Usnadnit investorům potřeby v oblasti využití půdy

Zvýšení přístupu k půdě podle tržních principů

S cílem zdokonalit instituce a politiky v oblasti půdy; vyřešit překrývající se a konfliktní situace v politikách a zákonech týkajících se půdy; zajistit soulad práv a zájmů státu, uživatelů půdy a investorů, podpořit komercializaci práv k užívání půdy a rozvíjet transparentní a zdravý trh s nemovitostmi, zákon o půdě z roku 2024 doplnil mnoho předpisů týkajících se práv a povinností uživatelů půdy.

Náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Le Minh Ngan uvedl, že zákon zdokonalil práva Vietnamců žijících v zahraničí tak, že Vietnamci žijící v zahraničí s vietnamskou státní příslušností a vietnamští občané mají plná práva k pozemkům stejně jako vietnamští občané v zemi (jednotlivci v zemi).

Zákon o půdě má 95 článků, které má vláda podrobně propracovat. Podle rozhodnutí premiéra č. 222/QD-TTg ze dne 5. března 2024, kterým byl premiér pověřen vypracováním dokumentů podrobně popisujících provádění zákona o půdě, Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí předsedá a koordinuje s příslušnými ministerstvy a složkami přípravu obsahu 6 návrhů vyhlášek. Ministerstvo financí předsedá a koordinuje s příslušnými ministerstvy a složkami přípravu obsahu 2 návrhů vyhlášek, včetně: vyhlášky upravující výběr poplatků za užívání půdy a pozemkového nájemného; vyhlášky upravující fond rozvoje půdy. Ministerstvo zemědělství a rozvoje venkova předsedá a koordinuje s příslušnými ministerstvy a složkami přípravu obsahu návrhu vyhlášky podrobně popisující půdu pro pěstování rýže. Ministerstvo práce, válečných invalidů a sociálních věcí předsedá a koordinuje s příslušnými ministerstvy a složkami přípravu obsahu rozhodnutí premiéra o mechanismech a politikách pro vytváření pracovních míst a odborné vzdělávání pro osoby, jejichž půda je navrácena.
V současné době orgány naléhavě připravují v souladu s postupy předepsanými zákonem o vyhlašování právních dokumentů, které mají být vyhlášeny v rámci jejich pravomoci nebo předloženy příslušným orgánům k vyhlášení s účinností současně s datem účinnosti pozemkového zákona (zejména vyhláška o činnostech souvisejících s mořskými zásahy bude předložena v březnu 2024 podle zjednodušeného postupu s účinností od 1. dubna 2024). Je zřejmé, že systém dokumentů, které řídí implementaci pozemkového zákona z roku 2024, je extrémně rozsáhlý a vyžaduje zapojení mnoha ministerstev, odvětví a obcí, aby byla zajištěna kvalita a průběh stanovené doby vyhlášení.
Náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Le Minh Ngan

Spolu s tím zákon také přidává právo zvolit si formu platby nájemného za pozemky. Uživatelé pozemků, kteří si v současné době pronajímají pozemky od státu a vybírají roční poplatky za nájemné, ale v případě, že jim stát pronajímá pozemky a vybírají nájemné za pozemky jednorázově po celou dobu nájmu podle ustanovení tohoto zákona, se tedy mohou rozhodnout přejít na pronájem pozemků s jednorázovou platbou po zbývající dobu nájmu. V případě, že jim stát pronajímá pozemky a vybírají nájemné za pozemky jednorázově po celou dobu nájmu, se mohou rozhodnout přejít na pronájem pozemků s ročními poplatky za nájemné.

Zákon rovněž stanoví, že hospodářské organizace, které mají pozemky pronajaté státem a platí roční pozemkové nájemné, mají právo prodat svůj majetek připojený k pozemku a nájemní práva uvedená v nájemní smlouvě o pozemku, pokud je majetek připojený k pronajatému pozemku právně zřízen a registrován v souladu s ustanoveními zákona; dokončily výstavbu v souladu s podrobným stavebním plánem a schváleným a akceptovaným investičním projektem a mají zálohy na kompenzace, podporu a peníze na přesídlení, které nebyly plně odečteny od splatného pozemkového nájemného.

