Úrokové sazby rostou, cash flow se stává „obtížným“: Nemovitosti opět vstupují do cyklu prověřování

(CLO) Po dlouhém období, kdy těžilo z levného cash flow, čelí trh s nemovitostmi novým výzvám, jelikož úrokové sazby vykazují známky růstu.

Úrokové sazby pomalu rostou

Po dlouhém období setrvání na nízké úrovni se úrokové sazby z úspor v mnoha bankách krátkodobě tiše zvyšují, což vede k rostoucímu trendu úrokových sazeb z úvěrů.

Přestože Státní banka zachovala svou politiku podpory likvidity a nesignalizovala zpřísnění měnové politiky – jelikož od června neobnovila kanál pro výběr peněz prostřednictvím státních pokladničních poukázek – je úroveň úrokových sazeb v současné době pod velkým tlakem.

Návrat inflačního tlaku a trend opatrného hospodaření hlavních centrálních bank po celém světě zúžily prostor pro udržení nízkých úrokových sazeb.

Úrokové sazby postupně rostou. (Foto: CSD)

V této souvislosti čelí trh s nemovitostmi, sektor silně závislý na úvěrech, velké zkoušce obnovy a rozvoje.

Podle zprávy Vietnamské asociace realitních kanceláří (VAR) realita ukazuje, že když prudce vzrostou úrokové sazby, prvním a nejzřetelnějším dopadem je pokles likvidity na trhu. Kupující nemovitostí, zejména ti, kteří si berou úvěry, budou muset přehodnotit své finanční plány.

Investoři do nemovitostí jsou mezitím opatrnější, pokud jde o plány na rozšíření portfolia, protože očekávaná ziskovost pravděpodobně nevykompenzuje zvýšené kapitálové náklady.

Zároveň podniky zabývající se vývojem projektů čelí dvojímu riziku: finanční náklady se zvyšují, zatímco poptávka klesá, což způsobuje zpomalení peněžního toku a zmenšení nové nabídky. Když nabídka klesá, transakce stagnují, a proto je pro ceny obtížné udržet si stejnou vzestupnou dynamiku jako v předchozím období.

Vzhledem k využití vysoké finanční páky jsou nemovitosti investičním kanálem, který je nejvíce přímo a hlouběji ovlivněn kolísáním úrokových sazeb. V minulosti zaznamenal vietnamský trh v období 2011–2013 prudký pokles, kdy úrokové sazby z úvěrů překročily hranici 18–20 % ročně.

Mnoho podniků a investorů muselo prodat aktiva, aby snížili ztráty, což způsobilo, že trh na dlouhou dobu „zamrzl“, přičemž ceny nemovitostí v mnoha oblastech klesly o 30–40 %, a to i v centrální oblasti.

Částečně je to dáno investiční mentalitou spoléhání se na krátkodobé úvěry, zatímco realitní projekty a aktiva mají dlouhé investiční cykly. Když kapitálové náklady náhle vzrostou, peněžní tok je narušen a riziko nelikvidity je téměř nevyhnutelné.

Tlak vyvíjejí i preferenční hypotéky. V posledních letech mnoho investorů a komerčních bank s cílem stimulovat trh uvedlo na trh balíčky hypoték s preferenčními úrokovými sazbami již od 5,5 % ročně, a to i bez úroků, s dobou splácení jistiny až 5 let. Tato politika pomáhá velkému počtu lidí a investorů získat přístup k levnému kapitálu na vlastnictví nemovitostí.

Preferenční období je však pouze dočasné. Při vstupu do období plovoucí úrokové sazby, pokud se zvýší obecná úroveň úrokových sazeb, tlak na splácení dluhu se prudce zvýší.

Analytici s přidanou hodnotou (VAR) se domnívají, že mnoho zákazníků se nachází v situaci, kdy „nezaplatili žádný kapitál, ale úrok se zdvojnásobil“. Když je likvidita trhu nízká, je obtížné prodávat produkty za účelem snížení ztrát a riziko nedobytných pohledávek se může vrátit do úvěrového systému.

Realitní firmy pod velkým tlakem

Hodnoty VAR: Realitní podniky jsou v současnosti skupinou nejvíce postiženou rostoucími úrokovými sazbami. Na jedné straně musí nést vyšší finanční náklady na úvěry na realizaci projektů; na druhé straně kupní síla na trhu klesá, když mají lidé potíže s přístupem k úvěrům na koupi domu.

Kanál mobilizace kapitálu prostřednictvím korporátních dluhopisů se mezitím dosud plně neobnovil. Nové emise jsou stále opatrné, zatímco objem splatných dluhopisů zůstává vysoký, což nutí mnoho podniků řídit cash flow prodejem pozemkových fondů, odkládáním stavebních prací nebo vyjednáváním s dodavateli a bankami o prodloužení doby splácení.

Realitní podniky jsou pod velkým tlakem, protože úrokové sazby rostou. (Foto: ST)

Zejména vzhledem k tomu, že většina dodávek tvoří budoucí projekty, narušení peněžních toků od zákazníků ještě více zvyšuje finanční tlak.

Pokud se náklady na úvěry zvyšují, další kanály pro mobilizaci kapitálu ještě nejsou rozvinuty a finanční kapacita mnoha investorů je omezená, mnoha projektům hrozí pozastavení nebo zpoždění, což ovlivňuje důvěru kupujících a sekundárních investorů.

Dlouhodobě vysoké úrokové sazby nejen ovlivňují probíhající projekty, ale také oslabují schopnost rozšiřovat pozemkové fondy a zahajovat nové projekty.

Banky ve skutečnosti v obdobích poklesu trhu kvůli vysokým rizikům zvyšují úrokové sazby. V té době se mnoho podniků místo rozšiřování investic rozhodne „nečinně sedět“, aby omezily ztráty – zejména v kontextu rostoucích nákladů na pozemky a výstavbu.

V důsledku toho je nabídka bydlení ve střednědobém horizontu vystavena riziku výrazného poklesu. Rostoucí úrokové sazby navíc nepřímo ovlivňují i ​​veřejné investice a náklady na infrastrukturu.

S rostoucími cenami surovin, náklady na pracovní sílu a náklady na vyklízení stavenišť se zpožďuje postup mnoha klíčových dopravních projektů. To přímo ovlivňuje očekávání růstu cen v oblastech, u kterých se dříve předpokládalo, že „budou mít prospěch z infrastruktury“, což staví mnoho sekundárních investorů do obtížné situace.

Navzdory mnoha výzvám zůstává dlouhodobý výhled vietnamského trhu s nemovitostmi pozitivní, a to díky velké poptávce po bydlení a silné urbanizaci.

„S pokračujícím růstem ekonomiky si segmenty jako bydlení, průmyslové nemovitosti, kancelářské prostory k pronájmu a maloobchod stále udržují stabilní poptávku,“ zhodnotili VAR.

Vietnamská asociace realitních kanceláří (VARS) se domnívá, že v současném období by kupující domů měli využít příležitosti, kdy jsou úrokové sazby stále nízké a nabídka se zotavuje.

Využití cizího kapitálu by však mělo být kontrolováno na bezpečné úrovni, nepřesahující 50 % hodnoty nemovitosti, aby se předešlo rizikům v případě obratu úrokových sazeb. Kupující by měli také upřednostňovat výběr projektů s renomovanými investory, silnou finanční kapacitou, právními zárukami a postupem výstavby – zejména u bytových produktů určených k realizaci v budoucnu.

Zdroj: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html