Zpoždění ve stanovení ročních a jednorázových cen pronájmu pozemků ovlivnilo investiční prostředí, mělo dopad na výrobu a obchodní plánování a bránilo hypotečnímu financování investic, zejména u velkých investičních projektů s významným kapitálem (jako je projekt skladování a přístavu LNG, tepelné elektrárny Son My I a II a projekt výroby lopatek větrných turbín...). Bez rychlé a rozhodněj politiky to negativně ovlivní investiční prostředí a výsledky provincie v oblasti přilákání investic – uvedla Rada provinčních průmyslových parků.
Jedna strana je netrpělivá, druhá opatrná.
Zatímco NovaWorld Phan Thiet čeká na konkrétní ceny pozemků, aby „uvolnila“ další stavební aktivity a dokončila svou ekonomickou a turistickou městskou oblast do konce roku 2025, nové průmyslové parky v Ham Tan také čekají na stanovení konkrétních cen pozemků před jejich pronájmem. Teprve poté může výstavba pokračovat podle plánovaného harmonogramu. Například výstavba průmyslového parku Tan Duc by měla začít ve 2. čtvrtletí roku 2023, ale její realizace je považována za obtížnou kvůli zpožděním v procesu stanovení, oceňování a schvalování konkrétních cen pozemků (pro rezidenční a zemědělské pozemky v obytných oblastech). To vyžaduje četné revize a doplňky, které mají dopad na kompenzace a úsilí o přesídlení. V současné době investor průmyslového parku podal žádost o přidělení/pronájem pozemku o rozloze 61,17 hektaru. Nesouvislá povaha pozemků však ztíží přidělení/pronájem pozemků a získání stavebních povolení. Pokud jde o průmyslový park Son My I, investorovi bylo v první fázi Provinčním lidovým výborem přiděleno 76,78 hektaru pozemku. However, to proceed with construction, a specific land price is needed to sign a land lease contract. Previously, the Department of Natural Resources and Environment organized a bidding process and signed a contract with a consulting firm (TMS Consulting Co., Ltd.) to determine the land lease price. After numerous urging letters, the consulting firm reported that the delay in determining the specific land price for Son My I Industrial Park was due to limited and difficult survey and information gathering to determine revenue and costs related to the valuation of industrial park projects, and insufficient evidence to fully prove the requirements stipulated in Circular 36/2014/TT-BTNMT dated June 30, 2014, of the Ministry of Natural Resources and Environment . Therefore, on April 5, 2023, TMS Consulting Co., Ltd. sent a document requesting relevant units to assist in reviewing information for land valuation purposes, along with a draft explanatory report on the valuation results. And to this day, we are still waiting for… the results.
Správní rada provinčních průmyslových parků proto na konci dubna 2023 předložila zprávu, v níž požádala příslušné funkční orgány o podporu průmyslového parku Tan Duc při dokončení postupů pro zahájení výstavby ve druhém čtvrtletí roku 2023, od stanovení konkrétní ceny pozemku až po podepsání smlouvy o pronájmu pozemku na 61,17 hektaru ze strany investora. Podobně byl plán průmyslového parku Son My 1 o rozloze přes 76,7 hektaru předložen Provinčnímu lidovému výboru ke schválení v květnu 2023 na žádost společnosti IPICO, aby společnost mohla platit nájemné za pozemky, podepisovat smlouvy o pronájmu pozemků a organizovat výstavbu infrastruktury průmyslového parku v této oblasti.
Je pozoruhodné, že investoři průmyslových parků, kteří provádějí kompenzační a vyklízecí práce na pozemku a připravují se na investice, si všichni přejí pronajmout pozemek jednorázově. Související projekty, jako je skladování a přístavní zařízení LNG, projekt tepelné elektrárny Son My I a projekt tepelné elektrárny Son My II, které mají přibližně 300 hektarů pozemků, také potřebují jednorázový pronájem pozemku. Mezitím, podle informací Správní rady provinčního průmyslového parku, vzhledem k tomu, že konkrétní cena pozemku dosud nebyla stanovena, byly Provinčním lidovým výborem schváleny čtyři projekty (o rozloze 4,72 hektaru) v průmyslovém parku Ham Kiem I a jeden projekt (o rozloze 2,41 hektaru) v průmyslovém parku Ham Kiem II pro jednorázový pronájem pozemku, ale investoři dosud nezaplatili poplatek za pronájem pozemku jednorázově, což je zpoždění, které trvá již tři roky. Přání investorů o jednorázový pronájem pozemku usnadňuje přilákání sekundárních investorů a zjednodušuje účetnictví a žádosti o úvěry na realizaci projektů.