Jednou z významných novinek je, že zákon doplňuje ustanovení, které umožňuje osobám, které se přímo nepodílejí na zemědělské výrobě, převést právo užívat půdu pro pěstování rýže v rámci limitu přidělené půdy. V případě překročení limitu musí založit hospodářskou organizaci, mít plán užívání půdy pro pěstování rýže a musí být schválen Lidovým výborem na úrovni okresu. Osoby užívající zemědělskou půdu mohou převést právo užívat zemědělskou půdu v rámci stejné provinční správní jednotky na jiné osoby a nemusí platit daň z příjmu z převodu práv k užívání půdy a registrační poplatky. Hospodářské organizace, které mohou převést právo užívat zemědělskou půdu, musí mít plán užívání zemědělské půdy schválený Lidovým výborem na úrovni okresu.

Stálý člen Hospodářského výboru Phan Duc Hieu zdůraznil nové body zákona o půdě z roku 2024, včetně nových předpisů pro zemědělskou půdu, a uvedl, že změny v zákoně zvyšují příležitosti k přístupu k investicím podle tržních principů. „Nejdůležitější je vrátit skutečnou hodnotu zemědělské půdy a pomoci tak využívat zemědělskou půdu ke správnému účelu,“ řekl pan Hieu.

Harmonizace zájmů státu, uživatelů půdy a podniků

Nejenže se mění a doplňují předpisy k zajištění práv uživatelů zemědělské půdy, ale bod c odstavec 1 článek 127 zákona o půdě z roku 2024 umožňuje využívání půdy k realizaci projektů socioekonomického rozvoje prostřednictvím dohod o nabytí práv k užívání půdy v případech, kdy projekt nevyužívá kapitál státního rozpočtu a podléhá rekultivaci půdy v článku 79 tohoto zákona (článek 79 stanoví rekultivaci půdy pro socioekonomický rozvoj v národním a veřejném zájmu - PV), ale investor volí možnost dohody o nabytí práv k užívání půdy, nikoli návrhu rekultivace půdy.

Ředitel odboru spravedlnosti provincie Binh Duong Nguyen Anh Hoa uvedl, že toto ustanovení pozemkového zákona z roku 2024 je velmi „flexibilní“, respektuje princip svobody, dobrovolnosti, zajišťuje tržní principy a harmonizuje zájmy státu, osob s právy na užívání půdy a podniků s potřebami v oblasti užívání půdy. Tím vytváří příležitosti a pohodlí pro investory s potřebami v oblasti užívání půdy k realizaci investičních projektů, aniž by museli provádět rekultivaci půdy; zajišťuje bezpečnost a společenský pořádek.

Pokud jde o stanovení finančních závazků podniků se zahraniční investicí, které obdrží převod práv k užívání pozemků v souvislosti s převodem celého investičního projektu nebo jeho části. Podle článku 169 pozemkového zákona z roku 2013 nesmí podniky se zahraniční investicí obdržet převod práv k užívání pozemků za účelem realizace investičních projektů.

Avšak podle ustanovení zákona o nemovitostech z roku 2024 (článek 3, článek 142, článek 16, článek 260), pokud podniky se zahraniční investicí podle ustanovení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí č. 66/2014/QH13, který byl novelizován a doplněn řadou článků podle zákona č. 61/2020/QH14, provádějí postupy k převodu celého nebo části nemovitostního projektu, ale k datu účinnosti tohoto zákona dosud nedokončily pozemkové řízení pro projekt nebo část projektu, která má být převedena, provede příslušný státní orgán postupy pro přidělení pozemku, pronájem pozemku nabyvateli a vydání osvědčení o právu k užívání pozemku a vlastnictví aktiv připojených k pozemku v souladu s ustanoveními tohoto zákona. Nabyvatel celého nebo části nemovitostního projektu zdědí pozemková práva a povinnosti převodce projektu.

Podle ředitele odboru spravedlnosti provincie Binh Duong Nguyen Anh Hoa odstranila ustanovení pozemkového zákona z roku 2024 obtíže a překážky v případech, kdy podniky se zahraničními investicemi obdrží převody práv k užívání pozemků spojených s převodem celého investičního projektu nebo jeho části.

Pokud jde však o vypořádání pozemkových postupů a finančních závazků u investičních projektů podniků se zahraniční investicí, pan Nguyen Anh Hoa navrhl, aby při tvorbě vyhlášky v těchto případech bylo nutné stanovit konkrétní pokyny k registraci změn ve vydaném osvědčení o právech k užívání pozemků. Zvážit stanovení přechodných ustanovení pro projekty, u kterých již probíhaly postupy převodu projektů nebo jejich částí, ale dosud nesplnily finanční závazky, která by měla být provedena v souladu s ustanoveními pozemkového zákona z roku 2024.

Zdroj