organizovat výstavbu infrastruktury průmyslového parku v této oblasti.

Je třeba poznamenat, že investoři průmyslových parků, kteří provádějí kompenzační a vyklízecí práce a připravují se na investice, si chtějí pronajmout pozemky najednou. Související projekty, jako je sklad LNG Gas Port, projekt tepelné elektrárny Son My I a projekt tepelné elektrárny Son My II, které mají rozlohu přibližně 300 hektarů, si také potřebují pronajmout pozemky najednou. Podle informací Správní rady provinčního průmyslového parku mezitím v současné době existují 4 projekty (o rozloze 4,72 hektaru) v průmyslovém parku Ham Kiem I a 1 projekt (o rozloze 2,41 hektaru) v průmyslovém parku Ham Kiem II, které byly schváleny Provinčním lidovým výborem na jednorázovou úhradu nájemného za pozemky, ale dosud nebyl vyřešen problém s jednorázovou úhradou pro investory do průmyslového parku, který trvá již 3 roky. Přáním investorů pronajmout si pozemky najednou je usnadnit přilákání sekundárních investorů a zajistit si finanční prostředky potřebné k realizaci projektu.

Proč být v takové tísnivé situaci?

Zástupce Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí uvedl, že specifické oceňování pozemků (aplikované na projekty s hodnotou pozemků přesahující 20 miliard VND) je z mnoha důvodů pomalé. Podle oběžníku č. 36 Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí existuje 5 metod oceňování, ale 3 běžně používané metody jsou metoda přebytku, metoda příjmu a metoda srovnání. Na základě informací z řady případů se však konzultační jednotky obávají, že tyto metody nejsou zaručeny, pokud se použijí na každý konkrétní projekt, zejména pokud vstupní faktory nejsou stabilní, což vede k nesprávným výstupním výsledkům. Například metoda srovnání, tato oblast byla vždy zemědělskou půdou, nedochází k žádné transakci, takže ji nelze porovnávat. Nebo metoda přebytku a metoda příjmu musí určit příjmy z rozvoje, míru investičního kapitálu, jednotkovou cenu... což je velmi složité. Proto to konzultační jednotky dělaly znovu a znovu, ministerstvo konzultačním jednotkám pomáhalo, ale výsledky nejsou přesvědčivé. Protože je nutné předpokládat a odhadovat a všechny tyto projekty jsou co do rozlohy velmi rozsáhlé, riziko chyby mezi jednou osobou a druhou, i velmi malé, může způsobit velkou ztrátu. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí navíc reviduje oběžník č. 36 a zaměřuje se na metody oceňování.

To je také jeden z důvodů, proč Provinční lidový výbor právě vydal dokument, v němž žádá Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, aby navrhlo premiérovi zvážení a řízení zřízení pracovní skupiny složené z členů Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí, Ministerstva stavebnictví, Ministerstva financí a souvisejících ministerstev a složek, která by podporovala a usměrňovala provincii Binh Thuan při určování cen pozemků obecně a zejména v projektu Ocean Valley Tourism Complex. V současné době ústřední vláda vydala dokument, v němž souhlasí s podporou Binh Thuan při oceňování cen konkrétních pozemků v projektu NovaWorld Phan Thiet...

Také podle zástupce Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí je oceňování pozemků v průmyslových parcích ve srovnání s NovaWorld Phan Thiet jednodušší. V současné situaci je však pro větší jistotu nutné mít k dispozici specifický výpočet ocenění od ústřední vlády. V nejbližší době budou vyřešeny překážky související s cenami konkrétních pozemků u velkých projektů v provincii.

Oficiální zpráva, kterou Provinční lidový výbor zaslal Ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí, rovněž zdůraznila, že současná práce na oceňování pozemků je velmi složitá, protože zahrnuje mnoho odvětví a oblastí, které regulují parametry týkající se investic, plánování, výstavby, pozemků, financí, bankovnictví, trhu... a vyžaduje, aby realizátor měl všeobecné znalosti a zkušenosti v mnoha oblastech, aby mohl plně porozumět obsahu metody oceňování a správně ji implementovat, oceňovat a vyhodnocovat. Zaměstnanci sektoru přírodních zdrojů a životního prostředí provincie zároveň nemají mnoho zkušeností ve specializovaných oblastech cen, financí, stavebnictví..., aby splnili požadavky velmi složité oceňovací práce, jaká je dnes. Provinční lidový výbor proto navrhl, aby Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí doporučilo premiérovi, aby zvážil a řídil zřízení pracovní skupiny na podporu a vedení provincie Binh Thuan při určování cen pozemků obecně a zejména projektu Ocean Valley Tourism Complex, aby mohly být projekty co nejdříve realizovány, uvedeny do provozu a rozvíjely místní socioekonomický systém.

Zdroj