Zpoždění ve stanovení ročních a jednorázových cen pronájmu pozemků ovlivnilo investiční prostředí, mělo dopad na výrobu a obchodní plánování a bránilo hypotečnímu financování investic, zejména u velkých investičních projektů s významným kapitálem (jako je projekt skladování a přístavu LNG, tepelné elektrárny Son My I a II a projekt výroby lopatek větrných turbín...). Bez rychlé a rozhodněj politiky to negativně ovlivní investiční prostředí a výsledky provincie v oblasti přilákání investic – uvedla Rada provinčních průmyslových parků.
Jedna strana je netrpělivá, druhá opatrná.
Zatímco NovaWorld Phan Thiet čeká na konkrétní ceny pozemků, aby „uvolnila“ další stavební aktivity a dokončila svou ekonomickou a turistickou městskou oblast do konce roku 2025, nové průmyslové parky v Ham Tan také čekají na stanovení konkrétních cen pozemků před jejich pronájmem. Teprve poté může výstavba pokračovat podle plánovaného harmonogramu. Například výstavba průmyslového parku Tan Duc by měla začít ve 2. čtvrtletí roku 2023, ale její realizace je považována za obtížnou kvůli zpožděním v procesu stanovení, oceňování a schvalování konkrétních cen pozemků (pro rezidenční a zemědělské pozemky v obytných oblastech). To vyžaduje četné revize a doplňky, které mají dopad na kompenzace a úsilí o přesídlení. V současné době investor průmyslového parku podal žádost o přidělení/pronájem pozemku o rozloze 61,17 hektaru. Nesouvislá povaha pozemků však ztíží přidělení/pronájem pozemků a získání stavebních povolení. Pokud jde o průmyslový park Son My I, investorovi bylo v první fázi Provinčním lidovým výborem přiděleno 76,78 hektaru pozemku. Aby však bylo možné pokračovat ve výstavbě, je pro podpis smlouvy o pronájmu pozemku nutná konkrétní cena pozemku. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí dříve zorganizovalo nabídkové řízení a podepsalo smlouvu s poradenskou firmou (TMS Consulting Co., Ltd.) o stanovení ceny pronájmu pozemku. Po četných naléhavých dopisech poradenská firma oznámila, že zpoždění při stanovení konkrétní ceny pozemku pro průmyslový park Son My I bylo způsobeno omezeným a obtížným průzkumem a shromažďováním informací pro určení příjmů a nákladů souvisejících s oceňováním projektů průmyslových parků a nedostatečnými důkazy k plnému prokázání požadavků stanovených v oběžníku Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí č. 36/2014/TT-BTNMT ze dne 30. června 2014. Proto společnost TMS Consulting Co., Ltd. dne 5. dubna 2023 zaslala dokument, v němž požádala příslušné jednotky o pomoc s přezkoumáním informací pro účely ocenění pozemků, spolu s návrhem vysvětlující zprávy k výsledkům ocenění. A dodnes na… výsledky stále čekáme.
Správní rada provinčních průmyslových parků proto na konci dubna 2023 předložila zprávu, v níž požádala příslušné funkční orgány o podporu průmyslového parku Tan Duc při dokončení postupů pro zahájení výstavby ve druhém čtvrtletí roku 2023, od stanovení konkrétní ceny pozemku až po podepsání smlouvy o pronájmu pozemku na 61,17 hektaru ze strany investora. Podobně byl plán průmyslového parku Son My 1 o rozloze přes 76,7 hektaru předložen Provinčnímu lidovému výboru ke schválení v květnu 2023 na žádost společnosti IPICO, aby společnost mohla platit nájemné za pozemky, podepisovat smlouvy o pronájmu pozemků a organizovat výstavbu infrastruktury průmyslového parku v této oblasti.