Proč jsou v pozici donucování?
Zástupci Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí uvedli, že zpoždění v oceňování konkrétních hodnot pozemků (uplatňovaných u projektů s hodnotou pozemků přesahující 20 miliard VND) je způsobeno několika důvody. Podle oběžníku č. 36 Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí existuje pět metod pro oceňování pozemků, ale tři nejčastěji používané metody – přebytečná, příjmová a komparativní – se používají již dlouhou dobu. Na základě informací z několika případů se však konzultační firmy obávají, že tyto metody nejsou při aplikaci na konkrétní projekty zcela spolehlivé, zejména pokud nejsou vstupní faktory řádně zohledněny, což vede k nepřesným výstupním výsledkům. Například u komparativní metody byla daná oblast historicky zemědělskou půdou bez transakcí, což znemožňuje srovnání. Podobně přebytečná a příjmová metoda vyžadují stanovení příjmů z rozvoje, investičního kapitálu na jednotku, jednotkových cen atd., což je velmi složité. Konzultační jednotky proto plány opakovaně revidovaly a ministerstvo jim s tím pomáhalo, ale dosažené výsledky zatím nejsou přesvědčivé. Protože jsou nezbytné předpoklady a odhady a všechny tyto projekty se týkají velmi rozsáhlých oblastí, může riziko chyb mezi různými lidmi, i ty velmi malé, vést k významným ztrátám. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí dále reviduje oběžník 36 se zaměřením na metody oceňování.
To je také jeden z důvodů, proč Provinční lidový výbor nedávno zaslal Ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí dokument, v němž žádá premiéra, aby zvážil a řídil zřízení pracovní skupiny složené z členů Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí, Ministerstva stavebnictví , Ministerstva financí a dalších příslušných ministerstev a agentur, která by provincii Binh Thuan podporovala a usměrňovala při určování cen pozemků obecně a zejména v projektu Ocean Valley Tourist Complex. V současné době ústřední vláda vydala dokument, v němž souhlasí s podporou provincie Binh Thuan při konkrétním oceňování pozemků v projektu NovaWorld Phan Thiet…
Podle zástupce Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí je oceňování pozemků v průmyslových zónách ve srovnání s NovaWorld Phan Thiet jednodušší. Za současných okolností je však pro větší důvěryhodnost stále zapotřebí specifický výpočet ocenění s pomocí ústřední vlády. Překážky spojené s konkrétními cenami pozemků pro velké projekty v provincii budou co nejdříve vyřešeny.
Công văn mà UBND tỉnh gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh rằng, công tác xác định giá đất hiện nay có tính phức tạp rất lớn vì liên quan nhiều ngành, nhiều lĩnh vực quy định các thông số về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, tài chính, ngân hàng, thị trường... đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức tổng quát và kinh nghiệm liên quan tới nhiều lĩnh vực thì mới có thể hiểu hết các nội dung của phương pháp định giá để thực hiện, thẩm định và đánh giá một cách phù hợp. Trong khi đó, nhân sự ngành Tài nguyên và Môi trường của tỉnh chưa có nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực chuyên ngành về giá, tài chính, xây dựng... để đáp ứng theo yêu cầu của công tác định giá rất phức tạp như hiện nay. Do đó, UBND tỉnh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo thành lập Tổ công tác để hỗ trợ, hướng dẫn tỉnh Bình Thuận trong công tác xác định giá đất nói chung và tại dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung lũng Đại Dương nói riêng, để các dự án sớm được triển khai, đi vào hoạt động, phát triển kinh tế - xã hội địa phương.
Zdroj
Komentář (0)