Masivní opouštění záloh na pozemkové dražby v předměstských oblastech Hanoje: Pokud se tomu nezabrání, trh bude deformován.

Masivní opuštění ložisek po zaplacení vysokých cen pozemků, uvádějí experti „ponaučení“ z případu Tan Hoang Minh

Trh neustále ohromují vítězné ceny v pozemkových aukcích na předměstích Hanoje . V okrese Hoai Duc se ceny vítězných pozemků pohybují od 90 do 133 milionů VND/m2. V okrese Thanh Oai se ceny vítězných pozemků pohybují od 51 do 100 milionů VND/m2, což je mnohonásobně více než vyvolávací cena.

Nicméně bezprostředně po aukci většina vítězů prodávala své položky za rozdíl 400 až 600 milionů VND za položku. V době největšího nárůstu cen bylo mnoho položek prodáno o 800 milionů VND více, než byla vítězná nabídka. Jen o několik dní později se však rozdíl snížil na zhruba 100–200 milionů VND.

Nejen to, po těchto aukcích se ceny pozemků na okolním trhu okamžitě zvýšily na 5–10 milionů VND/m2. V té době se makléři ani neodvážili nakupovat a čekat na rozdíl v prodeji, protože se jim zdálo, že ceny pozemků jsou ve srovnání s okolní infrastrukturou příliš vysoké.

Je pozoruhodné, že se situace s opuštěním kauce vyskytla masivně. Například v aukci 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnice Thanh Than, obec Thanh Cao (okres Thanh Oai, Hanoj) bylo 55 pozemků s opuštěnou kaucí, včetně vítězného pozemku s cenou 100,5 milionu VND/m2. U 13 pozemků s plně splacenou kaucí byla nejvyšší cena něco málo přes 55 milionů VND/m2.

V rozhovoru s reportérem deníku Dan Tri uvedl pan Dinh Minh Tuan, ředitel společnosti Batdongsan.com.vn pro jižní region, že příběh aukce v Hanoji spočívá v tom, že počáteční cena, kterou musí kupující složit, je příliš nízká. Například průměrná cena v některých úspěšných aukcích je 30 milionů VND/m2, ale vyvolávací cena je pouze 7 milionů VND/m2. To ukazuje, že zadání ceny je příliš snadné.

Kromě toho je nabídka produktů na trhu příliš nízká, což vede k tomu, že vkladatelé chtějí nakupovat za účelem převodu. Povolení krátkodobých převodů zároveň způsobuje určitá omezení, která ovlivňují celkový trh.

Dr. Dinh The Hien - ekonomický expert - uvedl, že ti, kteří si chtějí skutečně koupit, často věnují čas a úsilí pečlivému studiu cen pozemků a trhu s nemovitostmi v dané oblasti. „Složení“ zálohy ukazuje, že si opravdu chtějí koupit.

V současné době však některé pozemkové aukce v Hanoji zaznamenaly masivní opuštění kaucí. Podle pana Hiena je nutné se ptát, zda účastníci skutečně chtějí koupit, nebo sabotovat správnou politiku státu?

Kauce za 55 pozemků při dražbě 68 pozemků v Thanh Oai 10. srpna propadly (Foto: Duong Tam).

„Pozemkové dražby demonstrují otevřenost a transparentnost. To je správná politika a je v souladu s tržní ekonomikou. Stát draží pozemky v naději, že je prodá za cenu, která je vhodná pro trh. Cílovou skupinou jsou ti, kteří mají skutečnou potřebu dlouhodobě žít nebo investovat, ne spekulovat a nafukovat ceny,“ řekl pan Hien.

Podle pana Hiena nedávné pozemkové aukce na předměstí Hanoje vykazují neobvyklé znaky. Ti, kteří vyhráli vysoké nabídky a poté hromadně opustili své zálohy, jsou také zodpovědní za narušení trhu s nemovitostmi. Uvedl „ponaučení“ z pozemkové aukce v Tan Hoang Minh, která také zahrnovala zaplacení závratných cen a následné opuštění záloh. To vytvořilo dominový efekt, vlnu velmi vysokého nárůstu cen nemovitostí v Thu Thiem.

„Z toho si myslím, že nedávná vysoká dražba a následné propadnutí zálohy byly úmyslné a vypočítané, nešlo jen o zaplacení vysoké ceny. Možná, že dražbou vyvolali rozruch v oblasti, kde vlastní spoustu pozemků,“ řekl pan Hien.

Pokud se to nezastaví, opouštění hromad může pokračovat.

Pokud jde o důsledky vysoké nabídky a následného zrušení zálohy, Dr. Dinh The Hien uvedl, že za prvé to ovlivňuje státní aukční politiku. Za druhé, takové aukce se stanou nástrojem k narušení a deformaci místního trhu s nemovitostmi. Odtud to bude mít nezdravý dopad na celkovou ekonomiku a trh s nemovitostmi. Stát se mezitím snaží stabilizovat trh s nemovitostmi, aby podpořil hospodářský rozvoj.

