Menší domy se stávají oblíbenými, zatímco větší pozemky čelí riziku, že zůstanou neprodané.

Novelizovaný zákon o obchodování s nemovitostmi, schválený 28. listopadu, stanoví, že práva k užívání pozemků nemohou být převedena na fyzické osoby za účelem svépomocné výstavby domů nebo vlastního rozdělení a prodeje pozemků v městských částech, okresech a městech zvláštních městských oblastí typu I, II a III. Tento zákon oficiálně nabude účinnosti 1. ledna 2025.

Podle investorů a odborníků bude mít tato regulace významný dopad na trh s nemovitostmi.

Pan Giang Anh Tuan, ředitel realitní burzy Tuan Anh, předpovídá, že v nadcházejícím období budou malé domy vzácné, zatímco velké nemovitosti se budou obtížně prodávat.

Rodinné domy s rozlohou kolem 30 metrů čtverečních s cenou 2–3 miliard dongů byly pro kupující dlouhodobě atraktivní, protože cena vyhovuje většině lidí, zejména těm, kteří bydlení skutečně potřebují.

„ Domy o rozloze 30–40 metrů čtverečních byly dříve vždy vzácné. Nyní, s přísnějšími předpisy pro rozdělení pozemků, se domy o rozloze kolem 30 metrů čtverečních stanou skutečně vzácným zbožím, které bude vyhledávat mnoho lidí, včetně těch, kteří potřebují bydlení, a investorů, “ řekl pan Tuan.

Předpokládá se, že malé domy o rozloze 30 metrů čtverečních se stanou stále populárnějšími. (Foto: Ngoc Vy).

Velké pozemky se mezitím budou prodávat obtížně, protože bez možnosti jejich rozdělení by museli prodat celý velký pozemek za vysokou celkovou cenu, přičemž počet finančně zámožných kupců není velký.

V poslední době mnoho investorů shání pozemky o rozloze několika stovek metrů čtverečních a plánuje je rozdělit na menší parcely, které pak prodá těm, kteří je skutečně potřebují. Mnoho vlastníků pozemků si na tomto programu „rozdělování pozemků za účelem dalšího prodeje“ vydělalo jmění. Pokud však vstoupí v platnost předpisy zpřísňující pravidla pro dělení pozemků, stane se tato obchodní praxe nemožnou.

Nguyen Huu Cau, realitní makléř v okrese Hoang Mai ( Hanoj ), uvedl, že pokud bude dělení pozemků přísně regulováno, existuje riziko neprodaných parcel, protože velké pozemky s sebou nesou značné finanční nároky. Ne všichni zákazníci jsou ochotni investovat do velkých pozemků kvůli velkým finančním zdrojům a pomalé likviditě. Tento typ nemovitosti je vhodný pouze pro ty, kteří chtějí otevřít ubytování v soukromí, resort nebo farmu. Tato zákaznická základna je však malá.

Mezitím existuje velká skupina zákazníků, kteří chtějí koupit malé pozemky s rozpočty od několika set milionů do 2 miliard VND. Chtějí si pozemek udržet, počkat na pozitivní zprávy a poté, co ceny vzrostou, prodat.

„ Pozemek o rozloze 200 m² stojí přibližně 8–10 miliard VND. Pokud se rozdělí na menší parcely o velikosti přibližně 40 m², investoři k němu snadno přistupují a prodávají ho mnoha lidem, protože rozpočet je pouze kolem 3 miliard VND. Proto je pravděpodobnější, že velké pozemky zůstanou neprodané. A investoři, kteří vlastní velké pozemky a neměli čas oddělit pozemkové tituly, budou mít potíže s prodejem nebo budou nuceni prodat za nižší cenu ,“ řekl pan Cau.

Podle pana Caua se zisková marže z nákupu velkých pozemků a jejich následného rozdělení za účelem dalšího prodeje pohybuje v rozmezí 30–50 %. Proto mnoho investorů „preferuje“ tuto metodu rozdělení pozemků.

„ Ceny malých pozemků v blízké budoucnosti jistě porostou ,“ předpověděl pan Cau.

Pan Dinh Minh Tuan, ředitel společnosti Batdongsan.com.org v jižním regionu, při analýze této problematiky předpověděl, že segment pozemků se po oficiálním vstupu tohoto zákona v platnost setká s obtížemi.

Pan Tuan vysvětlil, že v současné době 90 % transakcí s pozemky na trhu pochází ze soukromě rozdělených pozemků, které si vybudovali jednotlivci a malé realitní kanceláře.

Podle pana Tuana je pro jednotlivce vždy snazší žádat o povolení k rozdělení pozemků ve srovnání s firmami, které rozvíjejí projekty. Je to proto, že tento typ nemovitosti nabízí širokou škálu cen a menší velikosti pozemků, což usnadňuje prodej. Investoři, kteří kupují velké pozemky a rozdělují je za účelem dalšího prodeje, preferují tuto metodu, protože umožňuje volný nákup a prodej bez nutnosti formálního plánování projektu.

Pan Tuan se domnívá, že zpřísnění předpisů týkajících se dělení pozemků také znamená, že trh s pozemky bude čelit obtížím kvůli jejich nedostatku a zmenšující se nabídce. Kupující budou mít kvůli omezené nabídce také obtížný přístup k těmto pozemkům.

Tento expert předpovídá, že investoři, kteří vlastní velké pozemky, mohou být nuceni prodat je za „sníženou cenu“. Zlevněné nemovitosti pravděpodobně budou pocházet od investorů, kteří koupili pozemky s úmyslem je rozdělit za účelem zisku. Když se likvidita zpomalí, vlastníci pozemků budou nuceni snížit ceny.

Vzhledem k vysoké hodnotě však rozsáhlé pozemky přilákají méně kupců, což potenciálním kupcům potenciálně umožní vyjednat s vlastníky půdy nižší ceny. Klesající likvidita pozemků dále zhorší potíže v probíhajícím hospodářském poklesu.

Chau Anh

Zdroj