Je pozoruhodné, že investoři průmyslových parků, kteří provádějí kompenzační a vyklízecí práce na pozemku a připravují se na investice, si všichni přejí pronajmout pozemek jednorázově. Související projekty, jako je skladování a přístavní zařízení LNG, projekt tepelné elektrárny Son My I a projekt tepelné elektrárny Son My II, které zahrnují přibližně 300 hektarů pozemků, také potřebují jednorázový pronájem pozemku. Mezitím, podle informací Správní rady provinčního průmyslového parku, vzhledem k tomu, že konkrétní cena pozemku dosud nebyla stanovena, byly Provinčním lidovým výborem schváleny čtyři projekty (o rozloze 4,72 hektaru) v průmyslovém parku Ham Kiem I a jeden projekt (o rozloze 2,41 hektaru) v průmyslovém parku Ham Kiem II pro jednorázový pronájem pozemku, ale investoři dosud nezaplatili poplatek za pronájem pozemku jednorázově, což je zpoždění, které trvá již tři roky. Přání investorů o jednorázový pronájem pozemku usnadňuje přilákání sekundárních investorů a zjednodušuje účetnictví a žádosti o úvěry na realizaci projektů.
Proč jsou v pozici donucování?
Zástupci Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí uvedli, že zpoždění v oceňování konkrétních hodnot pozemků (uplatňovaných u projektů s hodnotou pozemků přesahující 20 miliard VND) je způsobeno několika důvody. Podle oběžníku č. 36 Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí existuje pět metod pro oceňování pozemků, ale tři nejčastěji používané metody – přebytečná, příjmová a komparativní – se používají již dlouhou dobu. Na základě informací z několika případů se však konzultační firmy obávají, že tyto metody nejsou při aplikaci na konkrétní projekty zcela spolehlivé, zejména pokud nejsou vstupní faktory řádně zohledněny, což vede k nepřesným výstupním výsledkům. Například u komparativní metody byla daná oblast historicky zemědělskou půdou bez transakcí, což znemožňuje srovnání. Podobně přebytečná a příjmová metoda vyžadují stanovení příjmů z rozvoje, investičního kapitálu na jednotku, jednotkových cen atd., což je velmi složité. Konzultační jednotky proto plány opakovaně revidovaly a ministerstvo jim s tím pomáhalo, ale dosažené výsledky zatím nejsou přesvědčivé. Protože jsou nezbytné předpoklady a odhady a všechny tyto projekty se týkají velmi rozsáhlých oblastí, může riziko chyb mezi různými lidmi, i ty velmi malé, vést k významným ztrátám. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí dále reviduje oběžník 36 se zaměřením na metody oceňování.
To je také jeden z důvodů, proč Provinční lidový výbor nedávno zaslal Ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí dokument, v němž žádá premiéra, aby zvážil a řídil zřízení pracovní skupiny složené z členů Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí, Ministerstva stavebnictví , Ministerstva financí a dalších příslušných ministerstev a agentur, která by provincii Binh Thuan podporovala a usměrňovala při určování cen pozemků obecně a zejména v projektu Ocean Valley Tourist Complex. V současné době ústřední vláda vydala dokument, v němž souhlasí s podporou provincie Binh Thuan při konkrétním oceňování pozemků v projektu NovaWorld Phan Thiet…
Podle zástupce Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí je oceňování pozemků v průmyslových zónách ve srovnání s NovaWorld Phan Thiet jednodušší. Za současných okolností je však pro větší důvěryhodnost stále zapotřebí specifický výpočet ocenění s pomocí ústřední vlády. Překážky spojené s konkrétními cenami pozemků pro velké projekty v provincii budou co nejdříve vyřešeny.
Oficiální dopis Provinčního lidového výboru Ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí rovněž zdůraznil, že současný proces oceňování pozemků je extrémně složitý, protože zahrnuje mnoho odvětví a oblastí regulujících parametry týkající se investic, plánování, výstavby, pozemků, financí, bankovnictví a trhu. To vyžaduje, aby ti, kteří úkol vykonávají, měli všeobecné znalosti a zkušenosti v mnoha oblastech, aby plně pochopili obsah metodiky oceňování pro správnou implementaci, oceňování a vyhodnocování. Zaměstnanci Provinčního odboru přírodních zdrojů a životního prostředí zároveň postrádají dostatečné zkušenosti ve specializovaných oblastech, jako je tvorba cen, finance a stavebnictví, aby splnili požadavky současné komplexní oceňovací práce. Provinční lidový výbor proto žádá Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, aby navrhlo premiérovi zvážení a řízení zřízení pracovní skupiny na podporu a vedení provincie Binh Thuan při určování cen pozemků obecně a zejména projektu Ocean Valley Tourist Complex, aby mohly být projekty brzy realizovány a uvedeny do provozu a přispěly k socioekonomickému rozvoji lokality.
Zdroj
Komentář (0)