Podle pana Hiena, pokud nebudou přijata drastická opatření k zabránění praktiky placení vysokých cen a následného propadnutí záloh, mohl by incident pokračovat i na dalších aukcích.

Pan Dinh Minh Tuan dodal, že po aukcích, které na trhu vyvolaly rozruch, si nejen investoři, ale i běžní lidé představí hranici 100–130 milionů VND/m2, což je 25–30 km od centra Hanoje. Tato hranice je také hranicí pro abnormální nárůst cen pozemků v tomto okruhu, bez ohledu na obchodní hodnotu nebo užitnou hodnotu. Kromě toho budou příští aukce, pokud k nim dojde, v jiných oblastech s mnohem vyššími cenami.

Neobvyklé nabídky povedou k mnoha důsledkům pro kupující nemovitostí, investiční firmy a dokonce způsobí nestabilitu celého trhu.

Konkrétně lidé, kteří si opravdu chtějí koupit dům, budou mít v tomto období potíže s koupí, protože prodejci zvýší cenu oproti tržní hodnotě. Peněžní lidé se budou spěchat s nákupem pozemků v naději, že dosáhnou zisku. Navíc lidé, kteří ve skutečnosti nepotřebují bydlet, zaměří svůj peněžní tok na nemovitosti, místo aby ho využili k jiným ekonomickým aktivitám. Lidé, kteří dům potřebují, nemají dostatek peněz na koupi, zatímco bohatí investují do pozemků.

Dalším důsledkem je, že domácí i zahraniční investiční podniky budou mít při realizaci velkých projektů větší potíže s vyklízením staveniště a kapitál se dokonce mnohonásobně zvýší.

Kromě toho se může u celého trhu a dalších segmentů projevit řetězový efekt. Například ceny bytových projektů v centru Hanoje prudce vzrostou, někdy až o 100 milionů VND/m2 v souvislosti s omezeným pozemkovým fondem, vysokou poptávkou a rostoucími cenami nových pozemků; ceny sousedních projektů se mohou také zvýšit o 300–400 milionů VND/m2... Tyto výkyvy způsobí v krátkodobém horizontu nestabilitu realitního trhu.

Odborníci tvrdí, že pokud nezabráníme situaci, kdy se draží za vysoké ceny a následně se záloha opustí, může se to stát znovu (Foto: Duong Tam).

Tento expert zdůraznil, že pokud nebudou přijata žádná opatření k řešení situace, celková cena se zvýší. Lidé si totiž po aukci už nebudou pamatovat, kolik lidí složilo zálohu. Pamatují si pouze konečný výsledek, konečnou cenu. To se lidem vryje do paměti, kolikrát se cena v této oblasti zvýšila, což jistě ovlivní celkový trh.

Sankce jsou potřeba

Pokud jde o preventivní opatření, Dr. Dinh The Hien uvedl, že organizace aukcí v lokalitách musí mít přísný a bezpečný plán. Kromě toho musí proces oceňování pozemků za účelem stanovení vyvolávací ceny zahrnovat znaleckou společnost, která převezme odpovědnost. Zejména vyvolávací cena musí být v souladu s trhem. Proto musí být před účastí v aukci složena přiměřená záloha.

Zejména by měla existovat opatření, která by po určitou dobu zakázala nebo neumožnila účast na aukci těm, kteří dříve své nabídky zrušili. Před aukcí musí organizační výbor prověřit dokumenty stejně jako u jiných metod nabídek. Kromě toho může každá lokalita přijít s dalšími plány a předpisy vhodnými pro dané místo, aby byla zajištěna efektivita pro stát i obyvatele.

Podle pana Dinh Minh Tuana je řešením zvýšení cen vstupů a omezení „surfování“ účastníky. Zároveň by měla správní agentura vypracovat sankce, například pokutu 2–3krát vyšší než záloha, aby se zajistilo, že účastníci splní své povinnosti.

Řešení navrhl také pan Le Dinh Chung, člen pracovní skupiny pro průzkum trhu Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS). Řešení navrhuje podle něj, že je nutné zavést opatření, které by stanovilo vyvolávací cenu vyšší než současnou. Místo současného stanovení zálohy ve výši 20 % vyvolávací ceny by se měla zvýšit na přibližně 30–50 %. Poté by se mohli ti, kteří se hodlají účastnit pozemkových aukcí se zlými úmysly, rozhodnout.

Kromě toho může být podle něj od investorů vyžadováno, aby na účet organizátora převedli kauci. Pokud investor v aukci vyhraje, kauci si organizátor ponechá k úhradě a v případě nedostatku bude provedena doplatek.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm